產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商工作如何有效開展園區(qū)招商工作的原則是什么一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目成功與否，往往是取決于招商，招商成功，則產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目成功，招商失敗，也就說這個項目是失敗的。臣通顧問認(rèn)為，招商是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的生命線。招商工作是一項系統(tǒng)、長期、艱巨的系統(tǒng)工程。任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都會造成園區(qū)資源的浪費，導(dǎo)致招商效果不理想。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功，離不開成功的、系統(tǒng)的招商手段。沒有行之有效的招商手段，不能與投資企業(yè)建立起長期有效的品牌同盟和溝通渠道，將直接導(dǎo)致整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營失敗。因此，行之有效的園區(qū)招商必須做好以下幾點——明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思路決定出路，理念決定成敗。一個園區(qū)是否具有前瞻的發(fā)展戰(zhàn)略思路、是否具備系統(tǒng)而鮮明的招商理念，是招商致勝的先決條件。產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思路是整個招商工作系統(tǒng)的引擎，發(fā)展什么樣的產(chǎn)業(yè)，決定了招什么樣的商戶。產(chǎn)業(yè)思路不對，就導(dǎo)致招商目標(biāo)不對；招商目標(biāo)不對，就導(dǎo)致招商渠道和方式不對，最終是勞而不獲的。但凡招商成果顯著的園區(qū)，其產(chǎn)業(yè)定位都非常清晰，招商目標(biāo)客戶群都非常明確；相反，大部分招商不好的園區(qū)，幾乎都缺乏明晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，對發(fā)展產(chǎn)業(yè)的資源優(yōu)勢和投資環(huán)境的比較優(yōu)勢缺乏深入的研究，沒有可靠準(zhǔn)確的商戶規(guī)劃，往往在招商上盲目多于明智，感性多于理性，遍地開花式的撒網(wǎng)，蜻蜓點水式的訪客，其效果就可想而知了。在招商實施前，招商人員必須對園區(qū)的產(chǎn)業(yè)有明晰的戰(zhàn)略發(fā)展思路，對主導(dǎo)的發(fā)展優(yōu)勢有足夠的認(rèn)識和了解。據(jù)調(diào)查，起碼有過半的園區(qū)沒有系統(tǒng)研究自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，也沒有深入論證主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資源和比較優(yōu)勢，這是很典型也很嚴(yán)重的現(xiàn)象。在與投資者的交流中，不少招商人員沒法說清楚產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢在哪里，缺乏數(shù)據(jù)，也缺乏依據(jù)，這樣肯定是無法說服投資者的。對產(chǎn)業(yè)定位進(jìn)行戰(zhàn)略研究是招商中很關(guān)鍵的一環(huán)，產(chǎn)業(yè)定位并不是“拍腦袋”的結(jié)果，需要從自身的資源優(yōu)勢和區(qū)域的競爭優(yōu)勢，乃至全國、全球的比較優(yōu)勢進(jìn)行客觀研究，以及對其進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展的論證。現(xiàn)階段的企業(yè)投資，理性程度明顯提高，尤其是跨國公司和國內(nèi)大型企業(yè)，投資選址過程極其嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)，沒有深入、客觀的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢研究，招商人員是很難應(yīng)付的。必須做好策劃和統(tǒng)籌首先，招商策劃要做到有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位，要有戰(zhàn)略高度，綜觀全局，要知己知彼，把握優(yōu)勢，同時要把握時機。招商要服從服務(wù)于地區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重大戰(zhàn)略部署，緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整這條主線，謀劃招商思路。要搞好規(guī)劃，整合資源，圍繞本地主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、重點項目制定利用外資及招商的總體安排和部署。招商是一項市場行為，是溝通、傳播、推廣的復(fù)合過程。雖然投資行為是理性的，但在招商交流中投資者卻往往受感性的訴求所影響。從這個角度看，一個好的策劃對招商工作極為重要，往往能達(dá)到事半功倍的效果。有一部分人認(rèn)為策劃是一項很虛的工作，從而否定專業(yè)策劃的作用，這種認(rèn)識顯然是非常片面的。不能將策劃等同于廣告，雖然策劃往往通過廣告形式表現(xiàn)出來，但專業(yè)策劃公司的策劃過程，是極其科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，而不是藝術(shù)行為。園區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的定位、目標(biāo)投資者的規(guī)劃、招商推廣的策略等等，都要通過專業(yè)的策劃來達(dá)到最好的效果。但遺憾的是，大部分園區(qū)和政府部門都很不重視策劃工作，不愿意借助外腦去研究一些提高招商效率和促進(jìn)園區(qū)發(fā)展的課題。大部分政府招商人員的主要工作停留在表面，缺乏方向，盲目招商，大搞形式主義，組織龐大的招商團遠(yuǎn)赴各地參加各種招商會，合作項目意向書簽了不少，履約率卻很低，甚至一無所獲。引資不成，開支不菲，“招商團”成了觀光團。由于沒有系統(tǒng)的策劃，有相當(dāng)大部分園區(qū)的招商材料和溝通過程沒有引起投資者的更深層次的注意，無法向投資者展示項目的吸引力，也無法向投資者提供充分的科學(xué)說明和數(shù)據(jù)。項目策劃不到位如酒不香，任其怎樣吆喝都是效果不明顯的。三、做好形象和品牌做好招商的形象設(shè)計、宣傳和推介、樹立良好的區(qū)域形象和品牌。招商的形象問題，歸根結(jié)底是區(qū)域形象問題，隨著招商難度增大，塑造形象、宣傳推介形象，給區(qū)域形象注入新鮮感、時代感，提高區(qū)域在國內(nèi)外知名度和信譽，已成為人們招商高度重視的關(guān)鍵問題。因此，要創(chuàng)新手段、廣辟途徑、善用媒體、把握重點、實事求是做好招商宣傳，促使招商工作達(dá)到事半功倍的效果。四、建立招商工作的運作機制建立比較完備的招商運作機制，確保招商的順利進(jìn)行，推動項目早簽約、早落地、早建成、早發(fā)展。一是招商組織機制，沒有健全的組織機制，招商活動就無從有序開展，達(dá)不到預(yù)期效果。招商的組織機制，必須做好招商組織機構(gòu)和組織行為兩個方面。二是招商管理機制，根據(jù)招商工作開展的時間順序，主要做好目標(biāo)管理、過程管理和績效管理，為提高招商的工作效率和工作秩序，形成后續(xù)優(yōu)勢，提高招商的綜合潛力。三是健全招商決策機制，招商決策必須依據(jù)一定程序來進(jìn)行，注重決策要素，講究一定的原則和藝術(shù)，必須符合招商總目標(biāo)，順應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展方向。對條件成熟的項目，招商領(lǐng)導(dǎo)小組快速決策，組織簽約實施。四是快速推進(jìn)機制，招商項目堅持“一站式”服務(wù)，并實行首問負(fù)責(zé)制、審批責(zé)任制、限時辦結(jié)制和跟蹤辦理制。五是跟蹤落實機制，對有明確意向的項目確定專人跟蹤聯(lián)系，重大項目由主要負(fù)責(zé)人牽頭實施。六是高度督查機制，定期召開招商例會，對各級各部門招商情況進(jìn)行督查，年終召開招商專題大會。七是建立行之有效的招商激勵機制，調(diào)動各方面招商的積極性，促使目標(biāo)效果最大化。卓有成效的激勵機制，有了好的理念、好的環(huán)境、好的策劃和好的團隊還不夠，還需要有一個好的機制。缺乏卓有成效的激勵機制而導(dǎo)致人浮于事，這已成了政府招商工作的一大結(jié)癥。不少的招商人員能動性不強，是激勵機制無效或失效的直接結(jié)果。機制不活，人心不齊，高效招商就無從談起了。選擇有效的招商方法和途徑競爭的狀態(tài)決定招商的方式和手段，決定了我們采用何種招商策略才能脫穎而出。在招商中，要確定我們的競爭目標(biāo)，通過競爭態(tài)勢的分析、找出比較優(yōu)勢，擬訂可行的招商策略。招商策略主要包括招商目標(biāo)、商戶條件、優(yōu)惠政策、招商渠道、招商訴求、招商步驟、招商保障、招商評估等，方案力求客觀可行、針對性強、注重實效、做到有效的放矢，胸有成竹。一般來說，大型企業(yè)投資選址時，通常會考察條件相當(dāng)?shù)膬扇齻€園區(qū)作為候選的目標(biāo)，由于基本硬件和基礎(chǔ)資源都相差無幾，園區(qū)的勝敗最終取決于誰具有獨特的招商策略，從而贏得投資者的投資信心。掌握招商發(fā)展態(tài)勢，優(yōu)化選擇、運用行之有效的招商方法和途徑，提高招商的水平和效率。招商的一個重要步驟就是要利用一切可能的方法和手段取得招商的成功。各種招商方法——親情吸引：以血緣、家鄉(xiāng)、同窗、故鄉(xiāng)、戰(zhàn)友情等聯(lián)系投資者，可使其產(chǎn)生信任和安全感。人格吸引：引資方在個人素質(zhì)上的任何一個亮點都有可能使投資方感到投緣，產(chǎn)生信任感，從而情有獨鐘。政策吸引：產(chǎn)生水往低處流的“洼地效應(yīng)”，主要是經(jīng)費減免，包括范圍、時限、額度等，還有對特定產(chǎn)業(yè)出臺的扶持政策。成本吸引：如土地、用電、用水、原輔材料、勞動力、運輸?shù)确矫姹容^價格優(yōu)勢。資源吸引：利用資源優(yōu)勢，實現(xiàn)資源與資金的對接。市場吸引：處于一個高消費區(qū)域或較大規(guī)模的產(chǎn)品集散地，或處于未來產(chǎn)品的現(xiàn)實和潛在的巨大消費市場，就地生產(chǎn)吸引力大。人才吸引：在當(dāng)?shù)赜幸慌骋环矫娴膶I(yè)人員，或某種專利，某項新技術(shù)、新工藝，有一批研究開發(fā)人才或技術(shù)熟練工人等。環(huán)境吸引：主要指軟環(huán)境，政府相關(guān)部門的服務(wù)質(zhì)量，政風(fēng)、民風(fēng)、治安，生活便利環(huán)境優(yōu)美。配套吸引：以配套產(chǎn)業(yè)或存量資產(chǎn)吸引投資者投資，根據(jù)產(chǎn)業(yè)配套情況，在瓶頸部位投入。轉(zhuǎn)移吸引：發(fā)達(dá)地區(qū)老產(chǎn)業(yè)相對萎縮和轉(zhuǎn)移，可為欠發(fā)達(dá)地區(qū)提供機會。六、打造高素質(zhì)的招商團隊要有一支具有較高的專業(yè)素質(zhì)、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的招商隊伍。專業(yè)人做專業(yè)事。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首先是產(chǎn)業(yè)，然后才是地產(chǎn)?，F(xiàn)實中地產(chǎn)開發(fā)商對企業(yè)的專業(yè)運營并不充分了解，且多數(shù)屬半路出家，從開發(fā)住宅地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。制定完美的招商細(xì)節(jié)，讓招商工作“言必行，行必果“。同時，對招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。運用經(jīng)營方面的專業(yè)知識與客戶形成有效溝通，真正從經(jīng)營者的角度解決問題，使客戶對項目充滿信心。招商工作的主體力量，最根本是要靠一支高素質(zhì)的專業(yè)招商人才隊伍，這是招商工作復(fù)雜性的必然要求，是進(jìn)行招商科學(xué)決策的前提，是招商工作順利進(jìn)行的保證。招商的管理者要樹立正確的人才觀，建立健全招商人才選拔、使用、培訓(xùn)、考核機制，以更好發(fā)揮招商人才的主觀能動性，群策群力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟快速、健康發(fā)展。如前所述，招商是一項專業(yè)性工作，涉及到產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟、市場營銷、城市規(guī)劃、經(jīng)濟管理等領(lǐng)域的知識。新時期的招商人員，要求是復(fù)合型的人才，要有較強的綜合分析能力、應(yīng)變能力和溝通能力。培育打造一個高素質(zhì)的招商團隊是一項基礎(chǔ)工作，也是一項攸關(guān)成敗的工作。招商人員如水手，是推動園區(qū)這條大船快速前進(jìn)的主要動力源。我們常說，招商團隊是一個地方政府、一個園區(qū)的窗口，看招商人員的面貌就可以判斷這個地方、這個園區(qū)的招商成效。在我們考察的一些優(yōu)秀園區(qū)中，盡管其優(yōu)勢資源并不比周邊的園區(qū)強，甚至顯弱，但招商團隊整體素質(zhì)高，士氣也高，從而取得了令周邊園區(qū)刮目相看的招商業(yè)績。應(yīng)該很不客氣、但很客觀地說，大部門園區(qū)的招商效果差，與招商團隊的不得力是密切相關(guān)的。一些園區(qū)的招商機構(gòu)設(shè)置不明確，人員配備整體素質(zhì)差，根本適應(yīng)不了新時期高強度招商的要求，要他們在激烈的競爭中招到商，那簡直是天方夜譚的事！七、做好富有成效的談判招商要做好富有成效的談判，招商談判是招商能否取得成功的關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于服務(wù)對象不同，住宅開發(fā)主要面對終端用戶群體；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個人和機構(gòu)經(jīng)營者；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面對的是企業(yè)。換位思維、良好溝通成為招商的關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的招商不應(yīng)是單純租賃的交易關(guān)系，而是需要從投資企業(yè)的角度為出發(fā)點，從商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等諸多方面給予企業(yè)信心。八、加強招商項目的管理和評析加強招商項目的管理和評析，促進(jìn)招商實現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)對招商項目進(jìn)行經(jīng)濟、社會與環(huán)境的綜合評價是衡量招商成效的重要內(nèi)容，是招商項目管理的一個重要組成部分。招商項目評析必須制定和掌握好原則方法，步驟和評價指標(biāo)體系，并進(jìn)行正反經(jīng)驗總結(jié)，充分認(rèn)識招商形勢，正確評價招商成果，進(jìn)一步堅定招商信心，促進(jìn)思想和理念的變革和創(chuàng)新，不斷拓寬招商思路。開展招商工作的原則互利共贏原則投資者投資的目的是追求效益最大化，要有利可圖，要掙錢，這是他們的最終目標(biāo)。在談判的時候，談判雙方是平等的，都想通過談判獲得最大限度的利益。談判不是辯論，談判雙方應(yīng)該是兩個法官審一個案子，持不同的見解是正常的，談判者應(yīng)視對方為朋友，不要有傷害對方感情的言論。首先，雙方要充分交流，透徹了解、表達(dá)各自的想法。然后，疏理出不同點進(jìn)行討論。我方應(yīng)本著政策規(guī)定和先例原則與對方進(jìn)行協(xié)商，重大項目實行特事特議，在談判過程中若出現(xiàn)超出我方設(shè)立底線的情況，我方要適時提出換位思維，即我方招商的目的是什么？能得到什么？從政策性、經(jīng)濟性、旁比性、先例性等方面予以陳述，爭取對方支持理解。談判時要時刻牢記：談判的過程不是戰(zhàn)勝對方，而是爭取對方；談判的目的是使雙方滿意，而非一方勝利。二、熱情接待原則對投資者都必須要態(tài)度熱情。出席正規(guī)場合，如重大宴會、洽談會，儀表要端莊整潔，表情和動作以及說話語氣應(yīng)該表現(xiàn)出尊重、禮貌。我們要提前做好“情報”工作，細(xì)心研究真正有意向的投資商的愛好、脾氣，對愛講排場的有實力的大投資者、大老板，要在迎來送往、參觀考察、吃飯接待等方面給足他們面子，體現(xiàn)對他們的重視、尊重，要讓他感到我們真的把他們當(dāng)回事。對提倡節(jié)儉、處事嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y者，要辦事大方得體、說話干凈利索、考察輕車簡從、接待突出特色，給人家一種簡潔、高效、務(wù)實、干事、向上的良好印象。招商人員要時刻注意自身言行，不能因為個別存在的不良習(xí)慣而使即將到手的項目付之東流，認(rèn)為你這樣的朋友不可交，檔次太低。投資方實地考察、洽談，往往不會一兩次就能簽約，他們會就投資地點的軟硬環(huán)境進(jìn)行考察，越是真實的投資越慎重。他們可能同時對多個投資地點進(jìn)行分析比較，除土地價款和優(yōu)惠政策外，投資方重點考慮的是企業(yè)投產(chǎn)后的運營成本（運輸、水價、電價、勞動力資源等）。因此，招商人員要熱情做好接待工作，做到以誠相待，熱情不虛情，節(jié)儉不浪費。三、主動保持聯(lián)系對于一個企業(yè)而言，規(guī)模擴張一旦形成定勢后，選擇投資地點是有時效性的，過了時效只能成為遺憾。因此，招商人員對各方提供的招商信息，要經(jīng)常搜理，主動聯(lián)系，必要時要主動出擊。四、誠實守信原則在與投資者交往過程中，要始終堅持誠實守信，做到不了解情況不隨意答復(fù)，辦不到的事項不隨意許諾，沒有的資源或政策不能說有。對我方不能做到的事項，要根據(jù)實際情況講明道理，以便取得招商洽談方的理解。而在實際招商中，很多人為了留住項目，信口開河，隨便表態(tài)，騙取投資者信任，但最終適得其反。五、尊重禮節(jié)原則“入境而問禁，入門而問諱”。我們每到一個地方，要提前了