20xx年物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)練習(xí)題及答案解析一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個最符合題意的答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.某住宅項目交付前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》必須完成的工作是（）。A.與施工單位簽訂保修協(xié)議B.向業(yè)主收取首期住宅專項維修資金C.與建設(shè)單位共同完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗D.向價格主管部門申報物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)答案：C解析：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第十條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前15日，與建設(shè)單位完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗，并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。2.業(yè)主大會決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積且占總?cè)藬?shù)的比例均達到（）以上的業(yè)主同意。A.1/2B.2/3C.3/4D.4/5答案：B解析：《民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙2/3”以上業(yè)主同意。3.某小區(qū)采用包干制計費方式，年度物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算為600萬元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬按8%計提合理利潤，則該小區(qū)年度物業(yè)服務(wù)費總額應(yīng)為（）萬元。A.648B.650C.660D.672答案：A解析：包干制利潤=成本×利潤率=600×8%=48萬元；年度總額=600+48=648萬元。4.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，其收益歸屬（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.停車管理公司C.建設(shè)單位D.業(yè)主共有答案：D解析：《民法典》第二百七十五條第三款明確，占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，收益歸全體業(yè)主。5.某高層住宅消防水泵損壞需緊急維修，住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)分攤規(guī)則為（）。A.按戶平均分攤B.按建筑面積分攤C.按樓層高低分攤D.按業(yè)主人數(shù)分攤答案：B解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條規(guī)定，維修、更新和改造費用按照各自專有部分建筑面積分攤。6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、收費項目與標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于（）日。A.7B.10C.15D.30答案：C解析：《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》第六條，公示期不得少于15日。7.某寫字樓物業(yè)服務(wù)合同約定：公共區(qū)域空調(diào)運行時間為工作日8:00—18:00，周六日關(guān)閉。因租戶舉辦周末活動需延長運行2小時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可收取的費用性質(zhì)屬于（）。A.物業(yè)服務(wù)費B.特約服務(wù)費C.代收代繳費用D.違約金答案：B解析：超出合同約定的服務(wù)屬特約服務(wù)，費用另行約定。8.在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估中，業(yè)主滿意度調(diào)查樣本量應(yīng)不低于業(yè)主總戶數(shù)的（）。A.5%B.8%C.10%D.20%答案：C解析：《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價規(guī)范》規(guī)定，滿意度調(diào)查樣本量不低于業(yè)主總戶數(shù)的10%，且覆蓋不同樓棟、戶型。9.某小區(qū)發(fā)生高空拋物致車輛受損，無法確定具體侵權(quán)人，則依法由（）承擔(dān)補償責(zé)任。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.可能加害的建筑物使用人C.車輛保險公司D.居委會答案：B解析：《民法典》第一千二百五十四條，難以確定具體侵權(quán)人的，由可能加害的建筑物使用人給予補償。10.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行信用管理，其基礎(chǔ)信用信息保存期限為（）。A.1年B.3年C.5年D.永久答案：C解析：《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》第十四條，基礎(chǔ)信用信息保存期限為5年。11.某項目采用酬金制，年度物業(yè)服務(wù)支出預(yù)算為800萬元，業(yè)主大會批準(zhǔn)酬金比例為10%，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度酬金為（）萬元。A.80B.88C.90D.100答案：A解析：酬金制下，企業(yè)酬金=支出預(yù)算×酬金比例=800×10%=80萬元。12.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的小修費用，依法應(yīng)當(dāng)從（）列支。A.物業(yè)服務(wù)費B.住宅專項維修資金C.建設(shè)單位質(zhì)保金D.公共收益答案：A解析：保修期滿后的小修屬于日常維護，費用在物業(yè)服務(wù)費中列支；中修、大修才動用維修資金。13.某小區(qū)業(yè)主委員會任期屆滿前（）日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。A.30B.60C.90D.120答案：C解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第三十八條，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿90日前召開業(yè)主大會會議進行換屆。14.對違反管理規(guī)約飼養(yǎng)大型犬的業(yè)主，業(yè)主委員會依法可以采取的措施是（）。A.直接沒收犬只B.罰款5000元C.向人民法院提起訴訟D.強制帶離犬只答案：C解析：業(yè)主委員會無行政處罰權(quán)，可依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起民事訴訟。15.某小區(qū)公共收益年度結(jié)余為30萬元，經(jīng)業(yè)主大會決定，可用于（）。A.彌補物業(yè)服務(wù)費虧損B.發(fā)放業(yè)主委員會津貼C.補充住宅專項維修資金D.支付前期物業(yè)費欠費答案：C解析：《民法典》第二百八十二條，公共收益扣除合理成本后，可用于補充維修資金或業(yè)主大會決定的其他用途。16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將電梯、消防設(shè)施年度檢測報告在管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于（）日。A.5B.7C.10D.15答案：B解析：《特種設(shè)備安全法》《消防法》配套規(guī)章要求，檢測報告公示期不少于7日。17.某小區(qū)因暴雨導(dǎo)致地下車庫進水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時啟動應(yīng)急預(yù)案，造成業(yè)主車輛損失，企業(yè)應(yīng)承擔(dān)（）。A.行政責(zé)任B.刑事責(zé)任C.違約責(zé)任D.侵權(quán)責(zé)任答案：D解析：企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，適用過錯責(zé)任原則，構(gòu)成侵權(quán)。18.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，使用方案須經(jīng)（）審核。A.業(yè)主委員會B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門D.財政部門答案：C解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第二十三條，劃轉(zhuǎn)前使用方案需經(jīng)主管部門審核。19.某小區(qū)業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）以上業(yè)主同意。A.1/2B.2/3C.3/4D.4/5答案：B解析：協(xié)議選聘屬于“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”范疇，仍須“雙2/3”同意。20.對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行第三方評估的費用由（）承擔(dān)。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主大會C.建設(shè)單位D.評估機構(gòu)答案：B解析：業(yè)主大會作為委托人，評估費用從公共收益或業(yè)主分攤費用中列支。21.某小區(qū)業(yè)主委員會擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂補充協(xié)議，提高物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，該協(xié)議（）。A.有效B.效力待定C.可撤銷D.無效答案：D解析：未經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會無權(quán)提高收費標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議無效。22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目時，應(yīng)當(dāng)向（）移交物業(yè)管理用房。A.建設(shè)單位B.業(yè)主委員會C.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.居委會答案：B解析：《物業(yè)管理條例》第三十八條，企業(yè)退出時應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房及相關(guān)資料。23.某小區(qū)公共照明系統(tǒng)改造費用預(yù)算為50萬元，住宅專項維修資金余額不足，經(jīng)業(yè)主大會決定，可采?。ǎ┓绞交I集。A.提高物業(yè)服務(wù)費B.向銀行申請專項貸款C.由業(yè)主一次性分攤D.由建設(shè)單位墊付答案：C解析：維修資金不足時，經(jīng)業(yè)主大會決定，可由業(yè)主一次性分攤。24.某小區(qū)業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式，回收有效票占業(yè)主總?cè)藬?shù)48%，則該次會議（）。A.有效B.無效C.需延期D.需補開答案：B解析：《民法典》第二百七十八條，業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由“雙2/3”以上業(yè)主參與，48%未達法定比例，會議無效。25.對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法采取的措施是（）。A.停止供水供電B.限制其使用電梯C.向人民法院提起訴訟D.禁止其車輛進入小區(qū)答案：C解析：企業(yè)不得采取停水停電等侵權(quán)手段，應(yīng)通過訴訟主張債權(quán)。26.某小區(qū)業(yè)主委員會任期屆滿后未及時換屆，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，代行職責(zé)的主體是（）。A.居委會B.街道辦事處C.物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門D.業(yè)主大會會議籌備組答案：A解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十條，任期屆滿后未換屆的，由居委會代行職責(zé)。27.某小區(qū)電梯維保單位未按安全技術(shù)規(guī)范要求保養(yǎng)，導(dǎo)致電梯困人事故，依法應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的主體是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.維保單位C.業(yè)主委員會D.電梯制造商答案：B解析：維保單位是電梯安全性能的責(zé)任主體，適用《特種設(shè)備安全法》。28.某小區(qū)業(yè)主大會決定利用公共收益購買電梯責(zé)任保險，保險受益人應(yīng)寫（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會C.全體業(yè)主D.維保單位答案：C解析：公共收益購買保險，受益人應(yīng)為全體業(yè)主。29.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90日，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定（）。A.是否續(xù)聘B.是否重新招標(biāo)C.是否調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)D.是否更換項目經(jīng)理答案：A解析：合同屆滿前90日，業(yè)主委員會應(yīng)就是否續(xù)聘作出決定。30.某小區(qū)業(yè)主大會會議采用互聯(lián)網(wǎng)方式投票，系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)滿足的技術(shù)條件是（）。A.支持匿名投票B.支持實時修改C.身份驗證與結(jié)果可追溯D.支持代理投票答案：C解析：互聯(lián)網(wǎng)投票須滿足身份唯一、結(jié)果可追溯、不可篡改的技術(shù)要求。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于物業(yè)共用部位的有（）。A.住宅樓基礎(chǔ)B.屋面C.戶內(nèi)衛(wèi)生間D.戶外墻面E.地下車庫屬于開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的車位答案：A、B、D解析：共用部位指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者不同住宅業(yè)主共同使用的部位，戶內(nèi)衛(wèi)生間屬專有部分。32.住宅專項維修資金可用于（）。A.電梯更新B.屋面防水大修C.樓道粉刷D.消防系統(tǒng)改造E.戶內(nèi)暖氣片更換答案：A、B、D解析：維修資金用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、大修和更新、改造，戶內(nèi)部分不在列支范圍。33.業(yè)主大會會議可以采用的形式包括（）。A.集體討論B.書面征求意見C.互聯(lián)網(wǎng)投票D.電話委托E.短信回復(fù)答案：A、B、C解析：電話委托、短信回復(fù)無法確保身份唯一及可追溯，不符合法定形式。34.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列哪些信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長期公示（）。A.項目經(jīng)理姓名及聯(lián)系方式B.物業(yè)服務(wù)合同C.物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)D.上一年度公共收益收支情況E.企業(yè)員工工資表答案：A、B、C、D解析：員工工資表涉及個人隱私，不屬于強制公示內(nèi)容。35.下列行為中，屬于損害業(yè)主共同利益的有（）。A.擅自占用樓道堆放雜物B.封閉陽臺安裝防盜網(wǎng)C.在屋頂違章搭建D.改變住宅用途開辦餐飲E.室內(nèi)裝修安裝地暖答案：A、C、D解析：封閉陽臺、室內(nèi)裝修若未危及安全或他人利益，不必然損害共同利益。36.業(yè)主委員會委員資格終止的情形包括（）。A.連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會會議B.書面提出辭職C.拒不履行業(yè)主義務(wù)D.被判處拘役E.將房屋出租答案：A、B、C、D解析：出租房屋不導(dǎo)致委員資格終止。37.物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時，應(yīng)當(dāng)移交的資料包括（）。A.竣工總平面圖B.設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料C.業(yè)主花名冊D.公共收益結(jié)余資金E.企業(yè)年度審計報告答案：A、B、C、D解析：企業(yè)年度審計報告屬企業(yè)內(nèi)部資料，無需移交。38.下列費用中，可計入物業(yè)服務(wù)成本的有（）。A.保潔綠化耗材費B.項目經(jīng)理年終獎C.企業(yè)總部管理費D.電梯年檢費E.秩序維護員培訓(xùn)費答案：A、B、D、E解析：總部管理費不得計入項目成本。39.業(yè)主共同決定事項中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決“雙3/4”以上業(yè)主同意的有（）。A.籌集維修資金B(yǎng).改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施C.改變共有部分用途D.使用維修資金E.制定管理規(guī)約答案：A、B、C解析：使用維修資金、制定管理規(guī)約僅需“雙1/2”以上同意。40.下列關(guān)于公共收益的說法，正確的有（）。A.扣除合理成本后歸業(yè)主共有B.可用于補充維修資金C.可由業(yè)主委員會自行分配D.年度收支情況應(yīng)公示E.可用于支付業(yè)主委員會辦公經(jīng)費答案：A、B、D、E解析：公共收益使用須經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會無權(quán)自行分配。三、案例分析題（共50分）（一）案例背景（20分）某市“云鼎花園”小區(qū)總建筑面積12萬㎡，住宅1080戶，已交付入住5年。2023年3月，業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)地下車庫滲水，經(jīng)鑒定屬于共用部位防水失效，需大修，預(yù)算費用180萬元。住宅專項維修資金賬面余額220萬元。業(yè)主委員會擬定使用方案：1.費用全額從維修資金列支；2.委托原物業(yè)服務(wù)企業(yè)A公司組織實施；3.工期60天。2023年4月15日，業(yè)主委員會將方案提交業(yè)主大會會議討論，參與投票業(yè)主共720戶，其中同意640戶，反對80戶；參與投票業(yè)主專有部分面積合計8.5萬㎡。2023年5月，業(yè)主王某以“程序違法”為由向法院起訴，要求撤銷該決定。41.該案中，業(yè)主大會決議是否達到法定比例？請計算并說明理由。（6分）答案：參與投票戶數(shù)為720戶，占總戶數(shù)1080戶的66.67%，未達到“雙2/3”以上（720÷1080=66.67%＜2/3）。參與投票面積8.5萬㎡，占總面積12萬㎡的70.83%，亦未達到“雙2/3”以上。因此，該次業(yè)主大會會議未達法定參與比例，決議無效。42.業(yè)主委員會在擬定使用方案時，還應(yīng)履行哪些法定程序？（6分）答案：（1）組織編制施工方案及預(yù)算，經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的單位審核；（2）將使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于7日；（3）書面征求維修資金列支范圍內(nèi)業(yè)主意見，并取得“雙2/3”以上同意；（4）報直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核備案；（5）與施工單位簽訂施工合同，明確質(zhì)量、安全、工期及保修責(zé)任；（6）邀請居委會現(xiàn)場監(jiān)督業(yè)主大會會議。43.若維修資金余額不足，可采取哪些合法途徑籌集資金？（4分）答案：（1）業(yè)主大會決定由相關(guān)業(yè)主一次性分攤；（2）業(yè)主大會決定分年度從公共收益中補充；（3）依法申請使用住房公積金相關(guān)政策支持；（4）經(jīng)業(yè)主大會同意，向銀行申請專項維修貸款，以未來維修資金或公共收益償還。44.法院應(yīng)如何裁判王某的訴訟請求？（4分）答案：法院應(yīng)支持王某請求，判決撤銷該業(yè)主大會決定。理由：業(yè)主大會會議未達法定參與比例，程序違法，決定無效。（二）案例背景（15分）“科創(chuàng)中心”寫字樓總建筑面積6萬㎡，業(yè)主200戶。物業(yè)服務(wù)合同期限2021.1.1—2023.12.31，收費方式酬金制，年度預(yù)算1000萬元，酬金比例10%。2023年6月，經(jīng)第三方審計，上半年實際支出520萬元，其中人工成本300萬元、能耗120萬元、維保60萬元、行政辦公40萬元。審計發(fā)現(xiàn)：1.A公司總部攤派管理費50萬元計入項目成本；2.項目經(jīng)理未經(jīng)業(yè)主同意，將公共區(qū)域保潔外包給關(guān)聯(lián)公司，合同價80萬元，市場價約60萬元；3.A公司用項目資金購買禮品贈送重要客戶，金額10萬元。45.指出A公司上述行為存在的違規(guī)問題，并說明理由。（9分）答案：（1）總部攤派管理費50萬元：違反《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第七條，總部管理費不得計入項目成本；（2）關(guān)聯(lián)交易價格偏高：違反《民法典》第二百八十四條，企業(yè)應(yīng)忠實履行義務(wù)，關(guān)聯(lián)交易應(yīng)遵循市場公平原則，損害業(yè)主共同利益；（3）購買禮品贈送客戶：屬于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)支出，違反酬金制“?？顚Ｓ谩痹瓌t，構(gòu)成挪用資金。46.業(yè)主委員會可采取哪些