房地產(chǎn)銷售合同審查要點清單在房地產(chǎn)交易中，銷售合同是明確買賣雙方權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款嚴(yán)謹(jǐn)性直接關(guān)系交易安全與權(quán)益保障。作為風(fēng)險防控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，合同審查需圍繞主體資格、標(biāo)的界定、價款支付、交付辦證、違約責(zé)任等核心維度展開，結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗梳理審查要點如下：一、合同主體資格審查（一）開發(fā)商主體資質(zhì)1.開發(fā)資質(zhì)與項目合法性核查開發(fā)商是否具備《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，重點確認項目《商品房預(yù)售許可證》（現(xiàn)房銷售需查《不動產(chǎn)權(quán)證書》）。無預(yù)售證的“無證銷售”項目，可能導(dǎo)致合同無效或權(quán)益無法保障。同時核對營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍是否包含房地產(chǎn)開發(fā)，避免超范圍經(jīng)營。2.主體存續(xù)與信用狀況通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢開發(fā)商是否存在經(jīng)營異常、失信被執(zhí)行人記錄，或涉訴糾紛（尤其是交房、辦證類糾紛），評估其履約能力。（二）買受人資格合規(guī)性1.購房資格審查結(jié)合當(dāng)?shù)叵拶徴撸☉艏?、社保、納稅年限等），明確買受人是否具備購房資格。若因買受人隱瞞限購信息導(dǎo)致合同無法履行，需約定責(zé)任歸屬（如買受人承擔(dān)全部損失）。2.特殊主體簽約能力若買受人為未成年人、精神病人等限制/無民事行為能力人，需由法定代理人簽署合同；若為法人/組織，需審查簽約代表的授權(quán)文件（如股東會決議、授權(quán)委托書），確保簽約行為合法有效。二、標(biāo)的條款審查：房屋信息精準(zhǔn)性（一）房屋基本信息1.坐落與房號合同中房屋的具體坐落、樓棟號、單元號、房號需與規(guī)劃文件、預(yù)售備案信息一致，避免“一房多賣”或房號混淆。2.面積與計價方式明確約定建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積（及公攤部位說明），計價方式需清晰（按套內(nèi)/建筑面積、按套計價）。若按面積計價，需約定面積誤差處理方式（如誤差比超3%時買受人有權(quán)退房，或據(jù)實結(jié)算）。（二）規(guī)劃與用途約定1.規(guī)劃用途與設(shè)計指標(biāo)明確房屋規(guī)劃用途（住宅、商業(yè)、辦公等），核查是否與宣傳資料、樣板間一致；同時關(guān)注層高、戶型結(jié)構(gòu)、承重墻位置等設(shè)計指標(biāo)，避免開發(fā)商擅自變更規(guī)劃（需約定“規(guī)劃變更的通知及賠償責(zé)任”）。2.配套設(shè)施與公共部位對合同約定的配套設(shè)施（車位、綠化、學(xué)校等），需明確交付標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)屬歸屬（如車位是否可售、公共綠地是否計入公攤）。若為精裝房，需附裝修標(biāo)準(zhǔn)清單（品牌、型號、規(guī)格），避免“豪華裝修”等模糊表述。三、價款與付款條款：資金安全與履約節(jié)奏（一）價款構(gòu)成與支付方式1.總價款與付款節(jié)點明確房屋總價款（含裝修款、稅費等），分階段約定付款時間（如定金、首付款、按揭款、尾款）。若選擇按揭貸款，需約定“貸款審批未通過時的處理方式”（如變更付款方式、解除合同且互不違約）。2.款項支付路徑約定款項需支付至開發(fā)商指定的資金監(jiān)管賬戶（避免轉(zhuǎn)入個人賬戶），并注明賬戶信息（開戶行、賬號），確保資金進入監(jiān)管體系，防范開發(fā)商挪用導(dǎo)致爛尾。（二）優(yōu)惠與費用約定1.優(yōu)惠條款的效力若存在“團購優(yōu)惠”“老帶新折扣”等口頭承諾，需以書面形式納入合同，明確優(yōu)惠計算方式及是否沖抵房款。2.稅費與其他費用區(qū)分買賣雙方各自承擔(dān)的稅費（契稅、增值稅等），對“三通費”“維修基金”等費用的收取依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)進行約定，避免后期亂收費。四、交付與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：核心履約義務(wù)審查（一）交付條件與時間1.法定與約定交付條件交付條件需包含“取得竣工驗收備案表”（法定最低要求），避免僅約定“工程完工”“驗收合格”等模糊表述。同時可約定通水、通電、通氣及小區(qū)配套（道路、綠化等）的完成時間節(jié)點。2.逾期交付的責(zé)任明確逾期交付的違約金計算方式（如按日萬分之X支付），約定“逾期超90日”時買受人的解除權(quán)，及開發(fā)商的賠償責(zé)任（含實際損失、租房損失等）。（二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移與辦證義務(wù)1.辦證時間與協(xié)助義務(wù)約定開發(fā)商在交付后XX日內(nèi)提交辦證資料，協(xié)助買受人辦理不動產(chǎn)權(quán)證；若因開發(fā)商原因（土地抵押未解除、規(guī)劃驗收不合格等）導(dǎo)致逾期辦證，需按日支付違約金，“逾期超1年”買受人可解除合同。2.產(chǎn)權(quán)瑕疵處理若房屋存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵，需約定開發(fā)商的告知義務(wù)及解除合同的賠償責(zé)任（如雙倍返還已付房款）。五、違約責(zé)任：權(quán)利救濟的“防火墻”（一）開發(fā)商違約情形1.根本違約的界定明確“未取得預(yù)售證銷售”“擅自變更規(guī)劃”“逾期交房超期”“無法辦證”等情形屬于根本違約，買受人有權(quán)解除合同并主張賠償（含已付房款利息、可得利益損失）。2.違約金的合理性違約金約定需平衡雙方利益，避免開發(fā)商設(shè)置“違約金過低”（如日萬分之0.1）的格式條款，可參考同地段房屋租金或銀行貸款利率調(diào)整。（二）買受人違約情形1.付款違約的責(zé)任約定買受人逾期付款的違約金（如按未付房款日萬分之X），及開發(fā)商的催告期限（如逾期30日催告，仍未支付則有權(quán)解除合同并沒收定金）。2.解約后的善后處理合同解除后，需明確房款返還、房屋返還的時間節(jié)點，避免開發(fā)商拖延退款或買受人拒不騰房。六、爭議解決與特殊條款審查（一）爭議解決方式1.管轄約定的實用性優(yōu)先選擇房屋所在地法院管轄（便于執(zhí)行），避免約定異地仲裁（仲裁費用高、執(zhí)行難度大）。若約定仲裁，需明確仲裁機構(gòu)名稱（如“XX仲裁委員會”），避免約定不明導(dǎo)致條款無效。（二）補充協(xié)議與格式條款1.補充協(xié)議的公平性開發(fā)商提供的補充協(xié)議若包含“減輕自身責(zé)任、加重買受人義務(wù)”的條款（如“逾期交房不承擔(dān)違約責(zé)任”“規(guī)劃變更無需通知”），需主張無效或修改，可依據(jù)《民法典》格式條款無效規(guī)則（排除對方主要權(quán)利）提出抗辯。2.物業(yè)相關(guān)條款明確前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)（需符合政府指導(dǎo)價或備案價）、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，避免后期物業(yè)收費糾紛。七、其他細節(jié)審查1.合同附件的完整性確保合同附件包含房屋平面圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、前期物業(yè)合同、小區(qū)規(guī)劃圖等，附件與主合同約定沖突時，需明確以何者為準(zhǔn)。2.簽字蓋章的有效性開發(fā)商需加蓋公章（或合同專用章），法定代表人或授權(quán)代表簽字；買受人簽字（按手?。┎⒘舸嫔矸葑C復(fù)印件，確保簽約主體與合同主