度假酒店項(xiàng)目規(guī)劃

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三亞?亞龍灣?鸚鵡螺皇家園林度假酒店

一、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱

鸚鵡螺皇家園林度假酒店（暫定名）

2、項(xiàng)目地址

中國(guó)?海南省三亞市亞龍灣

3、項(xiàng)目占地及四至

”鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目總占地163畝，合10.87萬平

米。項(xiàng)目位于亞龍灣中心廣場(chǎng)西北側(cè),東臨亞龍大道,南臨濱海大

道,西部及北部為亞龍大道通往天域酒店的一條弧線形支路,三路

圍合的一獨(dú)立地塊,地理位置優(yōu)越。

4、項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)

總建筑面積:7.82萬m2（其中:地上建筑面積:4.62萬平米，

地下建筑面積:3.2萬平米）容積率:0.42

密度:17.5%綠化率：80%

5、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位情況介紹

該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位為山西華宇集團(tuán)有限公司,是山西省

一家多元化、跨地域的股份制民營(yíng)企業(yè)。資產(chǎn)總額12億元，凈

資產(chǎn)5億元。經(jīng)營(yíng)范圍涉及零售業(yè)、公路客運(yùn)業(yè)、房地產(chǎn)開

發(fā)、金融、生物醫(yī)藥業(yè)等領(lǐng)域。

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經(jīng)過多年的穩(wěn)步發(fā)展,華宇集團(tuán)公司在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與

金融資本運(yùn)作方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),多種經(jīng)營(yíng)也使其具有了

強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,同時(shí)也具備雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,為開發(fā)建設(shè)

華”宇亞龍灣國(guó)際會(huì)議中心”I頁目奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、項(xiàng)目的提出

1、海南省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健,投資條件成熟

①總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平

②建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)

2、三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績(jī)顯著,投資環(huán)境大為改變

①全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

②旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高

③境治理卓有成效

3、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

①國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀

②海南旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

③海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀

4、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位

①海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)

②海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位

5、三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫

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6、三亞旅游市場(chǎng)構(gòu)成及發(fā)展趨勢(shì)

注:本章L6小點(diǎn)詳細(xì)內(nèi)容見后附材料

7、項(xiàng)目地提出及目標(biāo)

山西華宇集團(tuán)基于多年的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及對(duì)海南三亞旅游房地

產(chǎn)市場(chǎng)的理解,在經(jīng)過深入的區(qū)域及行業(yè)調(diào)研后,結(jié)合公司在三亞旅

游房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略,確立在三亞市亞龍灣地區(qū)啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)

大規(guī)模、熱帶雨林特色的,集旅游休閑、會(huì)議、購(gòu)物等功能為一體

的綠色生態(tài)、海景度假酒店項(xiàng)目。

在三亞市當(dāng)?shù)卣闹С窒?華宇集團(tuán)提出了利用三亞市亞龍灣地區(qū)

獨(dú)有的自然景觀及旅游資源優(yōu)勢(shì),開發(fā)建設(shè)”鸚鵡螺皇家園林度假酒

店”（暫定名）項(xiàng)目的建議。雙方旨在經(jīng)過“鸚鵡螺皇家園林度假酒

店”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),加強(qiáng)亞龍灣地區(qū)在會(huì)議及商業(yè)服務(wù)等方面的配

套服務(wù)功能，完善亞龍灣地區(qū)的旅游、休閑、度假功能，提升亞龍灣

地區(qū)的整體形象。

”鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目將瞄準(zhǔn)國(guó)際級(jí)旅游目的地的

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，融獨(dú)特性、多樣化、生態(tài)環(huán)保、度假休閑、觀光購(gòu)物

等多種旅游居住新概念于一體,高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)一個(gè)大規(guī)模、綠色生

態(tài)的各功能配套齊全的海景度假酒店,并應(yīng)與隔路相望的華宇集團(tuán)

另一酒店項(xiàng)目一一”凱悅度假酒店”在資源共享、風(fēng)格定位、經(jīng)

營(yíng)多樣化及功能互補(bǔ)等方面遙相呼應(yīng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),形成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)

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優(yōu)勢(shì)，降低經(jīng)營(yíng)成本,擴(kuò)大華宇房地產(chǎn)品牌的輻射力度。

三、項(xiàng)目發(fā)展定位

”鸚鵡噱皇家園林度假酒店”項(xiàng)目將建設(shè)成為以熱帶雨林景

觀、娛樂購(gòu)物服務(wù)、產(chǎn)權(quán)式酒店接待為主題的綠色生態(tài)、海景度

假酒店，項(xiàng)目建成后一座設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特、洋溢濃郁熱帶濱海度假特

點(diǎn)、功能配置齊全的規(guī)?；燃倬频陮⒄宫F(xiàn)在世人面前,它高星

級(jí)、高標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件環(huán)境,必將吸引眾多來海南三亞旅游度假的游

客，使之成為她們的首選下榻地。

”鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目的投資及經(jīng)營(yíng)方式將采用“

產(chǎn)權(quán)式酒店”的方式,這種起源于歐洲20世紀(jì)70年代的一種新型

酒店經(jīng)營(yíng)模式,風(fēng)行于世界上著名的旅游城市和地區(qū)（如美國(guó)的夏威

夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地

尤為盛行）o此種酒店經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)過30多年的發(fā)展已被發(fā)達(dá)國(guó)家廣

泛接受,許多國(guó)家還為此專門立法并成立行業(yè)協(xié)會(huì)以規(guī)范市場(chǎng),約束

市場(chǎng)參與者的行為。這種將房產(chǎn)與旅游投資相結(jié)合的投奧模式在當(dāng)

前國(guó)內(nèi)形式下是極具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y品種。

”產(chǎn)權(quán)式酒店”經(jīng)營(yíng)模式是適合海南特別是三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)

發(fā)展的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新品種,此經(jīng)營(yíng)模式擴(kuò)大了游客入住休閑度假酒店的

需求,為游客提供了更多選擇入住高檔次度假酒店的機(jī)會(huì),還解決了

三亞高檔次酒店市場(chǎng)供需不平衡、需求相對(duì)短缺的問題;另外該模

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式還可帶動(dòng)三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,賦予海南“旅游房

地產(chǎn)”市場(chǎng)史多活力和發(fā)展空間,這種新型的旅游房地產(chǎn)投資和消

費(fèi)方式,符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則,是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店

業(yè)的高效結(jié)合,極具市場(chǎng)潛力和生命力;再者該模式還使三亞市高端

消費(fèi)人士的保有量始終保持在較高水平，為三亞市經(jīng)濟(jì)及就業(yè)問題

找到了出路,為三亞市創(chuàng)造著源源不斷財(cái)富。

產(chǎn)權(quán)式酒店的投資客戶（也即固定游客）的市場(chǎng)定位于中產(chǎn)階級(jí)

家庭、成功人士、專業(yè)旅游房地產(chǎn)投資者及企業(yè)公司，據(jù)有關(guān)資料

分析,當(dāng)前購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的60%是個(gè)人購(gòu)買,其目的是保值和分紅,

同時(shí)兼顧度假,采用的方式大多為銀行長(zhǎng)期按揭;企業(yè)公司購(gòu)買一方

面用于投資，另一方面用于員工度假、年會(huì)及業(yè)務(wù)會(huì)議專用。近年

來一批產(chǎn)權(quán)式酒店已在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及大城市逐步興起，相信該旅

游品種將成為適合海南三亞這座熱帶濱海旅游城市的新型酒店房地

產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。

注:有關(guān)”產(chǎn)權(quán)式酒店”見后附介紹材料

四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想

1、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想

根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃構(gòu)思、建設(shè)目標(biāo)要求及三亞市II龍灣資源

條件,”鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想是：

A、酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)將充分體現(xiàn)”建筑是空間藝術(shù)”的思想，使之

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成為亞龍灣地區(qū)最具熱帶濱海特色的代表性建筑；

B、酒店的規(guī)劃布局及功能分區(qū)將最大限度的滿足業(yè)主追求”自

然、綠色、沙灘、海景”的向往，最大程度展現(xiàn)三亞亞龍灣這座熱

帶海濱度假圣地獨(dú)一無二的魄力；

C、充分利月項(xiàng)目周邊的旅游資源優(yōu)勢(shì),將酒店的建設(shè)工作與將三

亞亞龍灣建設(shè)成國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的目標(biāo)緊密結(jié)合；

D、采用國(guó)際一流智能型最具有熱帶濱海特色的設(shè)計(jì)方案；

民酒店的配套設(shè)施全面而人性化，將為游客提供休閑度假、娛樂

購(gòu)物、旅游休閑、居住等仝面服務(wù)；

F、酒店招建設(shè)成風(fēng)格獨(dú)特、個(gè)性鮮明、融合自然風(fēng)景及各國(guó)建

筑文化及園林景觀的綠色生態(tài)的旅游度假勝地；

H、成為亞龍灣地區(qū)的標(biāo)志性建筑,并對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展趨勢(shì)

起到示范與引導(dǎo)效應(yīng)；

根據(jù)上述規(guī)劃指導(dǎo)思想，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)從規(guī)劃的角度進(jìn)行了初步

的設(shè)想,初步明晰了項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品目標(biāo)：

酒甲主樓公寓區(qū)一一主力戶型70-90平米,配大衛(wèi)生間；

—?jiǎng)e墅、會(huì)所區(qū)一一無機(jī)動(dòng)車行道,別墅周邊環(huán)繞風(fēng)格

各異的熱帶雨林景觀；

分區(qū)—會(huì)議中心一一外觀設(shè)計(jì)成“鸚鵡螺”形狀,成為

標(biāo)志性建筑;

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娛樂「休閑、購(gòu)物一條街一一豐富亞龍灣地區(qū)富有文化底蘊(yùn)

的、規(guī)?；膴蕵?、休閑、購(gòu)物

場(chǎng)所,為亞龍灣地區(qū)提供豐富多彩

的”夜生活〃娛樂活動(dòng)

2、酒店概念設(shè)計(jì)規(guī)劃思路

(1)會(huì)議中心

會(huì)議中心將臨亞龍大道而建,外形將仿生海南特有的、極

富知名度的“鸚鵡螺”外形，洋溢著濃郁的海洋氣息，使之成為

亞龍灣的標(biāo)志建筑“

會(huì)議中心占地15000平米，總建筑面積10000平米,地上

5000平米，地下5(X)0平米?？商峁┤菁{1300人的大型會(huì)議室1

個(gè)及容納200-500人的中型會(huì)議室4個(gè)(或分割成容納100人左

七的小型會(huì)議室10個(gè))。會(huì)議中心在空間設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮空

間的自由組合性,在功能設(shè)計(jì)上將體現(xiàn)多功能性,可召開各種類

型的商務(wù)會(huì)議、國(guó)際研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)、大

型宴會(huì)招待等，還可用作電影節(jié)、演唱會(huì)、選美比賽場(chǎng)地等。

會(huì)議中心將按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，配有同聲翻譯系統(tǒng)、貴賓休息

室、宴會(huì)廳、展示廳等。

(2)酒店主樓

酒店主樓占地6000平米，總建筑面積25200平米,地上

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20200平米,地下5000平米,層高3.5層?？商峁?00套客房，戶

型以70-90平米為主，配以部分50平米的小戶型和140平米

的大戶型,戶型設(shè)計(jì)將充分體現(xiàn)休閑的特點(diǎn),大臥室、配大衛(wèi)生

10)(帶洗浴房)，寬敞的客廳方便家人及親朋好友聚會(huì)、溝通情

感,給人以休閑、寬敞、舒適的全新生活感受。

(3)別墅

別墅區(qū)占地70000平米，總建筑面積21000平米,地上

15000平米,地下6000平米,層高2.5層,可提供單體別墅50棟,

面積360-600平米。定位為豪華別壁,別暨區(qū)內(nèi)不設(shè)機(jī)動(dòng)車道，

僅有的步行道蜿蜒于別墅區(qū)內(nèi)，營(yíng)造出曲徑通幽的世外桃園感

覺;別墅區(qū)內(nèi)完全園林化設(shè)計(jì),送700—1000平米的風(fēng)格各異

的、熱帶雨林風(fēng)格的私家園林;大型沙灘露天游泳池位于濃

郁、高天的棕梅樹的林蔭下，陽光斜下、吊床小寢，斕靜而舒

適;人工營(yíng)造的假山滿目綠色,吸富空間感,將建筑作為空間的

藝術(shù)發(fā)揮的淋漓盡致;區(qū)內(nèi)水流孱孱,不時(shí)有魚兒映入眼簾，使

人恍若置身仙境;室內(nèi)裝修極盡豪華,每套別墅均配有古玩、瓷

器、山水畫等，文化氛圍極濃;別墅區(qū)的家政服務(wù)人員均經(jīng)過專

業(yè)培訓(xùn)，嚴(yán)格選拔,每套別墅配有專門異域小女為業(yè)主提供周到

而專業(yè)的服務(wù);還贈(zèng)送每棟別墅業(yè)主價(jià)值5萬美元的亞龍灣高

爾夫球場(chǎng)會(huì)員卡一張。

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(4)商業(yè)一條街

商業(yè)一條街占地15000平米，總建筑面積15000平米,地上

5000平米，地下10000平米。商業(yè)街定位為規(guī)?；?、高格調(diào)、

多樣化經(jīng)營(yíng)的特色商業(yè)一條街,設(shè)有國(guó)內(nèi)外知名酒吧間、咖啡

屋、藝術(shù)坊、夜總會(huì)、百老匯劇院、民俗飾物店、各式小吃

店、中醫(yī)療養(yǎng)院、美容美發(fā)室、美體健身房、特色餐飲、海

鮮城等。

(5)酒店大堂

酒店大堂單獨(dú)設(shè)置,占地5000平米，總建筑面積平米,地上

1000平米，地下1000平米。酒店大堂高大、氣派，設(shè)有中央共

享空間、大型景觀屏、服務(wù)接待總臺(tái)、散座茶座、酒店管理

辦公室等。游客在大堂經(jīng)過簡(jiǎn)單登記后,即由服務(wù)小姐引至酒店

特備的環(huán)保型電動(dòng)車送客處，由環(huán)保型電動(dòng)車將客人送至客房。

3、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃設(shè)想，項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步

設(shè)定見附表一”規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表”。

五、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度

1、項(xiàng)目關(guān)鍵工序進(jìn)度控制

該項(xiàng)目建設(shè)周期1年，7月20日開工，6月3。日竣工。

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序號(hào)關(guān)鍵控制工序開始如期結(jié)束日期備注

1土地轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)付款02.06.2002.07.10

2項(xiàng)目規(guī)劃方案確定02.07.1002.07.30地基詳勘受該工序約束

3規(guī)劃報(bào)建手續(xù)02.08.0102.08.10

4地基詳勘02.07.2502.08.20基礎(chǔ)處理及基礎(chǔ)施工圖受

該工序約束

5基礎(chǔ)及地下室施工02.09.1502.10.30

6結(jié)構(gòu)封頂，圍護(hù)結(jié)構(gòu)施02.10.2003.04.30

工

7室內(nèi)裝修02.12.2003.05.30

8室外景觀工程02.12.2003.04.30

9園林工程02.11.3003.06.30

10工程竣工03.06.30

2、項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃

見附表二”鸚鵡螺皇家園林度假酒店項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃”

六、項(xiàng)目投資估算

1、投資估算的依據(jù)

本報(bào)告的投資估算依據(jù)為：

1、三亞市城市總體規(guī)劃確定的區(qū)域市政設(shè)施規(guī)劃；

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想確定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

3、三亞市同類建設(shè)項(xiàng)目的投資估算指標(biāo)；

4、項(xiàng)目公司與地方政府洽商的土地出讓價(jià)格意見；

5、國(guó)家及三亞市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類收費(fèi)文件;

2、一些具體費(fèi)用的計(jì)算說明

(1)土地費(fèi)用

按38萬元/畝的價(jià)格計(jì)算。

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(3)前期工程費(fèi)

項(xiàng)當(dāng)前期工程費(fèi)包括項(xiàng)目規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用，

按國(guó)家有關(guān)規(guī)定及國(guó)際上專業(yè)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。

(4)項(xiàng)目管理費(fèi)

項(xiàng)目管理費(fèi)為項(xiàng)目公司為開發(fā)本項(xiàng)目而花費(fèi)的日常運(yùn)作費(fèi)用,按房地

產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)為建安工程費(fèi)的3%計(jì)。

(5)建安工程費(fèi)

不包括前期費(fèi)用及室外管網(wǎng)、道路及綠化成本，建安成本在估

算時(shí)考慮的價(jià)格為：

A、結(jié)構(gòu)工程:800元/ML含降水及地基處理；

B、安裝工程:400元/M2,包括各種機(jī)電設(shè)備及安裝費(fèi)；

C、裝修工程：

公建部分：1500元/M?

商業(yè)服務(wù)設(shè)施:600元/M?

別墅及酒店主樓:平均按1100元/M2

D、家具、櫥具及高檔床上用品:按800元/M?

(6)營(yíng)銷費(fèi)用

包括市場(chǎng)調(diào)研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場(chǎng)等，按當(dāng)

前海南三亞市的同業(yè)水平,大致以篋售總額8%計(jì)算。

(7)不可預(yù)見費(fèi)

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不可預(yù)見費(fèi)按項(xiàng)目總投資(含土地、建安工程、各類費(fèi)用)的

10%計(jì)。

(8)財(cái)務(wù)費(fèi)用

按全部投資,建設(shè)期1年,年利率按6.5%計(jì)算。

3、項(xiàng)目投資測(cè)算結(jié)果

根據(jù)初步測(cè)算,本項(xiàng)目總投資額約為44161萬元(約4.42億元)。詳見

附表三”項(xiàng)目投資測(cè)算表”

4、項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃安排,項(xiàng)目開發(fā)所需資金主要來源

于四部分:自有資金、銀行貸款、項(xiàng)目建筑商墊資及銷售回籠資

金。

項(xiàng)目總投資額約為4.42億元,預(yù)測(cè)項(xiàng)習(xí)需投入啟動(dòng)資金約為1.5億元

人民幣。

項(xiàng)目公亙以自有資金投入5000萬元人民幣,爭(zhēng)取向銀行貸款人

民幣8000萬元,再加上項(xiàng)目建筑商墊資以及項(xiàng)目后期銷售回籠資金

的再投入,基本可保證本項(xiàng)目的開發(fā)資金投入需要。

七、項(xiàng)目營(yíng)銷

1、項(xiàng)目銷售策劃

(1)前期項(xiàng)目概念性宣傳:A、項(xiàng)目所在地:海南?三

亞?亞龍灣?廣場(chǎng)中心區(qū)B、經(jīng)營(yíng)模式上:旅游+

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投資型”產(chǎn)權(quán)式酒店”；C、產(chǎn)品上:別墅的海

景、園林、環(huán)保生態(tài)、服務(wù)特色、其它附加增

值項(xiàng)目等,酒店公寓的大客房、大衛(wèi)生間及其它;

(2)賣場(chǎng)設(shè)立:在北京、上海、廣州、深圳、香

港、哈爾濱、沈陽等城市設(shè)立賣場(chǎng)，或委托銷

售。

(3)項(xiàng)目廣告宣傳:選擇營(yíng)銷主題,有針對(duì)性宣傳。

(4)在?？诩叭齺啓C(jī)場(chǎng)設(shè)立銷售宣傳點(diǎn)，并設(shè)豪華大

巴接送游客參觀項(xiàng)目樣板間。

(5)組織全國(guó)范圍內(nèi)招聘、選拔高級(jí)家政服務(wù)專業(yè)人

員,制造聲勢(shì)，間接為項(xiàng)目銷售做宣傳。

(6)在各賣場(chǎng)設(shè)立城市,組織商務(wù)專機(jī)接送業(yè)主參觀

現(xiàn)場(chǎng)樣板間。

2、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

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規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表附表

序號(hào)指標(biāo)內(nèi)容單位數(shù)值備注

1總用地面積萬M211.0163畝

2總建筑面積萬M?7.82含地=3.2萬平米

2.1酒店客房建筑面積萬M?4.62含地=1.1萬平米

2.1.1酒店主樓萬M22.52含地二0.5萬平米

2.1.2別堂萬M22.1含地=0.6萬平米

2.2會(huì)議中心萬M?1含地式0.5萬平米

2.3商業(yè)一條街萬M21.5含地下1萬平米

2.4酒店大堂M2含地下1000平米

2.5車庫M25000地下

3平均容積率0.42

4綠化率%80

5建筑密度%17.5

6建筑高度米15

項(xiàng)目投資成本估算表附表三

單位:萬元

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序號(hào)費(fèi)用名稱金額備注

1土地費(fèi)用6383

1.1地價(jià)款619738萬/畝X163.066畝4197萬元

1.2土地契稅186土地價(jià)款3%

2前期工程費(fèi)1622

2.1編制項(xiàng)目可研15

2.2圖設(shè)計(jì)費(fèi)1500地上200元附，地下100元的含景觀

2.3施工圖審查費(fèi)15建安造價(jià)的0.8%。

2.4規(guī)劃管理費(fèi)9.3

2.5人防工程統(tǒng)建費(fèi)22

2.6臨時(shí)用電增容費(fèi)16

2.7臨時(shí)用電設(shè)施費(fèi)10

2.8用水設(shè)施費(fèi)2

2.9甲方臨建工程15

2.10臨時(shí)圍墻18

3建造費(fèi)18387

3.1土建工程6256800元Af

3.2安裝工程3128400元Af

3.3裝修工程7353公建1500元械商場(chǎng)600元的其它1100元能

3.4室外工程1650按150元/W,計(jì)11萬⑻

4其它稅費(fèi)390

4.1質(zhì)監(jiān)費(fèi)83按建造費(fèi)的4.5%。

4.2監(jiān)理費(fèi)147按建造費(fèi)的8%o

4.3營(yíng)業(yè)供電貼費(fèi)160

序號(hào)費(fèi)用名稱金額備注

5管理費(fèi)552按建造費(fèi)的3%

6家具購(gòu)置費(fèi)3856800元/2（只算大堂、別墅及公寓）

7工藝品等購(gòu)置費(fèi)300按每棟別墅6萬元，共50棟別里

8會(huì)員證費(fèi)2100每棟別墅1個(gè)會(huì)員證，5萬美金，合人民幣42

萬元，共50棟別墅

9開辦費(fèi)200

10不可預(yù)見費(fèi)1839按建安造價(jià)的m

11財(cái)務(wù)費(fèi)用2316（1-10）項(xiàng)之和取一年利息（年息6.跳）

12銷售費(fèi)用6216按銷售收入的跳計(jì)

13投資總額44161

14市場(chǎng)單價(jià)5647元每平方米

可銷售部娟業(yè)銷售測(cè)算

1別墅5.25億元按均價(jià)25000元加2計(jì)，銷售面積2.1萬M2

2公寓2.52億元按均價(jià)10000元加2計(jì)，銷售面積2.52萬M2

3密十7.77億元

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項(xiàng)目可銷售部分價(jià)格敏感性分析附表四

項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)備注

主價(jià)格5000600070008000900010000單位:元/平米

樓

收入1.261.5121.7642.0162.2682.52單位:億元

別價(jià)格800011600002400028000單位:元/平米

收入1.682.523.364.25.045.88單位:億元

合計(jì)2.944.0325.1246.2167.3088.4單位:億元

銷售稅金0.1620.2220.2820.3420.4020.462單位:億元

(5.5%)

投資成本4.424.424.424.424.424.42單位:億元

稅前利潤(rùn)-1.642-0.610.4221.4542.4863.518單位:億元

投資利潤(rùn)率(%)9.5532.9056.2479.59全部投資(含會(huì)議

中心、商業(yè)街)

凈投資利潤(rùn)率32.46111.85191.23270.62按自有資金L3億

(%)

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附:背景資料

一、項(xiàng)目提出

1、海南省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健,投資條件成熟

①總'體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平

全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。全年共完成

GDP566.05億元,按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.9%,增幅高于上

年。1個(gè)百分點(diǎn),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高出全國(guó)平均水平1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中：

第一產(chǎn)業(yè)增加值200.28億元增長(zhǎng)9.7%,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率41.4%;

第二產(chǎn)業(yè)增加值131.18億元,增長(zhǎng)8.7%,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率19.3%;

第三產(chǎn)業(yè)增加值234.59億元,增長(zhǎng)8.3%,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率

39.3%。

表一:全省近年GDP總值（單位:億元）

表2:三產(chǎn)在GDP中所占比重

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②建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)

?建筑業(yè)保持增長(zhǎng)

全代會(huì)建筑業(yè)增加值完成40.13億元,按可比價(jià)格計(jì)算，比

上年增長(zhǎng)6.2%O其中:房屋建筑施工面積453.5萬增長(zhǎng)

4.2%;房屋建筑竣工面積205.5萬n?,增長(zhǎng)5.3%。上繳稅金1.99

億元,增長(zhǎng)7.2%0

?固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)

全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資206億元，比上年增長(zhǎng)

6.5%O其中:基本建設(shè)完成投資140.5億元,增長(zhǎng)6.4%;更新改

造完成投資10.6億元,增長(zhǎng)8.2%;房地產(chǎn)開發(fā)完成投資12.5億

元,增長(zhǎng)21%。

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表三:全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（單位:億元）

2、三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績(jī)顯著,投資環(huán)境大為改變

②全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

三亞市以調(diào)整經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大投資、刺激消費(fèi)和提高效益為重點(diǎn)，著力

解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展深層次的矛盾和問題,全市經(jīng)濟(jì)在新世紀(jì)呈現(xiàn)出新氣

象,各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。

據(jù)三亞市官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：

?全市快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高

全市GDP總值32.73億元，比上年增長(zhǎng)11.7%,實(shí)現(xiàn)了1998

年以來連續(xù)四年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超1。％,超過全國(guó)、全省的平均水平，

三大產(chǎn)業(yè)同時(shí)超過10%的增幅。其中:第一產(chǎn)業(yè)增加值13.64億

元,增長(zhǎng)10%;對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率37.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值6.90億

元,增長(zhǎng)12%;對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率21.05%;第三產(chǎn)業(yè)增加值12.19

億元,增長(zhǎng)13.4%;對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率41.3%O

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?投資需求出現(xiàn)高速增長(zhǎng)勢(shì)頭

投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)傾斜,全市固定資產(chǎn)投資完成

18.56億元,同比增長(zhǎng)33.1%,o其中：第一產(chǎn)業(yè)投資完成L81億元,

增長(zhǎng)59.3%;第二產(chǎn)業(yè)投資完成1.33億元增長(zhǎng)54.7%;

第三產(chǎn)業(yè)投資完成15.4億元,增長(zhǎng)29%O

?盤活積壓居地產(chǎn)工作取得新進(jìn)展

全市房地產(chǎn)投入2.61億元，增長(zhǎng)14倍。消化和盤活積壓商

品房73.9%,收回和盤活閑置用地13000多畝,占可處理量89%O

有望將全市積壓商品厲和閑置土地問題基本解決。

②旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,旅游接待水平進(jìn)一步提高

三亞市經(jīng)過規(guī)范和整頓旅游市場(chǎng),加大宣傳促銷力度,擴(kuò)展客源

市場(chǎng),大大增強(qiáng)了三亞的知名度，成力的舉辦了“全球化論壇”等大

型國(guó)際會(huì)議和旅游活動(dòng)不斷完善景區(qū)景點(diǎn)建設(shè),狠抓“假日旅游”

旅游服務(wù)質(zhì)量和形象空前良好,有力地促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。

③軟硬環(huán)境治理卓有成效

A、政府各部門減免辦事程序,改進(jìn)投資軟環(huán)境,工作力度大,辦公

效率顯著提高,一切工作服務(wù)于三亞建設(shè)。

B、下大決心改變?nèi)齺喪姓w形象。處理”閑置地、爛尾樓”力

度大,成績(jī)顯著,三亞市容有了極大改變,向國(guó)際性的熱帶海濱城市

發(fā)展。

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C、有計(jì)劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。高速公路的聯(lián)通,市區(qū)交通道路

的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，使旅游觀光十分方便,鳳凰機(jī)場(chǎng)的修建,三亞客

運(yùn)碼頭的建設(shè),特別是可為境外旅客提供落地簽證服務(wù),使三亞具

有擠身國(guó)際旅游城市的條件。

D、水、電、通訊方面建設(shè)變化巨大。赤田水庫的完工使用，新

建電廠的發(fā)電,聯(lián)網(wǎng)可滿足今后一個(gè)時(shí)期的需要,程控電話、移

動(dòng)、微波、光纖通訊等通信設(shè)施齊全與全國(guó)900個(gè)城市、全世界

195個(gè)國(guó)家地區(qū)開通,使三亞向智能化數(shù)字化城市又邁近了一大

步。

E、投巨資改造三亞市容環(huán)境。三亞灣“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊”的建成、大

東海廣場(chǎng)改建、體育廣場(chǎng)、名花公園、藝術(shù)廣場(chǎng)及城市的“綠化

美化”工程,使三亞逐步成為一個(gè)苑帶海濱花園城市。

3、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

①國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀

國(guó)際旅游業(yè)在20世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)

計(jì)數(shù)據(jù)顯示：全球跨國(guó)旅游達(dá)6.98億人次，比1999年增長(zhǎng)了7.4%O

預(yù)測(cè)分析,到2020年,全球接待跨國(guó)旅游者將達(dá)到16億人次,國(guó)際旅

游消費(fèi)將達(dá)2萬億美元。從到2020年間旅游年均收入增長(zhǎng)將達(dá)

6.7%o這些教據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛力。

中國(guó)旅游業(yè)在旅游總收入達(dá)4519億元人民幣（約合550億美

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元），比上年增長(zhǎng)12.9%,入境游人數(shù)達(dá)8344萬人次，比上年增長(zhǎng)

14.6%,旅游外匯收入達(dá)162億美元,比上年增長(zhǎng)15.1%,相當(dāng)于當(dāng)年

全國(guó)外貿(mào)出口創(chuàng)匯的6.5%。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)7.44億人，比上年增長(zhǎng)

3.5%,旅游收入達(dá)3175億元人民幣（約合380億美元）比上年增長(zhǎng)

12.1%,為世界第五旅游大國(guó)。

據(jù)世界旅游組織最新的展望報(bào)告稱:到2020年,中國(guó)將成為世

界旅游的一個(gè)主要的目的地和客源國(guó),接待境外游客由現(xiàn)在一年

5000萬人次增加到1.73多億次,旅游業(yè)收入增長(zhǎng)的幅度將極為可

觀。

中國(guó)已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。旅游業(yè)”十

五”計(jì)劃和到2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要所提的“十五”總體目標(biāo)為:至I」

入境游人數(shù)8500萬人次,旅游外匯收入220億美元,國(guó)內(nèi)游人數(shù)將

達(dá)11億人次,旅游收入達(dá)5000億人民幣（約合610億美元），總收入

為7500億元人民幣（約合910億美元）相當(dāng)于全國(guó)GDP的5.8%O

②海南旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

海南島作為旅游勝地在國(guó)內(nèi)享有極高知名度,發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛

力很大。如今海南已成為備受國(guó)人青睞的旅游目的地,在國(guó)內(nèi)已樹

立起奇特的熱帶海島目的地形象。其自然環(huán)境和熱帶氣候,為相對(duì)

寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處,

來海南旅游人數(shù)已達(dá)1124萬人次。海南在港、澳及臺(tái)灣的知名度

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也較高，但來游人數(shù)近兩年有下降趨勢(shì)。

在國(guó)際市場(chǎng)上,海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，特別是日

本、韓國(guó)及馬來西亞的“利基“市場(chǎng)（指面對(duì)少數(shù)人的專門市場(chǎng)）,

不過來訪人次依然很少，為45.7萬人次。

③海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀

海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源,已被證

明這些資源對(duì)國(guó)際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究

中就得到了認(rèn)證。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的

旅游日的地來比較,如美國(guó)的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地區(qū)、夏威

夷等地。海南的單個(gè)旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨(dú)特性與之相匹配。

海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。

一方面海南有達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的高品位旅游產(chǎn)品,如南山佛教文化苑，

它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價(jià)值,在周邊也不盲

目興建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物,對(duì)今后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很有

借鑒。同時(shí)海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周

邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下,因年久失修而顯現(xiàn)出破敗

的景象,這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加

上設(shè)計(jì)不新弟員,保養(yǎng)不到位,故難以維系運(yùn)作,徒留些刺眼建筑。值

得慶幸的是,次種低水準(zhǔn)旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個(gè)

地點(diǎn),尚未泛濫成災(zāi)。更重要的是，海南未受到現(xiàn)今盛行的城市盲目

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擴(kuò)展（在較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊,除海口市

外,其它城鎮(zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)

構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā)的后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野）,而給游

客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和

親切感O

4、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位

①海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)

海南島總面積3.5萬平方公里。島礁及其海域,約200多萬平方

公里，約占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳與珠江三角洲，該

地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度居全國(guó)首位,將會(huì)也成為海南重要的客源市場(chǎng)。

海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝

地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然,山區(qū)有茂密的熱帶雨林,海里有豐富多彩的

海洋資源,島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。其獨(dú)有的熱

帶海島旅游資源,能為游客提供一種少有的度假體驗(yàn)。將能夠在開

發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用。

②海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位

國(guó)家旅游局把全國(guó)分為7大旅游發(fā)展區(qū)域,海南獨(dú)占其一,足見

國(guó)家決策層對(duì)海南旅游寄與的厚望,海南島是國(guó)內(nèi)最有條件發(fā)展度

假旅游的省份,它肩負(fù)著中國(guó)旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的

歷史重任。

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”海南，中國(guó)與西方在此相會(huì)”，作為亞洲首屈一指的休閑目的

地,海南擁有獨(dú)具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設(shè)施,能提供許多與眾

不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動(dòng)。在此，游客可朝夕沐浴

于椰風(fēng)海韻之中,晝夜流連在雨林II川之顛。

5、三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫

海南省旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃中劃出了?？?、三亞、五指山、文

昌、興隆、旗子灣和博鰲等七個(gè)主要旅游圈。每個(gè)旅游圈都擁有

其獨(dú)特的旅游吸引物和組合式旅游產(chǎn)品,在游客類型和數(shù)量、旅游

住宿及配套設(shè)施方面等具有極強(qiáng)的互補(bǔ)性。近年來三亞鳳凰國(guó)際機(jī)

場(chǎng)和環(huán)島高速公路體系的建設(shè)極大的影響了海南旅游產(chǎn)品的分布。

海南基礎(chǔ)設(shè)施的根本改進(jìn)，使海南島相對(duì)“縮小"，?？谧鰹楹Ｄ下?/p>

游門戶的地位有所下降。三亞周邊地區(qū)近年來規(guī)劃興建的眾多旅

游、食宿等服務(wù)設(shè)施以及新建的旅游景點(diǎn),極大地強(qiáng)化了該地區(qū)作

為海南主要旅游熱點(diǎn)地區(qū)的地位。

?三亞的形象

作為中國(guó)首要的海濱旅游度假勝地,三亞因其得天獨(dú)厚的旅

游優(yōu)勢(shì)而在國(guó)內(nèi)享有盛譽(yù)。但要想在國(guó)際市場(chǎng)站穩(wěn)，就需要進(jìn)一步

提高三亞作為旅游度假勝地的檔次，開發(fā)具有國(guó)際水準(zhǔn)的助目，特別

是具有中國(guó)和海南特色的旅游產(chǎn)品。同時(shí)，應(yīng)興建更為多樣化、低

密度、高規(guī)格的住宿設(shè)施,并對(duì)整個(gè)城區(qū)進(jìn)行重要改造，使之成為一

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個(gè)名副其實(shí)的“旅游城市”，著名的國(guó)際旅游度假勝地。

,三亞旅游產(chǎn)品開發(fā)

側(cè)重四個(gè)方面:①開發(fā)多樣化的度假設(shè)施,包括面向外國(guó)游

客和國(guó)內(nèi)高消費(fèi)游客的高檔次、低密度的度假酒店。②興建一批新

的“必游不可”的文化景點(diǎn)。如中國(guó)海事博物館等。③開發(fā)高檔次

的專項(xiàng)旅游項(xiàng)目。如西島水上運(yùn)動(dòng)中心等。④徹底改變城市環(huán)境,

樹立一個(gè)地地道道的旅游城市形象。以濱海為中心的三亞旅游圈的

范圍將從南山佛教文化苑向東擴(kuò)展到亞龍灣以外地區(qū)包括娛支洲

島。

，三亞旅游度假住宿設(shè)施發(fā)展

當(dāng)前三亞市約有客房9756間。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃還將在亞龍灣旅

游度假區(qū)內(nèi)新建客房7700間。海南新建的高星級(jí)酒店客房大多數(shù)

都要集中在三亞旅游圈內(nèi)。按有關(guān)部門的預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)，到2020年三亞

旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到26000間。

6、三亞旅游市場(chǎng)構(gòu)成及發(fā)展趨勢(shì)

隨著人們可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng),旅游消費(fèi)市場(chǎng)日漸膨大,旅游

人群主要來自中國(guó)大中心城市的中產(chǎn)階層,而她們將形成三亞新旅

游產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)市場(chǎng)（見下表）O三亞市旅游群體多樣化,而且有

向高端群體（卻高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會(huì)主流群體）發(fā)展的

趨勢(shì)。到三亞旅游的客流量以年17%的噌長(zhǎng)率在遞增，幾年之后將

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會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的高端人群來此生活、休閑度假，因此就必須有相應(yīng)

的符合其身份的居住場(chǎng)所,有滿足這個(gè)群體生活工作、通信、保

健、醫(yī)療、休閑、娛樂等各方面需求的各類場(chǎng)所、設(shè)施。

旅游群體兩級(jí)分化現(xiàn)象在旅游市場(chǎng)由來已久,而社會(huì)主流群體的需

求取向?qū)⒋聿Q定未來旅游市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。三亞獨(dú)有的熱帶旅

游資源隨著每年1000萬登島人次親身感受與傳播,所產(chǎn)生的影響力

是任何宣傳媒體所不能比擬的。只有超前考慮即將到來的海南度假

旅游熱，建造規(guī)?；姆虾Ｄ?、三亞規(guī)劃及特點(diǎn)的、達(dá)到國(guó)際水

準(zhǔn)的大型或超大型高星級(jí)度假酒店,才能夠有足夠的聚向力來吸引

到三亞度假居住的社會(huì)主流群體。

北京、上海、廣州在海南旅游市場(chǎng)構(gòu)成情況(據(jù)不完全統(tǒng)計(jì))

地人均年消費(fèi)假日出游增長(zhǎng)家庭旅海南度假人均消到海南人喜歡項(xiàng)目

區(qū)

率游費(fèi)次

北京9163元15-20%70%3000元20萬人/年濱海度假

上海10000元10%50%2500元50萬人/年濱海度假

廣州9126元14%50%元80萬人/年濱海度假

二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式一一”產(chǎn)權(quán)式酒店”

1、分時(shí)度假基本概述

(1)分時(shí)度假含義

分時(shí)度假(Timeshare)是指投資者(游客)在度假地購(gòu)買部分時(shí)段

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酒店(度假村)產(chǎn)品的使用權(quán),并可經(jīng)過交換系統(tǒng)對(duì)不同地點(diǎn)的同類酒

店(度假村)產(chǎn)品使用權(quán)進(jìn)行等值交換。當(dāng)前國(guó)際上通行的慣例是:將

一處住宿設(shè)施(酒店、公寓、度假別縫等)的住宿單元每年的使用期

分為52周,將52周中的51周分時(shí)銷售給投資者游客,每位煙買者在

約定的時(shí)段內(nèi)每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。

(2)分時(shí)度假的國(guó)際認(rèn)定

分時(shí)度假的實(shí)質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一

種中間產(chǎn)品,一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢(shì),一種新的旅游產(chǎn)品。分時(shí)度假

為國(guó)際社會(huì)所廣泛接受的定義是基于兩個(gè)法律規(guī)定的內(nèi)容，一是美國(guó)佛

羅里達(dá)州《分忖度假房產(chǎn)法案》(以下簡(jiǎn)稱"法案")；二是歐洲《歐

盟分時(shí)度假指令》(以下簡(jiǎn)稱”指令”)O

(3)分時(shí)度假的法律內(nèi)涵

以上《法案》與《指令》中對(duì)分時(shí)度假的定義都從法律上做了具

體規(guī)范,其定義的核心要素包括：

(1)對(duì)合同有效期做了具體規(guī)定即3年以上酒店產(chǎn)品的使用權(quán)；

(2)預(yù)付款的約定,即:使用前一次性交付約定的款項(xiàng),以取得約定

時(shí)間與時(shí)段的使用權(quán)；

(3)享有使用權(quán)最低天數(shù),如《指令》規(guī)定為不低于7天；

2、產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概述

(1)產(chǎn)權(quán)酒店含義

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產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具及一種新的旅游產(chǎn)品,

是歐美中產(chǎn)階級(jí)興起后的產(chǎn)物，由瑞士企業(yè)家亞力山大?耐首先提出

(TimeshareHotel)即“時(shí)權(quán)酒店”的概念。產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品

的一種特殊模式，一個(gè)分支演變的,是指投資者(游客)買斷某一部分酒

店單位產(chǎn)品的所有權(quán),除部分時(shí)間自己使用外,統(tǒng)一將其它時(shí)間的住宿

權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營(yíng),自己獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)模式。

(2)產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品獲得

產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品獲得國(guó)際上通行的作法是按照房產(chǎn)品種操作,即：

交付首期款購(gòu)買一定單位的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，同時(shí)確定臼己的使用時(shí)段

(一般為21天)，其它時(shí)間則交酒店管理公司做為酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),每年

酒店的經(jīng)營(yíng)收入,單位產(chǎn)品獲得的利潤(rùn)則用于支付產(chǎn)權(quán)酒店的單位產(chǎn)品

分期

付款之費(fèi)用，一般在10—后即可取得產(chǎn)權(quán)酒店單位產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)。

(3)產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的法律內(nèi)涵

由于產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊形態(tài),雖在《法案》和

《指令》中均未專門的明文規(guī)定，但它已發(fā)展成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)

最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的旅游產(chǎn)品投資方式之一。

它具有如下法律特性：

④產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品具有產(chǎn)權(quán)概念,每位業(yè)主(投資者)擁有固定

的單位產(chǎn)品所有權(quán)。

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⑤業(yè)主與酒店經(jīng)營(yíng)者是委托經(jīng)營(yíng)的法律關(guān)系。

⑥在業(yè)主未付完金融部門貸款之前,單位產(chǎn)品所有權(quán)并不屬

于業(yè)主而處于一種被抵押的法律關(guān)系。

3、分時(shí)度假及產(chǎn)權(quán)式酒店的國(guó)際發(fā)展軌跡及趨勢(shì)

（1）全球分時(shí)度假地及會(huì)員總量分析

?全球分時(shí)度假地及會(huì)員總量比較與發(fā)展

當(dāng)前,全球約有5200個(gè)分時(shí)度假地分布在各地區(qū),分時(shí)度假消費(fèi)

者大約有400萬一500萬人,共擁有700萬個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位的分時(shí)度假產(chǎn)

品。1998年全球分時(shí)度假業(yè)的總銷售收入超過60億美元°1985年一

1998年間,分時(shí)度假以年平均10—15%的速度迅速發(fā)展,是旅游業(yè)當(dāng)中

增長(zhǎng)速度最快領(lǐng)域之一。其中分時(shí)度假地?cái)?shù)量平均年增長(zhǎng)14%,會(huì)員

數(shù)量年均增長(zhǎng)15%,分時(shí)度假產(chǎn)品數(shù)量的年均增長(zhǎng)率為15%,雖然1994

年以后分時(shí)度假業(yè)的增長(zhǎng)速度有所放緩,但仍保持較好的成長(zhǎng)態(tài)勢(shì),整

體分時(shí)度假業(yè)增長(zhǎng)速

度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于旅游業(yè)的整體年均增長(zhǎng)4%,和飯店業(yè)2%的增長(zhǎng)速度。

表一

全球分時(shí)度假業(yè)發(fā)展情況（1985—1998年）

年

會(huì)員分時(shí)度當(dāng)年銷售累計(jì)產(chǎn)品會(huì)員人均銷售標(biāo)準(zhǔn)單位產(chǎn)

份

數(shù)假地?cái)?shù)產(chǎn)品（千銷售量（千擁有產(chǎn)品額品售價(jià)（百萬

（千個(gè)）個(gè)）數(shù)（百萬美$）

人）元）

1985177480524512251.52158n6449

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19871822112528017451.5519406929

19892132153039524701.6129707519

19912687207044033151.6037408500

19933653276053043451.5745058500

19954355374468352831.4151237503

19974840453271066691.4757108046

19985156499873574041.4861258334

資料來源:RCI,美國(guó)經(jīng)濟(jì)組織,TTI

?分時(shí)度假發(fā)展速度變化及分析

從上表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看到,隨著全球分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)的日趨成熟,在

近年來發(fā)展速度有所放慢、減緩。特別是1994年以后，增長(zhǎng)速度明顯

下降。如下表所示：

表二

分時(shí)度假業(yè)增長(zhǎng)速度變化情況（1985—1998年）

年份1985—19981994—19981997—1998

項(xiàng)目

分時(shí)度假地、1465

會(huì)員15128

年銷售額15137

資料來源:RCI、AEG、TTI

分析:雖然1985年以來分時(shí)度假地的年均長(zhǎng)速度為14%,可是

1994年以后增長(zhǎng)速度大幅放緩,年均增長(zhǎng)率僅為6%o不過分時(shí)度假地

的平均規(guī)模據(jù)統(tǒng)計(jì)卻在不斷增大,這主要是由于大型開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商

進(jìn)入這一領(lǐng)域并堅(jiān)持發(fā)展大型綜合度假地的結(jié)果。從全球范圍來看，

分時(shí)度假地的平均為擁有36套住宿單元，1998年新建設(shè)的分時(shí)度假地

平均規(guī)模為62個(gè)住宿單元,最大的40家開發(fā)商所開發(fā)的分時(shí)度假地的

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平均規(guī)模則高達(dá)110個(gè)住宿單元。

另外值得注意的一個(gè)特征是,每個(gè)消費(fèi)者擁有的分時(shí)度假產(chǎn)品數(shù)

量有所增長(zhǎng)。1994年,平均每個(gè)會(huì)員擁有144個(gè)分時(shí)度假產(chǎn)冠到

1998年這一數(shù)字增加到1.48個(gè)。主要原因是:①新購(gòu)買產(chǎn)品的用戶傾

向于一次購(gòu)買多個(gè)產(chǎn)品;②老客戶因?qū)Ξa(chǎn)品較滿意增加購(gòu)買新產(chǎn)品。

?全球不同地區(qū)分時(shí)度假的發(fā)展情況

美國(guó)是分時(shí)度假業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，至I」1999年中期,美國(guó)境內(nèi)共有

約1670個(gè)分時(shí)度假地,占全球總量的32%;歐洲緊隨美國(guó)之后,是分時(shí)

度假業(yè)的第二大發(fā)達(dá)地區(qū)“截止1999年中期歐洲共有1355個(gè)分時(shí)度

假地,歐美兩地相加占有全球分時(shí)度假地總量的60%o

表三

全球分時(shí)度假地情況（1999年中期估算）

國(guó)家/地區(qū)分時(shí)度假地?cái)?shù)量占總量比例（%）

美國(guó)167032.1

歐洲135526.1

南美3757.2

東南亞/日本3506.7

中美洲3406.5

加勒比地區(qū)2003.8

南非1953.8

加拿大1252.4

中東1062.0

澳大利亞1001.9

其它1102.1

未加盟交換系統(tǒng)2755.3

合計(jì)5200100.0

資料來源:美國(guó)度假地協(xié)會(huì)

分時(shí)度假業(yè)新發(fā)展的情況

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1995年以來,分時(shí)度假業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,如果按分時(shí)度假地?cái)?shù)量計(jì)

算，絕對(duì)值增長(zhǎng)數(shù)量最多的是美國(guó)、西班牙、墨西哥和意大利。到

1997年南非發(fā)展速度超過了法國(guó),排名列在全球第五名。在1995年一

1997年的3年間,這些國(guó)家的分時(shí)度假地以年均3%-7%的速度增長(zhǎng)，

全球1996年和1997年的平均增長(zhǎng)率分別為5%和6%o

近年來,全球分時(shí)度假業(yè)領(lǐng)域有一批新興市場(chǎng)發(fā)展迅速,如俄羅斯

雖然其境內(nèi)尚沒有分時(shí)度假地,可是卻已擁有2萬名以上的會(huì)員,會(huì)員

所購(gòu)買的分時(shí)度假產(chǎn)品多集中在西班牙一帶。

表四

全球分時(shí)度假前五名發(fā)展情況（1995—1997年）

國(guó)家1995年分時(shí)度假地?cái)?shù)量1997年分時(shí)度假地?cái)?shù)量年均增長(zhǎng)率（%）

美國(guó)146816088.7

西班牙4054459.0

墨西哥2732947.1

意大利1571728.7

南非13615411.7

?亞洲分時(shí)度假市場(chǎng)情況

按現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料顯示,當(dāng)前亞洲共有分時(shí)度假地260處,擁有分時(shí)

度假產(chǎn)品的國(guó)家有12個(gè),現(xiàn)有分時(shí)度假住宿單元1.52萬個(gè)，潛在的分

時(shí)度假住宿單元79萬個(gè),已銷售分時(shí)度假產(chǎn)品53.2萬個(gè)單位,占總量

的67%,共擁有分時(shí)度假會(huì)員20萬人。

表五

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亞洲分時(shí)度假市場(chǎng)分布情況

國(guó)家及地區(qū)度假地?cái)?shù)量每個(gè)度假地平均住宿單元數(shù)量

日本9666

馬來西亞7138

泰國(guó)3846

印尼2551

韓國(guó)18133

中國(guó)1741

菲律賓