在商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)的籌備階段，商鋪認(rèn)籌作為提前鎖定意向鋪位、獲取優(yōu)先選鋪權(quán)的常見方式，其協(xié)議書的規(guī)范簽訂與風(fēng)險(xiǎn)把控直接關(guān)系到投資者的權(quán)益。一份清晰嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼J(rèn)籌協(xié)議書，既能明確買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，也能在后續(xù)交易中避免糾紛。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理商鋪認(rèn)籌協(xié)議書的核心條款范本，并提煉需重點(diǎn)關(guān)注的實(shí)操要點(diǎn)，供從業(yè)者與投資者參考。商鋪認(rèn)籌協(xié)議書（范本）甲方（出賣人）：_______________________（公司全稱、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、法定代表人、地址等）乙方（認(rèn)籌人）：_______________________（姓名/名稱、身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、聯(lián)系方式、地址等）鑒于乙方有意認(rèn)購(gòu)甲方開發(fā)的_________（項(xiàng)目名稱）商鋪，甲方同意乙方以支付認(rèn)籌金的方式取得優(yōu)先選鋪資格，雙方經(jīng)平等協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：第一條認(rèn)籌標(biāo)的甲方開發(fā)的_________（項(xiàng)目地址）商業(yè)項(xiàng)目中，乙方意向認(rèn)籌的商鋪為_________棟_________單元_________號(hào)（或“具體鋪位以甲方公示的選鋪規(guī)則及乙方最終選定為準(zhǔn)”），該商鋪預(yù)測(cè)建筑面積約_________㎡（最終面積以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)）。第二條認(rèn)籌金及支付1.乙方自愿向甲方支付認(rèn)籌金人民幣_(tái)________元（大寫：____________________），作為取得本協(xié)議約定權(quán)益的擔(dān)保。2.支付方式：乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂后______日內(nèi)，以□轉(zhuǎn)賬/□現(xiàn)金/□其他方式（需明確）將認(rèn)籌金支付至甲方指定賬戶：開戶銀行：____________________賬戶名稱：____________________賬號(hào)：____________________第三條認(rèn)籌權(quán)益與義務(wù)1.權(quán)益：在甲方通知的選鋪期限內(nèi)，乙方享有按本協(xié)議約定的選鋪?lái)樞颍ɑ蛞?guī)則），優(yōu)先選定意向商鋪的權(quán)利；選鋪成功后，認(rèn)籌金按本協(xié)議第四條約定轉(zhuǎn)為相應(yīng)款項(xiàng)。2.義務(wù)：乙方應(yīng)向甲方提供真實(shí)、合法、有效的身份信息、資金來(lái)源證明（如需）等資料；選鋪時(shí)應(yīng)遵守甲方公布的選鋪流程、時(shí)間限制及現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定。第四條認(rèn)籌轉(zhuǎn)定或退款約定1.轉(zhuǎn)定情形：若乙方在選鋪期限內(nèi)成功選定商鋪，應(yīng)自選鋪完成之日起______日內(nèi)，與甲方簽訂《商品房買賣合同》（或《商鋪買賣合同》），本協(xié)議項(xiàng)下的認(rèn)籌金自動(dòng)轉(zhuǎn)為□定金/□購(gòu)房款（需明確性質(zhì)，若為定金，需符合《民法典》定金規(guī)則），具體金額及支付方式以正式合同約定為準(zhǔn)。2.退款情形：若出現(xiàn)以下情形之一，乙方有權(quán)要求甲方無(wú)息退還認(rèn)籌金：（1）甲方未取得《商品房預(yù)售許可證》（針對(duì)期鋪）或商鋪存在權(quán)屬糾紛、抵押查封等影響交易的情形；（2）乙方在選鋪期限內(nèi)未成功選定商鋪（無(wú)乙方自身過(guò)錯(cuò)）；（3）雙方就正式買賣合同條款無(wú)法達(dá)成一致，且非因乙方單方違約導(dǎo)致；（4）本協(xié)議約定的其他退款情形：____________________。3.退款流程：乙方提出退款申請(qǐng)后，甲方應(yīng)在______個(gè)工作日內(nèi)審核，審核通過(guò)后______個(gè)工作日內(nèi)將認(rèn)籌金退還至乙方原支付賬戶。第五條違約責(zé)任1.若甲方違反本協(xié)議約定，導(dǎo)致乙方無(wú)法行使選鋪權(quán)或合法權(quán)益受損，應(yīng)向乙方雙倍返還認(rèn)籌金（若認(rèn)籌金已約定為定金性質(zhì)）或賠償乙方實(shí)際損失（以非定金性質(zhì)為準(zhǔn)）。2.若乙方存在以下情形之一，甲方有權(quán)不予退還認(rèn)籌金（或扣除違約金后退還剩余部分），并取消其選鋪資格：（1）提供虛假資料或隱瞞重要信息，影響甲方判斷的；（2）選鋪成功后無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂正式合同的；（3）違反選鋪規(guī)則或現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定，經(jīng)甲方書面催告后仍不改正的；（4）其他違反本協(xié)議約定的行為：____________________。第六條爭(zhēng)議解決本協(xié)議履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按以下第______種方式解決：1.提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；2.向_________（商鋪所在地或甲方/乙方住所地）有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。第七條其他約定1.本協(xié)議自雙方簽字（或蓋章）且乙方支付認(rèn)籌金到達(dá)甲方指定賬戶之日起生效。2.本協(xié)議一式______份，甲乙雙方各執(zhí)______份，具有同等法律效力。3.甲方的選鋪規(guī)則、公示的商鋪信息等作為本協(xié)議附件，與本協(xié)議具有同等效力（需乙方簽字確認(rèn)附件內(nèi)容）。甲方（蓋章）：____________________乙方（簽字/蓋章）：____________________法定代表人（簽字）：____________________簽訂日期：______年______月______日商鋪認(rèn)籌的核心注意事項(xiàng)一、認(rèn)籌金性質(zhì)：區(qū)分“定金”與“預(yù)付款”，規(guī)避退款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)籌金的法律性質(zhì)直接決定退款條件。若協(xié)議中明確“認(rèn)籌金為定金”，根據(jù)《民法典》第五百八十七條，乙方違約（如選鋪后拒簽合同）則定金不予退還，甲方違約則需雙倍返還；若僅為“預(yù)付款”或“誠(chéng)意金”，通常不適用定金罰則，乙方無(wú)責(zé)解約時(shí)可要求退還（但需看協(xié)議約定）。實(shí)操建議：簽訂協(xié)議前，務(wù)必明確認(rèn)籌金性質(zhì)，若開發(fā)商強(qiáng)制約定為“定金”，需謹(jǐn)慎評(píng)估自身選鋪意愿與風(fēng)險(xiǎn)承受力。二、選鋪規(guī)則：明確順序、時(shí)限與“可售鋪位”范圍1.選鋪?lái)樞颍簠f(xié)議中需約定選鋪排序依據(jù)（如認(rèn)籌時(shí)間先后、認(rèn)籌金金額、VIP客戶等級(jí)等），避免開發(fā)商隨意調(diào)整順序。若為“集中選鋪”（如開盤活動(dòng)），需明確選鋪時(shí)間、地點(diǎn)、流程（如叫號(hào)規(guī)則、選鋪時(shí)長(zhǎng)）。2.可售鋪位：要求開發(fā)商書面明確“認(rèn)籌標(biāo)的”的可售狀態(tài)（是否已抵押、查封，是否為回遷鋪、自持鋪），并附鋪位平面圖、面積、業(yè)態(tài)限制（如餐飲鋪的排煙條件）等信息。若選鋪時(shí)發(fā)現(xiàn)意向鋪位與約定不符，可主張解除協(xié)議并退款。三、“轉(zhuǎn)定”銜接：正式合同條款需與認(rèn)籌協(xié)議一致選鋪成功后，認(rèn)籌金轉(zhuǎn)為定金或購(gòu)房款，雙方需簽訂正式買賣合同。關(guān)鍵核查點(diǎn)：商鋪價(jià)格：認(rèn)籌時(shí)的“意向價(jià)”是否與正式合同一致，是否存在“加價(jià)”“捆綁銷售”（如強(qiáng)制購(gòu)買車位）；交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯/精裝、公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)、商鋪交付時(shí)間、延期交房的違約責(zé)任；產(chǎn)權(quán)與稅費(fèi)：商鋪產(chǎn)權(quán)年限（商業(yè)用地通常40年）、辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)方（如契稅、維修基金）；經(jīng)營(yíng)限制：若為商業(yè)綜合體商鋪，需明確開發(fā)商或第三方的招商運(yùn)營(yíng)約定（如統(tǒng)一招商期限、租金分成、自營(yíng)限制）。若正式合同條款與認(rèn)籌協(xié)議承諾不符，乙方有權(quán)拒簽并要求退還認(rèn)籌金（需保留開發(fā)商宣傳資料、口頭承諾的錄音/聊天記錄等證據(jù)）。四、風(fēng)險(xiǎn)防范：核查開發(fā)商資質(zhì)與項(xiàng)目合法性1.資質(zhì)核查：要求開發(fā)商提供《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，確保其具備開發(fā)、銷售資格；2.項(xiàng)目合規(guī)：期鋪需核查《商品房預(yù)售許可證》（無(wú)預(yù)售證的認(rèn)籌協(xié)議可能被認(rèn)定無(wú)效），現(xiàn)鋪需核查《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》；3.抵押/查封風(fēng)險(xiǎn)：通過(guò)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心查詢商鋪是否存在抵押、查封，避免購(gòu)買后無(wú)法過(guò)戶。五、證據(jù)留存：所有交易環(huán)節(jié)留痕，避免口頭約定支付憑證：保留認(rèn)籌金轉(zhuǎn)賬記錄（備注“XX項(xiàng)目XX鋪認(rèn)籌金”）、收據(jù)（需開發(fā)商蓋章，注明金額、性質(zhì)、對(duì)應(yīng)鋪位）；協(xié)議與附件：簽訂的認(rèn)籌協(xié)議需雙方簽字蓋章，附件（如選鋪規(guī)則、鋪位信息）需乙方簽字確認(rèn)；溝通記錄：與開發(fā)商銷售的微信、短信、錄音等，若涉及“返租承諾”“收益保證”等口頭約定，需固定證據(jù)（但需注意，違規(guī)承諾可能無(wú)效，需以書面合同為準(zhǔn)）。六、法律合規(guī)：關(guān)注地方政策與合同效力部分城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)籌有監(jiān)管要求（如禁止變相預(yù)售、限制認(rèn)籌金金額），需確認(rèn)協(xié)議是否符合當(dāng)?shù)匾?guī)定。若認(rèn)籌協(xié)議存在“違反法律強(qiáng)制性規(guī)定”（如無(wú)預(yù)售證收取認(rèn)籌金、約定顯失公平的條款