物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》練習(xí)題及答案一、單項選擇題（每題1分，共40分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.某寫字樓項目可出租面積為20000m2，年度目標有效租金為180元/m2·年，出租率目標為90%，年度空置損失預(yù)算為5%，則該項目的年度租金收入預(yù)算最接近（）。A.3060萬元B.3240萬元C.3420萬元D.3600萬元【答案】A【解析】有效租金收入=20000×180×90%=3240萬元；空置損失=3240×5%=162萬元；預(yù)算收入=3240162=3078萬元，最接近A。2.在收益性物業(yè)估值中，若資本化率由5.0%下降至4.5%，其他條件不變，則物業(yè)價值將（）。A.下降9.1%B.下降10.0%C.上升9.1%D.上升11.1%【答案】D【解析】價值與資本化率成反比，新價值=原NOI/4.5%，變化率=(1/4.5%1/5%)/(1/5%)=11.1%。3.某購物中心租戶銷售額提成租金為“月銷售額超過30萬元部分按8%提成”，某月租戶銷售額為46萬元，則該月提成租金為（）。A.1.28萬元B.1.68萬元C.2.08萬元D.3.68萬元【答案】A【解析】提成基數(shù)=4630=16萬元；提成租金=16×8%=1.28萬元。4.物業(yè)經(jīng)營管理中，用于衡量租戶銷售波動對業(yè)主收益影響的指標是（）。A.租金增長率B.租戶銷售敏感度C.租金回收率D.租約結(jié)構(gòu)指數(shù)【答案】B5.在寫字樓租賃合同中，若約定“租金每兩年按CPI+1%調(diào)整”，則該條款屬于（）。A.固定租金條款B.指數(shù)化調(diào)整條款C.百分比租金條款D.市場租金回顧條款【答案】B6.某物業(yè)公司采用“成本加成法”測算停車場外包服務(wù)費，年運營成本為120萬元，期望加成率12%，則外包合同價應(yīng)為（）。A.134.4萬元B.135.6萬元C.144.0萬元D.150.0萬元【答案】A【解析】合同價=120×(1+12%)=134.4萬元。7.物業(yè)經(jīng)營預(yù)算中，下列費用應(yīng)計入“不可控費用”的是（）。A.保潔外包費B.電梯維保外包費C.財產(chǎn)保險費D.公區(qū)電費【答案】C8.在零售物業(yè)租戶組合策略中，用于描述“主力店與小型租戶面積比例關(guān)系”的指標是（）。A.租戶多樣性指數(shù)B.面積彈性系數(shù)C.主次面積比D.租金滲透率【答案】C9.某REITs公告其2023年可分派收入為5億元，單位分派0.5元，年末單位凈值4.2元，則該REITs分派收益率為（）。A.10.0%B.11.9%C.12.5%D.13.2%【答案】B【解析】分派收益率=0.5/4.2=11.9%。10.物業(yè)經(jīng)營中，采用“租金坪效”指標主要為了評價（）。A.租戶盈利能力B.業(yè)主成本控制能力C.物業(yè)管理效率D.物業(yè)投資回報率【答案】A11.在寫字樓租賃談判中，業(yè)主給予租戶3個月裝修免租期，該期間業(yè)主損失的租金屬于（）。A.資本性支出B.營業(yè)外支出C.機會成本D.沉沒成本【答案】C12.某商業(yè)物業(yè)年度NOI為2000萬元，貸款利率5%，貸款成數(shù)60%，年債務(wù)還本付息1200萬元，則該物業(yè)的債務(wù)覆蓋率（DCR）為（）。A.1.20B.1.33C.1.50D.1.67【答案】D【解析】DCR=NOI/年債務(wù)還本付息=2000/1200=1.67。13.物業(yè)經(jīng)營分析中，將“租金收入變化對NOI影響程度”進行敏感性分析，通常選取的變動幅度為（）。A.±1%B.±3%C.±5%D.±10%【答案】C14.在購物中心運營中，設(shè)置“同業(yè)態(tài)保護半徑”的主要目的是（）。A.降低租戶違約風(fēng)險B.提高客流共享效應(yīng)C.避免同質(zhì)化競爭D.增加租金議價空間【答案】C15.某物業(yè)公司擬發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN），其基礎(chǔ)資產(chǎn)為商業(yè)物業(yè)未來5年租金現(xiàn)金流，評級機構(gòu)最關(guān)注的指標是（）。A.租金增長率B.租戶行業(yè)集中度C.物業(yè)空置率D.租金回收率【答案】B16.在收益法估值中，若預(yù)測未來租金年增長率為2%，資本化率為5%，則估值所用折現(xiàn)率應(yīng)為（）。A.3%B.5%C.7%D.無法確定【答案】C【解析】折現(xiàn)率=資本化率+增長率=5%+2%=7%。17.物業(yè)經(jīng)營預(yù)算編制“零基預(yù)算”法的核心是（）。A.以上年預(yù)算為基數(shù)調(diào)整B.以零為起點重新論證每項支出C.以行業(yè)平均成本為基準D.以收入目標反推成本【答案】B18.某寫字樓項目采用“階梯租金”結(jié)構(gòu)：第1—3年100元/m2·月，第4—6年110元/m2·月，第7—9年120元/m2·月，若租戶提前退租需按“剩余租期租金總額的30%”支付違約金，租戶在第5年末退租，剩余面積500m2，剩余4年，則違約金為（）。A.79.2萬元B.86.4萬元C.95.0萬元D.105.6萬元【答案】B【解析】剩余租金=(110×12×500×2)+(120×12×500×2)=1320萬元+1440萬元=2760萬元；違約金=2760×30%=828萬元；但題目剩余4年，按階梯計算：第6年110元，第7—9年120元，總租金=110×12×500+120×12×500×3=66+216=282萬元；違約金=282×30%=84.6萬元，最接近B。19.物業(yè)經(jīng)營中，采用“租售比”指標主要應(yīng)用于（）。A.寫字樓B.購物中心C.工業(yè)廠房D.長租公寓【答案】B20.某物業(yè)公司對老舊小區(qū)實施“物業(yè)+養(yǎng)老”增值服務(wù)，其定價方法首選（）。A.成本加成B.市場比較C.價值定價D.邊際成本【答案】C21.在REITs估值中，若單位FFO為0.4元，資本化率5%，則單位估值最接近（）。A.6元B.7元C.8元D.9元【答案】C【解析】估值=FFO/資本化率=0.4/5%=8元。22.物業(yè)經(jīng)營中，將“能耗單價×能耗指標”作為成本控制手段的方法稱為（）。A.標準成本法B.作業(yè)成本法C.目標成本法D.責(zé)任成本法【答案】A23.某商業(yè)物業(yè)采用“雙重租金”模式：保底租金每月50萬元，提成租金為銷售額超過500萬元部分的5%，某月銷售額650萬元，則總租金為（）。A.50萬元B.55萬元C.57.5萬元D.60萬元【答案】C【解析】提成租金=(650500)×5%=7.5萬元；總租金=50+7.5=57.5萬元。24.在物業(yè)經(jīng)營分析中，將“租金收入÷可出租面積”定義為（）。A.租金坪效B.租金單價C.租金滲透率D.租金回收率【答案】B25.某物業(yè)公司擬通過“股權(quán)合作”方式獲取商業(yè)項目，其財務(wù)盡調(diào)首要核實（）。A.租金臺賬B.或有負債C.物業(yè)管理合同D.設(shè)備維保記錄【答案】B26.物業(yè)經(jīng)營中，采用“SMART”原則設(shè)置KPI，其中“A”代表（）。A.可實現(xiàn)的B.可衡量的C.具體的D.有時限的【答案】A27.在寫字樓租賃中，若業(yè)主要求租戶提供“租金保證金”相當于6個月租金，其主要目的是（）。A.降低租戶信用風(fēng)險B.提高租戶違約成本C.增加業(yè)主現(xiàn)金流D.滿足銀行貸款要求【答案】A28.某REITs擬收購一宗物流倉儲資產(chǎn)，其盡調(diào)發(fā)現(xiàn)“土地剩余使用年限為35年”，則估值時應(yīng)采用（）。A.收益期無限模型B.收益期有限模型C.市場比較法D.成本法【答案】B29.物業(yè)經(jīng)營中，將“NOI÷總資產(chǎn)”定義為（）。A.資產(chǎn)收益率B.股權(quán)收益率C.投資回報率D.凈租金回報率【答案】A30.在購物中心運營中，設(shè)置“客流計數(shù)器”最主要的數(shù)據(jù)應(yīng)用是（）。A.計算提袋率B.優(yōu)化租戶組合C.調(diào)整營業(yè)時間D.預(yù)測銷售額【答案】B31.某物業(yè)公司對住宅項目采用“酬金制”收費模式，法定稅費應(yīng)由（）承擔。A.業(yè)主B.物業(yè)公司C.開發(fā)商D.政府補貼【答案】A32.物業(yè)經(jīng)營中，將“租戶銷售數(shù)據(jù)÷客流”定義為（）。A.提袋率B.轉(zhuǎn)化率C.客單價D.坪效【答案】C33.在收益法估值中，若預(yù)測第6年起租金增長率由2%升至3%，則估值模型應(yīng)采用（）。A.單階段模型B.兩階段模型C.三階段模型D.蒙特卡洛模擬【答案】B34.某寫字樓項目年度維修基金提取標準為“年度租金收入的3%”，年租金收入1億元，則維修基金為（）。A.300萬元B.330萬元C.350萬元D.400萬元【答案】A35.物業(yè)經(jīng)營中，將“已收租金÷應(yīng)收租金”定義為（）。A.租金回收率B.租金收繳率C.租金滲透率D.租金坪效【答案】B36.在REITs信息披露中，若單位可分配收入與單位分派出現(xiàn)差異，最主要原因是（）。A.預(yù)留資本開支B.匯率波動C.利息支出D.折舊政策【答案】A37.某物業(yè)公司采用“平衡計分卡”進行績效管理，其“學(xué)習(xí)與成長”維度首選指標是（）。A.員工培訓(xùn)小時數(shù)B.客戶滿意度C.收費率D.利潤率【答案】A38.在購物中心租戶談判中，業(yè)主給予“裝修補貼”3000元/m2，面積200m2，分5年攤銷，則每年減少業(yè)主利潤（）。A.6萬元B.10萬元C.12萬元D.15萬元【答案】C【解析】總補貼=3000×200=60萬元；年攤銷=60/5=12萬元。39.物業(yè)經(jīng)營中，將“資本性支出÷折舊”定義為（）。A.資本覆蓋率B.資本充足率C.資本置換率D.資本回報率【答案】C40.某物業(yè)公司擬發(fā)行綠色ABS，其基礎(chǔ)資產(chǎn)必須滿足（）。A.租金現(xiàn)金流穩(wěn)定B.物業(yè)獲得綠色認證C.空置率低于5%D.租戶行業(yè)分散【答案】B二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）41.下列屬于物業(yè)經(jīng)營管理中“收入管理”手段的有（）。A.動態(tài)定價B.租約結(jié)構(gòu)優(yōu)化C.能耗分攤D.租戶組合調(diào)整E.成本加成收費【答案】A、B、D42.影響購物中心租金坪效的因素包括（）。A.客流B.租戶品牌級次C.租約面積D.營業(yè)時間E.物業(yè)年齡【答案】A、B、D、E43.在寫字樓租賃合同中，屬于“業(yè)主義務(wù)”的有（）。A.提供中央空調(diào)B.保證電力供應(yīng)C.辦理租戶營業(yè)執(zhí)照D.公共區(qū)域保潔E.提供車位【答案】A、B、D44.下列屬于REITs估值指標的有（）。A.NAVB.FFOC.EBITDAD.CAPRateE.P/E【答案】A、B、D45.物業(yè)經(jīng)營中，屬于“資本性支出”的有（）。A.電梯大修B.外立面翻新C.公區(qū)照明電費D.消防系統(tǒng)升級E.停車場地面改造【答案】A、B、D、E46.在物業(yè)經(jīng)營預(yù)算中，屬于“彈性成本”的有（）。A.保潔外包B.綠化養(yǎng)護C.財產(chǎn)保險D.設(shè)備維保E.員工獎金【答案】A、B、D、E47.下列屬于“租戶信用評價”定量指標的有（）。A.銷售額B.租金占銷比C.品牌知名度D.欠租次數(shù)E.行業(yè)排名【答案】A、B、D48.物業(yè)經(jīng)營中，采用“作業(yè)成本法”需要的信息包括（）。A.作業(yè)動因B.資源動因C.成本對象D.標準單價E.分攤系數(shù)【答案】A、B、C49.在收益法估值中，導(dǎo)致資本化率上升的情形有（）。A.市場利率上升B.物業(yè)風(fēng)險溢價上升C.租金增長預(yù)期下降D.土地剩余年限縮短E.區(qū)域空置率下降【答案】A、B、C、D50.物業(yè)經(jīng)營中，屬于“增值服務(wù)”的有（）。A.社區(qū)養(yǎng)老B.長租公寓保潔C.二手房經(jīng)紀D.智能家居安裝E.能耗代收【答案】A、C、D三、案例分析題（共40分）【案例一】某購物中心可出租面積30000m2，2023年實際租金收入1.8億元，NOI1.08億元，年末估值18億元。2024年計劃對項目升級，資本性支出6000萬元，預(yù)計升級后租金增長8%，NOImargin提升至62%，資本化率保持6%。51.計算2024年預(yù)測NOI。（5分）【答案】2024年預(yù)測租金收入=1.8×(1+8%)=1.944億元；預(yù)測NOI=1.944×62%=1.205億元。52.計算升級后項目估值。（5分）【答案】估值=NOI/資本化率=1.205/6%≈20.08億元。53.若升級資金60%為銀行貸款，利率5%，期限5年，等額還本付息，年還款額多少？（5分）【答案】貸款額=6000×60%=3600萬元；年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A,5%,5)=4.329；年還款=3600/4.329≈831.6萬元。54.升級后估值增加