仲量聯(lián)行亞太區(qū)國際學校的發(fā)展趨勢與基準亞太區(qū)國際學校丨市場目前正迅速增長。國際學校的數(shù)量在2014-2018年間增加了26%，且這種增長勢頭有望延續(xù)至2028年甚至未來更長時間。單從東南亞2和東亞3市場來看，國際學校的數(shù)量在2014年至2018年之間分別增長了26％和25％4。到2028年，據(jù)估計，全球?qū)⒂幸话氲男陆▏H學校位于亞洲，其中東南亞和東亞將占到47%。建設(shè)和運營國際學校的成本，以及影響行業(yè)增長的長期趨勢，將決定地點的選擇和長期運營成果。房地產(chǎn)成本是僅次于人力成本的第二大運營成本類別，因此是優(yōu)化和提高效率的關(guān)鍵考慮到這一點，我們對亞太區(qū)發(fā)展最快的六大市場中教育設(shè)施的建設(shè)和運營成本進行基準評估。同時，我們也對在這些市場建立和運營學校的相對難易程度闡述了觀點，并對長期趨勢提出了快速增長的市場全球近60％的人口居住在亞洲，而全球一半以上的城市擴張發(fā)生在這個地區(qū)（圖表1）。到2030年，亞洲的人口規(guī)模預計將進一步擴大21％，新增約4.88億城市居民。由于每4個人中就有1人未滿17歲5，公立學校的壓力不斷增加，因此，亞洲城市對新建學校和優(yōu)質(zhì)教育的需求將達到空前程度。在這一趨勢的推動下，本地家庭已取代外籍人士成為國際學校的主要增長動力。在亞洲許多經(jīng)濟體快速增長的環(huán)境下，希望為子女提供最優(yōu)教育并有能力承擔的中高收入家庭數(shù)量激增。截至2015年，亞太區(qū)的中產(chǎn)階級人數(shù)總計達13.8億（圖表2）。到2030年，這一數(shù)字有望增至近35億。隨著有能力負擔國際學校費用的亞洲家庭數(shù)量與學齡兒童數(shù)量同步增加，國際學校市場將從中受益。市場將繼續(xù)從滿足大量外籍人士的需求，轉(zhuǎn)向服務于越來越多的本地家庭，從而進一步催生對學校的需求。城市人口（百萬）0北美洲大洋洲亞洲非洲歐洲北美洲大洋洲加勒比0亞太地區(qū)歐洲北美洲中美洲與南美洲中東及北非撒哈拉以南非洲從全球來看，未來10年，國際學校的數(shù)量預計將繼續(xù)增長，復合年增長率約為3.9%（圖表3）。到2028年，全球的市場規(guī)模預計將擴大至約14000所學校。這其中約有60％或8400所位于亞洲，滿足約500萬學生的需求，而2018年的學生需求僅為310萬。在我們追蹤的市場中，其中一半的學生需求在2018年至2028年間預計將增長超過50%（圖表4）。在中國內(nèi)地市場，2018至2028年的學生需求將增長87%。這很大程度上歸因于取消了獨生子女政策以及對提高英語水平的需求不斷增長。00亞洲的國際學校非亞洲的國際學校亞洲的學生數(shù)量0新加坡馬來西亞越南112233機遇：對中端市場國際學校運營商的需求機遇：對面向本地家庭的中端及低價位學校的需求機遇：預計北部或東北部地區(qū)在2020年將有中端市場園區(qū)土地招標機會1123445566445566機遇：二三線城市的雙語學校機遇：對中端市場國際學校運營商的需求機遇：對面向本地家庭的中端及低價位學校的需求新興趨勢長期的行業(yè)和設(shè)施趨勢將影響從選址到設(shè)施管理的方方面面隨著國際教育領(lǐng)域迅速發(fā)展，對資深教師的需求不斷上升。在全球范圍內(nèi)，據(jù)估計未來5年內(nèi)僅國際學校就需要增加16.3萬名教師。隨著主要來源市場（英國和美國）的教師人數(shù)下降，對教師的需求進一步增加，因此許多學校目前正在建立自己的教學學院并招募本地教師。亞洲各國政府高度重視經(jīng)濟發(fā)展，并將教育視為持續(xù)發(fā)展的主要動力。因此，供給（學校的數(shù)量和類型）和需求（生源）均受到嚴格的管控。例如，新加坡不允許本地學生入讀國際學校；而另一邊，越南目前允許本地學生占國際學校入學人數(shù)的50％，此前曾限制小學階段的比例為10％，中學階段的比例為20％。政治的不確定性以及政府對學校的管制法規(guī)的變化，可能會帶來嚴重影響市場參與方的風險。然而，隨著優(yōu)質(zhì)教育以及減輕公立學校系統(tǒng)壓力的益處漸趨明顯，大多數(shù)市場都已開始開放和放寬對國際學校的限制。含隨著亞洲中產(chǎn)階級快速增長，有更多的家庭愿意將收入中更大的比例用于培養(yǎng)子女，確保他們的孩子得到最好的教育，為其鋪墊最佳起點。在政策允許的市場中，本地生源在國際學校入學人數(shù)中所占的比例日益提高。技術(shù)改變了學生的學習方式，這種改變技術(shù)改變了學生的學習方式，這種改變比以往任何時候都快，數(shù)字化學習正成為常態(tài)。國際學校已經(jīng)在其學費結(jié)構(gòu)內(nèi)包括了為學生提供筆記本電腦，這也代表了學校從教室固定硬件向筆記本電腦和平板電腦等個人設(shè)備以及相關(guān)應用軟件的巨大轉(zhuǎn)變。但是，這也帶來了新的挑戰(zhàn)，例如在教室中為個人設(shè)備設(shè)計不間斷電源和不間斷網(wǎng)絡連接，以及保障設(shè)備和內(nèi)容的安全性。許多學校還開放設(shè)施和課程（例如體育課和藝術(shù)課程），以吸引家長融入學校的體驗。學校環(huán)境及其設(shè)計在塑造學生的身心健康、情商和幸福感方面的作用日益受到關(guān)注。學生和教職人員都有大部分時間在學校中度過，其建筑環(huán)境和設(shè)計的多個層面（例如噪音、空氣質(zhì)量、新鮮飲用水、營養(yǎng)食品、自然光線、安靜的空間等）不僅會影響學業(yè)成績，也可能影響壓力、幸福感和整體健康。在設(shè)計、開發(fā)和運營學校時若能考慮到這些個人需求的重要方面，將有助于打造越來越多的父母、學生和教職人員追求的優(yōu)質(zhì)教育在土地供應受嚴格限制的形勢下，垂直校園在亞洲一些最大和最密集的城市越來越普遍，例如香港、新加坡和中國內(nèi)地一線城市。這對學生動線、整合戶外運動和學習空間以及防火安全提出了新隨著城市密度不斷提升，這種趨勢必將持續(xù)，對于運營商和建筑師而言意味著他們必須緊密合作，為應對挑戰(zhàn)制定周全的設(shè)計規(guī)劃。中國的國際教育機構(gòu)已從主要為外國學生提供教育的非營利學校，發(fā)展為由預期獲得財務回報的私人和企業(yè)投資者持有的商業(yè)所有制學校。學區(qū)房學區(qū)房丨現(xiàn)象的通貨膨脹式效應已促使更多的年輕家庭遷往二三線城市，在這些城市他們可以如愿擁有房產(chǎn)，并為子女提供優(yōu)質(zhì)且負擔得起的教育。中國一線城市的空氣質(zhì)量長期以來都低于世界衛(wèi)生組織的健康空氣標準。由于父母越來越擔心空氣質(zhì)量差會對孩子健康造成影響，一線城市的國際學校近來的外籍學生入學率有所下降。2017年出臺的法規(guī)禁止在9年制義務2017年出臺的法規(guī)禁止在9年制義務教育期間收取費用，這給“雙重課程體系”的國際學校帶來了商業(yè)挑2018年的法規(guī)變化禁止幼兒園通過IPO或從上市公司籌集資金，為私人投資過度的市場降溫。要容納更多的寄宿學生，需要能夠在全寄宿環(huán)境中承載多達3000名學生的土地和建筑物，建筑面積可能超過30萬平方米，建于占地超過30公頃的地塊上，預計需要20億元（約合3.12億美元）的資本投資。隨著一線城市的經(jīng)濟增長顯著放緩，這些市場對于教育領(lǐng)域的投資者而言可能不再那么具有吸引力，而處于快速增長的二三線城市則可以支持學校的持以貴州西南部的貴陽為例，這座地處溫帶地區(qū)且常年空氣質(zhì)量優(yōu)異的城市，過去5年的經(jīng)濟增長在中國省會城市中排名第一，而20年前它卻是中國最貧困的城市之一，反差非常明顯。隨著阿里巴巴、蘋果、華為、微軟和騰訊等科技巨頭看好貴陽數(shù)據(jù)谷的增長，并在此投資，貴陽的經(jīng)濟增長已超過全國平均水平。這有助于吸引那些看重工作機遇、尋求在環(huán)境更優(yōu)化且經(jīng)濟發(fā)展快的地域養(yǎng)育家庭的年輕專業(yè)人才。貴陽市在2016年的“中國最佳表現(xiàn)城市”中排名第一（米爾肯研究院），并在2018年的“機遇之城”（普華永道）中名列前十。如何選擇下一所學校，需要嚴謹理性的系統(tǒng)化方法；對于投資者和學校運營商而言，了解消費者的期望、資本投資、運營成本和風險至關(guān)重要。國際學校的開發(fā)和運營正變得愈發(fā)復雜，差異性的價值主張將有助于在競爭日益激烈的市場中保持優(yōu)勢。JohnMortensen是仲量聯(lián)行大中華區(qū)教育領(lǐng)域服務的資深董事。在過去的10余年間，他與眾多領(lǐng)先的美國大學和英美國際學校合作緊密，為他們提供在中市場的復雜性亞洲的發(fā)展機遇極具吸引力，但宏觀經(jīng)濟、政府監(jiān)管和社會趨勢等各種復雜因素對于在六個重點市場建造和運營國際學校的相對復雜性，仲量聯(lián)行的專家提供了觀點。新加坡憑借強大的監(jiān)管基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)商便利性和法律框架，成為最易于建造和運營學校的市場。相較而言，由于語言障礙和相對不透明的監(jiān)管體系，中國內(nèi)地的教育領(lǐng)域相對難以進入。相較于中端市場學校，優(yōu)質(zhì)學校的建造成本通常高出33相較于中端市場學校，優(yōu)質(zhì)學校的建造成本通常高出33％，而運營成本平均高出20％。成本差異主要歸因于優(yōu)質(zhì)學校中專業(yè)設(shè)施數(shù)量更多，這些設(shè)施的建造和維護成本更高。優(yōu)質(zhì)學校通常要求更多人員配備和更高的服務標準，包括更高的安全性、清潔和禮賓/接待服務以及員工支持。短期內(nèi)，國際學校的建造和運營成本預計將保持不變，僅限于由匯率差異所致的輕微波動。*建筑成本包括專業(yè)費用、法定文件、施工和裝修、家具、陳設(shè)和設(shè)備、小投資決策者指南AchuereAnbitona成就愿景北京中國北京市建國門外大街1號國貿(mào)大廈A座11層成都中國四川省成都市紅星路3段1號成都國際金融中心1座29層重慶中國重慶市渝中區(qū)民族路188號環(huán)球金融中心45樓廣州中國廣東省廣州市天河區(qū)珠江新城珠江東路6號廣州周大福金融中心杭州中國浙江省杭州市江干區(qū)新業(yè)路228號杭州來福士中心南京中國江蘇省南京市中山路18號德基廣場青島中國山東省青島市市南區(qū)香港中路61號上海中國上海市靜