2025年全國物業(yè)管理師資格考試(物業(yè)管理基本制度與政策)題庫及答案一、物業(yè)管理法律體系與立法沿革1.【單選】下列規(guī)范性文件中，最早明確“物業(yè)管理”法定概念的是（）。A.1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》B.2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》C.2007年《物權(quán)法》D.2021年《民法典》答案：B2.【單選】根據(jù)《立法法》，設(shè)區(qū)的市人大及其常委會(huì)制定的物業(yè)管理地方性法規(guī)，須報(bào)（）批準(zhǔn)后施行。A.全國人大常委會(huì)B.國務(wù)院C.本省、自治區(qū)人大常委會(huì)D.住建部答案：C3.【多選】下列屬于物業(yè)管理“行政法規(guī)”層級(jí)的有（）。A.《物業(yè)管理?xiàng)l例》B.《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》C.《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》D.《無障礙環(huán)境建設(shè)法》答案：A、C4.【判斷】最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》屬于司法解釋，可在裁判文書中直接援引。（）答案：正確5.【簡答】簡述《民法典》“物業(yè)服務(wù)合同”章對(duì)原《合同法》“委托合同”的主要突破。答案要點(diǎn)：（1）合同性質(zhì)由“無名合同”上升為“典型合同”；（2）明確物業(yè)服務(wù)人“公開服務(wù)承諾”構(gòu)成合同內(nèi)容；（3）賦予業(yè)主單方解除權(quán)，但須提前60日書面通知；（4）新增“續(xù)聘”與“交接”規(guī)則，強(qiáng)化退出機(jī)制；（5）確立“禁止整體轉(zhuǎn)包”剛性條款。6.【案例分析】背景：2024年10月，某省人大常委會(huì)通過《××省物業(yè)管理?xiàng)l例》，其中第38條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)可決定“對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)6個(gè)月以上的業(yè)主，限制其參選業(yè)委會(huì)委員資格”。2025年3月，該條款被公民提起合法性審查。問題：（1）該條款是否超越地方立法權(quán)限？（2）若超越，全國人大常委會(huì)應(yīng)如何處置？答案：（1）超越。根據(jù)《民法典》第271條，業(yè)主對(duì)共有部分的管理權(quán)屬于民事基本制度，地方立法無權(quán)增設(shè)剝奪或限制業(yè)主被選舉權(quán)的行政處罰類措施。（2）全國人大常委會(huì)應(yīng)書面通知制定機(jī)關(guān)限期修改或廢止，逾期不改的，依法撤銷。二、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)制度7.【單選】某小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組中，建設(shè)單位代表人數(shù)不得超過籌備組總?cè)藬?shù)的（）。A.1/3B.1/2C.2/5D.30%答案：A8.【單選】業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，新一屆業(yè)委會(huì)未產(chǎn)生的，原業(yè)委會(huì)委員資格（）。A.自動(dòng)延續(xù)至新業(yè)委會(huì)產(chǎn)生B.自屆滿次日自動(dòng)終止C.由街道書面決定是否延續(xù)D.由業(yè)主大會(huì)授權(quán)可延長不超過1年答案：B9.【多選】下列事項(xiàng)中，必須經(jīng)業(yè)主共同決定且“參與+同意”雙2/3以上通過的有（）。A.籌集維修資金B(yǎng).改建附屬設(shè)施C.改變共有部分用途D.調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：A、B、C10.【判斷】業(yè)主大會(huì)可以采用“微信群投票”方式表決，只要投票前在群內(nèi)公示表決事項(xiàng)滿15日即可。（）答案：錯(cuò)誤。電子投票須符合省級(jí)住建部門制定的程序規(guī)則，且應(yīng)實(shí)名認(rèn)證、防篡改、可追溯。11.【簡答】簡述業(yè)委會(huì)“換屆審計(jì)”制度的法律依據(jù)及操作要點(diǎn)。答案要點(diǎn)：（1）依據(jù)《民法典》第287條、住建部〔2020〕61號(hào)文；（2）任期屆滿前30日，業(yè)委會(huì)應(yīng)書面委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)；（3）審計(jì)報(bào)告應(yīng)在小區(qū)顯著位置公示不少于7日；（4）拒不移交或隱匿賬簿的，由街道約談，必要時(shí)由公安機(jī)關(guān)立案；（5）審計(jì)費(fèi)用從公共收益列支，無公共收益的由全體業(yè)主分?jǐn)偂?2.【案例分析】背景：某小區(qū)業(yè)委會(huì)在未召開業(yè)主大會(huì)的情況下，直接與甲物業(yè)公司續(xù)簽三年合同。2025年1月，20%業(yè)主聯(lián)名請(qǐng)求街道撤銷合同。問題：（1）街道是否有權(quán)撤銷？（2）若撤銷，法律后果如何？答案：（1）有權(quán)。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條，業(yè)委會(huì)決定違反法定程序的，街道應(yīng)責(zé)令限期改正或撤銷。（2）撤銷后合同自始無效，甲公司應(yīng)退出，原物業(yè)交接義務(wù)參照《民法典》第950條執(zhí)行；造成損失的，由業(yè)委會(huì)委員承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。三、物業(yè)服務(wù)合同與履約管理13.【單選】根據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)人公開作出的服務(wù)承諾，若具體確定且對(duì)合同訂立有重大影響，應(yīng)認(rèn)定為（）。A.要約邀請(qǐng)B.合同附件C.合同組成部分D.單方允諾答案：C14.【單選】物業(yè)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)征得（）同意。A.業(yè)委會(huì)B.業(yè)主大會(huì)C.有利害關(guān)系的業(yè)主D.業(yè)委會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主答案：D15.【多選】下列情形中，業(yè)主可舉證拒交物業(yè)費(fèi)，人民法院應(yīng)予支持的有（）。A.物業(yè)未按約定履行養(yǎng)護(hù)義務(wù)，導(dǎo)致電梯停運(yùn)30日B.物業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍C.物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)價(jià)格主管部門備案D.業(yè)主房屋空置，未享受服務(wù)答案：A、B16.【判斷】物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)企業(yè)不得以業(yè)主欠費(fèi)為由拒絕退出。（）答案：正確17.【簡答】列舉《民法典》第946條規(guī)定的物業(yè)服務(wù)人“禁止行為”清單。答案要點(diǎn)：（1）禁止將全部服務(wù)轉(zhuǎn)委托；（2）禁止拆分轉(zhuǎn)包給不具有資質(zhì)的主體；（3）禁止擅自停水停電停熱；（4）禁止泄露業(yè)主個(gè)人信息；（5）禁止采取暴力手段催交物業(yè)費(fèi)。18.【案例分析】背景：2025年4月，乙物業(yè)公司為催交物業(yè)費(fèi)，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主實(shí)施“限制門禁人臉識(shí)別”措施，導(dǎo)致業(yè)主無法回家。問題：（1）該行為違反哪些法律規(guī)定？（2）業(yè)主如何救濟(jì)？答案：（1）違反《民法典》第946條、第1033條及《個(gè)人信息保護(hù)法》第10條，構(gòu)成侵權(quán)與違約競合。（2）業(yè)主可向住建部門投訴，責(zé)令限期改正；造成損失的，可提起民事訴訟要求賠償精神損害及經(jīng)濟(jì)損失；情節(jié)嚴(yán)重的，公安機(jī)關(guān)可依據(jù)《治安管理處罰法》第40條處罰。四、物業(yè)收費(fèi)與價(jià)格監(jiān)管19.【單選】實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度由（）制定。A.國家發(fā)改委B.省級(jí)價(jià)格主管部門會(huì)同住建部門C.市級(jí)價(jià)格主管部門D.縣級(jí)價(jià)格主管部門答案：B20.【單選】前期物業(yè)服務(wù)合同生效后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在（）內(nèi)將收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)向市監(jiān)部門備案。A.15日B.20日C.30日D.60日答案：C21.【多選】下列費(fèi)用中，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的有（）。A.物業(yè)辦公用房折舊B.質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的維修費(fèi)C.物業(yè)員工年終獎(jiǎng)D.固定資產(chǎn)中業(yè)主共有部分大修費(fèi)答案：B、D22.【判斷】物業(yè)企業(yè)接受委托代收水電費(fèi)，可據(jù)實(shí)分?jǐn)偣?，但不得加收任何手續(xù)費(fèi)。（）答案：正確23.【計(jì)算題】某市普通住宅基準(zhǔn)價(jià)1.2元/㎡·月，浮動(dòng)幅度±20%。小區(qū)建筑面積12萬㎡，住宅面積10萬㎡，商業(yè)面積2萬㎡；商業(yè)部分實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，約定2.4元/㎡·月。2025年二季度，住宅部分實(shí)際按基準(zhǔn)價(jià)上浮10%收取，商業(yè)部分不變。求：（1）二季度住宅部分物業(yè)費(fèi)總額；（2）若空置率8%，按規(guī)定可減收多少？（該市規(guī)定空置6個(gè)月以上減收15%）答案：（1）1.2×1.1×10萬×3=39.6萬元；（2）空置面積=10萬×8%=8000㎡，減收額=1.2×1.1×8000×3×15%=4752元。24.【案例分析】背景：丙物業(yè)公司以“特約服務(wù)費(fèi)”名義向業(yè)主收取“園林養(yǎng)護(hù)增值費(fèi)”0.3元/㎡·月，但未提供增值服務(wù)合同，也未單獨(dú)列賬。問題：（1）該收費(fèi)是否合法？（2）市監(jiān)部門應(yīng)如何處罰？答案：（1）不合法。屬于擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，違反《價(jià)格法》第12條。（2）市監(jiān)部門應(yīng)責(zé)令退還多收價(jià)款，并處違法所得5倍以下罰款；無法退還的，沒收違法所得。五、住宅專項(xiàng)維修資金制度25.【單選】公有住房售房單位應(yīng)在收到售房款之日起（）內(nèi)，將提取的維修資金交存至專戶。A.15日B.20日C.30日D.60日答案：C26.【單選】經(jīng)業(yè)主共同決定，可使用維修資金進(jìn)行（）。A.購買國債B.投資股票C.委托理財(cái)D.支付業(yè)委會(huì)辦公費(fèi)答案：A27.【多選】下列費(fèi)用不得從維修資金中列支的有（）。A.依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的保修期維修B.依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電維修C.人為損壞部位修復(fù)D.物業(yè)共用部位日常維護(hù)答案：A、B、C、D28.【判斷】維修資金自存入銀行之日起，當(dāng)年歸集部分按活期利率計(jì)息，轉(zhuǎn)存一年后按相應(yīng)檔次利率計(jì)息。（）答案：正確29.【簡答】簡述《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第25條規(guī)定的“應(yīng)急使用”程序。答案要點(diǎn)：（1）出現(xiàn)電梯故障、消防設(shè)施損壞、屋面滲漏等危及人身安全情形；（2）業(yè)委會(huì)、相關(guān)業(yè)主或其委托物業(yè)企業(yè)提出；（3）街道辦或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府現(xiàn)場查驗(yàn)并出具證明；（4）經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)施工單位編制預(yù)算；（5）向住建部門申請(qǐng)備案，可先撥付30%啟動(dòng)資金；（6）竣工后公示決算，余額撥付。30.【案例分析】背景：2025年5月，某小區(qū)電梯主板燒毀，需更換費(fèi)用28萬元。業(yè)委會(huì)啟動(dòng)應(yīng)急程序，但公示期間，20戶業(yè)主提出“主板燒毀系維保單位未履職所致，應(yīng)先行追償”。問題：（1）應(yīng)急使用是否受阻？（2）若先行使用，后續(xù)如何追償？答案：（1）不受阻。應(yīng)急使用以消除危險(xiǎn)為要件，非責(zé)任認(rèn)定程序；異議不影響應(yīng)急撥付，但應(yīng)告知業(yè)主可另行提起民事訴訟。（2）業(yè)委會(huì)應(yīng)封存證據(jù)，委托鑒定，依據(jù)《民法典》第1191條向維保單位追償；追償款返還維修資金專戶。六、物業(yè)承接查驗(yàn)與保修制度31.【單選】新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，由（）組織。A.建設(shè)單位B.物業(yè)企業(yè)C.住建部門D.建設(shè)單位會(huì)同物業(yè)企業(yè)答案：D32.【單選】物業(yè)企業(yè)應(yīng)將承接查驗(yàn)記錄報(bào)送住建部門備案的時(shí)限為（）。A.7日B.15日C.30日D.60日答案：C33.【多選】下列資料中，建設(shè)單位應(yīng)在承接查驗(yàn)前移交的有（）。A.竣工總平面圖B.設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料C.物業(yè)質(zhì)量保修文件D.業(yè)主購房合同復(fù)印件答案：A、B、C34.【判斷】建設(shè)單位在保修期內(nèi)拒絕履行保修義務(wù)的，物業(yè)企業(yè)可先行維修，費(fèi)用從建設(shè)單位質(zhì)量保證金中列支。（）答案：正確35.【簡答】簡述《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定的“電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝”最低保修期限。答案：最低保修期為2年，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。36.【案例分析】背景：2024年11月，某小區(qū)交付，2025年3月，屋面滲漏，業(yè)主向物業(yè)報(bào)修。物業(yè)以“尚在5年保修期”為由要求建設(shè)單位維修，但建設(shè)單位以“已移交物業(yè)”為由拒絕。問題：（1）責(zé)任主體是誰？（2）業(yè)主如何救濟(jì)？答案：（1）責(zé)任主體為建設(shè)單位。保修期內(nèi)屋面防水屬于5年保修范圍，移交物業(yè)不免除保修義務(wù)。（2）業(yè)主可向住建部門投訴，責(zé)令建設(shè)單位限期維修；逾期不修的，業(yè)主可自行或委托物業(yè)維修，費(fèi)用憑票據(jù)向建設(shè)單位追償；協(xié)商不成可提起民事訴訟。七、物業(yè)安全管理與應(yīng)急處置37.【單選】根據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》，高層住宅建筑應(yīng)當(dāng)（）至少組織一次全要素綜合演練。A.每季度B.每半年C.每年D.每兩年答案：B38.【單選】物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)電動(dòng)車違規(guī)進(jìn)樓入戶，應(yīng)首先（）。A.報(bào)警B.罰款C.勸阻、制止，拒不改正的向消防部門報(bào)告D.斷電答案：C39.【多選】下列情形中，物業(yè)企業(yè)未履行安全保障義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的有（）。A.電梯維保記錄造假，導(dǎo)致業(yè)主墜梯受傷B.地下車庫積水未設(shè)警示，業(yè)主摔傷C.業(yè)主家中被盜，物業(yè)監(jiān)控?fù)p壞未修D(zhuǎn).第三人持刀行兇，物業(yè)保安未及時(shí)制止答案：A、B、C、D40.【判斷】疫情期間，物業(yè)企業(yè)根據(jù)政府指令對(duì)小區(qū)實(shí)施封閉管理，業(yè)主以“限制人身自由”為由索賠，法院不予支持。（）答案：正確41.【簡答】簡述《突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》對(duì)物業(yè)企業(yè)的義務(wù)要求。答案要點(diǎn)：（1）制定具體應(yīng)急預(yù)案并報(bào)街道辦備案；（2）建立應(yīng)急值班制度，儲(chǔ)備必要物資；（3）突發(fā)事件發(fā)生后，立即啟動(dòng)預(yù)案，采取防止危害擴(kuò)大措施；（4）協(xié)助政府開展救援、信息報(bào)告；（5）事后配合調(diào)查評(píng)估。42.【案例分析】背景：2025年6月，臺(tái)風(fēng)紅色預(yù)警，物業(yè)未加固地下車庫入口擋水板，導(dǎo)致200輛車被淹，損失3000萬元。問題：（1）物業(yè)是否構(gòu)成侵權(quán)？（2）如何確定賠償范圍？答案：（1）構(gòu)成?！睹穹ǖ洹返?254條，物業(yè)未盡到防范義務(wù)，對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損失，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。（2）賠償范圍包括車輛維修費(fèi)、貶值損失、施救費(fèi)用；已投保的，保險(xiǎn)公司在賠付后取得代位追償權(quán)，可向物業(yè)追償。八、物業(yè)糾紛調(diào)解與行政監(jiān)管43.【單選】業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量投訴，住建部門應(yīng)在收到投訴之日起（）內(nèi)作出處理決定。A.15日B.30日C.45日D.60日答案：B44.【單選】對(duì)物業(yè)企業(yè)予以信用扣分的情形，由（）記錄并公示。A.街道B.市監(jiān)部門C.市級(jí)住建部門D.省級(jí)住建部門答案：C45.【多選】下列屬于物業(yè)企業(yè)“嚴(yán)重失信”行為的有（）。A.經(jīng)法院判決拒不退出物業(yè)項(xiàng)目B.挪用維修資金100萬元以上C.發(fā)生重大安全事故負(fù)主要責(zé)任D.惡意串通投標(biāo)答案：A、B、C、D46.【判斷】物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)作出的調(diào)解協(xié)議，經(jīng)法院司法確認(rèn)后具有強(qiáng)制執(zhí)行力。（）答案：正確47.【簡答】簡述“物業(yè)糾紛訴源治理”機(jī)制的主要內(nèi)容。答案要點(diǎn)：（1）建立街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)四方聯(lián)動(dòng)平臺(tái)；（2）推行“調(diào)解員+網(wǎng)格員+律師”駐點(diǎn)制度；（3）對(duì)欠費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等高頻糾紛實(shí)行“調(diào)解前置”；（4）運(yùn)用大數(shù)據(jù)平臺(tái)共享裁判案例，統(tǒng)一賠償尺度；（5）對(duì)調(diào)解不成但爭議標(biāo)的額較小的案件，引導(dǎo)適用小額訴訟程序。48.【案例分析】背景：2025年7月，某市住建局對(duì)丁物業(yè)公司作出“吊銷資質(zhì)”行政處罰，丁公司不服提起行政訴訟。問題：（1）住建局依據(jù)何條款可吊銷資質(zhì)？（2）法院審查重點(diǎn)是什么？答案：（1）依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第64條，以騙取資質(zhì)、出借資質(zhì)、發(fā)生重大安全事故等情節(jié)特別嚴(yán)重為由。（2）法院重點(diǎn)審查：事實(shí)是否清楚、證據(jù)是否充分、程序是否合法（聽證、告知）、適用法律是否正確、裁量是否明顯不當(dāng)。九、綠色低碳與智慧物業(yè)政策49.【單選】根據(jù)《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案》，到2025年，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行（）標(biāo)準(zhǔn)