房地產(chǎn)代理投標(biāo)書

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一、全案營銷籌劃方案［假如這個您沒做過就很難了）

二、企業(yè)競爭優(yōu)勢展示

三、企業(yè)業(yè)績展示

四、銷售代理費(fèi)

全案營銷籌劃方案目錄：

一、市場調(diào)研：

1,序言——本次市調(diào)的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目於J等；

2,市場分析------（1）目前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交狀況）

3,近期房地產(chǎn)口勺有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4,競爭個案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5,消費(fèi)者分析：

（1）購置者地區(qū)分布；

（2）購置者動機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）

（4）購置時機(jī)、季節(jié)性

（5）購置反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

（6）購置頻度

6,結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

1,地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

2,地塊自身日勺優(yōu)劣勢

3,地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

4,環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5,地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6,公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場

所、銀行、郵局、酒店）

7,地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析

1,投資環(huán)境分析（1）目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)H勺政策法規(guī)

（3）日的都市口勺房地產(chǎn)供求現(xiàn)實(shí)狀況及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價值分析

判斷（以周圍競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2,土地建筑功能選擇［見下圖表）

3,現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷（以周圍競爭樓盤口勺售價和租價作為參照）

4,土地延展價值分析判斷（十種原因）

5,成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤

6,投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7,同類項(xiàng)目成敗H勺市場原因分析

四，營銷籌劃

（一）市場調(diào)查

1項(xiàng)FI特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物、山中時地位排序）

2建筑規(guī)模與風(fēng)格

3建筑布局和構(gòu)造（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道

布線等）

4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）

6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）

8結(jié)論和提議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目的客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

?經(jīng)濟(jì)實(shí)力

?行業(yè)特性……企業(yè)（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推廣方式、****選擇、創(chuàng)意、體現(xiàn)方式、

（三）、價格定位

1理論價格（到達(dá)銷售目的）

2成交價格

3租金價格

4價格方略

（四）、入市時機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告方略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意體現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介方略

1媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合

4投放頻率

5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用

1現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

2印刷品（銷售文獻(xiàn)、售樓書等）

3媒介投放

五、概念設(shè)計

1,小區(qū)的規(guī)劃布局和空間****

2,小區(qū)容積率H勺敏感性分析

3,小區(qū)道路系統(tǒng)布局1人流、車流）

4,小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）

5,小區(qū)建筑風(fēng)格口勺形式及運(yùn)用示意

6,小區(qū)建筑外立面色彩確實(shí)定及示意

7,小區(qū)戶型比例日勺搭配美系

8,小區(qū)經(jīng)典戶型H勺功能判斷及其面積劃分

9,小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10,小區(qū)環(huán)藝小品上題風(fēng)格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）關(guān)鍵部分

1,名稱

2,志

3,原則色

4,原則字體

（二）運(yùn)用部分

1,現(xiàn)場

?工地圍板

?彩旗

?掛幅

?歡迎牌

2,營銷中心

?形象墻

?門楣標(biāo)牌

?指示牌

?展板規(guī)范

?胸卡

?工作牌

?臺面標(biāo)牌

3,工地辦公室

?經(jīng)理辦公室

?工程部

?保安部

?財務(wù)部

4,功能標(biāo)牌

?請勿吸煙

?防火、防電危險

?配電房

?火警119

?消防通道

?監(jiān)控室

1?建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2?建筑布局和構(gòu)造（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管

道布線等）；

3?裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4?功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）；

5?物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；

6?發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；

7?結(jié)論和提議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特性描述

三、價格定位

1.理論價格（到達(dá)銷售目的）

2.實(shí)際價格（在預(yù)期內(nèi)順利到達(dá)銷售目H勺H勺成交價格）

3.租金價格（最能反應(yīng)商品房實(shí)際售價的價格）

4.價格方略

入市時機(jī)

入市時機(jī)并非指時間概念上的時機(jī)，而是指根據(jù)自身狀況和市場狀況來決定什么時候

進(jìn)入市場，是賣樓花還是實(shí)現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手

前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機(jī)成不成熟即比之謂。

五、廣告方略

1.廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2.階段性日勺廣告主題

3.階段性H勺廣告創(chuàng)意體現(xiàn)

4.廣告效果監(jiān)控

六、媒介方略

1.媒介組合

2.軟性新聞主題

3.投放頻率

4.費(fèi)用估算

七、推廣費(fèi)用

1.現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）

2.印刷品（銷售文獻(xiàn)、售樓書等）

3.階段性廣告促銷費(fèi)用

八、營銷管理

銷13實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)

一、全案營銷籌劃方案〔假如這個您沒做過就很難了）

二、企業(yè)競爭優(yōu)勢展示

三、企業(yè)業(yè)績展示

四、銷售代理費(fèi)

全案營銷籌劃方案目錄：

一、市場調(diào)研：

1,序言——木次市調(diào)的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

2,市場分析------（1）目前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交狀況）

3,近期房地產(chǎn)口勺有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4,競爭個案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5,消贄者分析：

（1）購置者地區(qū)分布；

（2）購置者動機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）

（4）購置時機(jī)、季節(jié)也

（5）購置反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

（6）購置頻度

6,結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

1,地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

2,地塊自身口勺優(yōu)劣勢

3,地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

4,環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5,地塊周圍的交通條仁（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6,公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場

所、銀行、郵局、酒店）

7,地塊地理?xiàng)l件H勺強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析

1,投資環(huán)境分析（1）目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目的都市H勺房地產(chǎn)供求現(xiàn)實(shí)狀況及走勢（價格、成木、效益）現(xiàn)實(shí)土地價值分析

判斷（以周圍競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2,土地建筑功能選擇「見下圖表）

3,現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷（以周圍競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4,土地延展價值分析判斷（十種原因）

5,成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成木利潤

6,投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7,同類項(xiàng)目成敗H勺市場原因分析

四，營銷籌劃

（-）市場調(diào)查

1項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中H勺地位排序）

2建筑規(guī)模與風(fēng)格

3建筑布局和構(gòu)造（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道

布線等）

4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）

6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）

8結(jié)論和提議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目H勺客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

?經(jīng)濟(jì)實(shí)力

?行業(yè)特性……企業(yè)（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推廣方式、****選擇、創(chuàng)意、體現(xiàn)方式、

（三）、價格定位

1理論價格（到達(dá)銷售目的）

2成交價格

3租金價格

4價格方略

（四）、入市時機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告方略

1廣告的階段性劃分

2階段性的J廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意體現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介方略

1媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合

4投放頻率

5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用

1現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

2印刷品（銷售文獻(xiàn)、售樓書等）

3媒介投放

五、概念設(shè)計

1,小區(qū)的規(guī)劃布局和空間****

2,小區(qū)容積率H勺敏感性分析

3,小區(qū)道路系統(tǒng)布局1人流、車流）

4,小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）

5,小區(qū)建筑風(fēng)格R勺形式及運(yùn)用示意

6,小區(qū)建筑外立面色彩確實(shí)定及示意

7,小區(qū)戶型比例H勺搭配關(guān)系

8,小區(qū)經(jīng)典戶型口勺功能判斷及其面積劃分

9,小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10,小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（-）關(guān)鍵部分

1?名稱

2,標(biāo)志

3,原則色

4,原則字體

（二）運(yùn)用部分

1,現(xiàn)場

?工地圍板

?彩旗

?掛幅

?歡迎牌

2,營銷中心

?形象墻

?門楣標(biāo)牌

?指示牌

?展板規(guī)范

?胸卡

?工作牌

?臺面標(biāo)牌

3,工地辦公室

?經(jīng)理辦公室

?工程部

?保安部

?財務(wù)部

4,功能標(biāo)牌

?請勿吸煙

?防火、防電危險

?配電房

?火警119

?消防通道

?監(jiān)控室

1?建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2?建筑布局和構(gòu)造（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管

道布線等）；

3?裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素?、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4?功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）；

5?物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；

6?發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；

7?結(jié)論和提議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特性描述

三、價格定位

1.理論價格（到達(dá)銷售目的）

2.實(shí)際價格（在預(yù)期內(nèi)順利到達(dá)銷售目的的成交價格）

3.租金價格（最能反應(yīng)商品房實(shí)際售價的價格）

4.價格方略

入市時機(jī)

入市時機(jī)并非指時間概念上的時機(jī)，而是指根據(jù)自身狀況和市場狀況來決定什么時候進(jìn)

入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開

賣還是等人家賣完了再說，所謂時機(jī)成不成熟即此之謂。

五、廣告方略

1.廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2.階段性的廣告主題

3.階段性的廣告創(chuàng)意體現(xiàn)

4.廣告效果監(jiān)控

六、媒介方略

1.媒介組合

2.軟性新聞主題

3.投放頻率

4.費(fèi)用估算

七、推廣費(fèi)用

1.現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）

2.印刷品（銷售文獻(xiàn)、售樓書等）

3.階段性廣告促銷費(fèi)用

八、營銷管理

銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)

一、全案營銷籌劃方案〔假如這個您沒做過就很難了）

二、企業(yè)競爭優(yōu)勢展示

三、企業(yè)業(yè)績展示

四、銷售代理費(fèi)

全案營銷籌劃方案目錄：

一、市場調(diào)研：

1,序言——本次市調(diào)的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的I等；

2,市場分析------（1）目前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交狀況）

3,近期房地產(chǎn)H勺有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4,競爭個案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5,消費(fèi)者分析：

（1）購置者地區(qū)分布；

（2）購置者動機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式〉

（4）購置時機(jī)、季節(jié)性

（5）購置反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

（6）購置頻度

6,結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

1,地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

2,地塊自身H勺優(yōu)劣勢

3,地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

4,環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5,地塊周圍H勺交通條佇（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6,公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場

所、銀行、郵局、酒店）

7,地塊地理?xiàng)l件口勺強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析

1,投資環(huán)境分析（1）目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)日勺政策法規(guī)

（3）目的都市H勺房地產(chǎn)供求現(xiàn)實(shí)狀況及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價值分析

判斷（以周圍競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2,土地建筑功能選擇〔見卜圖表）

3,現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷（以周圍競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4,土地延展價值分析判斷（十種原因）

5,成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤

6,投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7,同類項(xiàng)目成敗口勺市場原因分析

四，營銷籌劃

（一）市場調(diào)查

1項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

2建筑規(guī)模與風(fēng)格

3建筑布局和構(gòu)造（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道

布線等）

4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）

6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）

8結(jié)論和提議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目口勺客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

?經(jīng)濟(jì)實(shí)力

?行業(yè)特性……企業(yè)（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推廣方式、****選擇、創(chuàng)意、體現(xiàn)方式、

（三）、價格定位

1理論價格（到達(dá)銷售目的）

2成交價格

3租金價格

4價格方略

（四）、入市時機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告方略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意體現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介方略

1媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合

4投放頻率

5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用

1現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

2印刷品（銷售文獻(xiàn)、售樓書等）

3媒介投放

五、概念設(shè)計

1?小區(qū)日勺規(guī)劃布局和空間****

2,小區(qū)容積率H勺敏感性分析

3,小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4,小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）

5,小區(qū)建筑風(fēng)格H勺形式及運(yùn)用示意

6,小區(qū)建筑外立面色彩確實(shí)定及示意

7,小區(qū)戶型比例H勺搭配關(guān)系

8,小區(qū)經(jīng)典戶型H勺功能判斷及其面積劃分

9,小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10,小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）關(guān)鍵部分

1,名稱

2,標(biāo)志

3,原則色

4,原則字體

（二）運(yùn)用部分

1,現(xiàn)場

?工地圍板

?彩旗

?掛幅

?歡迎牌

2,營銷中心

?形象墻

?門楣標(biāo)牌

?指示牌

?展板規(guī)范

?胸卡

?工作牌

?臺面標(biāo)牌

3,工地辦公室

?經(jīng)理辦公室

?工程部

?保安部

?財務(wù)部

4,功能標(biāo)牌

?請勿吸煙

?防火、防電危險

?配電房

?火警H9

?消防通道

?監(jiān)控室

1?建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2?建筑布局和構(gòu)造（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管

道布線等）；

3?裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素?、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4?功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）；

5?物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；

6?發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；

7?結(jié)論和提議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特性描述

三、價格定位

1.理論價格（到達(dá)銷售目的）

2.實(shí)際價格（在預(yù)期內(nèi)順利到達(dá)銷售目的的成交價格）

3.租金價格（最能反應(yīng)商品房實(shí)際售價的價格）

4.價格方略

入市時機(jī)

入市時機(jī)并非指時間概念上的時機(jī)，而是指根據(jù)自身狀況和市場狀況來決定什么時候進(jìn)

入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開

賣還是等人家賣完了再說，所謂時機(jī)成不成熟即此之謂。

五、廣告方略

1.廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2.階段性H勺廣告主題

3.階段性的廣告創(chuàng)意體現(xiàn)

4.廣告效果監(jiān)控

六、媒介方略

1.媒介組合

2.軟性新聞主題

3.投放頻率

4.費(fèi)用估算

七、推廣費(fèi)用

1.現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）

2.印刷品（銷售文獻(xiàn)、售樓書等）

3.階段性廣告促銷費(fèi)用

八、營銷管理

銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)

一、全案營銷籌劃方案］假如這個您沒做過就很難了）

二、企業(yè)競爭優(yōu)勢展示

三、企業(yè)業(yè)績展示

四、銷售代理費(fèi)

全案營銷籌劃方案目錄：

一、市場調(diào)研：

1,序言——本次市調(diào)的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

2,市場分析------（1）目前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交狀況）

3,近期房地產(chǎn)H勺有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4,競爭個案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5,消費(fèi)者分析：

（1）購置者地區(qū)分布；

（2）購置者動機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）

（4）購置時機(jī)、季節(jié)性

（5）購置反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

（6）購置頻度

6,結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

1,地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

2,地塊自身的優(yōu)劣勢

3,地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

4,環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5,地塊周圍H勺交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊日勺直入交通）

6,公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場

所、銀行、郵局、酒店）

7,地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析

1,投資環(huán)境分析（1）目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)H勺政策法規(guī)

（3）目的都市日勺房地產(chǎn)供求現(xiàn)實(shí)狀況及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價值分析

判斷（以周圍競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2,土地建筑功能選擇［見下圖表）

3,現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷（以周圍競爭樓盤H勺售價和租價作為參照）

4,土地延展價值分析判斷（十種原因）

5,成木敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤

6,投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7,同類項(xiàng)目成敗的市場原因分析

四，營銷籌劃

（一）市場調(diào)查

1項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

2建筑規(guī)模與風(fēng)格

3建筑布局和構(gòu)造（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道

布線等）

4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）

6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）

8結(jié)論和提議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目日勺客戶分析

1.經(jīng)濟(jì)背景

?經(jīng)濟(jì)實(shí)力

?行業(yè)特性……企業(yè)（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推廣方式、****選擇、創(chuàng)意、體現(xiàn)方式、

（三）、價格定位

1理論價格（到達(dá)銷售目的）

2成交價格

3租金價格

4價格方略

（四）、入市時機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告方略

1廣告日勺階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的I廣告創(chuàng)意體現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介方略

1媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合

4投放頻率

5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用

1現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

2印刷品（銷售文獻(xiàn)、售樓書等）

3媒介投放

五、概念設(shè)計

1,小區(qū)H勺規(guī)劃布局和空間****

2,小區(qū)容積率口勺敏感性分析

3,小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4,小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）

5,小區(qū)建筑風(fēng)格H勺形式及運(yùn)用示意

6,小區(qū)建筑外立面色彩確實(shí)定及示意

7,小區(qū)戶型比例口勺搭配關(guān)系

8,小區(qū)經(jīng)典戶型日勺功能判斷及其面積劃分

9,小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10,小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）關(guān)鍵部分

1,名稱

2,標(biāo)志

3,原則色

4,原則字體

（二）運(yùn)用部分

1,現(xiàn)場

?工地圍板

?彩旗

?掛幅

?歡迎牌

2,營銷中心

?形象墻

?門楣標(biāo)牌

?指示牌

?展板規(guī)范

?胸卡

?工作牌

?臺面標(biāo)牌

3,工地辦公室

?經(jīng)理辦公室

?工程部

?保安部

?財務(wù)部

4,功能標(biāo)牌

?請勿吸煙

?防火、防電危險

?配電房

?火警119

?消防通道

?監(jiān)控室

1?建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2?建筑布局和構(gòu)造（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管

道布線等）；

3?裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4?功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）；

5?物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；

6?發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；

7?結(jié)論和提議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特性描述

三、價格定位

1.理論價格（到達(dá)銷售目的）

2.實(shí)際價格（在預(yù)期內(nèi)順利到達(dá)銷售目口勺H勺成交價格）

3.租金價格（最能反應(yīng)商品房實(shí)際售價的價格）

4.價格方略

入市時機(jī)

入市時機(jī)并非指時間概念上的時機(jī)，而是指根據(jù)自身狀況和市場狀況來決定什么時候進(jìn)

入市場，是賣樓花還是實(shí)現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開

賣還是等人家賣完了再說，所謂時機(jī)成不成熟即此之謂。

五、廣告方略

1.廣告H勺階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2.階段性口勺廣告主題

3.階段性H勺廣告創(chuàng)意體現(xiàn)

4.廣告效果監(jiān)控

六、媒介方略

1.媒介組合

2.軟性新聞主題

3.投放頻率

4.費(fèi)用估算

七、推廣費(fèi)用

1.現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）

2.印刷品（銷售文獻(xiàn)、售樓書等）

3.階段性廣告促銷費(fèi)用

八、營銷管理

銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)

一、全案營銷籌劃方案〔假如這個您沒做過就很難了）

二、企業(yè)競爭優(yōu)勢展示

三、企業(yè)業(yè)績展示

四、銷售代理費(fèi)

全案營銷籌劃方案目錄：

一、市場調(diào)研：

1,序言——本次市調(diào)的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

2,市場分析------（1）目前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交狀況）

3,近期房地產(chǎn)H勺有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4,競爭個案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5,消費(fèi)者分析：

（1）購置者地區(qū)分布；

（2）購置者動機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）

（4）購置時機(jī)、季節(jié)也

（5）購置反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

（6）購置頻度

6,結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

1,地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

2,地塊自身日勺優(yōu)劣勢

3,地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

4,環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土池、社會治安）

5,地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6,公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場

所、銀行、郵局、酒店）

7,地塊地理?xiàng)l件H勺強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析

1,投資環(huán)境分析（1）目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目的都市口勺房地產(chǎn)供求現(xiàn)實(shí)狀況及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價值分析

判斷（以周圍競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2,土地建筑功能選擇［見下圖表）

3,現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷（以周圍競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4,土地延展價值分析判斷（十種原因）

5,成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤

6,投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7,同類項(xiàng)目成敗H勺市場原因分析

四，營銷籌劃

（-）市場調(diào)查

1項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中日勺地位排序）

2建筑規(guī)模與風(fēng)格

3建筑布局和構(gòu)造（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道

布線等）

4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）

6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）

8結(jié)論和提議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目H勺客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

?經(jīng)濟(jì)實(shí)力

?行業(yè)特性……企業(yè)（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)〉

家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2.文化背景：推廣方式、****選擇、創(chuàng)意、體現(xiàn)方式、

（三）、價格定位

1理論價格（到達(dá)銷售目的）

2成交價格

3租金價格

4價格方略

（四）、入市時機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告方略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意體現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介方略

1媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合

4投放頻率

5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用

1現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

2印刷品（銷售文獻(xiàn)、售樓書等）

3媒介投放

五、概念設(shè)計

1?小區(qū)的規(guī)劃布局和空間****

2,小區(qū)容積率H勺敏感性分析

3,小區(qū)道路系統(tǒng)布局1人流、車流）

4,小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）

5,小區(qū)建筑風(fēng)格口勺形式及運(yùn)用示意

6,小區(qū)建筑外立面色彩確實(shí)定及示意

7,小區(qū)戶型比例H勺搭配關(guān)系

8,小區(qū)經(jīng)典戶型H勺功能判斷及其面積劃分

9,小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10,小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（-）關(guān)鍵部分

1,名稱

2,標(biāo)志

3,原則色

4,原則字體

（二）運(yùn)用部分

1,現(xiàn)場

?工地圍板

?彩旗

?掛幅

?歡迎牌

2,營銷中心

?形象墻

?門楣標(biāo)牌

?指示牌

?展板規(guī)范

?胸卡

?工作牌

?臺面標(biāo)牌

3,工地辦公室

?經(jīng)理辦公室

?工程部

?保安部

?財務(wù)部

4,功能標(biāo)牌

?請勿吸煙

?防火、防電危險

?配電房

?火警119

?消防通道

?監(jiān)控室

1?建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2?建筑布局和構(gòu)造（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管

道布線等）；

3?裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4?功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）；

5?物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；

6?發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；

7?結(jié)論和提議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特性描述

三、價格定位

1.理論價格（到達(dá)銷售目的0

2.實(shí)際價格（在預(yù)期內(nèi)順利到達(dá)銷售目的的成交價格）

3.租金價格（最能反應(yīng)商品房實(shí)際售價的價格）

4.價格方略

入市時機(jī)

入市時機(jī)并非指時間概念上的時機(jī)，而是指根據(jù)自身狀況和市場狀況來決定什么時候進(jìn)

入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開

賣還是等人家賣完了再說，所謂時機(jī)成不成熟即此之謂。

五、廣告方略

1.廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2.階段性H勺廣告主題

3.階段性口勺廣告創(chuàng)意體現(xiàn)

4.廣告效果監(jiān)控

六、媒介方略

1.媒介組合

2.軟性新聞主題

3.投放頻率

4.費(fèi)用估算

七、推廣費(fèi)用

1.現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）

2.印刷品（銷售文獻(xiàn)、售樓書等）

3.階段性廣告促銷費(fèi)用

八、營銷管理

銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)

一、全案營銷籌劃方案（假如這個您沒做過就很難了）

二、企業(yè)競爭優(yōu)勢展示

三、企業(yè)業(yè)績展示

四、銷售代理費(fèi)

全案營銷籌劃方案目錄：

一、市場調(diào)研：

1,序言——本次市調(diào)的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

2,市場分析------（1）目前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交狀況）

3,近期房地產(chǎn)口勺有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4,競爭個案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5,消費(fèi)者分析：

（1）購置者地區(qū)分布；

（2）購置者動機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）

（4）購置時機(jī)、季節(jié)性

（5）購置反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

（6）購置.頻度

6,結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

1,地塊狀況：

（1）位置

<2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

2,地塊自身H勺優(yōu)劣勢

3,地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

4,環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5,地塊周圍日勺交通條小（環(huán)鄰時公共交通條件、地塊的直入交通）

6,公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場

所、銀行、郵局、酒店）

7,地塊地理?xiàng)l件口勺強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析

1,投資環(huán)境分析（1）目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)日勺政策法規(guī)

（3）目的都市H勺房地產(chǎn)供求現(xiàn)實(shí)狀況及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價值分析

判斷（以周圍競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2,土地建筑功能選擇〔見下圖表）

3,現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷（以周圍競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4,土地延展價值分析判斷（十種原因）

5,成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤

6,投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7,同類項(xiàng)口成敗口勺市場原因分析

四，營銷籌劃

（-）市場調(diào)查

1項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中H勺地位排序）

2建筑規(guī)模與風(fēng)格

3建筑布局和構(gòu)造（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道

布線等）

4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身