2025年物業(yè)管理師職業(yè)技能鑒定考試(技能實操三級)歷年參考題庫及答案一、物業(yè)承接查驗與移交實務1.（單選）某新建住宅項目竣工后，物業(yè)服務企業(yè)應在下列哪一時點前完成首次承接查驗并簽訂《物業(yè)承接查驗協(xié)議》？A.建設單位通知交付前15日?B.建設單位通知交付前30日?C.業(yè)主大會成立之日起15日?D.物業(yè)交付使用之日起30日答案：B解析：依據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第十一條，物業(yè)服務企業(yè)應在接到建設單位書面通知后30日內(nèi)完成查驗，并在交付前簽訂協(xié)議。2.（多選）對消防水泵接合器進行現(xiàn)場查驗時，必須同時核對的技術資料包括：A.系統(tǒng)試壓記錄?B.接合器型式檢驗報告?C.隱蔽工程驗收記錄?D.接合器安裝說明書?E.給水管道沖洗消毒記錄答案：A、B、C、E解析：安裝說明書屬隨機文件，不納入強制移交資料清單。3.（判斷）在承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)電梯緊急報警裝置無效，物業(yè)服務企業(yè)可先行接收，再書面催告建設單位整改。答案：錯誤解析：電梯屬于特種設備，存在重大安全隱患的，必須整改完成并復檢合格后方可辦理移交。4.（簡答）列出住宅項目承接查驗中“屋面工程”必須抽檢的3處節(jié)點，并說明每處抽檢方法。答案：（1）女兒墻壓頂：每棟隨機抽取2處，用水平尺測壓頂坡向，潑水試驗觀察是否向內(nèi)側排水；（2）變形縫蓋板：全數(shù)目測，抽取10%用塞尺測蓋板與墻體間縫隙，≤5mm為合格；（3）出屋面管道根部：隨機抽取3根，剝離防水附加層250mm，用游標卡尺測卷材厚度≥設計值1.2倍。5.（案例分析）某項目移交時，建設單位僅提供《分戶驗收匯總表》復印件拒絕蓋章。項目經(jīng)理應如何依法處理？答案要點：①當場書面拒收，說明法律依據(jù)為《物業(yè)承接查驗辦法》第十五條“資料應當真實、完整、有效并簽章”；②向屬地住建部門投訴，申請責令建設單位限期補正；③同步致函業(yè)主大會籌備組，提示風險并建議暫緩交付；④記錄現(xiàn)場影像、簽收記錄，保存證據(jù)，為后續(xù)索賠或訴訟做準備。二、房屋及設施設備運維管理6.（單選）二次供水水箱清洗消毒后，水質檢測采樣點應設置在：A.水箱進水口?B.水箱出水口?C.管網(wǎng)最遠端龍頭?D.水泵房泄水口答案：C解析：依據(jù)《二次供水設施衛(wèi)生規(guī)范》7.3，須取用戶末端水樣，確保全流程水質達標。7.（多選）對變頻供水系統(tǒng)實施月度保養(yǎng)，必須完成的項目有：A.手動切換主備泵?B.檢測電機絕緣電阻?C.清洗PID控制器濾網(wǎng)?D.校驗壓力傳感器零點?E.緊固水泵基礎螺栓答案：A、B、D、E解析：PID控制器無濾網(wǎng)結構，C為干擾項。8.（判斷）電梯維保單位將半月保改為月保，若經(jīng)物業(yè)公司書面同意，可視為符合《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》。答案：錯誤解析：TSGT50022017明確半月保為強制周期，任何協(xié)議變更均無效。9.（簡答）簡述中央空調(diào)冷卻水系統(tǒng)“化學清洗”與“物理清洗”的適用邊界及環(huán)保要求。答案：化學清洗適用于系統(tǒng)結垢厚度＞1mm、碳酸鹽垢占比＞60%的情況，需委托有資質單位，排放前在中和池調(diào)節(jié)pH至6.5～8.5，總磷≤1mg/L后方可排入市政管網(wǎng)；物理清洗適用于垢厚≤1mm或生物黏泥為主的情況，采用膠球或刷式在線清洗，無化學排放，但需收集廢球，按固廢分類貯存。10.（計算）某寫字樓高壓配電室有2臺1000kVA變壓器，日負荷率分別為65%與45%，室溫常年32℃。按《電力變壓器運行規(guī)程》，計算當室溫升高至38℃時，應降容運行的最大負荷值（kVA）。答案：查表得絕緣等級A，溫升限值65K，環(huán)境溫度超出允許最高40℃，每升高1℃降容1.5%。溫升增量=38℃32℃=6℃，降容系數(shù)=6×1.5%=9%。最大負荷=1000×(19%)=910kVA（單臺），兩臺同時運行需統(tǒng)一限制在910kVA以內(nèi)。三、秩序維護與消防安全管理11.（單選）根據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》，高層住宅消防控制室每班不少于幾人？A.1?B.2?C.3?D.4答案：B12.（多選）物業(yè)企業(yè)組織滅火和應急疏散預案演練前，必須向轄區(qū)消防救援機構備案的內(nèi)容包括：A.演練時間?B.演練地點?C.參演單位及人數(shù)?D.演練科目?E.評估標準答案：A、B、C、D解析：評估標準為企業(yè)內(nèi)部文件，無需備案。13.（判斷）電動車集中停放場所與高層住宅外墻間距不小于4m即可不設防火墻。答案：錯誤解析：依據(jù)《電動自行車停放充電場所消防安全規(guī)范》5.2.3，當間距＜6m時應設置耐火極限≥2h的防火墻。14.（簡答）寫出“消防水泵自動巡檢”功能測試的5步標準操作。答案：（1）在消防控制室總線盤手動啟動“低頻巡檢”指令；（2）核對巡檢柜面板顯示頻率≤20Hz，電流≤額定值25%；（3）觀察水泵轉向，確認無反轉、無異響；（4）用超聲波流量計測主管流速≥0.25m/s；（5）模擬故障斷相，3s內(nèi)應收到故障反饋信號并記錄。15.（案例分析）某小區(qū)地下車庫凌晨2點發(fā)生車輛自燃，秩序隊長啟動應急預案。請指出其在“警戒與疏散”環(huán)節(jié)的三處程序錯誤并給出正確做法。答案：錯誤1：使用普通電梯疏散被困人員；正確：應啟用消防樓梯，禁止起火區(qū)域使用電梯。錯誤2：警戒帶設置在車道轉彎處，阻礙消防車通行；正確：警戒區(qū)外緣距消防通道≥3m，并安排專人引導。錯誤3：未對相鄰車輛車牌登記就移車；正確：拍照、登記車主信息，移車后統(tǒng)一停放于安全區(qū)，避免糾紛。四、環(huán)境管理與綠化養(yǎng)護16.（單選）對寫字樓大理石地面進行晶面處理，使用草酸溶液的最佳濃度為：A.1%?B.3%?C.5%?D.8%答案：A解析：草酸＞2%易燒蝕表面，1%可溶解鈣鎂離子且光澤度最佳。17.（多選）夏季高溫時節(jié)，室外綠化養(yǎng)護中防止草坪“日灼病”的有效措施有：A.傍晚澆水?B.撒施石灰氮?C.修剪高度提高至8cm?D.鋪遮陽網(wǎng)?E.清晨噴灌答案：A、C、D、E解析：石灰氮為殺菌劑，對日灼無效。18.（判斷）垃圾房使用臭氧發(fā)生器消毒，人員可同步作業(yè)，只要臭氧濃度≤0.1ppm。答案：錯誤解析：GB/T18202規(guī)定作業(yè)場所臭氧濃度≤0.05ppm，且應停機后30min方可進入。19.（簡答）說明“有害生物防制服務外包”合同中必須約定的四項質量考核指標。答案：（1）鼠類密度路徑指數(shù)≤2%；（2）蟑螂侵害率≤3%，目測法檢查；（3）蚊幼陽性勺≤5%，布勺指數(shù)法；（4）客戶滿意度≥90%，季度問卷樣本≥入住戶數(shù)30%。20.（計算）某小區(qū)日產(chǎn)生生活垃圾2.1t，壓縮前容重0.35t/m3，壓縮后容重0.85t/m3，若壓縮設備每日運行2次，每次20min，求所需垃圾壓縮箱最小容積（m3）。答案：壓縮后體積=2.1÷0.85=2.47m3，考慮10%安全系數(shù)，選箱容積≥2.47×1.1=2.72m3，取標準3m3箱。五、客戶服務與投訴處理21.（單選）客戶情緒激烈時，客服代表采用“三明治”溝通法，第一層應為：A.共情?B.解決方案?C.感謝?D.致歉答案：A22.（多選）下列屬于《民法典》規(guī)定的物業(yè)服務人“公開答復義務”事項的有：A.公共收益收支?B.專項維修資金使用?C.物業(yè)合同履行情況?D.員工薪酬?E.共有部分管理規(guī)約答案：A、B、C、E23.（判斷）對同一客戶24小時內(nèi)重復投訴，可不再回訪，僅內(nèi)部記錄即可。答案：錯誤解析：三級投訴處理標準規(guī)定，重復投訴需升級至項目經(jīng)理親自回訪。24.（簡答）寫出“客戶投訴閉環(huán)管理”六個節(jié)點名稱及關鍵時限。答案：受理（10min內(nèi)登記系統(tǒng)）→派單（30min內(nèi)）→處理（住宅24h、寫字樓8h）→回訪（處理完12h內(nèi)）→結案（回訪后24h）→歸檔（3日內(nèi)）。25.（案例分析）業(yè)主投訴樓上空調(diào)外機噪音68dB(A)，超出《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》夜間限值55dB(A)。項目經(jīng)理連續(xù)三次協(xié)調(diào)無果，請給出第四輪升級的合法處理路徑。答案：①書面致函樓上業(yè)主，附第三方檢測報告，要求7日內(nèi)整改；②逾期報生態(tài)環(huán)境部門，申請行政監(jiān)測并立案處罰；③同步向業(yè)委會提議動用管理規(guī)約“禁止侵害相鄰權”條款，暫停其共有部分表決權；④協(xié)助受害業(yè)主向法院提起“相鄰關系糾紛”訴訟，物業(yè)企業(yè)提供監(jiān)測數(shù)據(jù)作為證據(jù)。六、檔案管理與風險防控26.（單選）物業(yè)項目電梯原始技術檔案保存期限應不少于：A.5年?B.10年?C.15年?D.永久答案：D解析：TSG082017規(guī)定電梯設計、制造、安裝等原始資料永久保存。27.（多選）下列文件必須歸入“永久保管”檔案的有：A.物業(yè)買賣合同?B.竣工圖?C.設施設備合同?D.年度財務報表?E.業(yè)主大會決議答案：A、B、E28.（判斷）發(fā)生高空墜物傷人事件后，物業(yè)企業(yè)應在1小時內(nèi)向保險公司報案，否則將喪失理賠權。答案：錯誤解析：公眾責任險條款通常約定48小時內(nèi)報案，1小時非強制。29.（簡答）說明“電子檔案雙套制”在住宅項目中的實施要點。答案：（1）紙質檔案掃描分辨率≥300dpi，OCR識別率≥95%；（2）電子文件采用PDF/A2格式，數(shù)字簽名符合《電子簽名法》；（3）異質備份：本地服務器+云端加密，密鑰分人保管；（4）每年抽樣2%進行可讀性檢驗，發(fā)現(xiàn)問題遷移至新載體；（5）銷毀紙質原件須報總部檔案委員會審批，留存審批單永久保存。30.（計算）某項目購買公眾責任險，每次事故賠償限額500萬元，年累計1000萬元，保費費率為0.35‰，物業(yè)建筑面積45萬㎡，求年保費金額。答案：保費=賠償限額×費率=500×0.35‰=1.75萬元；注意：公眾責任險通常按賠償限額而非面積計費，故年保費1.75萬元。七、能源管理與節(jié)能改造31.（單選）LED路燈替換高壓鈉燈，光效由110lm/W提升至160lm/W，在照度維持不變情況下，節(jié)電率理論值為：A.25%?B.31%?C.37%?D.45%答案：B解析：節(jié)電率=1110/160=31.25%。32.（多選）下列屬于《公共建筑能耗標準》規(guī)定的“約束值”指標有：A.單位面積年電耗?B.單位面積年水耗?C.單位面積年天然氣耗?D.單位面積年總能耗?E.室內(nèi)CO?濃度答案：A、C、D33.（判斷）合同能源管理（EMC）項目節(jié)能率低于15%，物業(yè)公司可拒絕驗收。答案：正確解析：財政部《合同能源管理項目財政獎勵辦法》要求節(jié)能量≥10%，但多數(shù)企業(yè)內(nèi)控為15%。34.（簡答）列出空調(diào)系統(tǒng)“冷凝器自動在線清洗”裝置的四項驗收指標。答案：（1）清洗球回收率≥95%；（2）冷凝端溫差下降≥0.5℃；（3）COP提升≥3%；（4）24h連續(xù)運行無卡球、無報警。35.（計算）某商業(yè)項目年用電800萬kWh，其中空調(diào)占45%，實施水蓄冷改造后，峰段用電減少30%，谷段增加25%，若峰谷電價分別為1.0元/kWh、0.3元/kWh，求年節(jié)省電費（萬元）。答案：空調(diào)年耗電=800×45%=360萬kWh；峰段減少=360×30%=108萬kWh，節(jié)省電費=108×(1.00.3)=75.6萬元；谷段增加=360×25%=90萬kWh，增加電費=90×0.3=27萬元；凈節(jié)省=75.627=48.6萬元。八、供應商管理與招標實務36.（單選）采用“最低評標價法”時，對供應商的下列哪項指標不得設置加分？A.節(jié)能產(chǎn)品認證?B.售后服務響應時間?C.投標人注冊資本?D.類似項目業(yè)績答案：C解析：屬于《政府采購促進中小企業(yè)發(fā)展管理辦法》禁止設置的規(guī)模門檻。37.（多選）外包保潔服務合同應設置的“退出條款”包括：A.月度考核連續(xù)兩次不合格?B.重大安全事故?C.未經(jīng)同意更換項目經(jīng)理?D.未按時發(fā)放工資引發(fā)群訴?E.企業(yè)更名答案：A、B、C、D38.（判斷）招標答疑紀要發(fā)出至投標截止日不足3日，投標人無權要求順延。答案：錯誤解析：《招標投標法實施條例》第二十一條，不足15日應順延。39.（簡答）說明“供應商績效后評估”中“QCDS”四維度含義及權重分配示例。答案：Q（Quality）質量40%，含抽檢合格率、投訴率；C（Cost）成本30%，含報價合理性、結算準確率；D（Delivery）交付15%，含準時率、應急響應；S（Service）服務15%，含溝通、整改閉環(huán)。住宅項目可調(diào)整為質量50%、成本25%、交付15%、服務10%。40.（案例分析）電梯維保招標，中標人A公司報價300元/臺/月，低于市場均價25%。評標委員會應如何合法處理？答案：①啟動“低于成本價澄清程序”，要求A公司在2日內(nèi)提交成本說明；②重點核查維保人工、耗材、交通、稅金、利潤是否齊全；③若無法合理說明或提供虛假證明，否決其投標；④書面報告監(jiān)管部門，防止惡性低價中標后偷工減料。九、社區(qū)治理與公共收益41.（單選）住宅物業(yè)公共收益年度審計報告應在次年幾月底前向業(yè)主公布？A.3?B.4?C.5?D.6答案：A42.（多選）下列收入屬于“公共收益”范圍的有：A.電梯轎廂廣告?B.地面停車費?C.快遞柜場地租金?D.物業(yè)辦公用房租金?E.開發(fā)商產(chǎn)權車位租金答案：A、B、C43.（判斷）經(jīng)專有部分面積占比2/3、人數(shù)占比2/3的業(yè)主同意，可將公共收益直接用于補貼物業(yè)費。答案：正確解析：符合《民法典》第二百八十三條，但須報街道備案。44.（簡答）列出公共收益存入“業(yè)主共有資金專戶”后的三項支出審批流程。答案：（1）物業(yè)公司編制年度使用計劃，提交業(yè)委會審議；（2）經(jīng)業(yè)主大會雙過半通過后，報街道城建中心備案；（3）單筆支出≥5萬元需施工監(jiān)理、造價咨詢、審計三方簽字確認。45.（計算）某小區(qū)年度公共收益120萬元，其中50萬元用于補充維修資金，剩余部分按面積分攤，小區(qū)總面積10萬㎡，某業(yè)主面積120㎡，求該業(yè)主可分得的金額（元）。答案：可分配金額=12050=70萬元；單位面積分