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國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范

前言

為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估行為，根據(jù)

《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國資

產(chǎn)評估法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價國

家標準、行業(yè)標準，制定本規(guī)范。

本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。

本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土

地估價師與土地登記代理人協(xié)會。

本規(guī)范由國土資源部負責(zé)解釋。

1適用范圍

在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的

地價評估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況

需補繳地價款的評估，適用本規(guī)范；國有建設(shè)用地使用權(quán)租

賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市、國有農(nóng)用地使用權(quán)出讓

等涉及的地價評估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。

2引用的標準

1

下列標準所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本

規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。使用本規(guī)

范的各方應(yīng)使用下列各標準的最新版本。

GB/T18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

GB/T18507-2014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

GB/T21010-2017《土地利用現(xiàn)狀分類》

GB/T28406-2012《農(nóng)用地估價規(guī)程》

TD/T1052-2017《標定地價規(guī)程》

TD/T1009-2007《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》

3依據(jù)

（1）《中華人民共和國物權(quán)法》

（2）《中華人民共和國土地管理法》

（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

（4）《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》

（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓

暫行條例》（國務(wù)院令第55號）

（6）《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國

土資源部令第39號）

（7）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令

第21號）

（8）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）

（9）《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國

2

發(fā)〔2001〕15號）

（10）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國

發(fā)〔2004〕28號）

4總則

4.1出讓地價評估定義

本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價評估，是指土地估價

專業(yè)評估師按照規(guī)定的程序和方法，參照當?shù)卣Ｊ袌鰞r格

水平，評估擬出讓宗地土地使用權(quán)價格或應(yīng)當補繳的地價款。

4.2出讓地價評估目的

開展土地使用權(quán)出讓地價評估，目的是為出讓方通過集

體決策確定土地出讓底價，或核定應(yīng)該補繳的地價款提供參

考依據(jù)。

4.3評估原則

除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，

土地使用權(quán)出讓地價評估還需考慮以下原則：

價值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對地價產(chǎn)生影響的

主要因素。

審慎原則：在評估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時，應(yīng)分析并

充分考慮土地市場運行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展狀況，以及存在

的風(fēng)險。

公開市場原則：評估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市

場上可實現(xiàn)。

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4.4評估方法

（1）收益還原法

（2）市場比較法

（3）剩余法

（4）成本逼近法

（5）公示地價系數(shù)修正法

出讓地價評估，應(yīng)至少采用兩種評估方法，包括（1）、

（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場不發(fā)育等

原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細的市場調(diào)查情況說明。

4.5評估程序

（1）土地估價機構(gòu)接受國土資源主管部門（或出讓方）

委托，明確估價目的等基本事項；

（2）擬訂估價工作方案，收集所需背景資料；

（3）實地查勘；

（4）選定估價方法進行評估；

（5）確定估價結(jié)果，并根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r、有關(guān)法律法

規(guī)和政策規(guī)定，給出底價決策建議；

（6）撰寫估價報告并由兩名土地估價專業(yè)評估師簽署，

履行土地估價報告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案號?/p>

（7）提交估價報告；

（8）估價資料歸檔。

5評估方法的運用

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5.1收益還原法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定

外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場實例進行比較后得

出，符合當前市場的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平

在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建

設(shè)條件選用可比較實例。用于測算收益水平的比較實例應(yīng)不

少于3個。

（2）確定各項費用時，應(yīng)采用當前市場的客觀費用。

（3）確定還原率時應(yīng)詳細說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充

分考慮投資年期與收益風(fēng)險之間的關(guān)系。

5.2市場比較法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定

外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）在綜合分析當?shù)赝恋厥袌鼋杲灰讓嵗幕A(chǔ)上，

優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的交易實例。原則上不采用競價輪

次較多、溢價率較高的交易實例；不能采用樓面地價歷史最

高或最低水平的交易實例。近三年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易

實例不足3個的，原則上不應(yīng)選用市場比較法。

（2）比較實例的修正幅度不能超過30％，即：（實例修

正后的比準價格-實例價格）／實例價格≤30％。

（3）各比較實例修正后的比準價格之間相差不能超過

40％。即（高比準價格-低比準價格）／低比準價格≤40％，

對超過40％的，應(yīng)另選實例予以替換。實例不足無法替換的，

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應(yīng)對各實例進行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素

之一。

5.3剩余法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，

還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）在假設(shè)項目開發(fā)情況時，按規(guī)劃建設(shè)條件評估；容

積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下

限值中按最有效利用原則擇一進行評估。

（2）假設(shè)的項目開發(fā)周期一般不超過3年。

（3）對于開發(fā)完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時

當?shù)厥袌鐾惒粍赢a(chǎn)正常價格水平，不能采用估算的未來售

價。

（4）開發(fā)完成后用于出租或自營的項目，按照本規(guī)范收

益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。

（5）利潤率宜采用同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目的平

均利潤率。利潤率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映

當?shù)夭粍赢a(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。

5.4成本逼近法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定

外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計

提(安排)的各類專項資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土

地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工

程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費、新增耕地指

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標和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標等指標流轉(zhuǎn)費用，不得

計入土地成本，也不得計入出讓底價。

（2）土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當?shù)卣Ｇ闆r下取得土地

實際發(fā)生的客觀費用水平確定，需注意與當?shù)赝恋卣魇?、?/p>

屋征收和安置補償?shù)葮藴实牟町悺?/p>

（3）土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的

客觀費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域開發(fā)同類土

地客觀費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。

（4）評估工業(yè)用地出讓地價時，不得以當?shù)毓I(yè)用地出

讓最低價標準為基礎(chǔ)，推算各項參數(shù)和取值后，評估出地價。

5.5公示地價系數(shù)修正法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）采用的基準地價，應(yīng)當已向社會公布。采用已完成

更新但尚未向社會公布的基準地價，需經(jīng)市、縣國土資源主

管部門書面同意。

（2）在已經(jīng)開展標定地價公示的城市，可運用標定地價

系數(shù)修正法進行評估。

6特定情況評估要點

6.1場地未通平或通平不完全

（1）土地開發(fā)程度不足。土地開發(fā)程度未達到當?shù)卣?/p>

水平的，先評估當?shù)卣ｉ_發(fā)程序下的熟地地價，再根據(jù)當

地各項通平開發(fā)所需的客觀費用水平，逐項減價修正。

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（2）有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物

或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規(guī)劃建設(shè)條

件進行。

當出讓時以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)

條件的，評估結(jié)果等于凈地價加地上建筑物重置價減去折舊；

當出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)

劃建設(shè)條件下的凈地價減去場內(nèi)拆平工作費用。

作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)

為國有且無爭議。

6.2特定條件的招拍掛出讓方式

（1）限地價、競配建（或競房價、競自持面積等）。采

用“限地價、競房價（或競自持面積）”方式出讓的，在評

估時應(yīng)按本規(guī)范，評估出正常市場條件下的土地價格。

采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應(yīng)評

估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及根據(jù)

市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍

價，一般情況下應(yīng)符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當

起始價≤地價上限≤出讓底價時，地價上限與出讓底價之間

的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑

面積，并在土地估價報告中明示。

（2）限房價、競地價。采用“限房價、競地價”方式出

讓的土地，在出讓評估時，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售出后

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是否可上市流轉(zhuǎn)。對不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府定價回購，

或上市前需補繳土地收益的限價房開發(fā)項目，在采用剩余法

評估時，按限定的房價取值。

（3）出讓時約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的，

采用剩余法時，以市場正常租金水平為依據(jù)測算相應(yīng)比例的

不動產(chǎn)價值。純租賃住宅用地出讓，有租賃住宅用地可比實

例的，優(yōu)先采用市場比較法，實例不足的，應(yīng)采用收益還原

法。

6.3協(xié)議出讓

（1）對應(yīng)當實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌

方式出讓的。應(yīng)按本規(guī)范評估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正

常市場價格，并提出建議的出讓底價。同時，還應(yīng)在土地估

價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當?shù)氐?/p>

協(xié)議出讓最低價標準。

當?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價標準的，按擬出讓土地所在

級別基準地價的70％測算對比；擬出讓土地在基準地價覆蓋

范圍外的，按照本規(guī)范成本法的要求，與土地取得的各項成

本費用之和進行對比。

評估結(jié)果低于協(xié)議出讓最低價標準的，應(yīng)在土地估價報

告中有明確提示。

（2）劃撥土地辦理協(xié)議出讓。使用權(quán)人申請以協(xié)議出讓

方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，

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應(yīng)按本規(guī)范評估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)正常

市場價格，減去劃撥土地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，并提

出底價建議。出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按本規(guī)范

評估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場

價格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價格，作為評

估結(jié)果，并提出底價建議。

當?shù)貙潛芡恋厥褂脵?quán)補辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有

明確規(guī)定的，應(yīng)與評估結(jié)果進行對比，在土地估價報告中明

確提示對比結(jié)果，合理確定應(yīng)繳土地收益。

6.4已出讓土地補繳地價款

（1）估價期日的確定。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準改

變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，

估價期日應(yīng)以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時

點為準。

（2）調(diào)整容積率補繳地價。調(diào)整容積率的，需補繳地

價款等于樓面地價乘以新增建筑面積，樓面地價按新容積率

規(guī)劃條件下估價期日的樓面地價確定。

核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準變更規(guī)劃條件所

新增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的新增建筑面積為

準。

因調(diào)低容積率造成地價增值的，補繳地價款可按估價期

日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價的差額確定。

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容積率調(diào)整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地

價。

（3）調(diào)整用途補繳地價。調(diào)整用途的，需補繳地價款

等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓

面地價均為估價期日的正常市場價格。

用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的

地價增減額，合并計算應(yīng)補繳地價款。各用途的樓面地價按

調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。

工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補繳地價款等于新用途樓面地

價乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價格。

（4）多項條件同時調(diào)整。多項用地條件同時調(diào)整的，

應(yīng)分別核算各項條件調(diào)整帶來的地價增減額，合并計算應(yīng)補

繳地價款。

用途與容積率同時調(diào)整的。需