物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取及財(cái)務(wù)管理辦法為規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取與財(cái)務(wù)管理行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)”）及相關(guān)方合法權(quán)益，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與資金使用透明度，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《價(jià)格法》等法律法規(guī)，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，制定本辦法。一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取管理（一）收取原則1.合法合規(guī)：收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及方式需符合國(guó)家法律法規(guī)與地方政策要求，不得擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或重復(fù)收費(fèi)。2.公開(kāi)透明：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支明細(xì)等信息應(yīng)向業(yè)主全面公示，接受業(yè)主監(jiān)督。3.質(zhì)價(jià)相符：服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配，根據(jù)服務(wù)等級(jí)、成本變化動(dòng)態(tài)調(diào)整收費(fèi)，確保“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的公平性。4.依約收取：嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定的方式、周期、標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，業(yè)主應(yīng)按時(shí)足額履行繳費(fèi)義務(wù)。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定1.成本核算：物業(yè)需對(duì)服務(wù)成本進(jìn)行全維度核算，包括但不限于：人工成本（人員工資、社保、福利等）；設(shè)施維護(hù)費(fèi)（電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)）；公共能耗費(fèi)（公共區(qū)域水、電、照明等能耗）；管理費(fèi)用（辦公、稅費(fèi)、保險(xiǎn)等）；合理利潤(rùn)（包干制）或酬金（酬金制）。2.等級(jí)匹配：結(jié)合項(xiàng)目定位（如普通住宅、高端社區(qū)）與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容（如保潔頻次、安保配置）對(duì)應(yīng)的收費(fèi)基準(zhǔn)。3.協(xié)商確定：新建小區(qū)：由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，后期移交業(yè)主大會(huì)后可調(diào)整；成熟小區(qū)：通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決（或業(yè)主代表協(xié)商）確定，確保多數(shù)業(yè)主認(rèn)可。4.動(dòng)態(tài)調(diào)整：當(dāng)成本（如最低工資上調(diào)、能耗漲價(jià)）或服務(wù)內(nèi)容變動(dòng)時(shí)，啟動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制：重新核算成本→公示調(diào)價(jià)方案→業(yè)主大會(huì)（或多數(shù)業(yè)主）表決通過(guò)→備案執(zhí)行。（三）收費(fèi)方式與流程1.計(jì)費(fèi)模式包干制：物業(yè)服務(wù)費(fèi)包含全部成本與合理利潤(rùn)，盈余/虧損由物業(yè)承擔(dān)。合同需明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)總額。酬金制：物業(yè)從服務(wù)費(fèi)中按約定比例（如10%-15%）提取酬金，剩余資金專項(xiàng)用于服務(wù)成本；若成本超支，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后補(bǔ)足。需定期公布收支明細(xì)。2.收取周期與方式周期：可按季度、半年或年度預(yù)收，最長(zhǎng)不超過(guò)1年（避免資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)）。方式：提供線上（微信/支付寶繳費(fèi)、銀行代扣）、線下（現(xiàn)金、POS機(jī)刷卡）等多元化渠道，方便業(yè)主繳納。3.催繳管理溫馨提示：繳費(fèi)日前3-7天，通過(guò)短信、微信或書(shū)面通知提醒業(yè)主。欠費(fèi)催繳：逾期15日內(nèi)：書(shū)面催告（注明欠費(fèi)金額、期限、違約金標(biāo)準(zhǔn)）；逾期30日以上：上門(mén)溝通，了解業(yè)主訴求（如服務(wù)不滿、房屋空置），協(xié)商解決方案（如分期繳納、服務(wù)整改）；多次催繳無(wú)果：依據(jù)合同向法院起訴或申請(qǐng)仲裁，保留催繳證據(jù)（回執(zhí)、聊天記錄等）。（四）特殊情況處理1.空置房收費(fèi)：業(yè)主書(shū)面報(bào)備房屋空置（需提供水電氣使用佐證），物業(yè)核實(shí)后，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例（如70%）收取服務(wù)費(fèi)（服務(wù)內(nèi)容不減，如安保、保潔）。2.裝修管理：裝修押金（保證金）不得與服務(wù)費(fèi)捆綁，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需公示；裝修驗(yàn)收合格后15日內(nèi)退還，禁止挪用押金。3.產(chǎn)權(quán)變更：房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主結(jié)清欠費(fèi)，新業(yè)主與物業(yè)重新簽訂服務(wù)協(xié)議，明確繳費(fèi)責(zé)任。二、財(cái)務(wù)管理（一）預(yù)算管理1.年度預(yù)算編制：物業(yè)于每年末編制下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算，涵蓋收入（服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、廣告收入等）與支出（人工、維護(hù)、能耗、稅費(fèi)等），細(xì)化至月度、項(xiàng)目（如電梯維護(hù)費(fèi)按季度分?jǐn)偅?.預(yù)算公示與審批：預(yù)算草案向業(yè)主公示（≥7天），征求意見(jiàn)后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)（或業(yè)委會(huì)）審議通過(guò)（未成立業(yè)委會(huì)的由街道指導(dǎo)），作為年度執(zhí)行依據(jù)。3.預(yù)算調(diào)整：因政策變動(dòng)、突發(fā)事件（如疫情防控）需調(diào)整預(yù)算時(shí)，重新核算→公示方案→按原審批流程執(zhí)行。（二）核算管理1.獨(dú)立建賬：物業(yè)服務(wù)收支單獨(dú)建賬，與物業(yè)企業(yè)其他業(yè)務(wù)賬目分離，確保資金流向清晰可查。2.收支分類：收入：按“服務(wù)費(fèi)”“停車費(fèi)”“增值服務(wù)收入”等分類；支出：按“人工成本”“設(shè)施維護(hù)”“公共能耗”等成本類型，或“電梯”“綠化”等項(xiàng)目分類核算。3.成本歸集：區(qū)分資本性支出（如設(shè)施改造，分期攤銷）與收益性支出（如日常維護(hù)，當(dāng)期列支），避免成本混淆。4.酬金提?。撼杲鹬葡拢春贤s定周期（如季度、年度）提取酬金，提取前需確認(rèn)服務(wù)成本已足額支出，剩余資金滾存下一期。（三）資金管理1.專戶存儲(chǔ)：服務(wù)費(fèi)存入專用賬戶，與物業(yè)自有資金隔離，禁止挪用（如投資、償還企業(yè)債務(wù)）。2.專款專用：公共能耗費(fèi)、專項(xiàng)維修資金（單列管理）等專項(xiàng)資金單獨(dú)核算，僅用于對(duì)應(yīng)項(xiàng)目（如電梯電費(fèi)?？钣糜陔娞葸\(yùn)行）。3.應(yīng)急資金：從年度服務(wù)費(fèi)中計(jì)提5%作為應(yīng)急資金，用于突發(fā)故障維修（如水管爆裂）；使用后及時(shí)公示并補(bǔ)充。4.資金支付：建立付款審批流程，支出需經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審核；大額支出（如設(shè)備采購(gòu)＞5萬(wàn)元）需業(yè)委會(huì)同意（或公示）。（四）財(cái)務(wù)公開(kāi)與監(jiān)督1.定期公示：每月/每季度公示財(cái)務(wù)收支（收入總額、支出明細(xì)、結(jié)余），公示期≥15天（可通過(guò)公告欄、公眾號(hào)發(fā)布）。2.業(yè)主查詢：業(yè)主有權(quán)查閱財(cái)務(wù)賬簿（需提前3天預(yù)約），物業(yè)應(yīng)提供明細(xì)解釋（如“工資支出占比高”的原因）。3.內(nèi)部審計(jì)：物業(yè)每年自行審計(jì)（或委托第三方），審計(jì)報(bào)告向業(yè)主公示，重點(diǎn)檢查資金合規(guī)性、預(yù)算執(zhí)行率。4.外部監(jiān)督：接受街道、住建部門(mén)監(jiān)管，按要求報(bào)送報(bào)表；業(yè)委會(huì)可聘請(qǐng)專業(yè)人員審計(jì)，費(fèi)用從服務(wù)費(fèi)或公共收益列支。三、違規(guī)處理與保障措施（一）違規(guī)處理1.物業(yè)違規(guī)：擅自漲價(jià)、挪用資金、未公示收支的，業(yè)主可向物價(jià)、住建部門(mén)投訴，責(zé)令整改、退還違規(guī)收費(fèi)；情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)。2.業(yè)主欠費(fèi)：經(jīng)催繳仍欠費(fèi)的，物業(yè)可按合同收取違約金（≤欠費(fèi)金額每日萬(wàn)分之三），或通過(guò)法律途徑追討；禁止停水停電等違法催繳。（二）保障措施1.合同約束：《物業(yè)服務(wù)合同》明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、財(cái)務(wù)制度、違約責(zé)任，為糾紛處理提供依據(jù)。2.培訓(xùn)提升：物業(yè)定期培訓(xùn)財(cái)務(wù)人員、項(xiàng)目經(jīng)理，強(qiáng)化合規(guī)意識(shí)與財(cái)務(wù)管理能力。3.糾紛調(diào)解：街道、社區(qū)設(shè)立調(diào)解機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)物業(yè)與業(yè)主的收費(fèi)、財(cái)務(wù)糾紛，避免矛盾激化。四、附則本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施，未盡事宜按國(guó)家法律法規(guī)及《物業(yè)服務(wù)合同》執(zhí)行。物業(yè)與業(yè)主可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，在本辦法框架內(nèi)細(xì)化補(bǔ)充條款，報(bào)屬地