物業(yè)公共設(shè)施維護管理辦法為規(guī)范小區(qū)公共設(shè)施維護管理工作，保障設(shè)施安全高效運行、延長使用壽命，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，結(jié)合《物業(yè)管理條例》及小區(qū)實際運營需求，特制定本管理辦法。一、適用范圍本辦法適用于小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護管理，涵蓋但不限于：建筑結(jié)構(gòu)（墻體、屋面、樓梯等）、給排水系統(tǒng)（管網(wǎng)、水泵、化糞池等）、供電系統(tǒng)（配電室、配電箱、公共照明等）、電梯、消防設(shè)施（消火栓、噴淋、煙感等）、綠化景觀（苗木、景觀小品等）、智能化設(shè)備（監(jiān)控、門禁、道閘等）。二、管理原則1.預(yù)防為主：以日常巡查、定期維護為核心，提前識別隱患，降低故障發(fā)生率。2.專業(yè)規(guī)范：維護操作遵循行業(yè)技術(shù)標準，特種設(shè)備（如電梯、消防）委托具備資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)處理。3.分級負責：明確物業(yè)企業(yè)、部門、崗位及業(yè)主的責任邊界，協(xié)同落實維護任務(wù)。4.業(yè)主參與：鼓勵業(yè)主監(jiān)督設(shè)施運行，反饋問題并遵守使用規(guī)范，形成共管合力。三、職責分工（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)籌設(shè)施維護管理工作，制定年度維護計劃、預(yù)算并組織實施。協(xié)調(diào)電梯維保公司、消防檢測機構(gòu)等專業(yè)單位開展專項維護，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量。建立設(shè)施管理檔案，記錄維護、維修、改造全過程信息（含檢測報告、照片、合同等）。（二）工程維修部門執(zhí)行日常巡查、定期維護任務(wù)，及時響應(yīng)業(yè)主報修并跟蹤處理結(jié)果。監(jiān)測設(shè)施運行數(shù)據(jù)（如水電能耗、電梯運行時長），分析隱患并提出優(yōu)化建議。配合專業(yè)單位開展維保工作，監(jiān)督施工安全與質(zhì)量，驗收后歸檔相關(guān)資料。（三）崗位協(xié)同責任秩序維護員：每日巡查公共區(qū)域設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞、違規(guī)使用等情況立即上報?？头藛T：受理業(yè)主報修、投訴，跟蹤維修進度，向業(yè)主反饋處理結(jié)果。保潔人員：清潔設(shè)施時同步檢查外觀、功能，發(fā)現(xiàn)異常（如地磚松動、燈具損壞）及時通報。（四）業(yè)主及使用人規(guī)范使用公共設(shè)施，不得違規(guī)改裝、占用或損壞（如私接水管、破壞綠化）。發(fā)現(xiàn)設(shè)施異常（如管道漏水、電梯異響）及時通過電話、APP等渠道向物業(yè)反饋。配合維護工作（如臨時停水停電、道路維修時的通行調(diào)整），避免干擾施工。四、維護管理流程（一）日常巡查頻次要求：公共區(qū)域設(shè)施每日巡查1次，電梯、消防等重點設(shè)施每班（早/中/晚）檢查1次。巡查內(nèi)容：設(shè)施外觀完整性、運行狀態(tài)（如電梯平層精度、水泵噪音）、安全標識（如消防通道指示牌）等。問題處理：發(fā)現(xiàn)小故障（如燈泡損壞、水龍頭漏水）立即修復(fù)；隱患或復(fù)雜故障（如電梯異響、管道滲漏）填寫《設(shè)施隱患報告單》，2小時內(nèi)啟動維修流程。（二）定期維護計劃制定：每年12月前，工程部門聯(lián)合專業(yè)單位制定下年度維護計劃，明確項目（如“電梯鋼絲繩潤滑”“消防泵保養(yǎng)”）、時間、責任主體。實施要求：水電系統(tǒng)每季度檢查1次，重點排查漏電、漏水隱患；電梯每月維保1次，每年度由特種設(shè)備檢測機構(gòu)年檢；消防設(shè)施每年委托第三方檢測，綠化景觀每季度修剪、施肥1次。記錄歸檔：維護完成后填寫《設(shè)施維護記錄表》，附檢測報告、現(xiàn)場照片等，由工程主管簽字確認后存檔。（三）維修處理報修渠道：業(yè)主可通過電話、物業(yè)APP、前臺登記等方式報修；物業(yè)巡查發(fā)現(xiàn)的問題由工程部門直接登記。派單與響應(yīng)：客服或工程部門根據(jù)故障類型派單，明確維修人員、時限（小修24小時內(nèi)完成，中修7日內(nèi)完成，大修需制定專項方案）。維修實施：小修（如更換零件、疏通管道）由工程人員現(xiàn)場處理；中修/大修（如電梯更換曳引機、管道改造）需制定方案，報業(yè)主委員會（或居委會）備案后實施，必要時公示施工計劃。驗收確認：維修完成后，由報修人或工程主管驗收，填寫《維修驗收單》；未達標項需返工，直至符合要求。（四）更新改造評估啟動：設(shè)施使用年限超期、性能下降或業(yè)主需求變化時，工程部門聯(lián)合專業(yè)機構(gòu)開展評估（如電梯安全評估、管網(wǎng)老化評估）。方案制定：結(jié)合評估結(jié)果，制定改造方案（含預(yù)算、工期、影響范圍），必要時邀請業(yè)主代表參與研討。公示與溝通：方案向業(yè)主公示7日，征求意見；涉及重大支出（如動用維修資金）的，依法召開業(yè)主大會表決。實施與監(jiān)督：改造過程中，工程部門監(jiān)督施工質(zhì)量、安全，每周向業(yè)主通報進展；完工后組織驗收，公示改造效果及費用明細。五、應(yīng)急處理機制（一）應(yīng)急預(yù)案針對停電、電梯困人、水管爆裂、火災(zāi)報警等突發(fā)情況，制定專項應(yīng)急預(yù)案，明確響應(yīng)流程、責任人員、物資儲備（如應(yīng)急發(fā)電機、防汛沙袋、消防器材）。（二）應(yīng)急響應(yīng)接報后，值班人員15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，啟動預(yù)案（如電梯困人時，立即聯(lián)系維保單位，安撫被困人員并通報進展）。重大事件（如大面積停電、管網(wǎng)爆裂）需同步上報屬地住建部門、居委會，必要時協(xié)助業(yè)主轉(zhuǎn)移。（三）事后復(fù)盤事件處理后24小時內(nèi)，組織相關(guān)人員分析原因（如設(shè)施老化、操作失誤），提出改進措施（如升級設(shè)備、優(yōu)化巡查流程），形成《應(yīng)急處理報告》存檔。六、監(jiān)督與考核（一）內(nèi)部考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月抽查設(shè)施維護臺賬、現(xiàn)場質(zhì)量，考核工程部門及崗位人員（權(quán)重占績效30%）。每季度召開維護總結(jié)會，分析問題（如維修超時、隱患重復(fù)出現(xiàn)），優(yōu)化流程并落實整改。（二）業(yè)主監(jiān)督每半年開展業(yè)主滿意度調(diào)查，設(shè)置“設(shè)施維護”專項評分（權(quán)重不低于20%）。設(shè)立意見箱、線上反饋渠道，24小時內(nèi)響