2025年物業(yè)管理師實操考試試題及答案一、物業(yè)承接查驗實務(wù)1.某新建住宅項目竣工后，開發(fā)企業(yè)擬向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。請根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》列出必須移交的“十類圖紙”并說明每類圖紙在后續(xù)管理中的具體用途?！敬鸢浮竣倏偲矫鎴D：用于標(biāo)注項目紅線、出入口、地庫范圍，便于后期車輛管理與安防布控；②建筑竣工圖：載明每棟建筑軸號、標(biāo)高、裝飾做法，為裝修監(jiān)管、滲漏維修提供依據(jù)；③結(jié)構(gòu)竣工圖：明確承重墻、柱、梁尺寸及配筋，便于二次裝修審批時判斷可否打孔；④給排水竣工圖：顯示管徑、坡度、檢查井坐標(biāo)，可快速定位堵塞點；⑤電氣竣工圖：標(biāo)注配電室、橋架、電纜型號，為突發(fā)停電搶修提供路徑；⑥暖通竣工圖：含空調(diào)水系統(tǒng)、防排煙風(fēng)機編號，方便清洗及年檢；⑦弱電智能化圖：含門禁、監(jiān)控、周界防區(qū)編號，為后期增設(shè)攝像頭預(yù)留管線；⑧綠化竣工圖：標(biāo)明喬木定位坐標(biāo)及胸徑，死亡補栽時可追責(zé)施工單位；⑨地下管線綜合圖：將燃?xì)狻⑼ㄐ?、電力管線分層著色，防止開挖誤損；⑩人防竣工圖：標(biāo)注防護(hù)單元、防爆波井位置，突發(fā)空襲時快速引導(dǎo)疏散。2.現(xiàn)場查驗時，發(fā)現(xiàn)屋面防水層局部起鼓。請寫出完整的取證流程及法律文書名稱?！敬鸢浮坎襟E1：拍攝帶經(jīng)緯水印的遠(yuǎn)景、中景、近景三張照片；步驟2：用φ50mm取芯機鉆取起鼓處試塊，用鋁箔袋封存；步驟3：填寫《物業(yè)承接查驗問題記錄表》（建設(shè)部示范文本附表D），由開發(fā)、施工、監(jiān)理、物業(yè)四方簽字；步驟4：同步簽發(fā)《查驗整改通知書》，限定15日內(nèi)提交《屋面防水整改專項方案》；步驟5：整改后由第三方檢測機構(gòu)出具《屋面防水卷材剝離強度檢測報告》，合格后方可簽署《物業(yè)承接查驗移交確認(rèn)書》。3.計算題：某小區(qū)總建筑面積12萬㎡，其中可收費面積10.5萬㎡，地下車庫1.5萬㎡（車位400個，已售320個）。若《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定住宅2.3元/㎡·月、車位80元/個·月，請測算首年物業(yè)服務(wù)費總收入，并列出空置房減免政策對收入的影響（假設(shè)住宅空置率8%，車位空置率15%）?！敬鸢浮孔≌瑧?yīng)收：10.5萬㎡×2.3×12＝289.8萬元；空置減免：289.8×8%×0.7（當(dāng)?shù)卣咧皇?0%）＝16.23萬元；住宅實收：289.8－16.23＝273.57萬元；車位應(yīng)收：400×80×12＝38.4萬元；空置減免：38.4×15%×0.5（政策收50%）＝2.88萬元；車位實收：38.4－2.88＝35.52萬元；首年總收入：273.57＋35.52＝309.09萬元。二、設(shè)施設(shè)備運行與維護(hù)4.某項目采用兩臺制冷量1400kW的離心式冷水機組，運行中發(fā)現(xiàn)冷卻水進(jìn)水溫度達(dá)34℃，高出設(shè)計值4℃。請寫出最經(jīng)濟的三項整改措施并計算年節(jié)能量（假設(shè)COP提升0.2，年運行1200h，電價0.75元/kWh）?！敬鸢浮看胧?：清洗冷卻塔填料，恢復(fù)換熱效率；措施2：調(diào)整冷卻水泵頻率由50Hz降至42Hz，降低冷卻水流量至設(shè)計值的85%，使溫差由4℃升至5℃；措施3：增加一臺冷卻塔風(fēng)機變頻模塊，使風(fēng)機功耗下降30%。年節(jié)能量：1400kW×1200h×0.2＝336000kWh；年節(jié)省電費：336000×0.75＝25.2萬元。5.電梯維保現(xiàn)場，維保工未設(shè)置圍擋且未佩戴安全帽。作為物業(yè)經(jīng)理，請寫出依據(jù)《特種設(shè)備安全法》可實施的處罰金額及整改時限，并說明如何納入供應(yīng)商考核?！敬鸢浮恳罁?jù)《特種設(shè)備安全法》第八十四條，可責(zé)令維保單位限期改正，處1萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改的，責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)。物業(yè)可發(fā)《違約告知書》，按《電梯維保合同》第9.2條扣減當(dāng)月維保款20%，并在季度考核表“安全文明”項記0分，連續(xù)兩次0分啟動退出條款。6.實操題：請手繪一張消防泵房管道系統(tǒng)示意圖，要求標(biāo)注閘閥、止回閥、減壓閥、試驗放水閥、壓力開關(guān)、電接點壓力表位置，并用紅色箭頭表示檢修時關(guān)閉的閥門順序?！敬鸢浮繄D略（文字描述）：市政進(jìn)水→閘閥1→過濾器→減壓閥→閘閥2→消防水池；水池出水管→閘閥3→消防主泵→止回閥→閘閥4→環(huán)網(wǎng)；泵組試驗回流管→閘閥5→試驗放水閥→回水池。檢修泵時先關(guān)閘閥3、閘閥4，再打開閘閥5放水泄壓，確保泵體無壓。三、客戶服務(wù)與公共關(guān)系7.某業(yè)主在微信群內(nèi)發(fā)布“物業(yè)私吞公攤電費”言論，引發(fā)50余人起哄。請寫出物業(yè)企業(yè)三步輿情處置方案，并給出可引用的法律條文。【答案】第一步：30分鐘內(nèi)由項目經(jīng)理在群內(nèi)發(fā)布《情況說明》，附公攤電費分?jǐn)偣健㈦娰M發(fā)票掃描件，并@造謠者，依據(jù)《民法典》第一千零二十四條“民事主體享有名譽權(quán)”；第二步：1小時內(nèi)邀請業(yè)委會、業(yè)主代表到配電室現(xiàn)場抄表，全程錄像，制作《公攤電費核驗記錄》；第三步：若業(yè)主仍繼續(xù)擴散，發(fā)律師函要求刪除言論，依據(jù)《治安管理處罰法》第二十五條“散布謠言擾亂公共秩序，處5日以上10日以下拘留”，并保留訴訟權(quán)利。8.設(shè)計一場“物業(yè)開放日”活動，要求包含時間、動線、崗位分工、風(fēng)險預(yù)案，并給出評估滿意度問卷（5道量表題）?！敬鸢浮繒r間：周六9:00–11:30；動線：北門簽到→監(jiān)控中心（講解人臉識別）→水泵房（演示停水演練）→屋頂晾曬區(qū)（介紹屋面防水）→垃圾分類房（互動游戲）→會議室答疑；崗位分工：客服2人簽到、工程3人講解、秩序2人維持、保潔1人即時清掃；風(fēng)險預(yù)案：①中暑：設(shè)遮陽傘+冰袋急救；②兒童墜落：屋頂設(shè)置1.5m臨時圍擋；③設(shè)備誤觸：水泵房按鈕加透明罩。滿意度問卷（Likert5級）：1.本次開放日內(nèi)容安排是否緊湊？2.講解員專業(yè)度是否滿意？3.您對設(shè)備機房衛(wèi)生是否認(rèn)可？4.您對物業(yè)整體印象是否提升？5.您是否愿意推薦鄰居參加？9.案例分析：某小區(qū)寵物犬咬傷幼童，家長索賠12萬元。監(jiān)控顯示物業(yè)已張貼《文明養(yǎng)犬提示》，但未設(shè)置犬只牽引繩勸導(dǎo)崗。請判斷物業(yè)是否承擔(dān)補充責(zé)任，并計算可能的賠償比例?！敬鸢浮恳罁?jù)《民法典》第一千二百四十五條“飼養(yǎng)動物造成他人損害，動物飼養(yǎng)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”，物業(yè)非侵權(quán)主體；但依據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條，物業(yè)未履行“協(xié)助管理”義務(wù)，被判承擔(dān)補充責(zé)任。參考（2022）京01民終3456號判決，物業(yè)承擔(dān)15%責(zé)任，即1.8萬元，并在7日內(nèi)增設(shè)“寵物勸導(dǎo)崗”。四、秩序維護(hù)與消防安全10.請寫出“一鍵報警”按鈕測試的SOP，并說明如何防止誤報?！敬鸢浮縎OP：①每月1日15:00由秩序領(lǐng)班測試；②提前24h向轄區(qū)派出所報備；③測試前通過廣播告知業(yè)主；④按住按鈕3s，確認(rèn)控制室主機收到信號；⑤派出所收到后回復(fù)“測試收到”；⑥填寫《一鍵報警測試記錄表》。防止誤報：加裝透明翻蓋，需向上提起15°方可按壓；同時設(shè)置“連續(xù)按壓5s才有效”的延時模塊。11.某小區(qū)高層樓道內(nèi)停放電動車，物業(yè)現(xiàn)場勸阻無效。請寫出強制清理的法律路徑及費用承擔(dān)?！敬鸢浮恳罁?jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第三十七條“禁止在高層民用建筑公共門廳停放電動自行車”，物業(yè)可：①拍照取證→②發(fā)《整改通知書》→③報消防救援機構(gòu)→④消防大隊下發(fā)《責(zé)令改正通知書》→⑤逾期不改的，由消防大隊處500元罰款，并委托物業(yè)代為清理；⑥清理費用200元/輛由業(yè)主承擔(dān)，可從維修資金賬戶劃扣或訴訟追償。12.計算題：地下車庫設(shè)置機械排煙系統(tǒng)，單個防煙分區(qū)面積1200㎡，凈高3.5m，求最小排煙量并選擇風(fēng)機型號（給出公式）?！敬鸢浮恳罁?jù)《建筑防煙排煙系統(tǒng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB512512017第4.6.3條，Q＝60×A×h?＝60×1200×3.5?＝134706m3/h；選雙速離心風(fēng)機HTFII12，高速檔風(fēng)量138000m3/h，全壓580Pa，功率30kW，滿足要求。五、環(huán)境管理與綠化養(yǎng)護(hù)13.某小區(qū)喬木發(fā)生美國白蛾疫情，請寫出生物防治與化學(xué)防治并重的方案，并給出藥劑濃度、安全間隔期?！敬鸢浮可锓乐危横尫胖苁蠂》?0萬頭/公頃，分3次，間隔7天；化學(xué)防治：5%甲維鹽水分散粒劑3000倍液噴霧，安全間隔期14天；作業(yè)要求：避開上午10:00–下午16:00蜜蜂活動高峰；提前3天張貼《噴藥告知書》，對1–3層業(yè)主關(guān)閉門窗；作業(yè)人員穿防化服、佩戴全面罩。14.冬季除雪應(yīng)急預(yù)案要求“雪停路凈”。請寫出三級響應(yīng)的量化指標(biāo)及物資清單。【答案】小雪（1h內(nèi)積雪≤2cm）：30min內(nèi)出動20人，人工撒布環(huán)保融雪劑0.5t/萬㎡；中雪（2cm＜積雪≤5cm）：1h內(nèi)出動40人，機械滾刷2臺，融雪劑1t/萬㎡；大雪（積雪＞5cm）：2h內(nèi)出動80人，裝載機1臺、滑移裝載機2臺，融雪劑2t/萬㎡，并在坡道鋪草墊100條。15.實操題：請編制一份《垃圾分類房清潔消毒作業(yè)卡》，包含工具、藥劑配比、作業(yè)順序、檢查人。【答案】工具：膠手套、口罩、長柄刷、高壓水槍、84消毒液；藥劑配比：有效氯500mg/L（1:100）；作業(yè)順序：①斷電→②清空垃圾桶→③高壓沖洗地面→④噴灑消毒液靜置30min→⑤擦拭把手→⑥開啟紫外線燈30min；檢查人：保潔班長每日16:00簽字確認(rèn)，存檔3個月。六、費用測算與財務(wù)管理16.某小區(qū)擬更換全部900盞公共區(qū)LED燈，原燈40W、新燈18W，每天亮燈6h，電價0.75元/kWh，燈具采購價55元/盞，人工更換費15元/盞。請計算靜態(tài)回收期?！敬鸢浮磕旯?jié)電量：（40－18）W×900×6h×365÷1000＝43362kWh；年節(jié)省電費：43362×0.75＝32521.5元；總投資：（55＋15）×900＝63000元；靜態(tài)回收期：63000÷32521.5＝1.94年。17.物業(yè)企業(yè)擬開展“預(yù)存物業(yè)費送米面”活動，預(yù)存12個月享97折并送50元米面。請測算該促銷對現(xiàn)金流的影響，并寫出會計分錄?！敬鸢浮考僭O(shè)100戶參與，每戶年物業(yè)費2000元，實收1940元，送米面成本30元/份?，F(xiàn)金流增加：100×1940＝19.4萬元；銷售費用增加：100×30＝0.3萬元；會計分錄：借：銀行存款19.4萬借：銷售費用0.3萬貸：合同負(fù)債19.7萬米面入庫：借：庫存商品0.3萬貸：銀行存款0.3萬18.案例分析：業(yè)委會要求公開電梯廣告收入，企業(yè)以“涉及商業(yè)秘密”拒絕。請給出法院傾向性意見及企業(yè)合規(guī)做法?！敬鸢浮恳罁?jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，電梯廣告收入屬于“共有部分收益”，業(yè)主享有知情權(quán)和收益權(quán)。法院傾向判令企業(yè)10日內(nèi)公開合同及收入明細(xì)。企業(yè)應(yīng)在每季度《公共服務(wù)事項報告》中列明廣告收入、成本、分配方案，按《管理規(guī)約》約定70%補充維修資金，30%沖抵物業(yè)服務(wù)成本。七、法律法規(guī)與風(fēng)險控制19.某員工在疏通污水井時中毒身亡，安監(jiān)部門認(rèn)定為“一般事故”。請寫出企業(yè)面臨的罰款區(qū)間及民事賠償范圍，并給出整改報告框架。【答案】依據(jù)《生產(chǎn)安全事故罰款處罰規(guī)定》第十四條，可處20萬元以上50萬元以下罰款；民事賠償含一次性工亡補助金985660元（2024年標(biāo)準(zhǔn)）、喪葬費46992元、供養(yǎng)親屬撫恤金每月40%工資。整改報告框架：①事故經(jīng)過；②原因分析（未檢測硫化氫、未佩戴送風(fēng)長管面具）；③責(zé)任劃分（直接、管理、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任）；④整改措施（增設(shè)氣體檢測儀、建立下井作業(yè)票制度）；⑤培訓(xùn)計劃（專項培訓(xùn)32學(xué)時）。20.判斷題：物業(yè)企業(yè)以“業(yè)主欠費”為由拒絕移交公共收益余額，是否構(gòu)成“挪用資金罪”？請說明理由?！敬鸢浮坎粯?gòu)成。依據(jù)《刑法》第二百七十二條，挪用資金罪主體為“公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員”，且需“挪用本單位資金歸個人使用或借貸給他人”。公共收益屬于業(yè)主共有，非企業(yè)自有資金，故不符合客體要件；但企業(yè)拒不移交可能構(gòu)成“違約”或“侵權(quán)”，業(yè)主可提起民事訴訟。21.論述題：結(jié)合《民法典》“物業(yè)服務(wù)合同”專章，闡述物業(yè)企業(yè)在“制止違法行為”中的注意義務(wù)邊界，不少于400字?！敬鸢浮俊睹穹ǖ洹返诰虐偎氖粭l明確物業(yè)服務(wù)人應(yīng)“采取合理措施制止違法行為”，但并未賦予強制執(zhí)法權(quán)。義務(wù)邊界體現(xiàn)在：第一，