目錄

一、房地產(chǎn)市場運行形勢分析..................................1

（一）70個大中城市的二手住房價格全部下跌..................1

（二）新建商品住宅銷售降幅持續(xù)收窄........................2

（三）住房市場新增供給規(guī)模降幅較大........................3

（四）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)觸底回升.........................3

（五）土地市場供需兩端均表現(xiàn)低迷...........................4

（六）三線城市住宅庫存去化壓力較大........................5

（七）住房租金價格水平小幅下降.............................6

（八）租金資本化率普遍小幅下降.............................6

二、房地產(chǎn)金融形勢分析.......................................7

（一）首套住房貸款利率已可低至2.95%.......................................7

（二）個人住房貸款余額仍在繼續(xù)下降........................8

（三）居民購房時使用財務(wù)杠桿水平有所提高..................9

（四）個人住房貸款的平均放款周期穩(wěn)定在四周左右........10

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模降幅較大.................11

（六）房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額的同比增速繼續(xù)保持正增長......12

（七）房企境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模均同比大幅下降............12

三、房地產(chǎn)政策著力促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn).................13

（一）房地產(chǎn)新政背景......................................13

（二）中央政治局會議首次提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”

................................................................................................................15

（三）房地產(chǎn)新政效果分析.................................17

四、房地產(chǎn)市場主要風(fēng)險情況分析............................18

（一）房企債券違約蔓延勢頭減緩............................18

（二）房地產(chǎn)去廢存有待加速推進..........................18

五、房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)金融運行形勢判斷...................20

附件：相關(guān)指標說明............................................22

一、房地產(chǎn)市場運行形勢分析

（一）70個大中城市的二手住房價格全部下跌

從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)來看，2024

年前三季度，70個大中城市的新建商品住宅銷售價格較2023年末累計下降5.3%,

二手商品住宅銷售價格累計下降7.0%（見圖1右上圖）。從住房銷售價格的環(huán)比

走勢來看，2024年前三季度，70城的新建商品住宅和二手住宅銷售價格月度環(huán)比

均為負值，房價仍在持續(xù)下行；其中，2024年9月，7（）大中城市的新建商品住

宅銷售價格環(huán)比下降0.7%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.9%。從住房銷售價格

的同比情況來看，2024年9月，7（）個大中城市的新建商品住宅利二手住宅鐺售價

格分別同比下降6.1%和9.0%o

分城市層級來看，2024年前三季度，一線城市新建商品住宅銷售價格累計

下降3.5%,二手住宅銷售價格累計下降7.6%（見圖1右上圖）；二線城市新建商

品住宅銷售價格累計下降4.8%,二手住宅銷售價格累計下降7.0%（見圖1左下

圖）；三線城市新建商品住宅銷售價格累計下降5.9%,二手住宅銷售價格累計下

降7.0%（見圖1右下圖）。

圖170個大中城市房價走勢（月度環(huán)比）

資料來源：國家統(tǒng)計局，Windo

注：7（）個大中城市房地產(chǎn)價格統(tǒng)計按照一二三線城市劃分，一線城市指北

京、上海、廣州、深圳4個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、

沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟

南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、?？?、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、

蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊共31個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、

丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、

九江、贛州、煙臺、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關(guān)、灌江、

惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理共35個城市。

2024年9月，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市數(shù)量為66個，同比下降的

城市數(shù)量為68個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降和同比下降的城市數(shù)量均為70個，

即7()個大中城市的二手住房價格全部下跌。其中，廣州、廈門、溫州、金華4

個城市的新建商品住宅價格同比下跌超過10%;北京、廣州、深圳、廈門、武漢、

福州、寧波、南昌、南寧、?？?、金華、溫州、徐州、襄陽、泉州、唐山、惠州、九

江、煙臺、包頭、秦皇島、常德22個城市的二手住宅銷售價格同比下跌超過10%。

總體來看，2024年前三季度，7()個大中城市的住房價格普遍下跌。

(-)新建商品住宅銷售降幅持續(xù)收窄

從新建商品住宅銷售情況來看，2024年前三季度，全國新建商品住宅的銷

售面積僅為5.88億平方米，同比下降19.2%；新建商品住宅銷售額為6.02萬億

元，同比下降24.0%(見圖2)?？傮w來看，2024年前三季度，房地產(chǎn)市場仍處

于下行調(diào)整期，新建商品住宅銷售面積、銷售額均同比大幅下降；但是分季度來看，

第二、三季度新建商品住宅銷售面積、銷售額的同比降幅均持續(xù)收窄，新建商品住

宅銷售呈現(xiàn)邊際改善態(tài)勢。

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圖2商品住宅銷售情況(季度)

資料來源：國家統(tǒng)計局，Windo

（三）住房市場新增供給規(guī)模降幅較大

從住宅投資數(shù)據(jù)來看，2024年前三季度全國住宅開發(fā)投資完成額為5.97萬

億元，同比下降了10.5%,同比增速連續(xù)10個季度為負值（見圖3左圖）。從住

宅開發(fā)數(shù)據(jù)來看，2024年前三季度住宅新開工面積僅為4.07億平方米，同比下降

22.4%,同比增速連續(xù)14個季度為負值；住宅竣工面積2.69億平方米，同比下降

23.9%（見圖3右圖）?？傮w來看，2024年前三季度商品住宅開發(fā)投資完成額、

新開工面積、竣工面積均同比大幅下降,住房市場新增供給規(guī)模降幅較大。

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圖3商品住宅供給情況（季度）

資料來源：國家統(tǒng)計局，Windo

（四）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)觸底回升

從國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）?來

看，國房景氣指數(shù)由2023年末的93.36進一步下滑至2024年4月的91.85的歷

史最低水平后開始觸底回升，2024年9月國房景氣指數(shù)已回升至92.41（見圖4）。

雖然自2022年9月開始，國房景氣指數(shù)已連續(xù)25個月處于較低景氣水平，但是

隨著房地產(chǎn)市場供需兩端支持政策的逐步落地生效，國房景氣指數(shù)自2024年5

月開始持續(xù)回升。

1全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）遵循經(jīng)濟周期波動的理論，以景氣循

環(huán)理論與景氣循環(huán)分析方法為依據(jù)，運用時間序列、多元統(tǒng)計、計量經(jīng)濟分析方法，以房地產(chǎn)

開發(fā)投資為基準指標，選取了房地產(chǎn)投資、資金、面積、銷售有關(guān)指標，剔除季節(jié)因素的影響,

包含了隨機因素，采用增長率循環(huán)方法編制而成，每月根據(jù)新加入的數(shù)據(jù)對歷史數(shù)據(jù)進行修訂。

通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適

度景氣水平，95以下為較低景氣水平-105以上為偏高景氣水平。

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E4房地產(chǎn)市場景氣程度情況（月度）

資料來源：國家統(tǒng)計局，Windo

（五）土地市場供需兩端均表現(xiàn)低迷

2024年前三季度，百城住宅類土地供應(yīng)面積為1.17億平方米，同比下降

25.0%；成交面積為8111萬平方米，同比下降16.2%；成交金額為9509億元，

同比下降33.9%（見圖5左圖）。2024年前三季度，百城共有3381宗土地未能成交,

同比下降26.2%；住宅類用地成交土地平均溢價率為4.5%,較2023年同期略有下

降（見圖5右圖）。從財政部財政收支數(shù)據(jù)來看，2024年前三季度，國有土地使用

權(quán)出讓收入2.33萬億元，同比下降了24.6%?？傮w來看，土地市場供需兩端均表現(xiàn)

低迷。土地市場需求端因為新建商品住房市場銷售的持續(xù)疲軟，而旦大部分房企面臨

著較大的經(jīng)營和償債壓力，導(dǎo)致房企的拿地意愿和能力仍然較弱。土地市場供給端受市

場需求較弱和住宅用地與商品住宅去化周期掛鉤政策2的影響，也在大幅降低。但是受

住宅類土地供給規(guī)模下降和部分核心城市增加核心區(qū)域土地供給等因素的影響，未

成交土地數(shù)量在下降。

2《自然資源部辦公廳關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》提出，合理控制新增

商品住宅用地供應(yīng)。各地要根據(jù)市場需求及時優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)

構(gòu)，完善對應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機制。商品住宅去化周期

超過36個月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住

宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的坂市，

要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積

（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

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圖5100大中城市土地交易情況（季度）

資料來源：Windo

（六）三線城市住宅庫存去化壓力較大

從全國數(shù)據(jù)來看，2024年前三季度新建商品住房市場銷售形勢仍然較弱，

新建住房銷售面積同比下降19.2%；全國待售商品住宅面積3為3.77億平方米，

同比增長20.8%,商品住宅庫存水平較高。從12個樣本城市平均住宅庫存去化

月數(shù)來看，由2023年末的24.6個月上升至2024年第三季度末的45.4個月，庫

存去化周期在第二季度下降之后再次上升。分城市層級來看，2024年第三季度

末，一線城市平均住宅庫存去化周期為15.1個月，相對較為合理；二線城市平均

住宅庫存去化周期為35.6個月，庫存去化周期相對較高；三線城市平均庫存去

化周期為85.5個月，庫存去化壓力較大（見圖6）o

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圖6各城市房地產(chǎn)庫存去化情況（3周移動平均）

資料來源：根據(jù)Wind統(tǒng)計計算。

注：圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南

京、青島、蘇州、廈門、福州，三線城市包括莆田、舟山。

3待售商品住宅面積是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品住宅中，尚未銷售或出租的

商品住宅建筑面積，僅統(tǒng)計商品住宅現(xiàn)房待售面積，不包括可售商品住宅期房待售面積，

（七）住房租金價格水平小幅下降

從貝殼研究院統(tǒng)計的50城住房租金價格指數(shù)來看，2024年前三季度一線城

市的平均住房租金水平累計下降1.1%;28個二線城市的平均住房租金水平累計

下降1.1%；18個三線城市的平均住房租金水平累計下降1.（）%（見圖7）?？傮w來

看，2024年前三季度受市場需求較弱和租房供給市場規(guī)模上升的共同影響，一、

二、三線城市的住房把金水平小幅下降；在6?8月住房租賃的傳統(tǒng)旺季，住房

租金價格水平僅小幅上漲，且一、二線城市的住房租金價格在8月就開始回調(diào)。

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圖7貝殼50城住房租金指數(shù)（月度，定基2018年H月=100）

資料來源：貝殼斫究院。

注：50個城市的住房租金價格指數(shù)統(tǒng)計按照一二三線城市劃分，一線城市

指北京、上海、廣州、深圳4個城市；二線城市指成都、大連、福州、貴陽、哈爾

濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、

沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、武漢、西安、銀川、長春、長沙、鄭州、重慶

共28個城市；三線城市指常州、東莞、佛山、惠州、嘉興、廊坊、洛陽、綿陽、

南通、泉州、紹興、溫州、無錫、蕪湖、徐州、煙臺、中山、珠海共18個城市。

（八）租金資本化率普遍小幅下降

除了考察住房市場的絕對價格水平外，還可以通過相對價格指標來衡量房價

價格水平，下文采用的是相金資本化率。租金資本化率是由每平米住宅的價格除以

每平米住宅的年租金得到，其含義是一套住宅完全靠租金收回成本要經(jīng)過多少

年，可以較好地用于刻畫房價泡沫程度。這一概念與租售比類似，但更加直觀。

2024年第三季度末，4個一線城市的平均租金資本化率由2023年末的55.2

年，小幅下降至55.0年（見圖8上圖）；二線熱點城市的平均租金資本化率由

2023年末的49.9年，小幅下降至48.5年；二線非熱點城市的平均租金資本化率

由2023年末的47.6年，小幅下降至46.7年（見圖8左下圖）；三線城市的平均

租金資本化率由2023年末的41.0年，小幅下降至38.9年（見圖8右下圖）?？?/p>

體來看，由于住房租金價格水平下降幅度小于房價下降幅度，2024年前三季度

樣本城市的租金資本化率普遍小幅下降，租金收益率略有上升。

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圖8租金資本化率走勢（月度）

資料來源：國家金融與發(fā)展實臉室監(jiān)測數(shù)據(jù)。

注：本報告監(jiān)測的二線熱點城市包括杭州、南京、蘇州、武漢、成都、廈門、

福州、西安、合肥，二線非熱點城市包括天津、重慶、為:州、長沙、南寧、南昌、青

島、寧波，三線城市包括昆明、太原、蘭州、烏魯木齊、呼和浩特、湖州、泉州、

常德、蚌埠。

二、房地產(chǎn)金融形勢分析

（一）首套住房貸款利率已可低至2.95%

從50城個人住房貸款的平均利率水平來看，2024年第三季度末，全國首套

住房貸款的平均貸款利率約為3.24%（LPR減61個基點），較2023年末下降了

64個基點，其中，南京、南通、蘇州的首套住房貸款利率已低至2.95%,僅比同

期住房公積金貸款利率（2.85%）高10個基點；全國二套住房貸款的平均貸款利

率約為3.62%（LPR減23個基點），較2023年末下降了80個基點，其中，合

肥、蕪湖、徐州、珠海四個城市的二套住房貸款利率與首套住房貸款利率相同（見圖

9）?？傮w來看，因為5年期及以上LPR在2024年2月和7月分別下調(diào)了25個

基點和10個基點，以及全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限的取消，2024年前

三季度我國首套、二套住房貸款的平均利率均出現(xiàn)較大幅度的下調(diào)。其中，二套

住房貸款利率平均下調(diào)幅度更大。2024年第三季度末，首套、二套住房貸款之間

的平均利差為38個基點，較2023年末縮小了16個基點。

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資料來源：貝殼化究院，中國人民4艮行，Windo

注：個貸利率統(tǒng)計的50個城市包括北京、常州、成都、大連、東莞、佛山、

福州、廣州、貴陽、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、惠州、濟南、嘉興、昆明、蘭

州、廊坊、洛陽、綿陽、南昌、南京、南通、寧波、青島、泉州、廈門、上海、紹興、

深圳、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、無錫、蕪湖、武漢、西安、徐州、

煙臺、銀川、長春、長沙、鄭州、中山、重慶、珠海。

（-）個人住房貸款余額仍在繼續(xù)下降

從中國人民銀行公布的金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截至2024年第三

季度末，我國個人住房貸款余額為37.56萬億元，占全部信貸余額的比例為14.8%

（見圖10左圖）。從個人住房貸款余額同比增速來看，2024年前三季度個人住

房貸款余額同比增速分別為-1.90%、-2.10%、-2.3%,同比增速已經(jīng)連續(xù)六個季度

為負。從居民部門新增中長期貸款數(shù)據(jù)來看（居民部門的中長期貸款主要為個人

住房貸款），2024年前三季度，居民部門中長期貸款月度平均增量僅為1711億

元，較2023年2125億元的月度平均增量減少了19.5%（見圖10右圖）。

總體來看，受住房銷售疲軟、提前還貸、就業(yè)和收入增長預(yù)期較弱等因素影響,

2024年前三季度個人住房貸款余額仍在繼續(xù)下降。與2021年峰值時的38.94

萬億元相比，個人住房貸款余額規(guī)模已經(jīng)縮水138萬億元；居民部門中長期貸

款月度平均增量也僅為2021年月度平均增量的三分之一左右。

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資料來源：中國人民銀行，Windo

（三）居民購房時使用財務(wù)杠桿水平有所提高

我們計算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價值比（Loanto

Value,LTV）,這一指標可以衡量住房價值對新增住房貸款的保障程度，也可以

用于反映個人住房貸款違約風(fēng)險的大小。相關(guān)研究表明，L1V與個人住房貸款違約

率顯著正相關(guān)，如果這一指標數(shù)值較低，說明購房中使用自有資金的比例較高，則銀

行等金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險較小。

2024年第三季度末，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價值比為

49%,上海的平均新增二手住房貸款價值比為54%,均處于較低水平（見圖11左

上圖）；廣州的平均新增二手住房貸款價值比為68%,深圳的平均新增二手住房

貸款價值比為64%,均處于合理水平（見圖11右上圖）。二線城市方面，成都的

平均新增二手住房貸款價值比為66%,合肥的平均新增二手住房貸款價值比為

66%,南京的平均新增二手住房貸款價值比為62%,天津的平均新增二手住房貸

款價值比為64%,均處于合理水平（見圖11左下圖）；西安的平均新增二手住房

貸款價值比為67%,重慶的平均新增二手住房貸款價值比為68%,東莞的平均新

增二手住房貸款價值比為74%,佛山的平均新增二手住房貸款價值比為73%,處于

相對較高水平，但平均首付比例亦在3成左右（見圖11右下圖）。總體來看，

2024年二、三季度，受首套、二套住房貸款最低首付比例下調(diào)政策的影響，樣本

城市的新增二手房住房貸款價值比均較2024年第一季度均有所上升，居民購房

時使用財務(wù)杠桿水平有所提高。結(jié)合居民部門中長期貸款數(shù)據(jù)來看，杠桿率在上

升，而總量增量卻在下降，說明購房舉債人數(shù)在下降。

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圖11一線和部分二線城市新增二手住房貸款價值比（LTV）

資料來源：貝殼研究院。

注：樣本城市LTV數(shù)值的計算過程中剔除全款購房交易數(shù)據(jù)。

（四）個人住房貸款的平均放款周期穩(wěn)定在四周左右

從個人住房貸款放款周期情況來看，2024年第三季度末全國百城個人住房

貸款平均放款周期為28天，個人住房貸款的放款周期穩(wěn)定在四周左右，較2023

年末的19天有所延長。其中，一線城市的平均放款周期為34天；二線城市的平

均放款周期為29天（見圖12）o

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圖12個人住房貸款平均放款周期

資料來源：貝殼牙究院。

注：圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括天津、重慶、

西安、南京、合肥、成都、佛山、東莞。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模降幅較大

從國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況來看，2024年前三季度

房企可用于房地產(chǎn)開發(fā)的到位資金規(guī)模為7.89萬億元，同比下降20.0%。其中，

國內(nèi)貸款1.15萬億元，同比下降6.2%；利用外資29億元，同比下降19.9%；自

籌資金2.87萬億元，同比下降9.1%；定金及預(yù)收款2.36萬億元，同比下降29.8%；

個人按揭貸款1.11萬億元，同比下降34.9%（見圖13）。

（億元）

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B13房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

資料來源：國家統(tǒng)計局，Windo

總體來看，2024年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模降幅較大，行業(yè)

總?cè)谫Y規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)收縮態(tài)勢。從到位資金來源來看，受新建商品住房銷售下

降的影響，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款等經(jīng)營性資金來源降幅較大；國內(nèi)貸款

（房地產(chǎn)開發(fā)貸）同比降幅僅為6.2%,是收縮程度最低的房企資金來源渠道。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額的同比增速繼續(xù)保持正增長

從中國人民銀行公布的金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2024年第三季度

末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為13.79萬億元，占全部信貸余額的比例為5.4%（見圖

14）0從同比增速數(shù)據(jù)來看，2024年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速分別

為1.7%、2.8%、2.7%,同比增速繼續(xù)保持正增長?？偟膩砜?，隨著城市房地產(chǎn)

融資協(xié)調(diào)機制加速推進落實，2024年以來房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額累計凈增加9100

億元，而且余額同比增速也連續(xù)九個季度保持正增長，為房企提供了穩(wěn)定的信貸資

金支持。

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腐地產(chǎn)不夏令找余建：同比用焦（力觸）

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圖14房地產(chǎn)開發(fā)貸余額情況（季度）

資料來源：中國人民銀行，Windo

（七）房企境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模均同比大幅下降

2024年前三季度，房企境內(nèi)信用債（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）的發(fā)行規(guī)模為

2869億元，同比下降22.4%；平均票面利率為3.02%,為2014年以來最低值（見

圖15左圖）。從存量情況來看，2024年第三季度末房企境內(nèi)債券待還余額為1.87

萬億元，較2023年末減少4.35%。房企境外債發(fā)行規(guī)模為44.5億美元，同比下

降52.3%；平均票面利率為2.4%（見圖15右圖）。從存量情況來看，2024年第

三季度年末房企境外債存量余額為1234.6億美元，較2023年末減少8.4%。總體

來看，房企境內(nèi)外信用債發(fā)行利率均較低，但是發(fā)行規(guī)模均同比大幅下降，存量規(guī)

模也在下降，房企債券“借新還舊”模式難以為繼。

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圖15房企境內(nèi)、境外信用債發(fā)行情況（季度）

資料來源：Windo

三、房地產(chǎn)政策著力促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)

（一）房地產(chǎn)新政背景

1.房地產(chǎn)市場下跌情況分析

自2021年第三季度開始，我國房地產(chǎn)市場進入下行調(diào)整期。三年來，我國

房地產(chǎn)市場整體上呈現(xiàn)持續(xù)下跌的態(tài)勢。

從房地產(chǎn)市場銷售數(shù)據(jù)來看，2024年前三季度，全國新建商品房銷售面積

為7.03億平方米，新建商品房銷售額為6.89萬億元，較2021年同期分別下降了

46.1%和48.9%；全國新建商品住宅銷售面積為5.88億平方米，新建商品住宅銷

售額為6.02萬億元，較2021年同期分別下降了49.1%和50.6%。與2021年的峰

值水平相比，我國新房市場銷售規(guī)模已經(jīng)“腰斬”，下跌幅度較大。

從房價數(shù)據(jù)來看，2021年9月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比出現(xiàn)

拐點，房價結(jié)束了六年半的持續(xù)上漲，轉(zhuǎn)而開始下跌。截至2024年9月，我國

70城新建商品住房價格已經(jīng)累計下跌8.5%,二手住房價格已經(jīng)累計下跌15.0%,

二手住房價格下跌幅度遠大于新建商品住房價格的跌幅。其中，溫州（-18.3%）、

秦皇島（-17.6%）、-gffi（-17.6%）、海工（-17.5%）、W（-17.2%）、廈門（-16.5%）、

金華金6.1%）、哈爾濱（-15.8%）、瀘州（-15.7%）、大理（-15.1%）10個城市的

新建商品住房價格自2021年峰值已經(jīng)下跌超過15%；牡丹江（-26.5%）、金華（-

21.7%）、哈爾濱221.4%）、武漢（-21.4%）、泉州（-21.4%）、唐山（-21.2%）、

廈門（-21.1%）、安慶1-20.9%）、丹東（-20.2%）、南寧（-20.1%）10個城市的二

手住房價格自2021年峰值己經(jīng)下跌超過20%o

從房地產(chǎn)投資數(shù)捱來看，2024年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.87萬億元、

住宅開發(fā)投資5.97萬億元，較2021年同期分別下降30.1%和29.7%。與2021年

相比，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模下降了三成左右。

從房地產(chǎn)市場新開工數(shù)據(jù)來看，2024年前三季度全國房屋新開工面積5.61

億平方米、新開工住宅面積4.（）7億平方米，較2021年同期分別下降了63.4%和

64.1%,下跌幅度明顯，

從土地出讓收入來看，2024年前三季度全國國有土地使用權(quán)出讓收入僅2.33

萬億元，較2021年同期下降了56.6%o

從市場預(yù)期來看，國房景氣指數(shù)從2021年2月階段性峰值的101.43開始逐

步下降至2024年9月的92.41；而且從2022年9月開始就長期處于低景氣水平，

房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度持續(xù)較弱。

2.房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌原因分析

導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌的短期因素主要有以下四點。第一，數(shù)I家大

型房企深陷流動性危機，成為本輪房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌的導(dǎo)火索。其一，出險房

企的期房項目出現(xiàn)大規(guī)模延期交付或爛尾，購房者對期房項目失去信心，導(dǎo)致新

建商品住房銷售規(guī)模（尤其是期房銷售規(guī)模）持續(xù)下降。其二，住房銷售的持續(xù)

下降及民營房企融資難問題，導(dǎo)致大部分房企投資意愿、投資能力大幅下降，住

房開發(fā)投資、新開工、施工規(guī)模均大幅下降，土地市場交易、行業(yè)景氣程度也持

續(xù)低迷。第二，購房者對房價的市場預(yù)期發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房價會一直上漲的信仰被

打破。2015年上半年開始，我國房價經(jīng)歷了長達六年半的單邊上漲行情，購房者

逐漸形成房價會一直上漲的信仰。但是2021年第三季度以來，數(shù)十家大型房企

出現(xiàn)債務(wù)違約，并開始折價出售商品住房以回籠資金；部分居民出于置換需求或

對資產(chǎn)縮水的擔憂，開始拋售持有的住房，導(dǎo)致二手房市場供給上升、價格下跌。

隨著新建、二手住房價格的持續(xù)下跌，購房者對房價的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，逐漸

形成房價可能會持續(xù)下跌的信念，部分潛在購房者持幣待購，等待房價完成筑底后

再購買。第三，房價的持續(xù)卜.跌導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投資和投機性需求基本消失，房地

產(chǎn)市場總需求下降。第四，青年群體的就業(yè)和收入增長預(yù)期較弱，購房意愿大幅下

降。作為房地產(chǎn)市場主力購買群體之一的青年群體，普遍面臨就業(yè)難、就業(yè)不穩(wěn)定、

收入不高且收入增長預(yù)期較弱等問題，購房意愿大幅下降，轉(zhuǎn)向通過租賃解決住房

問題。

導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌的長期因素主要有以下五點。第一，人口開始

負增長。我國從2022年正式進入人口負增長時代，人口總數(shù)已連續(xù)下降兩年，

凈減少293萬人，住房市場長期潛在需求增長乏力。第二，城鎮(zhèn)化進程放緩。我

國城鎮(zhèn)化率在1996-2020年間年均增長1.39個百分點，城鎮(zhèn)常住人口年均增加

2202萬人；城鎮(zhèn)化率在2021?2023年間年均增長僅為0.76個百分點，城鎮(zhèn)常住

人口年均僅增加1016萬人，城鎮(zhèn)化率明顯放緩，住房市場新增需求下降.第三，

結(jié)婚登記人口大幅下降。2023年我國結(jié)婚登記人口768.2萬對，與2013年峰值

的1346.9萬對相比，下降了43.0%o2024年前三季度我國