物業(yè)管理師高級試題(附參考答案)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)最符合題意的答案，請將正確選項(xiàng)的字母填在括號內(nèi)）1.某超高層寫字樓采用分區(qū)變頻供水系統(tǒng)，當(dāng)?shù)蛥^(qū)夜間用水量驟減時(shí)，變頻泵長時(shí)間在20Hz低轉(zhuǎn)速運(yùn)行，導(dǎo)致電機(jī)過熱。針對該現(xiàn)象，下列整改措施中最經(jīng)濟(jì)有效的是（）。A.更換小流量多級泵B.增設(shè)隔膜氣壓罐與夜間小泵切換邏輯C.調(diào)低變頻器最低頻率下限至15HzD.在回水管加裝電動(dòng)泄壓閥2.根據(jù)《民法典》第九百四十二條，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾（）。A.僅對承諾書面簽收的業(yè)主發(fā)生效力B.構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的組成部分C.須經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)追認(rèn)方可生效D.屬于邀約邀請，不產(chǎn)生合同約束力3.某小區(qū)消防水池有效容積為600m3，當(dāng)?shù)叵啦块T要求補(bǔ)水時(shí)間不超過48h。實(shí)測補(bǔ)水管DN150，在0.25MPa市政水壓下流量為25L/s。若忽略其他損耗，該補(bǔ)水管設(shè)計(jì)（）。A.滿足規(guī)范要求B.比規(guī)范要求富余30%C.比規(guī)范要求短缺10%D.比規(guī)范要求短缺20%4.在物業(yè)承接查驗(yàn)中，對電梯轎廂意外移動(dòng)保護(hù)裝置的試驗(yàn)，應(yīng)包括（）。A.空載轎廂上行超速115%額定速度工況B.125%額定載荷下行制停距離測量C.轎廂裝載50%額定載荷，模擬層門開鎖區(qū)域外移D.轎廂裝載110%額定載荷，短接上限位開關(guān)5.某商業(yè)綜合體采用“酬金制”收費(fèi)模式，年終結(jié)算時(shí)經(jīng)審計(jì)確認(rèn)物業(yè)服務(wù)支出為1200萬元，酬金比例8%，實(shí)際收取物業(yè)費(fèi)1300萬元。依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，下列處理正確的是（）。A.剩余36萬元轉(zhuǎn)入下一年度共管賬戶B.剩余36萬元可當(dāng)年一次性提取為利潤C(jī).剩余36萬元中的8%作為業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)，其余退還業(yè)主D.剩余36萬元全部退還業(yè)主，不得留存6.對采用BIM運(yùn)維平臺的高端住宅，進(jìn)行空間管理時(shí)，最能體現(xiàn)“數(shù)字孿生”價(jià)值的功能模塊是（）。A.設(shè)備二維碼巡檢B.租賃空間可視化公攤計(jì)算C.工單自動(dòng)派單D.能耗同比環(huán)比曲線7.某項(xiàng)目采用“信托制”物業(yè)，下列關(guān)于信托財(cái)產(chǎn)賬戶的說法正確的是（）。A.賬戶名稱為“××小區(qū)業(yè)主委員會(huì)”B.物業(yè)服務(wù)人可單獨(dú)預(yù)留財(cái)務(wù)印鑒C.資金歸屬于全體業(yè)主，物業(yè)服務(wù)人僅作為受托人D.賬戶利息收入歸物業(yè)服務(wù)人所有8.在空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能診斷中，下列指標(biāo)最能直接反映“輸送效率”的是（）。A.冷源COPB.水系統(tǒng)輸送系數(shù)（WTF）C.單位面積耗冷量D.冷卻水逼近度9.某小區(qū)綠化用水采用再生水，其水質(zhì)必須符合《城市污水再生利用綠地灌溉水質(zhì)》（GB/T25499）中（）的要求。A.總大腸菌群≤1000個(gè)/L，濁度≤5NTUB.總大腸菌群≤10000個(gè)/L，濁度≤10NTUC.總余氯≥0.2mg/L，色度≤15度D.pH5.5~8.5，溶解氧≥2mg/L10.對物業(yè)項(xiàng)目開展ESG評級時(shí)，下列屬于“S（社會(huì)）”維度關(guān)鍵績效指標(biāo)的是（）。A.單位建筑面積碳排放量B.員工培訓(xùn)覆蓋率C.綠色電力占比D.董事會(huì)獨(dú)立性11.某寫字樓設(shè)置“超級雙轎廂”電梯，其最核心的機(jī)械安全部件是（）。A.轎廂意外移動(dòng)保護(hù)裝置（UCMP）B.多重鋼絲繩制動(dòng)器（ROB）C.液壓緩沖器D.強(qiáng)迫減速開關(guān)12.根據(jù)《特種設(shè)備使用管理規(guī)則》，電梯維保單位在更換控制主板后，必須（）。A.在3日內(nèi)向當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)管部門書面告知B.由使用單位在“特種設(shè)備使用標(biāo)志”上備注C.重新進(jìn)行監(jiān)督檢驗(yàn)D.進(jìn)行重大修理監(jiān)督檢驗(yàn)并變更使用登記13.某小區(qū)采用“物聯(lián)網(wǎng)+視頻AI”識別違停車輛，下列算法組合對“遮擋號牌”場景識別率最高的是（）。A.車牌檢測+OCR+顏色特征B.車臉識別+軌跡重識別（ReID）C.語義分割+邊緣計(jì)算D.背景建模+幀差法14.在物業(yè)項(xiàng)目早期介入階段，對地下車庫自然通風(fēng)開口面積進(jìn)行復(fù)核，主要依據(jù)的規(guī)范是（）。A.《建筑防煙排煙系統(tǒng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB51251B.《車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100C.《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189D.《民用建筑綠色設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T22915.某項(xiàng)目采用“光伏+儲能+充電樁”微電網(wǎng)，峰谷電價(jià)差0.6元/kWh，儲能循環(huán)效率92%，放電深度90%，忽略維護(hù)成本，其靜態(tài)回收期約為（）。A.3.2年B.5.5年C.7.8年D.10.1年16.在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量五星評價(jià)體系中，顧客忠誠度調(diào)查（NPS）得分權(quán)重占比通常為（）。A.5%B.10%C.20%D.30%17.某住宅電梯轎廂內(nèi)加裝了“電動(dòng)車阻梯”系統(tǒng)，其探測傳感器最宜采用（）。A.熱成像+煙霧復(fù)合B.3D結(jié)構(gòu)光深度相機(jī)C.毫米波雷達(dá)+AI圖像D.紅外對射+超聲測距18.對集中式生活熱水系統(tǒng)進(jìn)行軍團(tuán)菌風(fēng)險(xiǎn)控制，最有效的溫度策略是（）。A.系統(tǒng)維持55℃持續(xù)循環(huán)B.系統(tǒng)每日升溫至70℃并持續(xù)30minC.回水溫度不低于50℃D.末端出水溫度限制在42℃19.某商業(yè)項(xiàng)目采用“碳中和”運(yùn)營，購買CCER抵消剩余排放量，下列屬于額外性論證關(guān)鍵環(huán)節(jié)的是（）。A.項(xiàng)目開工日期早于基準(zhǔn)線識別日期B.項(xiàng)目排放低于行業(yè)平均C.項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于行業(yè)基準(zhǔn)8%D.項(xiàng)目采用技術(shù)列入國家推廣目錄20.在物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)中，采用“綜合評分法”時(shí)，價(jià)格分通常采用的計(jì)算方法是（）。A.最低報(bào)價(jià)得滿分，每高1%扣0.5分B.基準(zhǔn)價(jià)得滿分，高于基準(zhǔn)價(jià)1%扣1分，低于1%扣0.5分C.算術(shù)平均價(jià)得滿分，高于1%扣0.3分，低于1%扣0.2分D.基準(zhǔn)價(jià)得滿分，高于1%扣0.5分，低于1%不扣分21.某小區(qū)消防主機(jī)顯示“回路開路”，經(jīng)測量線路對地絕緣電阻為0.2MΩ，最可能的故障原因是（）。A.回路線路接地B.回路線路短路C.終端電阻脫落D.探測器進(jìn)水22.在綠色物業(yè)管理中，對制冷劑泄漏進(jìn)行量化管理，優(yōu)先采用的監(jiān)測手段是（）。A.手持式鹵素檢漏儀B.紅外冷媒成像儀C.紫外熒光示蹤D.連續(xù)在線冷媒濃度監(jiān)測23.某項(xiàng)目采用“物業(yè)+養(yǎng)老”模式，配置“長者食堂”，其食品經(jīng)營許可證主體應(yīng)為（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會(huì)C.社區(qū)居委會(huì)D.第三方餐飲公司24.對超高層幕墻進(jìn)行清洗機(jī)器人選型時(shí)，首要考慮的風(fēng)荷載安全指標(biāo)是（）。A.工作風(fēng)速≤8m/s，生存風(fēng)速≤20m/sB.工作風(fēng)速≤12m/s，生存風(fēng)速≤30m/sC.工作風(fēng)速≤15m/s，生存風(fēng)速≤40m/sD.工作風(fēng)速≤20m/s，生存風(fēng)速≤50m/s25.某小區(qū)利用“區(qū)塊鏈+業(yè)委會(huì)投票”系統(tǒng)，其共識機(jī)制最宜采用（）。A.PoWB.PoSC.PBFTD.DAG26.在物業(yè)項(xiàng)目早期介入階段，對地下車庫充電樁配電容量進(jìn)行預(yù)留，若按“30%車位慢充+10%快充”配置，單車位平均功率指標(biāo)約為（）。A.2kWB.3.5kWC.5kWD.7kW27.某項(xiàng)目采用“數(shù)字人民幣”收取物業(yè)費(fèi)，其最大優(yōu)勢是（）。A.免手續(xù)費(fèi)、實(shí)時(shí)到賬B.可自動(dòng)開具區(qū)塊鏈電子發(fā)票C.支持離線雙離線支付D.資金受央行監(jiān)管，無法凍結(jié)28.對物業(yè)項(xiàng)目開展“碳足跡”核查，范圍三排放通常不包括（）。A.員工通勤B.業(yè)主私家車出行C.外購電力D.供應(yīng)鏈商品采購29.某小區(qū)二次供水水箱采用316L不銹鋼材質(zhì)，其最薄壁厚不得小于（）。A.1.0mmB.1.2mmC.1.5mmD.2.0mm30.在物業(yè)項(xiàng)目退出階段，依據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，原物業(yè)服務(wù)人拒不移交圖紙資料，造成損失的，可處以（）罰款。A.1萬元以上3萬元以下B.3萬元以上10萬元以下C.5萬元以上15萬元以下D.10萬元以上30萬元以下二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列關(guān)于“信托制”物業(yè)的表述，正確的有（）。A.業(yè)主大會(huì)為委托人B.物業(yè)服務(wù)人為受托人C.資金所有權(quán)歸全體業(yè)主D.物業(yè)服務(wù)人可提取固定酬金E.賬戶利息歸物業(yè)服務(wù)人所有32.某超高層寫字樓采用“冰蓄冷”系統(tǒng)，其運(yùn)行策略優(yōu)化需重點(diǎn)考慮的因素有（）。A.峰谷電價(jià)差B.次日負(fù)荷預(yù)測C.融冰速率與末端需求匹配D.制冷機(jī)最小運(yùn)行時(shí)間E.冷卻水溫度33.在物業(yè)項(xiàng)目早期介入階段，對地下車庫“防澇”設(shè)計(jì)進(jìn)行復(fù)核，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的要點(diǎn)有（）。A.出入口駝峰高度B.集水坑容積與泵排澇能力C.市政管網(wǎng)排水能力D.備用電源切換時(shí)間E.充電樁安裝高度34.某小區(qū)采用“物聯(lián)網(wǎng)+AI”垃圾分類系統(tǒng)，下列技術(shù)組合能提高“廚余垃圾”純度的有（）。A.重量傳感器+圖像識別B.近紅外光譜檢測C.氣味傳感器D.超聲測距E.二維碼溯源35.根據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》，下列部位應(yīng)設(shè)置明顯的防火警示標(biāo)識的有（）。A.電纜井B.管道井C.避難層D.消防電梯前室E.屋頂直升機(jī)停機(jī)坪36.在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)中，屬于“顧客感知”維度的指標(biāo)有（）。A.投訴處理及時(shí)率B.業(yè)主滿意度C.設(shè)備完好率D.員工培訓(xùn)覆蓋率E.社區(qū)文化活動(dòng)頻次37.某項(xiàng)目采用“光伏建筑一體化（BIPV）”屋面，其設(shè)計(jì)需特別考慮的因素有（）。A.組件散熱B.屋面防水C.風(fēng)荷載D.組件顏色一致性E.屋頂綠化荷載38.在物業(yè)項(xiàng)目退出時(shí)，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，原物業(yè)服務(wù)人必須移交的資料有（）。A.竣工總平面圖B.設(shè)施設(shè)備安裝使用維護(hù)資料C.業(yè)主名冊D.物業(yè)服務(wù)費(fèi)欠費(fèi)清單E.員工勞動(dòng)合同39.某小區(qū)電梯“老舊改”采用“共享電梯”模式，其運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)包括（）。A.業(yè)主表決難B.廣告收益波動(dòng)C.設(shè)備折舊快D.政策變動(dòng)E.維保責(zé)任界定40.在綠色物業(yè)運(yùn)營中，屬于“行為節(jié)能”措施的有（）。A.夏季空調(diào)溫度設(shè)定26℃B.下班后關(guān)閉打印機(jī)電源C.更換LED燈具D.設(shè)置“光盤行動(dòng)”獎(jiǎng)勵(lì)E.采用高效變頻器三、案例分析題（共50分）41.（本題15分）某超高層綜合體項(xiàng)目，建筑高度298m，地上68層，地下4層，總建筑面積22萬m2，業(yè)態(tài)包含辦公、酒店、商業(yè)、公寓。項(xiàng)目采用“集中供冷+冰蓄冷”系統(tǒng)，設(shè)計(jì)尖峰冷負(fù)荷18000kW，蓄冰裝置有效容量50000kWh，雙工況主機(jī)4臺，每臺額定制冰工況4200kW，空調(diào)工況4900kW。2023年7月15日，當(dāng)?shù)仉娋W(wǎng)發(fā)布“有序用電”通知，要求當(dāng)日14:00—16:00降低用電負(fù)荷30%。物業(yè)團(tuán)隊(duì)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取以下措施：①11:00開始提前融冰，降低主機(jī)出力；②13:30將酒店區(qū)域空調(diào)溫度上調(diào)1℃；③14:00關(guān)閉商業(yè)公區(qū)裝飾照明；④14:10將辦公樓層空調(diào)溫度上調(diào)2℃，并關(guān)閉新風(fēng)機(jī)組；⑤14:30啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，保障電梯、消防、弱電機(jī)房用電。事后統(tǒng)計(jì)，14:00—16:00期間系統(tǒng)最大用電負(fù)荷由16000kW降至10800kW，降幅32.5%，但投訴量激增，其中酒店客人投訴“空調(diào)不冷”占比45%，辦公租戶投訴“空氣悶熱”占比38%。問題：（1）指出上述應(yīng)急預(yù)案在技術(shù)與服務(wù)層面的不足，并給出改進(jìn)建議；（9分）（2）若次年夏季預(yù)測尖峰冷負(fù)荷增長10%，蓄冰裝置不擴(kuò)容，請?zhí)岢鋈N運(yùn)行策略優(yōu)化方案，并比較其經(jīng)濟(jì)性。（6分）42.（本題15分）某高端住宅項(xiàng)目，總建筑面積15萬m2，綠化率42%，業(yè)主1250戶。2022年1月交付，物業(yè)服務(wù)費(fèi)3.8元/m2·月，公共收益年均120萬元，含電梯廣告、場地租賃、快遞柜、泳池外包等。2023年3月，新一屆業(yè)委會(huì)聘請第三方審計(jì)發(fā)現(xiàn)：①公共收益未單獨(dú)建賬，與物業(yè)費(fèi)混用；②快遞柜合同未備案，年租金12萬元直接沖抵物業(yè)成本；③泳池外包合同價(jià)28萬元/年，低于市場價(jià)約15%；④電梯廣告合同存在“陰陽合同”，對外合同價(jià)45萬元，內(nèi)部臺賬僅記錄35萬元；⑤物業(yè)企業(yè)以“代收代付”名義，將公共收益轉(zhuǎn)入子公司賬戶，再返還至項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人賬戶，用于“社區(qū)文化活動(dòng)”支出，無發(fā)票金額累計(jì)18萬元。業(yè)委會(huì)擬解除物業(yè)服務(wù)合同，但原合同期限至2025年12月31日。問題：（1）指出物業(yè)企業(yè)違反的法律法規(guī)及條款，并說明理由；（6分）（2）業(yè)委會(huì)若主張“臨時(shí)管理”并自行管理公共收益，應(yīng)履行哪些程序？（5分）（3）若通過訴訟追討公共收益，可主張的返還金額及利息如何計(jì)算？（4分）43.（本題20分）某20年樓齡老舊小區(qū)，總建筑面積8萬m2，業(yè)主920戶，原物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.45元/m2·月，收繳率68%。2023年10月，街道推動(dòng)“老舊小區(qū)改造+信托制物業(yè)”試點(diǎn)，改造內(nèi)容：外保溫、屋面防水、電梯加裝、消防系統(tǒng)更新、海綿化改造。改