2025年高職（房地產(chǎn)檢測(cè)與估價(jià)）房地產(chǎn)估價(jià)試題及答案

（考試時(shí)間：90分鐘滿分100分）班級(jí)______姓名______第I卷（選擇題，共40分）答題要求：本卷共20小題，每小題2分。在每小題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是符合題目要求的。1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則不包括以下哪一項(xiàng)？A.合法原則B.替代原則C.公平原則D.盈利原則2.市場(chǎng)比較法中，選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象具有（）。A.相似性B.差異性C.獨(dú)立性D.特殊性3.收益法中，房地產(chǎn)的凈收益是指（）。A.有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用B.潛在毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.有效毛收入減去空置和收租損失D.潛在毛收入減去空置和收租損失4.成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成不包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售稅費(fèi)D.利潤(rùn)5.房地產(chǎn)估價(jià)的程序中，不包括以下哪個(gè)步驟？A.受理估價(jià)委托B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象C.制定估價(jià)作業(yè)方案D.確定估價(jià)人員6.市場(chǎng)比較法中，修正系數(shù)不包括（）。A.交易情況修正系數(shù)B.市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)D.收益調(diào)整系數(shù)7.收益法中，報(bào)酬率的確定方法不包括（）。A.累加法B.市場(chǎng)提取法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.成本法8.成本法中，重置成本是指（）。A.重新購(gòu)建與估價(jià)對(duì)象功能相同的全新房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)B.重新購(gòu)建與估價(jià)對(duì)象類似的全新房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)C(jī).重新購(gòu)建與估價(jià)對(duì)象相同的全新房地產(chǎn)的實(shí)際支出D.重新購(gòu)建與估價(jià)對(duì)象類似的全新房地產(chǎn)的實(shí)際支出9.房地產(chǎn)估價(jià)的目的不包括以下哪一項(xiàng)？A.買賣B.租賃C.抵押D.投資10.市場(chǎng)比較法中，選取可比實(shí)例的數(shù)量一般為（）。A.1-2個(gè)B.2-3個(gè)C.3-5個(gè)D.5-10個(gè)11.收益法中，房地產(chǎn)的收益期限是指（）。A.自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間B.自估價(jià)對(duì)象建成起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間C.自估價(jià)對(duì)象取得起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間D.自估價(jià)對(duì)象使用起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間12.成本法中，折舊的計(jì)算方法不包括（）。A.年限法B.市場(chǎng)提取法C.分解法D.直線法13.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的有效期一般為（）。A.1年B.2年C.3年D.5年14.市場(chǎng)比較法中，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是（）。A.正常價(jià)格B.非正常價(jià)格C.平均價(jià)格D.最高價(jià)格15.收益法中，房地產(chǎn)的凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的公式為（）。A.V=A/YB.V=A/(Y-g)C.V=A×(1+Y)^nD.V=A×(1+Y)^n-A16.成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本不包括（）。A.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.銷售代理費(fèi)17.房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)和限制條件不包括（）。A.對(duì)估價(jià)對(duì)象的假設(shè)B.對(duì)估價(jià)方法的假設(shè)C.對(duì)估價(jià)目的的假設(shè)D.對(duì)估價(jià)參數(shù)的假設(shè)18.市場(chǎng)比較法中，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的交易日期相差不宜超過（）。A.1年B.2年C.3年D.5年19.收益法中，報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系是（）。A.報(bào)酬率越高，風(fēng)險(xiǎn)越小B.報(bào)酬率越高，風(fēng)險(xiǎn)越大C.報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)無(wú)關(guān)D.報(bào)酬率等于風(fēng)險(xiǎn)20.成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的管理費(fèi)用通常按照（）的一定比例估算。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售稅費(fèi)D.開發(fā)成本與管理費(fèi)用之和第II卷（非選擇題，共60分）（一）簡(jiǎn)答題（共20分）答題要求：簡(jiǎn)要回答問題，觀點(diǎn)明確，條理清晰。1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則及其要點(diǎn)。（5分）2.收益法中確定凈收益時(shí)應(yīng)注意哪些問題？（5分）3.成本法中求取折舊應(yīng)考慮哪些因素？（5分）（二）計(jì)算題（共20分）答題要求：計(jì)算過程清晰，結(jié)果準(zhǔn)確，保留兩位小數(shù)。1.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，收益期限為40年。試采用收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。（10分）2.某新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地取得成本為5000萬(wàn)元，開發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為1o0萬(wàn)元，投資利息為100萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為500萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為1000萬(wàn)元。試采用成本法計(jì)算該房地產(chǎn)的價(jià)格。（10分）（三）案例分析題（共10分）答題要求：分析案例，回答問題，闡述理由。有一宗房地產(chǎn)，市場(chǎng)比較法選取了三個(gè)可比實(shí)例A、B、C，具體情況如下：可比實(shí)例A：成交價(jià)格為8000元/平方米，成交日期為2024年1月，交易情況比正常情況低2%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好5%?？杀葘?shí)例B：成交價(jià)格為8500元/平方米，成交日期為2024年3月，交易情況比正常情況高3%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象差3%?？杀葘?shí)例C：成交價(jià)格為8200元/平方米，成交日期為2024年5月，交易情況比正常情況高1%，房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象相同。已知該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)為每月0.5%，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。（10分）（四）材料分析題（共10分）材料：某城市有一宗待開發(fā)的土地，規(guī)劃用途為商業(yè)辦公。該土地周邊類似商業(yè)辦公項(xiàng)目的市場(chǎng)售價(jià)為每平方米15000元左右。經(jīng)調(diào)查，該土地的取得成本預(yù)計(jì)為5000萬(wàn)元，開發(fā)成本預(yù)計(jì)為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用預(yù)計(jì)為200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為100萬(wàn)元，投資利息預(yù)計(jì)為100萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為500萬(wàn)元。當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)辦公項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)一般為總開發(fā)價(jià)值的20%。問題：1.請(qǐng)分析該土地的價(jià)值。（5分）2.若該土地所有者希望以10000萬(wàn)元的價(jià)格出售該土地，你認(rèn)為是否合理？說(shuō)明理由。（5分）（五）論述題（共10分）答題要求：論述充分，邏輯嚴(yán)密，結(jié)合實(shí)際。論述房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用。答案：1.D2.A3.A4.D5.D6.D7.D8.A9.D10.C11.A12.B13.A14.A15.A16.D17.C18.A19.B20.B簡(jiǎn)答題答案：1.合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。要點(diǎn)包括：估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)合法；估價(jià)對(duì)象的使用合法；估價(jià)對(duì)象的處分合法。2.應(yīng)注意：潛在毛收入的界定；有效毛收入的計(jì)算；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的合理確定；扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確把握；凈收益的持續(xù)穩(wěn)定性分析。3.應(yīng)考慮：物質(zhì)折舊；功能折舊；經(jīng)濟(jì)折舊。計(jì)算題答案：1.凈收益A=100-30=70（萬(wàn)元），房地產(chǎn)價(jià)值V=70/8%×[1-1/(1+8%)^40]≈845.6萬(wàn)元。2.房地產(chǎn)價(jià)格=5000+3000+200+100+100+500+1000=10000（萬(wàn)元）。案例分析題答案：可比實(shí)例A調(diào)整后價(jià)格=8000×(100/98)×(1+0.5%×12)/(1+0.5%×11)×(1/(1+5%))≈7983.7元/平方米；可比實(shí)例B調(diào)整后價(jià)格=8500×(100/103)×(1+0.5%×12)/(1+0.5%×9)×(1/(1-3%))≈8377.4元/平方米；可比實(shí)例C調(diào)整后價(jià)格=8200×(100/101)×(1+0.5%×12)/(1+0.5%×7)≈8330.2元/平方米；比準(zhǔn)價(jià)格=(7983.7+8377.4+8330.2)/3≈8230.4元/平方米。材料分析題答案：1.總開發(fā)價(jià)值=(5000+3000+200+100+100+500)/(1-20%)=11125萬(wàn)元，土地價(jià)值=11125-5000-3000-200-100-100-500=2225萬(wàn)元。2.不合理。因?yàn)橥ㄟ^計(jì)算該土地價(jià)值約為2225萬(wàn)元，低于10000