房屋租賃合同糾紛處理辦法

摘要

《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其

司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地

產(chǎn)管理法》(簡稱《房地產(chǎn)管理法一、目前處理房屋租賃糾紛案件所依

據(jù)的法律、法規(guī)《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合

同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國

城市房地產(chǎn)管理法》(簡稱《房地產(chǎn)管理法

二、房屋租賃合同效力的認定房屋租賃合同有效的條件是：

1、《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件，但是，根據(jù)《合同法》

第5條及第54條的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意

思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。

2、合同約定的租賃期限，住宅不超過八年，其他用房不超過十五年。因特殊

情況需要超過上述期限的，須經(jīng)主管機關(guān)批準。

3、出租人未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出

租的，租賃合同無效:承租人承租房屋后未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋

的使用功能的，租賃合同不因此而無效；出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同

意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租費合同無效。

三、有效房屋租賃合同糾紛的處理(一)合同不解除，出租人起訴僅要求承

租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標準計算;若

合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收

逾期付款的違約金標準確定承租人應(yīng)付之滯納金。

(二)合同解除時有關(guān)問題的實體處

1、關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求

解除合同：

(1)承租人欠租超過合同約定期限；

(2)合同未約定期限的，欠租達三個月以上；

(3)承租人未經(jīng)H租人同意擅自轉(zhuǎn)相的；

(4)承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。

出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同：

①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的；

②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實現(xiàn)合同目的的；

③出租人不按合同約定的責任負責維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的；

④租賃物危及承租人的安全或健康的。

此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或經(jīng)當事人雙方協(xié)商--致同意解

除合同的，法院亦可以解除合同。

2、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。

合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的

動產(chǎn)裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動

產(chǎn)裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應(yīng)委托評估機

構(gòu)對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補償;對于不能承頂部分

造成的損失，因承租人過錯導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔；因出相

人過錯導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔;雙方均有過錯的，由雙方按過錯

大小分別承擔。

3、因承租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題。承租人應(yīng)向出租人承

擔的違約責任是：

（1）所欠租金及其它費用的逾期付款違約金（即滯納金）；

（2）簽約時所交租賃定金由出租人沒收；

（3）當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承

租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。

4、因出租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題。

出租人應(yīng)向承租人承擔的違約責任是：

（1）向承租人雙倍返還租賃定金；

（2）賠償承租人的裝修損失；

（3）當上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，

出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。四、無效房屋租賃合同糾紛的處理

（一）房屋使用費的處理。合同被確認無效后，承租人尚欠出租人的租金不再

給付，而按照指導(dǎo)租金標準向出租人支付房屋使用費，指導(dǎo)租金高于合同約定的

租金標準的，以較低者計。當合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時，對于?糾紛發(fā)生前

承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進

行處理：1、因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國家、集體或社會公共利益導(dǎo)

致合同無效的，高出部分應(yīng)判收繳國庫；2、其它原因?qū)е潞贤瑹o效的，高出部

分承租人一般無權(quán)要求返還。

（二）承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認無效后，裝修物能拆則拆，

不能拆的，對出租人可用部分經(jīng)評估折舊后由出租人承頂；其余部分經(jīng)評估折舊后

作為無效合同的損失，由雙方按過錯責任比例予以分擔。

五、涉及轉(zhuǎn)租的房屋租賃糾紛案的處理

（一）轉(zhuǎn)租合同有效的條件：除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還

應(yīng)具備以下條件：1、征得原出租人的同意；2、轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過

原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。

（一）出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn)租他人（即受轉(zhuǎn)租人）。

出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將

受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。

（三）出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場后，又

分割成多個小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生

糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實際使

用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了

在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應(yīng)先審

查是否確需解除合同：如確需解除，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件第三人，因出

租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢必影響受轉(zhuǎn)租人對該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等;

如無需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租人為案件第三人。

發(fā)生房屋租賃糾紛如何處理

1、租約到期后房主收回房屋

2、房客外出未歸租賃合同屆滿

房客外出未歸，租賃合同屆滿，而房客乂無任何續(xù)租的明確表示時，房主可

通知房客的親屬或單位終止租賃合同。但房主向房客明確表態(tài)終止租賃合同前，

按房客續(xù)租處理，房客按原租約補交租金，得知房客不續(xù)租的表示后，房主再收

回房屋。

3、續(xù)租時房主提升租金標準

如果原承租人不同意房主要求，就是放棄優(yōu)先承租權(quán)，出租人即可與別人建

立租賃關(guān)系。如果原承租人同意這些合法的條件，應(yīng)另簽租賃合同。房屋租賃合

同到期后，如果出租人沒有提出新的條件，

承租人按原合同繼續(xù)交租，則視為租賃關(guān)系延續(xù)，出租人沒有正當理由，不

得終止。出租人以原合同期滿為由隨意抬高房租的，一般不允許，但出租人與承

租人另有約定的除外。

商業(yè)地產(chǎn)租賃糾紛如何解決？

具體情況具體處理商戶欠租怎么辦？出租人是否可以采取停水停電的措施

呢？這需要在《租賃合同》中要有明確的約定。首先，應(yīng)在《租賃合同》中寫明，

在商戶欠租的情況下出租人享有對商戶采取停水停電的權(quán)利。需要滿足下列條件:

出租人作為使用人與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》,

商戶和自來水公司、電力公司并沒有直接簽約。在這種情況下，對于商戶的欠租，

開發(fā)企業(yè)可以采取停水停電措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、

電使用合同，開發(fā)企業(yè)是使用人，對于商戶的欠租行為開發(fā)企業(yè)有權(quán)采取停水停

電的自助措施。如果擅自停水、停電造成了商戶損失，應(yīng)該承擔賠償責任。另外，

還要注意的一點是，在出租人有權(quán)采取停水、停電措施的前提下，出租人應(yīng)事先

書面通知商戶，提前告知將采取停水、停電措施，這樣能避免因貿(mào)然停電給商戶

帶來突然損失，以減小風險。

解除合同一一

多方見證避免糾紛

《租賃合同》一般都會約定合同解除條件，如商戶在欠租達到一定金額和時

間時開發(fā)企業(yè)就享有合同解除權(quán)。在滿足合同解除條件的情況下，如出現(xiàn)商戶拒

絕騰退房屋和不償還欠款的情形，出租人大都會采取強制收回房屋的措施。強制

收回房屋過程中也有風險，如欠租商戶以丟失珍貨物品為由告出租人，出租人難

以逃脫責任。

合同解除應(yīng)采取如下措施較為穩(wěn)妥。首先，在滿足合同解除的條件下，向商

戶郵寄《解除租賃合同通知書》，在《解除租賃合同通知書》上寫明商戶自動騰退

房屋的期限，如超過期限將強行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則

出租人應(yīng)做好如下準備：

第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進行公證；或者可請該

商鋪所在地的物業(yè)公司、居委會、業(yè)委會、派出所等一起到場，在幾方在場的情況

下派人進入該商鋪。從開門前就進行全程攝像，對進入的人員、過程及該物業(yè)內(nèi)

的所有物品進行錄像,由參與方在清單上一起簽字確認。第二，聘請律師作為見

證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留

物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單。篇二：對一起房屋租賃

合同糾紛案的判例分析

時一起房屋租賃合同糾紛案的判例分析

基本案情］

原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。

第三人：中國建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。

第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場

第三人：杭州榮達裝飾材料有限公司（以下簡稱榮達公司）。

原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約

定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計2萬平方米的6幢商業(yè)用房

及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年

12月12月31日止：益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內(nèi)地磚鋪

設(shè)、外墻貼驍條磚、四周鐵柵圍墻、場內(nèi)空地混凝土平整、修通文三路至電子城的

道路等項H，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對租金的數(shù)額、交付的時間

及違約責任，合同變更、解除的條件等均作了規(guī)定。合同訂立后，益樂村將上述6

幢商業(yè)樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路，益愛

公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權(quán)書一份，明確將合同規(guī)

定的6幢樓房出租權(quán)授予益愛公司，授權(quán)期自1995年1月1日至2024年12月

31日，期間的房屋管理及由此產(chǎn)生的一切法律責任由益愛公司負擔。1996年9月

5日，益樂村與益愛公司簽訂補充協(xié)議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、

2號、4號和5號等四幢商業(yè)樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相

抵結(jié)算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業(yè)用房中

的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期

從1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月

31日前的月租金為每平方米12元，以后每兩年在原租金數(shù)額上遞增2元，

益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權(quán)終止合同、收回房屋；本合

同經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時終止，有關(guān)原合同所約定的租金，以

雙方9月5日簽訂的補充協(xié)議為準。上述補充協(xié)議、合同簽訂后，益愛公司將1

號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修

路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉(zhuǎn)租給他

人使用，但未府益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司則就其承租的3號、

6號樓進行改建并增添設(shè)施（鑒定價值為343184元）并先后與文西分理處、大排

大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋

租賃合同，井交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協(xié)議，協(xié)議

約定新時代市場租用的3號樓第一、二層（部分）1200平方米營'也房，益愛公司

同意從1997年7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房

協(xié)議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協(xié)議，也未將所租用的營業(yè)房歸還給益樂

村。1999年1月29口，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發(fā)生

爭議，向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令

益愛公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔訴訟費。

益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違

約金40萬元，并負擔訴訟費。

［裁判要旨］

杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新

時代市場和榮達公司為本案第三人。經(jīng)審理，杭州中院認為：益樂村與益愛公司

1996年9月簽訂的補充協(xié)議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。

益樂村在收回4幢樓房后，應(yīng)對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關(guān)部門

審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他

人后改建，致使現(xiàn)在無法審計，由此而造成的損失應(yīng)由益樂村承擔。而益愛公司

未按約定支付房租，已構(gòu)成違約，益樂村據(jù)此要求終止租賃關(guān)系，由益愛公司支

付拖欠租金的理由正當，予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，

由各自承擔相應(yīng)責任。益樂村與益愛公司間的租賃關(guān)系終止后，益愛公司應(yīng)歸還

房屋，文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應(yīng)隨之歸還。根據(jù)《中

華人民共和國民

法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規(guī)定，該院于2000年2月2日

作出以下判決：

一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。

二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效

后一個月內(nèi)將其使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益

樂村。

三、益愛公司于判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋租金6394276元（自1995

年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。

四、益樂村在判決生效后10日內(nèi)支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、

道路等投資款3464276.20元。

五、新時代市場在判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋使用費551000元（自

1997年7月1日起至2000年1月31日止）。

六、駁回益樂村的其他訴訟請求。

七、駁回益愛公司的反訴請求。

一審判決后，第二人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級

人民法院：原審被告益愛公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預(yù)交二審訴訟費，

依法被視為自動撤回上訴。

大排大公司上訴稱：我司與益樂村訂立房屋租賃合同，同時又與益樂村、益

愛公司三方訂立協(xié)議，益樂村將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)一并委托給益愛公司

享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔騰退承租房，與事實和法律規(guī)

定不符。請求杳清事實，依法改判。被上訴人益樂村辯稱，三方協(xié)議為辦理營業(yè)執(zhí)

照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對大排大公司

提出的上訴理由無異議。

文西分理處上訴稱：益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的，系由前愛

公司開辦電子市場進行招商經(jīng)營，且益樂村還出具授權(quán)書，將6幢房屋的出租權(quán)

授予益愛公司，事實證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與

益愛公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權(quán)的行為合法，且不存在履行合

同義務(wù)的過錯，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。請求將案件發(fā)回重審或

撤銷原判第二項，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權(quán)利。益樂村辯稱，

分理處與益愛公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁

回分理處的上訴請求。

浙江省高級人民法院經(jīng)審理認為：益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中

均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過錯相抵的認定合理，符合民

法的公平原則。但益愛公司基于其與益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權(quán)書，

開辦電子市場招商轉(zhuǎn)租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達公司、新時代市場等

原審第三人據(jù)此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，

且符合本案各方當事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法誠實信用原則，當

事人各方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序，保證

當事人的交易安全，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履

行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應(yīng)

繼續(xù)履行。鑒于本案實際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，可由益

樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應(yīng)由益樂村與益愛公司結(jié)算：

未支付的租金，則由益樂村依合同行使權(quán)利。上訴人大排大公司、文西分理處要

求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實體處理，及

對益愛公司應(yīng)歸還的3號、6號樓房中增添的附屬物未作認定，均屬不當，應(yīng)予以

糾正。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條

第一款第（三）項，《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百一十一

條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見

（試行）》第86條之規(guī)定，浙江省高級人民法院于2000年8月15日判決如下：

一、維持杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第一、三、

四、六、七項。

二、撤銷杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第二、五項

及訴訟費負擔部分。

三、益愛公司應(yīng)于?本判決送達后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂

路1號屬益樂村所有的3號、6號樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。

四、益愛公司對3號、6號樓的房屋改建，由益樂村折價補償益愛公司343184

元，于本判決送達后10日內(nèi)付清。

五、2000年2月1日至房屋實際騰退之日的租金，益愛公司應(yīng)按1996年9月

租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實償付給益樂村。

六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行,

益愛公司的合同權(quán)利義務(wù)由益樂村承受。

［法理評析］

本案法律關(guān)系相對復(fù)雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個法律關(guān)系，涉及出租人、承租

人、次承租人三方利益。如何理解兩個租賃合同的法律效力，尤其是當出租合同

被要求終止時，如何認定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關(guān)鍵問題。另外，本案的審

理還涉及第三人的追加、附屬物的認定、違約責任的處理、轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)的

轉(zhuǎn)移等諸多法律問題，現(xiàn)擇其要進行分析。

（一）出租合問的效力及違約貢任的處理

益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補充協(xié)議一份，雙方意

思表示真實，內(nèi)容合法，依法應(yīng)認定有效。對此，一審、二審亦無歧見,益樂村在

履行租賃合同過程中，沒有按照約定對出租的樓房進行裝飾和修通道路，在益愛

公司自行出資修建后，又沒有及時對益愛公司依補充協(xié)議交回的4幢樓房進行有

關(guān)費用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導(dǎo)致被改建后

無法審計，對本案的糾紛負有一定的責任，其行為己篇三：詳讀最高院關(guān)于房屋

租賃合同糾紛的司法解釋

詳讀最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)

《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同

法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律

另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾

紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，

鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，

只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐

中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解群調(diào)整范

圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利

性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和

社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用木解釋。

第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可

證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前

取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違

法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)

定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建

筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，

但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)

主管部門批準建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正。此處“?審法庭辯論終結(jié)前”

不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂

立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院

應(yīng)當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)

前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期

間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政

主管部門審核批準后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、

用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋,

在性質(zhì)上均屬于標的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時

建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)

為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但

當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有

明確規(guī)定，但屬手管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同

的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為

準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受

的情況下，視為當事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)

未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租貨合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占

有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和

本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財

產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租

金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)

上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接

觸，當事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要

包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三

人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支

持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改

建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租

人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（-）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（二）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)

規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了''一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，

按照如下順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通

過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)

的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)：（3）合同成

立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，

更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。

“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)

為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的

合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院

依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解

除權(quán)的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的：（2）承租人擅自

變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)

原狀的；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（4）承租人無正當理由未支付租金或

遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；

（5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃

物受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建

受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當出

租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租

人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合

同，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以

起訴要求確認合同解除無效；二是向法院起訴，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，

承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人告知承租

人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知

承租人解除合同；二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原

狀，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動解除。

第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，

人民法院應(yīng)予支持：

（-）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法行封的：

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況

的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：（1）

因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；（2）出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人

催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；（3）因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃

物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；（4）不定期租賃，承租人有

權(quán)隨時解除合同；（5）租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時

明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同；（6）司法機美或者行政

機關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的；（7）租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承

租人不能使用的；（8）不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強

制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的；（9）一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有

違反法律、行政法規(guī)（主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等）關(guān)于房屋使用條

件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備

一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是

指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按，照租賃房屋的性質(zhì)使用。

司法機關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是

指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有

妥善保管的義務(wù)；而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使

用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人

的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失；如果是由

于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承

租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如

果出相人最終被確認為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效；如果需租人最終

被確認不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾

裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆

除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。

己形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同

意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離（即未形成附合）

和不可分離（即形成附合）兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)

性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，

例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等；裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合

尚未達到不可分離狀態(tài)，則不能認定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水

器、抽油煙機等。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租

賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當支付相應(yīng)對價，承租人拆除

過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意

利用的前提下，可折價歸承租人所有；出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)

致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：

是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃

合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附；二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人

同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡

意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價補償，裝飾裝修損

失由承租人自行承擔。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時

尚存在的實際價值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限

進行分攤。

實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應(yīng)根據(jù)出租人

的需要程度和可利用價值，結(jié)合過錯責任原則，分別對待：（1）屬和人過錯的，

由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝

修物的折舊費用、拆除費用、恢復(fù)原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其

他損失；對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即

現(xiàn)值。（2）屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承

租人因租賃合同無效受到的其他損失。（3）屬雙方共同過錯的，應(yīng)由雙方當事人

按過錯責任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當

事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋

毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：（1）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善

意添附；（2）租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列；（3）裝飾裝修未形

成附合。

適用木條的注意事項：（1）承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，

且不以出租人同意為必要條件：（2）承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要

的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失；（3）當事人對未

形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的

裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝

飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（-）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝

飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以

適當補償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙

方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任；

（四）因不可歸責于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修

殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝

修物的處理規(guī)則：

（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，

也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃

期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

（2）因承租人違約導(dǎo)致介同解除，承租人應(yīng)自行承擔剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修

物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當補償，補償標準參照剩

余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

（3）因當事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃

期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值，由出相人和承租人按

照各自的過錯程度分擔；對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修

殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。

（4）因不可歸責于當事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截熑卧瓌t，由

雙方共同分擔，一般為平均分擔。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前

解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方

法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期

內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托

專門的鑒定機構(gòu)進行鑒定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租

人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意。“同意”

分為明示和默示，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對此由承租人負舉證責

任；如果出相人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾

裝修的，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對于經(jīng)出相人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人

合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對「已經(jīng)形成附