2025年12月VANTAGEPOINTPRE在當(dāng)前消費(fèi)市場多元化發(fā)展與商業(yè)變革深度交織的關(guān)鍵階段，奧特萊斯作為一種獨(dú)特的商業(yè)業(yè)態(tài)，正以迅猛的姿態(tài)在全球商業(yè)版圖中嶄露頭角，為消費(fèi)者帶來高性價比的購物體驗(yàn)與別具一格的消費(fèi)樂趣。奧特萊斯不僅重塑了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的格局，更成為推動消費(fèi)升級、激活市場活力的重要力量。隨著消費(fèi)需求的持續(xù)升級與零售模式的不斷創(chuàng)新，奧特萊斯迎來了前所未有的發(fā)展契機(jī)，其影響力與覆蓋范圍正不斷拓展，為商業(yè)領(lǐng)域開辟了新的增長路徑。從市場投資與資產(chǎn)運(yùn)營的視角來看，奧特萊斯作為商業(yè)地產(chǎn)與零售消費(fèi)的融合體，其戰(zhàn)略價值正隨著商業(yè)模式的迭代而日益凸顯。近年來，中國內(nèi)地奧特萊斯市場在規(guī)模擴(kuò)張、品牌引進(jìn)、運(yùn)營管理等方面取得了顯著進(jìn)展，但面對消費(fèi)升級的新趨勢、市場競爭的新格局，行業(yè)仍需不斷探索與創(chuàng)新。特別是在當(dāng)前中國內(nèi)地奧特萊斯市場投融資環(huán)境日趨復(fù)雜、市場參與者對資產(chǎn)價值認(rèn)知存在差異的背景下，深入剖析行業(yè)趨勢、精準(zhǔn)評估資產(chǎn)價值顯得尤為迫切。消費(fèi)升級浪潮的涌動為奧特萊斯產(chǎn)業(yè)帶來了深刻變革。在滿足消費(fèi)者對品質(zhì)、價格與體驗(yàn)的多重需求基礎(chǔ)上，未來奧特萊斯還需在品牌組合、空間設(shè)計、數(shù)字化服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新突破，以契合不同消費(fèi)群體的個性化需求。這意味著，對于投資人而言，選擇那些具備創(chuàng)新基前言

PREFACEFACE2

0

2

5因與運(yùn)營實(shí)力的奧特萊斯項(xiàng)目，將有望捕捉到更廣闊的市場空間與投資回報。在系統(tǒng)研究中國內(nèi)地奧特萊斯市場的同時，我們亦廣泛借鑒海外市場的成熟模式與發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。海外奧特萊斯行業(yè)在品牌運(yùn)營、市場拓展、資本運(yùn)作等方面積累了豐富的實(shí)踐智慧，為中國市場提供了寶貴的借鑒與啟示。通過對比分析海外市場的成功案例與發(fā)展路徑，我們能夠更清晰地把握中國內(nèi)地奧特萊斯市場的發(fā)展趨勢與投資機(jī)遇，為投資決策提供更具前瞻性與針對性的依據(jù)。鑒于中國內(nèi)地奧特萊斯市場投融資活動尚處于發(fā)展階段，在資產(chǎn)定價方面缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)與有力支撐。如何回歸奧特萊斯底層資產(chǎn)的運(yùn)營本質(zhì)，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與零售消費(fèi)的雙重屬性，科學(xué)合理地評估資產(chǎn)價值，成為釋放奧特萊斯投資潛力、吸引資本持續(xù)投入的關(guān)鍵所在。奧特萊斯資產(chǎn)定價的合理性不僅關(guān)乎項(xiàng)目的投資回報，更將影響整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與資本市場的信心。綜上，奧特萊斯行業(yè)正處于一個充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的關(guān)鍵時期。投資人及市場參與者需要深入分析行業(yè)趨勢，挖掘投資價值。本報告基于研究團(tuán)隊(duì)深入研討，并結(jié)合自身的行業(yè)洞察和長期實(shí)踐精心編纂，希望為促進(jìn)奧特萊斯行業(yè)健康發(fā)展提供專業(yè)參考。目錄P6P3601奧特萊斯基礎(chǔ)介紹04海內(nèi)外奧特萊斯REITs市場分析P16P5402中國內(nèi)地奧特萊斯

發(fā)展現(xiàn)狀05奧特萊斯資產(chǎn)

估值分析P26P6203中國內(nèi)地奧特萊斯

市場發(fā)展機(jī)遇06總結(jié)CONTTENTS2

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501奧特萊斯基礎(chǔ)介紹6中國奧特萊斯行業(yè)分析與價值洞票2

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5分類標(biāo)準(zhǔn)類別含義及舉例按地理位置分郊區(qū)型??特點(diǎn)：選址于城市遠(yuǎn)郊，選址會考慮交通便利性，靠近高速公路、國道或城市主干道，部分項(xiàng)目臨近高鐵站、機(jī)場等交通樞紐；區(qū)域土地成本相對較低，體量大，可提供一站式購物體驗(yàn)，為當(dāng)前奧特萊斯的主流形式。代表案例：Woodbury

Common

Premium

Outlets(美國紐約)、御殿場Premium

Outlets（日本東京）、京津佛羅倫薩小鎮(zhèn)、上海青浦百聯(lián)奧特萊斯城市型??特點(diǎn)：多為百貨集團(tuán)旗下的百貨項(xiàng)目轉(zhuǎn)型，選址于城市中心或交通便利的二級商圈，以“半小時消費(fèi)圈”為特征；但受城市中心土地資源限制，體量較小，布局緊湊。代表案例：Century21

Outlet

Store（美國紐約）按品牌定位分高端型??特點(diǎn)：入駐品牌以國際一線品牌為主，且該類品牌擁有單獨(dú)門面而非集合店。代表案例：Woodbury

Common

Premium

Outlets(美國紐約)、La

ValléeVillage（法國巴黎）、御殿場

Premium

Outlets（日本東京）、上海青浦百聯(lián)奧特萊斯中端型??特點(diǎn)：入駐品牌以國際二線品牌、本土知名品牌及快時尚為主。代表案例：臨空城Outlets（日本大阪）、北京燕莎奧特萊斯、武漢百聯(lián)奧特萊斯按建筑形態(tài)分盒子式??特點(diǎn)：采用全封閉式或半封閉式商場結(jié)構(gòu)，多層空間設(shè)計，強(qiáng)調(diào)全天候購物體驗(yàn)。代表案例：三井Outlets（日本橫濱）、I

MM

Outlet

Mall（新加坡）、北京房山首創(chuàng)奧特萊斯(二期室內(nèi)區(qū))、寧波杉井奧特萊斯（室內(nèi)區(qū)）小鎮(zhèn)街區(qū)式??特點(diǎn)：采用低密度街區(qū)式設(shè)計，通常為單層或雙層建筑，店鋪沿步行街分布，強(qiáng)調(diào)自然通風(fēng)與戶外體驗(yàn)。常見歐式、美式或主題化建筑風(fēng)格（如意大利小鎮(zhèn)、西班牙風(fēng)情等）。代表案例：Premium

Outlets（美國拉斯維加斯）、Fidenza

Village（意大利米蘭）、武漢首創(chuàng)奧特萊斯、濟(jì)南首創(chuàng)奧特萊斯奧特萊斯作為國際知名的品牌折扣購物中心，主打換季、庫存及特供商品銷售，憑借“大品牌、低價格”的核心優(yōu)勢，為消費(fèi)者提供遠(yuǎn)低于正價門店的名牌商品。歷經(jīng)多年發(fā)展，奧特萊斯已形成清晰的目標(biāo)客群定位，涵蓋追求質(zhì)價比的消費(fèi)者、受地理位置吸引而進(jìn)行目的性消費(fèi)的旅游購物人群，以及周邊30

-100公里范圍內(nèi)的穩(wěn)定區(qū)域客群。其核心價值主張?jiān)谟谔峁┢放普繁Ｕ稀O具吸引力的深度折扣（多為正價商品的3

-

7折，部分商品甚至低至1

-

2折），以及融合餐飲、娛樂等多元設(shè)施的一站式購物體驗(yàn)。3種奧特萊斯分類標(biāo)準(zhǔn)1.1奧特萊斯分類標(biāo)準(zhǔn)中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察數(shù)據(jù)來源：戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理7奧特萊斯與購物中心的區(qū)別奧特萊斯與購物中心的區(qū)別?相較購物中心，奧特萊斯具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力和在經(jīng)濟(jì)下行周期中的增長潛力數(shù)據(jù)來源：戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理奧特萊斯與購物中心相比最關(guān)鍵的區(qū)別是定位與價值主張不同。奧特萊斯：以“品牌折扣”為核心，價值來源于知名品牌+顯著價格優(yōu)勢。其成功與否極度依賴能否組建強(qiáng)大、持續(xù)的品牌矩陣（尤其是國際名品），本質(zhì)是品牌導(dǎo)向的B端資源

聚合。購物中心：以“全業(yè)態(tài)生活中心”為核心，價值來源于地理位置便利性+業(yè)態(tài)組合的豐富度。其成功與否取決于地段能否捕獲穩(wěn)定客群，并通過多元服務(wù)滿足其日常復(fù)合需求，本質(zhì)是客群導(dǎo)向的C端流量運(yùn)營。兩者其他關(guān)鍵區(qū)別如下圖所示：租戶管理差異客群覆蓋差異業(yè)態(tài)配比差異收入結(jié)構(gòu)差異抗周期性差異1.2奧特萊斯與購物中心的關(guān)鍵區(qū)別?奧特萊斯：以聯(lián)營收入為主、租賃收入與增值服務(wù)收入為補(bǔ)充、自營收入與其它輔助收入為延伸的三層收入結(jié)構(gòu)?

購物中心：以租賃收入為主，增值服務(wù)收入為輔?

地理覆蓋半徑：遠(yuǎn)距離吸引VS

本地化滲透?

消費(fèi)層級覆蓋：質(zhì)價比導(dǎo)向VS全客層覆蓋?

客群特征差異：目的性消費(fèi)VS

隨機(jī)性消費(fèi)?

奧特萊斯：零售業(yè)態(tài)為主導(dǎo)?

購物中心：下調(diào)零售業(yè)態(tài)占比，提升餐飲與娛樂比重貨品管理：運(yùn)營商嚴(yán)格把關(guān)VS

商戶自主管理價格管理：折扣主導(dǎo)，靈活應(yīng)變VS

正價為主，促銷為輔租約管理：動態(tài)調(diào)整VS

追求穩(wěn)定??8?奧特萊斯的盈利主要依托于聯(lián)營收入模式，因此對商戶的經(jīng)營業(yè)績保持較高關(guān)注度。為快速響應(yīng)市場變化、及時優(yōu)化商戶結(jié)構(gòu)，奧特萊斯通常采取較短的合同期限，一般為1-2年，以保持經(jīng)營靈活性和市場適應(yīng)性。在此機(jī)制下，奧特萊斯能夠更靈活地調(diào)整租戶組合，及時淘汰營業(yè)額未達(dá)預(yù)期的商戶。而對于部分高端型奧特萊斯或其中的奢侈品租戶，為保障品牌形象與運(yùn)營穩(wěn)定性，合同期限則通常設(shè)定為3-5年或更長。購物中心則以純固租及兩者取高的收入模式為主，在這種模式下，其更著眼于與商戶構(gòu)建長期穩(wěn)定的合作格局，以此維護(hù)商場的品牌形象，保障經(jīng)營的穩(wěn)定性。因此，通常購物中心的合同期限通常設(shè)定為2年以上（多為3-5

年）

，為商戶提供相對穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境，促進(jìn)雙方的長期共同發(fā)展。而聯(lián)營收入占比較高的購物中心亦會參考

奧特萊斯，縮短合同期限。奧特萊斯運(yùn)營商管理精細(xì)且嚴(yán)格，會結(jié)合給商戶制定的業(yè)績指標(biāo)，明確貨品庫存量要求，同時約定商品的SKU

數(shù)1

、應(yīng)季貨品比例、新品比例、暢銷品比例等指導(dǎo)性指標(biāo)，并通過日常督查來檢查執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時與商戶運(yùn)營團(tuán)隊(duì)溝通解決，以此保證貨品的豐富度、新鮮度及市場適配度。而購物中心主要提供場地，

讓品牌商戶自主進(jìn)行貨品管理，品牌依據(jù)自身定位、市場策略和目標(biāo)客群安排貨品，貨品多為當(dāng)季新品，更注

重產(chǎn)品完整性和陳列效果以營造良好購物氛圍、吸引消費(fèi)者購買正價商品。1.2.1.2

價格管理：折扣主導(dǎo)，靈活應(yīng)變vs正價為主，促銷為輔價格管理方面，奧特萊斯日常折扣化特征突出，主力貨品價格一般為3-7折，逢年過節(jié)還有折上折、滿額再返券等多重促銷活動，部分過季商品在特賣活動時最低可達(dá)1-2折，其運(yùn)營團(tuán)隊(duì)還會通過市場調(diào)研及時了解競

品價格變動并靈活調(diào)整自身價格策略。購物中心日常銷售基本為正價品，價格體系圍繞品牌定價策略展開，注

重保持品牌價格形象和產(chǎn)品價值感，雖有促銷活動，但相對較少且力度通常不如奧特萊斯，其價格變動更多受品牌自身定價策略、市場整體趨勢以及新品上市等因素影響，不像奧特萊斯那樣緊密圍繞折扣和促銷進(jìn)行價格

調(diào)整。

1.2.1.3

租約管理：動態(tài)調(diào)整vs追求穩(wěn)定

1.2.1.1

貨品管理：運(yùn)營商嚴(yán)格把關(guān)vs商戶自主管理1.2.1運(yùn)營管理差異1

即Stock

Keeping

Unit，指的是庫存量單位，用于衡量庫存的單位，可以是件、盒、托盤等。中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察9奧特萊斯以跨區(qū)域輻射為核心，借力價格優(yōu)勢形成跨城消費(fèi)動力，同時依托免費(fèi)班車和便捷停車等交通配套服務(wù)降低客群到訪成本，打造“目的地型消費(fèi)”生態(tài)。其輻射范圍呈圈層特征：一線城市周邊通常可覆蓋50-200公里，如上海青浦奧特萊斯吸引長三角客群、京津佛羅倫薩小鎮(zhèn)則輻射京津冀客群；旅游城市型奧特萊斯依托景區(qū)或交通樞紐，吸引全國乃至國際游客，如毗鄰富士山的日本御殿場奧特萊斯，其客流中有超過30%為中國游客。1.2.2.2消費(fèi)層級覆蓋：質(zhì)價比導(dǎo)向分層vs全客層覆蓋購物中心通過構(gòu)建多層次的品牌組合，引入高端、中端及大眾品牌，以滿足不同消費(fèi)能力客群的需求。同

時，將零售、餐飲、娛樂和服務(wù)等多種業(yè)態(tài)有機(jī)融合，

打造集購物、休閑和社交于一體的全場景體驗(yàn)，讓消費(fèi)者能夠一站式滿足多樣化需求，從而提升消費(fèi)頻次和用戶粘性。這種策略不僅通過品牌組合的平衡覆蓋了各類客群，還實(shí)現(xiàn)了對不同消費(fèi)群體的廣泛觸達(dá)，包括追求奢侈品和新品的高端客群、偏好快時尚和家居品牌以滿足日常需求的大眾客群，以及注重親子娛

樂和教育服務(wù)的家庭客群。1.2.2.3客群特征差異：目的性消費(fèi)vs

隨機(jī)性消費(fèi)1.2.2客群覆蓋范圍差異從地理半徑、消費(fèi)層級、客群特征三個維度分析可見，奧特萊斯的核心邏輯是

“距離換價格”與

“精準(zhǔn)分層”并行。它通過輻射更遠(yuǎn)區(qū)域的客群，以顯著的折扣優(yōu)勢對沖地理區(qū)位的劣勢；同時聚焦以質(zhì)價比為導(dǎo)向的群體，憑借適配的品牌組合與價格帶，實(shí)現(xiàn)對目標(biāo)客群的高效轉(zhuǎn)化。而購物中心則遵循“便利換高頻”與“全客層平衡”

的路徑。它依托本地化深度滲透，以購物、餐飲、娛樂等全業(yè)態(tài)覆蓋，精準(zhǔn)滿足消費(fèi)者即時性消費(fèi)需求；并通過搭建從高端到大眾的品牌梯度，搭配多樣化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)對不同消費(fèi)層次客群的廣泛覆蓋。奧特萊斯的運(yùn)營核心是精準(zhǔn)分層，它通過雙重策略實(shí)現(xiàn)對不同客群的高效觸達(dá)：一方面以差異化折扣力度錨定質(zhì)價比導(dǎo)向消費(fèi)者；另一方面通過品牌矩陣的科學(xué)搭配，讓高端品牌吸引高凈值客群，同時依靠大眾品牌覆蓋日?；A(chǔ)購物需求，這種清晰的分層邏輯最終轉(zhuǎn)化為高效的消費(fèi)轉(zhuǎn)化力。其核心客群需求明確：預(yù)算有限卻追求輕奢品牌的年輕中產(chǎn)、傾向購買兒童服飾與運(yùn)動品牌折扣款的家庭群體、利用價差批量采購獲利的旅游客群。購物中心則聚焦本地時尚，依托公共交通便利性、消費(fèi)業(yè)態(tài)全面性與其特有的區(qū)域社交屬性，構(gòu)建“高頻次消費(fèi)”生態(tài)。社區(qū)型購物中心主要覆蓋3-5

公里半徑，精準(zhǔn)服務(wù)周邊居民的日常需求，如超市購物、餐飲消費(fèi)、兒童培訓(xùn)等；區(qū)域型購物中心的輻射范圍稍廣，約

10-20

公里，主要吸引城市內(nèi)中短距離客群，常見的市區(qū)購物中心便屬于此類。奧特萊斯的客群消費(fèi)行為目標(biāo)導(dǎo)向鮮明，運(yùn)營商利用季節(jié)性新品上市、優(yōu)惠活動營造稀缺氛圍，結(jié)合會員專屬特權(quán)等營銷手段，有效激發(fā)客群的復(fù)購意愿。消費(fèi)者平均每年到訪2-3次，單次消費(fèi)客單價較高，通常提前通過線上渠道查詢折扣信息，到店后直奔目標(biāo)品牌，減少閑逛時間。部分代購還會組織跨城拼單以降低成本。購物中心的客群消費(fèi)行為呈現(xiàn)出更強(qiáng)的隨機(jī)性，客群的復(fù)購意愿在很大程度上取決于公共交通是否便利。消費(fèi)者平均每月會光顧2-3次，單次消費(fèi)大多聚焦于日用品和餐飲領(lǐng)域，客單價相對較低。他們極易受到促銷活動、商品陳列方式或社交場景氛圍的影響，從而產(chǎn)生沖動消費(fèi)行為。1.2.2.1

地理覆蓋半徑：遠(yuǎn)距離吸引vs本地化滲透101.2.3奧特萊斯零售業(yè)態(tài)占比更大奧特萊斯因其特有的品牌折扣銷售模式及客群覆蓋范圍，其經(jīng)營業(yè)態(tài)多以零售為主導(dǎo)。根據(jù)匯客云(上海)數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司和上海賽商數(shù)據(jù)科技有限公司數(shù)據(jù)服務(wù)平臺數(shù)據(jù)，2024年重點(diǎn)關(guān)注奧特萊斯項(xiàng)目零售店鋪數(shù)量占比為85.3%，其中服飾類占比

78.37%，依然是奧特萊斯主要業(yè)態(tài)。數(shù)據(jù)來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》，匯客云&賽商，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理2024年重點(diǎn)關(guān)注購物中心中零售店鋪數(shù)量占比為60.42%，和

2023年相比下降了0.8%。其中服飾占比40.8%，其雖為重點(diǎn)購物中心的主要業(yè)態(tài)，但占比明顯低于奧特萊斯水平。生活配套餐飲零售餐廳咖啡飲品烘焙食品美食廣場女裝

男女裝運(yùn)動戶外珠寶飾品

鞋男裝數(shù)碼電器護(hù)膚化妝品超市便利母嬰兒童時尚配飾家居用品生活休閑其他服務(wù)專業(yè)個人護(hù)理教育機(jī)構(gòu)大型綜合店車店維修餐廳咖啡飲品烘焙食品美食廣場女裝

男女裝運(yùn)動戶外珠寶飾品

鞋男裝數(shù)碼電器護(hù)膚化妝品超市便利母嬰兒童時尚配飾家居用品生活休閑其他服務(wù)專業(yè)個人護(hù)理教育機(jī)構(gòu)大型綜合店車店維修2024年重點(diǎn)關(guān)注奧特萊斯項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比娛樂服務(wù)及11.94%…

7.45%…

6.63%…

6.37%…

4.34%

4.15%…

3.96%…

3.63%…

3.20%…

3.15%…3.15%…

2.45%…11.94%…

7.45%…

6.63%…

6.37%…

4.34%

4.15%…

3.96%…

3.63%…

3.20%…

3.15%…3.15%…

2.45%…2024年重點(diǎn)關(guān)注購物中心項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比數(shù)據(jù)來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》，匯客云&賽商，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理4.48%3.93%3.65%2.11%0.86%0.77%4.48%3.93%3.65%2.11%0.86%0.77%16.09%6.08%1.51%0.10%16.09%6.08%1.51%0.10%中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察娛樂服務(wù)及生活配套零售餐飲11在當(dāng)前以理性消費(fèi)、品質(zhì)消費(fèi)與體驗(yàn)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場環(huán)境中，兼具高性價比與強(qiáng)體驗(yàn)屬性的商業(yè)業(yè)態(tài)持續(xù)展現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢。根據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會與中華全國商業(yè)信息中心聯(lián)合發(fā)布的《2024年度中國商業(yè)零售TOP100名單》，具備“名品+折扣+體驗(yàn)”特征的奧特萊斯銷售規(guī)模同比增長8.2%，增速顯著高于其他零售業(yè)態(tài)，凸顯其穿越經(jīng)濟(jì)周期的能力。-4%-6%數(shù)據(jù)來源：《2024年度中國商業(yè)零售TOP100名單》，中國商業(yè)聯(lián)合會&中華全國商業(yè)信息中心，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理2

各收入詳細(xì)介紹請見第五章中國內(nèi)地已上市消費(fèi)類REITs底層資產(chǎn)收入占比情況100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%w其他輔助收入w

自營收入w增值服務(wù)收入w租賃收入w聯(lián)營收入數(shù)據(jù)來源：已上市公募項(xiàng)目招募說明書，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理1.2.4奧特萊斯收入占比以聯(lián)營為主奧特萊斯收入占比以聯(lián)營收入2

為主、租賃收入與增值服務(wù)收入為補(bǔ)充、自營收入與其它輔助收入為延伸的三層收入結(jié)構(gòu)。相比之下，購物中心的收入結(jié)構(gòu)則相對直接，主要以租賃收入為主，通過向各類商家出租場地來獲取穩(wěn)定的

租金收益。圖：2024年按主要業(yè)態(tài)劃分各類商業(yè)TOP100企業(yè)銷售額增速(%)1.2.5奧特萊斯具有更強(qiáng)的抗周期性10%8%6%4%2%0%-2%百貨

超市專業(yè)店

便利店購物中心奧特萊斯電商12從國際經(jīng)驗(yàn)來看，奧特萊斯業(yè)態(tài)在經(jīng)濟(jì)承壓階段普遍表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。以美國頭部商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商Simon

PropertyGroup

為例，其于1997年完成重要并購確立北美房產(chǎn)市場重要地位，并在2004年及2010年實(shí)現(xiàn)奧特萊斯業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張，分別對應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂與全球金融危機(jī)后的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)階段。4.4

4.84.5

4.1

3.8

2.81.71.0互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂

MallsPremium

OutletsMills

Lifestyle/communityOthers數(shù)據(jù)來源：世界銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)、Wind、海通證券研究所、中聯(lián)基金整理3.52.82.0全球金融危機(jī)1997-2024年西蒙地產(chǎn)各類商業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目個數(shù)(個)350300250200150100500美國1997年-2024年GDP

增速2.70.12.92.51.8中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察76543210-1-2-3-46.12.52.92.83.0

2.52.3

2.1(2.6)(2.2)2.6131.6%日本三井

/三菱奧特萊斯集團(tuán)旗下奧特萊斯數(shù)量

23

23

23

18

15100數(shù)據(jù)來源：三井奧特萊斯官網(wǎng)、三菱奧特萊斯官網(wǎng)，中聯(lián)基金整理5.35.54.

.4

·

·3.1

2.85.24.3

4.4

4.6

3.3.6

3.3

4.94.8

3.5 2.6

0.9

1.1

1.0(0.5)2.4.182.22.01.40.6(0.4)2.61.51.0(0.3)(1.2)(4.1)0.1新世紀(jì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，中古店復(fù)興，藥妝店崛起，(5.7)經(jīng)濟(jì)衰退時期特價超市，折扣商店崛起，奧特萊斯出現(xiàn)奧特萊斯快速發(fā)展04日本市場同樣印證這一趨勢：自1990年代經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低增長與通縮周期以來，奧特萊斯快速發(fā)展，日本首家奧特萊斯于1993年開業(yè)，并在隨后十年間持續(xù)擴(kuò)張，顯示該業(yè)態(tài)在經(jīng)濟(jì)下行期的適應(yīng)性。-8數(shù)據(jù)來源：世界銀行，中聯(lián)基金整理泡沫經(jīng)濟(jì)時期

奢侈品店和高

端百貨購物受

到追捧

20

21

21

22

22

22

22

22

22

22191.5

1.81.41.5

0.40.0

.20022003200420052006200720082009日本GDP

增速(1975-2024)2012201320142015201620172018201986420-2-4-6200220032004200520062007200820091982198319841985198619871988198919901992199319941995199619971998199920122013201420152016201720182019199519961997199819991975197619771978197919802022202320241

1

1

220222023202425201.6

1.720002000

0.820202020200120012010201020212021(1.3)19912011201119810.00.36.7143.110161512%11119835772009-2024年Tanger

毛利率80%68%

69%

69%

67%

67%

67%

68%

67%

67%

65%60%50%40%30%18%14%9%2%0%20092010201120122013201420152016201720182019202020212022-10%-20%——

毛利率數(shù)據(jù)（%）凈利率數(shù)據(jù)（%）資料來源：Tanger集團(tuán)年報2015-2024年百聯(lián)集團(tuán)奧萊板塊毛利率水平90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2015

2016

20172018

20192020

2021202220232024數(shù)據(jù)來源：百聯(lián)股份年報，中聯(lián)基金整理奧特萊斯的定價策略與商品結(jié)構(gòu)不僅提升了客群黏性，也為其帶來持續(xù)的盈利空間。經(jīng)濟(jì)上行階段，奧特萊斯承接大眾客群對名品的消費(fèi)需求；經(jīng)濟(jì)承壓期，其折扣模式進(jìn)一步吸引質(zhì)價比導(dǎo)向消費(fèi)者。以美國Tanger

Outlets

為例，在2009年經(jīng)濟(jì)危機(jī)恢復(fù)期至2024年，其毛利率穩(wěn)定處于66%-70%

區(qū)間，凈利率普遍保持雙位數(shù)增長。國內(nèi)企業(yè)如百聯(lián)股份的奧特萊斯業(yè)務(wù)同樣表現(xiàn)穩(wěn)健，毛利水平持續(xù)保持于穩(wěn)定區(qū)間3?？傮w而言，在全球經(jīng)濟(jì)處于深度調(diào)整、國內(nèi)消費(fèi)市場面臨信心修復(fù)的背景下，奧特萊斯憑借其“名品+折扣”的商業(yè)模式，精準(zhǔn)契合消費(fèi)者對品質(zhì)與價格的雙重訴求，預(yù)計將持續(xù)發(fā)揮其抗周期屬性。3

2020年實(shí)行新會計收入準(zhǔn)則實(shí)施對，聯(lián)營收入確認(rèn)存在較大影響，比較基準(zhǔn)不考慮新準(zhǔn)則影響。中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察13%13%13%13%

13%68%

66%21%

20%69%

70%14%

15%2023

202420%10%48%70%67%67%28%78%75%77%72%41%-9%19%19%17%9%1502中國內(nèi)地奧特萊斯發(fā)展現(xiàn)狀中國奧特萊斯行業(yè)分析與價值洞票2

0

2

5162.1.1

發(fā)展歷程中國內(nèi)地奧特萊斯市場的發(fā)展歷程大致可以分為四個階

段：探索起步期、逐步興起期、快速擴(kuò)張期和提質(zhì)增效期。在2002年12月18

日，北京燕莎奧特萊斯試營業(yè)，標(biāo)志著奧特萊斯正式登入中國市場。彼時，市場上的奧特萊斯項(xiàng)目極為稀缺，消費(fèi)者對該業(yè)態(tài)認(rèn)知有限，項(xiàng)目招商難度大，市場整體處于探索起步階段。2011年，天津武清佛羅倫薩小鎮(zhèn)開業(yè)，外資正式進(jìn)軍中國市場，斯普瑞斯、砂之船、杉杉商業(yè)集團(tuán)與日本三井不動產(chǎn)聯(lián)袂打造的本土項(xiàng)目也相繼開業(yè)。在這一時期，包括百聯(lián)、比斯特、王府井、杉杉、九龍倉、砂之船在內(nèi)的多家企業(yè)紛涉足該領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)競爭格局逐漸形成，

市場步入經(jīng)驗(yàn)積累階段。2018年，奧特萊斯市場迎來快速擴(kuò)張的黃金時期。這一年，單年度新增奧特萊斯項(xiàng)目超過20家，王府井集團(tuán)中國內(nèi)地奧特萊斯發(fā)展歷程等企業(yè)通過收購項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張。電商平臺的適時入局，為市場帶來了運(yùn)營模式的創(chuàng)新變革。與此同時，消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場需求持續(xù)攀升。2021年，中國奧特萊斯銷售規(guī)模近1,000億元，市場邁入提質(zhì)增效的新階段。頭部運(yùn)營商積極發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，投資機(jī)構(gòu)對該領(lǐng)域的關(guān)注度不斷提高，行業(yè)并購活動頻繁。企業(yè)借助數(shù)字化管理、全渠道布局以及會員體系優(yōu)化等策略，不斷提升自身競爭力。在此背景下，項(xiàng)目擴(kuò)張速度逐漸放緩，市場朝著更加精細(xì)化的方向發(fā)展。中國內(nèi)地奧特萊斯市場經(jīng)歷了從無到有、從探索到成熟的發(fā)展歷程，現(xiàn)階段仍在提質(zhì)增效的道路上穩(wěn)步前行。2.1

中國內(nèi)地奧特萊斯市場概覽?

頭部運(yùn)營商發(fā)展輕資產(chǎn)

業(yè)務(wù)，投資機(jī)構(gòu)關(guān)注度

提升，行業(yè)并購頻現(xiàn)?

通過數(shù)字化管理、全渠

道布局、會員體系優(yōu)化等手段提升競爭力?

項(xiàng)目擴(kuò)張?jiān)鏊俜啪彛?/p>

場精細(xì)化2002年

2006年2013年2021年至今數(shù)據(jù)來源：戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理頭部運(yùn)營商嶄露頭角，部

分代表性項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)。

其中，天津武清佛羅倫薩

小鎮(zhèn)于2011年開業(yè)，標(biāo)志

著外資正式進(jìn)軍中國市場?

電商平臺入局，運(yùn)營

模式創(chuàng)新?消費(fèi)者心態(tài)變化，市

場需求增長?

項(xiàng)目于一線城市擴(kuò)張?

多企業(yè)布局奧特萊

斯，產(chǎn)業(yè)形成競爭

格局2002年12月18日，北京燕莎奧特萊斯購物中心試營業(yè)，奧特萊斯業(yè)態(tài)正式進(jìn)

入中國市場?

項(xiàng)目稀缺?

消費(fèi)者對奧特萊斯

業(yè)態(tài)認(rèn)知具有局限性?

項(xiàng)目招商難度大頭部運(yùn)營商逐步完成全

國布局。其中，2018年單

年度新增奧特萊斯超過

20家提質(zhì)增效期2021年，中國奧特萊斯業(yè)態(tài)銷售規(guī)模近1,000億元快速擴(kuò)張期逐步興起期探索起步期中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察172.1.2

主要城市分布情況據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會奧特萊斯分會統(tǒng)計，截至2025年8

月，我國冠名“奧特萊斯”的在營項(xiàng)目約280個。其中，納入奧特萊斯分會統(tǒng)計范圍內(nèi)的品質(zhì)化奧特萊斯項(xiàng)目共

205個，分布在全國29個省份的78個地級城市4，還有30余家品質(zhì)化奧特萊斯尚未納入奧特萊斯分會統(tǒng)計

范圍內(nèi)。此外，體量不足5萬平方米的奧特萊斯或僅命名為“奧特萊斯”的其他商業(yè)項(xiàng)目約40個。通過對中國商聯(lián)奧特萊斯分會統(tǒng)計的205家品質(zhì)化奧特萊斯進(jìn)行深入分析，我們發(fā)現(xiàn)奧特萊斯行業(yè)在不同區(qū)域的市場發(fā)展呈現(xiàn)出顯著的分化特征。從區(qū)域分布來看，華東地區(qū)奧萊市場最為發(fā)達(dá)，市場份額高達(dá)43%，核心驅(qū)動力在于強(qiáng)勁的區(qū)域經(jīng)濟(jì)、均衡的城市發(fā)展、開放的消費(fèi)觀念以及充足的消費(fèi)能力；華北地區(qū)則以15%的占比緊隨其后，這主要得益于京津冀城市群的高消費(fèi)力、成熟的商業(yè)氛圍以及便捷的交通網(wǎng)絡(luò)；而華中與西南地

區(qū)各自占據(jù)約11%

的市場份額，其發(fā)展機(jī)遇主要依托國

家“中西部產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移”戰(zhàn)略，發(fā)揮區(qū)位與人口紅利優(yōu)勢，吸引杉杉、砂之船等頭部運(yùn)營商加大布局，從而激活區(qū)域消費(fèi)市場。226523

61057734

141

來源：《2025年中國奧特萊斯行業(yè)深度洞察報告》，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理4

其中北京、上海、天津、重慶不再細(xì)化到區(qū)。134192910全國各省、自治區(qū)奧特萊斯分布圖(統(tǒng)計數(shù)據(jù)不含港澳臺)146565186227192024年3季度至

2025年2季度全國主要奧特萊斯項(xiàng)目銷售額及客流量同比變化20%10%0%2024年3季度2024年4季度2025年1季度2025年2季度 銷售額同比增速

客流量同比增速數(shù)據(jù)來源：《2025年中國奧特萊斯行業(yè)深度洞察報告》，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察2.1.3

銷售額及客流情況根據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會奧特萊斯分會數(shù)據(jù)，2024年7月至2025年6月，全國205家高品質(zhì)奧特萊斯銷售額約1,800億元，同比增長8.9%；客流量近9億人次，同比增長12.5%，呈現(xiàn)“量額齊升”態(tài)勢。序號隸屬集團(tuán)項(xiàng)目名稱類我型位置開業(yè)時間1盛世里奧萊前灣盛世里文旅·奧特萊斯小鎮(zhèn)街區(qū)式浙江寧波2025年6月2香港佳寧娜集團(tuán)龍灣奧特萊斯盒子式廣東東莞2025年6月3杉杉商業(yè)集團(tuán)武漢杉杉奧特萊斯小鎮(zhèn)街區(qū)式湖北武漢2025年9月4杉杉商業(yè)集團(tuán)長沙杉杉奧特萊斯小鎮(zhèn)街區(qū)式湖南長沙2025年9月5砂之船奧萊砂之船（銀川）奧萊盒子式寧夏銀川2025年9月6新灃商業(yè)泉州復(fù)悅·尚柏奧特萊斯盒子式福建泉州2025年11月7/西安高新新天地生活奧萊盒子式陜西西安2025年12月8王府井奧萊王府井灣里奧萊盒子式北京通州2025年12月9華潤商業(yè)華潤萬象濱海購物村小鎮(zhèn)街區(qū)式廣東東莞2025年12月10華盛奧萊珠海華盛奧特萊斯·印象城盒子式廣東珠海2025年12月2.2.1

頭部企業(yè)集聚效應(yīng)中國百貨商業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2024-2025中國奧特萊斯行業(yè)白皮書》顯示，截至2025年8月，王府井、首創(chuàng)、百

聯(lián)、佛羅倫薩小鎮(zhèn)、杉杉、砂之船等六大連鎖集團(tuán)共運(yùn)營83個品質(zhì)化奧特萊斯，預(yù)計到2025年末將達(dá)到87家。在2024年7月至2025年6月期間，這六大連鎖集團(tuán)的奧特萊斯項(xiàng)目銷售總額高達(dá)1,100億元，占全國品質(zhì)化奧特萊斯銷售總額的61.1%，顯示出行業(yè)頭部企業(yè)的顯著集聚效應(yīng)，整體發(fā)展態(tài)勢高度集中。目前，國內(nèi)六大頭部奧萊運(yùn)營商已實(shí)現(xiàn)從一線城市到下沉市場的全面布局。然而，由于奧特萊斯依賴“品牌折扣+遠(yuǎn)郊大規(guī)模聚集”的特點(diǎn)，單個城市所能承載的項(xiàng)目數(shù)量有限。除百聯(lián)集團(tuán)在濟(jì)南、砂之船集團(tuán)在南京、杉杉集團(tuán)在鄭州分別落子兩座奧特萊斯項(xiàng)目外，其余頭部運(yùn)營商在同一城市均僅布局單一項(xiàng)目。不同于傳統(tǒng)零售通過深耕單城實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，奧特萊斯更多依靠跨層級、多城市的網(wǎng)絡(luò)化布局，以此拓展市場空間、分散經(jīng)營風(fēng)險。2.2.2

新項(xiàng)目開業(yè)與成熟項(xiàng)目擴(kuò)容情況2025年，全國共有10家品質(zhì)化奧特萊斯新項(xiàng)目5

開業(yè)。2025年新開業(yè)奧特萊斯項(xiàng)目2.2

中國內(nèi)地奧特萊斯市場競爭格局?jǐn)?shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理5

不含特賣場式折扣店。20值得關(guān)注的是，隨著位于無錫惠山高新區(qū)的無錫杉杉奧特萊斯廣場于2025年10月正式實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，杉杉商業(yè)集團(tuán)全國預(yù)計在營奧特萊斯項(xiàng)目共23個，一躍成為全國在營項(xiàng)目最多的奧特萊斯專業(yè)運(yùn)營商。2025年，除新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)外，不少具有代表性的成熟奧特萊斯項(xiàng)目也在有序啟動二期、三期建設(shè)工程，借擴(kuò)容升級增強(qiáng)規(guī)模效應(yīng)，豐富品牌種類。上海佛羅倫薩小鎮(zhèn)三期預(yù)計于2026年上半年投入運(yùn)營，助力浦東新區(qū)打造國際消費(fèi)中心，構(gòu)建匯聚全球消費(fèi)資源的國際消費(fèi)窗口，實(shí)現(xiàn)“買全球、賣全球”上海百聯(lián)奧特萊斯二期擬于2026年完工，目標(biāo)成為“亞洲最大奧特萊斯”，并與周邊文旅資源聯(lián)動，打造“無界場”商業(yè)空間除此之外，杭州百聯(lián)奧特萊斯三期、鄭州杉杉中牟店四期擴(kuò)建均已在推進(jìn)中南昌杉杉奧特萊斯二期擴(kuò)建預(yù)計于2026年竣工，與一期合并后整體體量將達(dá)14.3萬元㎡，形成更大的協(xié)同效用重慶佛羅倫薩小鎮(zhèn)二期于2025

年9月開工建設(shè)，將進(jìn)一步擴(kuò)容品牌矩陣，以商旅文融合激發(fā)城市活力比斯特蘇州購物村三期計劃2026年春季開業(yè)，建成后將成為比斯特系列全球12個購物村中面積最大的購物村中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察212.2.3

新勢力涌入一些擁有成熟商管團(tuán)隊(duì)、豐富百貨購物中心運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)以及龐大品牌供應(yīng)商資源的老牌商業(yè)集團(tuán)，也開始開拓奧特萊斯業(yè)務(wù)線。ο由華潤置地與濱海灣置業(yè)公司聯(lián)合投資打造的萬象濱海購物村預(yù)計于2025年底投入運(yùn)營。該項(xiàng)目商業(yè)體量約10萬平方米，規(guī)劃引進(jìn)超200個品牌，覆蓋國際名品、戶外運(yùn)動等多元業(yè)態(tài)。作為濱海灣新區(qū)首個大型商業(yè)項(xiàng)目，其為華潤萬象生活旗下繼萬象城、萬象匯、萬象天地后推出的新商業(yè)品牌。ο2025年10月31

日，成都百聯(lián)奧特萊斯廣場在成都熊貓國際旅游度假區(qū)開工建設(shè)。項(xiàng)目總投資超30億元，總建筑面積約14萬平方米，預(yù)計2027年投入運(yùn)營。其定位為熊貓主題景區(qū)式奧特萊斯，系百聯(lián)集團(tuán)在西南地區(qū)的首個奧萊

項(xiàng)目。ο2024年5月，世紀(jì)金源商管以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的武漢方圓薈·奧特萊斯開業(yè)。項(xiàng)目位于武漢主城區(qū)，體量約21.16萬平方米，定位為“奧萊生活+歡聚中心”。該案例為世紀(jì)金源通過改造存量商業(yè)空間布局城市奧萊領(lǐng)域的首次嘗試。

成都百聯(lián)奧特萊斯：

華潤置地：世紀(jì)金源：22ο2025

年

9

月，SKP

母公司北京華聯(lián)集團(tuán)旗下企業(yè)以

1.724

億元競得西安臨潼區(qū)266.551畝商業(yè)用地，用于開發(fā)兵馬俑國際奧萊小鎮(zhèn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目為北京華聯(lián)集團(tuán)繼北京八達(dá)嶺奧萊后再次布局奧萊領(lǐng)域。ο據(jù)企查查披露信息，2025年8月26

日，江蘇德基奧特萊斯商業(yè)發(fā)展公司正式注冊成立，與此同時，江蘇德基時刻商業(yè)發(fā)展有限公司也宣告成立。這兩家公司均由德基廣場有限公司全資控股，此舉標(biāo)志著德基集團(tuán)正式進(jìn)軍奧特萊斯領(lǐng)域。中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察

北京華聯(lián)集團(tuán):江蘇德基奧特萊斯:232.3.1

中國內(nèi)地奧特萊斯市場特色當(dāng)前，中國內(nèi)地奧特萊斯市場展現(xiàn)出鮮明特色，主要體現(xiàn)在消費(fèi)客群結(jié)構(gòu)的年輕化、線下消費(fèi)與線上傳播的深度融合，以及文商旅的緊密結(jié)合。從消費(fèi)客群結(jié)構(gòu)來看，年輕化趨勢尤為明顯，Z世代正引領(lǐng)著一場“質(zhì)價比革命”。據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會統(tǒng)計，25-35歲的消費(fèi)者在奧特萊斯消費(fèi)群體中的占比大幅攀升，其中Z世代群體的增速更是遠(yuǎn)超其他年齡段。這一年輕群體有著獨(dú)特的消費(fèi)觀念，他們堅(jiān)持“品質(zhì)不妥協(xié)，價格要極致”，對“大牌低價”商品情有獨(dú)鐘。數(shù)據(jù)顯示，超過80%

的年輕消費(fèi)者會借助小紅書、抖音等社交平臺獲取折扣信息，像Prada、Burberry

等3-5折的奢侈品成為他們的心頭好，既滿足了他們對品質(zhì)的追求，又在價格上達(dá)到了極致的性價比。恰如年輕群體對其他服務(wù)增值社交屬性的追求，奧特萊斯購物體驗(yàn)在年輕群體中已演變成一種具有社交屬性的“貨幣”。他們熱衷于在社交平臺上分享“開箱”“打卡”等消費(fèi)內(nèi)容，通過線上線下的互動，形成了一個“線下消費(fèi)—線上傳播—引流復(fù)購”的完整生態(tài)閉環(huán)，進(jìn)一步推動了奧特萊斯市場的發(fā)展。在文商旅緊密結(jié)合方面，三、四線城市居民成為奧特萊斯消費(fèi)新的增長動力，這片市場已然成為奧特萊斯消費(fèi)領(lǐng)域的新興藍(lán)海。他們的消費(fèi)邏輯呈現(xiàn)出雙重特性，既渴望享受消費(fèi)升級帶來的紅利，又追求度假式的消費(fèi)體驗(yàn)。在奧特萊斯消費(fèi)場景中，消費(fèi)者成功實(shí)現(xiàn)了品牌消費(fèi)升級與本地化特色體驗(yàn)的有機(jī)融合與完美平衡。2.3.2

文商旅融合型奧特萊斯發(fā)力文商旅融合發(fā)展已成為當(dāng)前商業(yè)領(lǐng)域的一股強(qiáng)勁潮流，那些巧妙融合文化、旅游、商業(yè)、體育、娛樂及自然元素的奧特萊斯項(xiàng)目，贏得了行業(yè)的廣泛關(guān)注。

王府井灣里奧特萊斯●ο王府井灣里奧萊項(xiàng)目計劃于2025年底開業(yè)，定位為集文化、商業(yè)與旅游功能于一體的大型奧萊綜合體。項(xiàng)目涵蓋品牌折扣零售、文化體驗(yàn)及旅游休閑板塊，旨在通過業(yè)態(tài)組合滿足消費(fèi)者購物、文化與休閑需求。

前灣盛世里文旅·奧特萊斯●ο2025年6月28

日，寧波前灣盛世里文旅·奧特萊斯正式營業(yè)，該項(xiàng)目由寧波前灣新區(qū)海藍(lán)開發(fā)建設(shè)有限公司投資建設(shè)。項(xiàng)目定位為“奧萊+文旅”綜合體，結(jié)合唐風(fēng)小鎮(zhèn)主題，引入多元業(yè)態(tài)，打造具有差異化特征的商業(yè)項(xiàng)目。2.3

中國內(nèi)地奧特萊斯的適配性調(diào)整242.3.3

互聯(lián)網(wǎng)平臺試水線下奧特萊斯業(yè)務(wù)依托消費(fèi)客群對線上推廣的依賴，多家互聯(lián)網(wǎng)平臺憑借線上流量優(yōu)勢，迅速布局具有鮮明互聯(lián)網(wǎng)特色的奧特萊斯實(shí)體項(xiàng)目。京東奧萊為京東集團(tuán)與海瀾集團(tuán)合作設(shè)立的折扣零售項(xiàng)目，于2024年9月在江蘇無錫江陰開設(shè)全國首店，并同步

上線官方旗艦店。該項(xiàng)目以服飾品類為主，采用線上線下融合模式，支持顧客線下體驗(yàn)試穿后線上下單，并承諾“次日達(dá)”配送，同時也可在門店直接購買。京東為其開放自營鞋服商品資源，

并基于數(shù)據(jù)分析進(jìn)行選品與庫存周轉(zhuǎn)管理。截至2025年8月底，京東奧萊已在全國開設(shè)32家門店。區(qū)域分布上，約三分之一位于山東省，江蘇、河南、河北各占約六分之一。目前門店主要集中于華東、華中及華北地區(qū)的三線及以下城市。京東未來計劃推進(jìn)“百城千店”戰(zhàn)略，進(jìn)一步拓展縣域及下沉市場。同時，區(qū)別于大家熟悉的“奧特萊斯”，盒馬和叮咚是生鮮電商平臺依托自身供應(yīng)鏈優(yōu)勢及奧特萊斯折扣模式，開拓下沉市場及創(chuàng)新消費(fèi)觸點(diǎn)的創(chuàng)新體現(xiàn)。兩者均通過強(qiáng)大的供應(yīng)鏈控制、自有品牌開發(fā)及精細(xì)化運(yùn)營，將“奧特萊斯”的折扣理念成功應(yīng)用于生鮮及日用品領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了從線上到線下、從城市到社區(qū)的多觸點(diǎn)覆蓋。

平遙尚特奧特萊斯●ο平遙尚特奧萊以“文旅奧萊綜合體”為定位，預(yù)計于

2026年國慶前夕實(shí)現(xiàn)全業(yè)態(tài)開業(yè)。項(xiàng)目在運(yùn)營上將結(jié)合平遙古城文化元素，建筑設(shè)計中融入山西地域特色，注重傳統(tǒng)與現(xiàn)代風(fēng)格的結(jié)合，以增強(qiáng)項(xiàng)目的文化辨識度與空間層次。中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察2503中國內(nèi)地奧特萊斯市場發(fā)展機(jī)遇中國奧特萊斯行業(yè)分析與價值洞票2

0

2

5262024年以來，國家聚焦中小企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型痛點(diǎn)，通過差異化策略推動數(shù)字技術(shù)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合。2024

年12月四部門《中小企業(yè)數(shù)字化賦能專項(xiàng)行動方案》實(shí)施"點(diǎn)線面"結(jié)合模式：在工業(yè)大縣推廣5G/區(qū)塊鏈技術(shù)夯實(shí)基礎(chǔ)，為專精特新企業(yè)改造智能車間提升能力，依托龍頭企業(yè)牽引供應(yīng)鏈"鏈?zhǔn)?轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)協(xié)同。這一分級賦能與零售業(yè)創(chuàng)新形成聯(lián)動，同步支持實(shí)體商貿(mào)發(fā)展即時零售、直播電商等新業(yè)態(tài)，加速線上線下融合，為奧特萊斯等商業(yè)體提供可復(fù)制的轉(zhuǎn)型路徑。2024年以來，國家政策持續(xù)推動消費(fèi)市場轉(zhuǎn)型升級。2024年8月3

日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展的意見》，提出推進(jìn)商旅文體健跨界融合，通過提升項(xiàng)目體驗(yàn)性與互動性，構(gòu)建"消費(fèi)+體驗(yàn)"新型場景。同年11月15

日，商務(wù)部等7部門印發(fā)《零售業(yè)創(chuàng)新提升工程實(shí)施方案》，從場景化改造、策展型商業(yè)等五個維度布局，為奧特萊斯等商業(yè)體優(yōu)化空間形態(tài)提供支撐。2025年1

月13

日，國務(wù)院辦公廳2025年3月中辦、國辦《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》部署30項(xiàng)任務(wù)，明確以數(shù)字化手段創(chuàng)新消費(fèi)場景；同年9月八部門《關(guān)于大力發(fā)展數(shù)字消費(fèi)的指導(dǎo)意見》細(xì)化路徑，覆蓋智能終端研發(fā)、AI服務(wù)融合、元宇宙創(chuàng)新及物流支付升級，形成全鏈條支持。在政策紅利下，奧特萊斯正從折扣賣場向"數(shù)字技術(shù)+場景體驗(yàn)"復(fù)合型商業(yè)體升級。3.1政策正向激勵發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步培育新增長點(diǎn)繁榮文化和旅游消費(fèi)的若干措施》，創(chuàng)新"文旅+百業(yè)"雙向滲透模式，支持商業(yè)綜合體嵌入文創(chuàng)市集、運(yùn)動健身等復(fù)合業(yè)態(tài)，為奧特萊斯整合文旅資源指明方向。3.1.2

數(shù)字化賦能開辟產(chǎn)業(yè)新渠道3.1.1場景化改造與業(yè)態(tài)融合△△中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察273.1.3

城市更新與空間優(yōu)化2025年，國家政策加速推動城市更新與消費(fèi)升級協(xié)同發(fā)展。4月30

日，財政部與住建部聯(lián)合印發(fā)通知，明確通過定額補(bǔ)貼支持不超過20個城市開展更新項(xiàng)目，單個城市最高補(bǔ)貼12億元，重點(diǎn)投向老舊街區(qū)改造、社區(qū)公共服務(wù)提升等領(lǐng)域，為城市更新提供資金保障，降低地方政府改造壓力。僅隔兩日，5月2

日中辦、國辦發(fā)布意見，提出“提升公共空間品質(zhì)、豐富商業(yè)業(yè)態(tài)、創(chuàng)新消費(fèi)場景、推動文旅融合”四大核心要求，形成“財政支持+方向指引”的政策閉環(huán)。其中，文旅融合與場景創(chuàng)新要求與奧特萊斯輕資產(chǎn)擴(kuò)張模式高度契合，為其參與城市更新提供了政策接口。在政策協(xié)同驅(qū)動下，城市更新成為奧特萊斯突破區(qū)位限制、實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張的重要路徑。奧特萊斯可依托政策實(shí)現(xiàn)三方面突破：通過場景化改造打造文化展演、運(yùn)動社交復(fù)合平臺；借助策展型商業(yè)舉辦品牌快閃、藝術(shù)展覽增強(qiáng)黏性；通過主題街區(qū)培育形成特色餐飲、親子娛樂集群。隨著文旅融合等新場景拓展，奧特萊斯有望升級為區(qū)域消費(fèi)中心。2889.60%3.2.1

零售業(yè)在低消費(fèi)信心環(huán)境下韌性復(fù)蘇當(dāng)前，我國宏觀經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)恢復(fù)，顯示出消費(fèi)市場仍具備一定的消費(fèi)潛力。然而，市場的全面復(fù)蘇不僅依賴于消費(fèi)能力，更需要消費(fèi)信心作為支撐。消費(fèi)者信心指數(shù)作為反映消費(fèi)者對經(jīng)濟(jì)形勢、收入預(yù)期及消費(fèi)心理的綜合評價指標(biāo)，是預(yù)測經(jīng)濟(jì)走勢與消費(fèi)趨向的重要先行指標(biāo)。根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心數(shù)據(jù)，該指數(shù)自2023年以來持續(xù)處于震蕩低位。2023年1月至2025年9月消費(fèi)信心指數(shù)2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月3.2消費(fèi)市場回溫數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察環(huán)比上升

環(huán)比下降消費(fèi)信心指數(shù)94.90%91.20%29數(shù)據(jù)來源：中國商業(yè)聯(lián)合會，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理盡管消費(fèi)信心整體偏弱，但零售業(yè)的韌性復(fù)蘇，為奧特萊斯提供了結(jié)構(gòu)性調(diào)整機(jī)會。同時，租賃經(jīng)營類與商品經(jīng)營類景氣的持續(xù)擴(kuò)張，反映出實(shí)體零售渠道仍具活力，奧特萊斯作為線下零售的重要組成，有望受益于消費(fèi)場景的復(fù)蘇與升級。6

指數(shù)調(diào)研涉及50個品牌集團(tuán)企業(yè)，3,000多家調(diào)查樣本，涵蓋20,000多個零售門店經(jīng)營狀況變化情況：其中，商品類、租賃類和電商類零售企業(yè)樣本權(quán)重分別約占64%、16%、20%。7

指數(shù)高于50%時，反映較上月擴(kuò)張；低于50%，則反映較上月收縮。2025年7月，商品經(jīng)營類指數(shù)受季節(jié)性淡季影響短暫收縮。8

以經(jīng)營超市、便利店、百貨店、折扣店、倉儲會員店、品牌專賣店、專業(yè)店等有店鋪零售為主的零售企業(yè)界定為商品類。9

以經(jīng)營各類型購物中心為主商業(yè)管理企業(yè)界定為租賃類。10

依托電子商務(wù)平臺經(jīng)營商品服務(wù)為主的零售企業(yè)界定為電商類。在消費(fèi)信心整體偏弱的環(huán)境下，零售業(yè)展現(xiàn)出較強(qiáng)的復(fù)蘇韌性。2024年9月至2025年9月期間，中國零售業(yè)景氣指數(shù)6

普遍處于擴(kuò)張區(qū)間7。特別是2025年9月，該指數(shù)達(dá)到50.6%，環(huán)比上升0.5個百分點(diǎn)，連續(xù)兩個月保持增長，創(chuàng)下近八個月以來的新高。從細(xì)分指標(biāo)來看，三大類分指數(shù)多數(shù)呈現(xiàn)擴(kuò)張態(tài)勢：商品經(jīng)營類指數(shù)8

為50.6%，環(huán)比上升0.9個百分點(diǎn)；租賃經(jīng)營類指數(shù)9

為51.4%，穩(wěn)定處于中高位景氣水平；電商經(jīng)營類指數(shù)10

為50.2%，環(huán)比小幅增長0.4個百分點(diǎn)，重新回到擴(kuò)張區(qū)間。這些數(shù)據(jù)表明，零售業(yè)整體正呈現(xiàn)穩(wěn)步向好的發(fā)展趨勢。2023年1月至2025年9月中國零售業(yè)景氣指數(shù)2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月58%56%54%52%50%48% 中國零售業(yè)景氣指數(shù)商品經(jīng)營類指數(shù)

租賃經(jīng)營類指數(shù)電商經(jīng)營類30城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民人均可支配收入及增速60,00050,00040,00030,00020,00010,00002017年2018年2019年2020年

2021年2022年2023年2024年mna

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)mn

農(nóng)村居民人均可支配收入(元) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速農(nóng)村居民人均可支配收入增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理3.2.2

下沉市場潛力釋放在當(dāng)前中國消費(fèi)市場動態(tài)調(diào)整與居民消費(fèi)支出穩(wěn)步增長的宏觀背景下，下沉市場正展現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長潛力，并逐步成為拉動內(nèi)需的重要引擎。鄉(xiāng)村消費(fèi)活力持續(xù)迸發(fā)，其增速已超越城鎮(zhèn)。數(shù)據(jù)顯示，2017至2024年間，農(nóng)村居民人均可支配收入增速持續(xù)高于城鎮(zhèn)居民；2024年，鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額達(dá)到65,531億元，同比增長4.3%，高于城鎮(zhèn)的3.4%。隨著鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、居民收入水平提升，以及基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)完善與優(yōu)質(zhì)資源加速下沉，縣域消費(fèi)市場正迎來規(guī)模擴(kuò)張與業(yè)態(tài)創(chuàng)新，有望成為中國消費(fèi)市場新的增長極。根據(jù)中央廣播電視總臺研究院發(fā)布的《美好生活大調(diào)查：中國居民消費(fèi)特點(diǎn)及趨勢報告（2025

年度）》，2025年，以三線城市為代表的下沉市場在旅游、保健養(yǎng)生、學(xué)習(xí)培訓(xùn)等六大領(lǐng)域的消費(fèi)預(yù)期已全面超越一、二線城市。同時，農(nóng)村常住人口在保健養(yǎng)生、數(shù)碼產(chǎn)品等八項(xiàng)消費(fèi)意愿上也高于城市常住人口。這些數(shù)據(jù)印證了“縣域消費(fèi)”正成為擴(kuò)大內(nèi)需的主戰(zhàn)場，中國消費(fèi)市場進(jìn)入“全域升級”新階段，這為奧特萊斯加快渠道下沉步伐，搶占新興消費(fèi)市場創(chuàng)造了有利條件。中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察12%10%8%6%4%2%0%3132CMO(營銷總監(jiān))認(rèn)為2024年所屬行業(yè)最主要的競爭方式價格競爭（降低產(chǎn)品或服務(wù)價格）產(chǎn)品差異化（獨(dú)特且高質(zhì)量的產(chǎn)品）品牌營銷（品牌知名度，與顧客互動）渠道管理（提高市場覆蓋率和銷售效率）客戶服務(wù)（優(yōu)質(zhì)的售前、售中、售后服務(wù)）數(shù)據(jù)來源：《2024中國市場CMO

調(diào)研》，埃森哲在當(dāng)前消費(fèi)市場環(huán)境中，居民收入預(yù)期有所下降，消費(fèi)者普遍傾向于采取更為理性和審慎的消費(fèi)決策，在有限預(yù)算內(nèi)追求效用最大化。中國商業(yè)聯(lián)合會公布的中國零售業(yè)景氣指數(shù)里，客單價指標(biāo)是反應(yīng)消費(fèi)者情緒的“晴雨表”。2024年9月至

2025年1月，家電以舊換新政策與多輪節(jié)慶促銷疊加，客單價穩(wěn)步上升，部分消費(fèi)者愿為高價商品買單，市場活躍度提升。2025年2月至8月，客單價波動下降，偶有小幅回升卻未突破收縮區(qū)間，這表明線下零售市場消費(fèi)潛力未充分釋放，居民消費(fèi)能力與信心有仍有提升空間。在收入增長放緩和未來預(yù)期不確定下，消費(fèi)者傾向理性消費(fèi)，注重性價比，減少非必需品支出。2025年9月，受宏觀貨幣政策寬松、開學(xué)季等因素推動，客單價環(huán)比上升3個百分點(diǎn)，市場進(jìn)一步回暖?？v觀2024年9月至2025年9月一年表現(xiàn)，在收入增長放緩與未來預(yù)期不確定的背景下，消費(fèi)者愈發(fā)注重預(yù)算合理性與消費(fèi)性價比，傾向于減少非必要支出。在同類產(chǎn)品中，具有明顯價格優(yōu)勢的商品更受青睞，商家也隨之將競爭焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向價格層面，這一銷售策略的調(diào)整從側(cè)

面印證了市場對性價比的普遍追求。奧特萊斯以“品牌+折扣”為核心的特質(zhì)，精準(zhǔn)契合了消費(fèi)者對性價比高度關(guān)注的心理。特別是在三四線及下沉市場，隨著居民消費(fèi)觀念日趨成熟，奧特萊斯所提供的高性價比品牌商品，能夠有效吸引質(zhì)價比導(dǎo)向客群，助力其拓展區(qū)域布局。3.3消費(fèi)情緒轉(zhuǎn)變3.3.1

性價比成為消費(fèi)者核心考量因素

17%

8%

3%2024年9月至2025年9月客單價指標(biāo)55%53%50%48%45%數(shù)據(jù)來源：中國商業(yè)聯(lián)合會，戴德梁行北京估價與顧問服務(wù)部整理43%29%332015年至2024年實(shí)物商品網(wǎng)上零售增長及實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占比35%30%25%20%20%15%15%10%10%5%0%2015年2016年2017年

2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年mm

實(shí)物商品網(wǎng)上零售占社零總額比重實(shí)物商品網(wǎng)上零售增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理在此背景下，線下零售的核心競爭力正從“便捷與低價”轉(zhuǎn)向“體驗(yàn)與服務(wù)”。實(shí)體商業(yè)通過深度的體驗(yàn)互動轉(zhuǎn)型和個性化的服務(wù)提升，重新贏得了消費(fèi)者的青睞。消費(fèi)者回歸線下，是為了獲得屏幕無法提供的沉浸式感

官刺激、即時的社交互動以及一對一服務(wù)的高效性，體驗(yàn)式消費(fèi)和場景化零售逐步成為線下實(shí)體煥發(fā)新生的關(guān)鍵。作為消費(fèi)新勢能的Z世代，其消費(fèi)觀念已然重塑。他們追求的不僅僅是商品的使用價值，更是消費(fèi)過程中的場景體驗(yàn)與由此產(chǎn)生的情緒價值。這一趨勢在二次元經(jīng)濟(jì)（如漫展、主題店）、夜經(jīng)濟(jì)（夜市、小酒館）、演藝

經(jīng)濟(jì)（演唱會、音樂節(jié)）和悅己經(jīng)濟(jì)（為取悅自己而消費(fèi)）的發(fā)展中得已彰顯。這些經(jīng)濟(jì)形態(tài)的核心，是將消費(fèi)行為嵌入一個能引發(fā)情感共鳴、創(chuàng)造社交貨幣的特定場景中，使消費(fèi)本身成為一種生活方式和身份認(rèn)同。線上零售的增長放緩從側(cè)面印證了線下體驗(yàn)價值的回歸。2024年，全國網(wǎng)上零售額達(dá)到155,225億元，較上年

增長7.2%。其中，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額為

130,816億元，實(shí)現(xiàn)6.5%的增長。這一增速不足2020年增速（約14.8%）的一半，整體增長有所放緩。同時，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占實(shí)物商品零售的比重為26.8%，不僅低于2022年，也低于2023年。線上渠道的滲透率已趨于

穩(wěn)定，曾經(jīng)驅(qū)動其高速增長的流量紅利正在消退。3.3.2

消費(fèi)者注重場景體驗(yàn)與情緒價值中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察30%25%5%0%數(shù)據(jù)來源：中國商業(yè)聯(lián)合會，戴德梁行北京估價與顧問服務(wù)部整理數(shù)據(jù)來源：中國商業(yè)聯(lián)合會，戴德梁行北京估價與顧問服務(wù)部整理跨城消費(fèi)的活躍，為客群覆蓋以跨區(qū)域?yàn)楹诵牡膴W特萊斯帶來了機(jī)遇。奧特萊斯有望借此機(jī)會：主動融入城市的文旅消費(fèi)鏈條，成為游客在觀看演唱會、游覽景點(diǎn)之外的一個重要目的地，從“區(qū)域性折扣中心”升級為“跨城微度假核心樞紐”；主動與城市的大型文化活動（如音樂節(jié)、體育賽事、藝術(shù)展）進(jìn)行聯(lián)動（例如，推出“憑演唱會票根享額外折扣”、“與音樂節(jié)聯(lián)名的主題市集”等活動），主動擁抱“文旅+”趨勢，為奧特萊斯直接導(dǎo)流；進(jìn)一步優(yōu)化其與交通樞紐（如機(jī)場、高鐵站）之間的接駁服務(wù)，強(qiáng)化交通可達(dá)性與一站式服務(wù)，承接跨城客流。11

《從地方兩會透視文旅發(fā)展》，《中國文化報》2025年2月27

日第1版特別報道。3.3.3

跨城消費(fèi)活躍基于當(dāng)前消費(fèi)者對場景體驗(yàn)與情緒價值需求的提升，為一場文化活動而進(jìn)行跨城消費(fèi)，已成為新的消費(fèi)常態(tài)。中國廣播電視臺研究院發(fā)布的《美好生活大調(diào)查：中國居民消費(fèi)特點(diǎn)及趨勢報告》明確指出，演唱會和音樂節(jié)是大多數(shù)人愿意跨城消費(fèi)的首選活動，其中在18至35歲的年輕人中，這一意愿尤為強(qiáng)烈，高達(dá)60.59%

的人表示愿意為此跨城。這種消費(fèi)偏好催生了強(qiáng)大的“演唱會經(jīng)濟(jì)”。2024年的數(shù)據(jù)顯示，每花費(fèi)1元購買門票，就能帶動同期周邊消費(fèi)4.8元，這充分證明了以深度體驗(yàn)為核心的文化活動已成為“行走的GDP”。2002年至2024年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值及同比增幅跨城消費(fèi)的可行性，得益于交通網(wǎng)絡(luò)的高度發(fā)達(dá)與運(yùn)力的全面恢復(fù)。2024年，中國民航旅客吞吐量較2019年增長8.15%，中國鐵路旅客發(fā)送量較2019年增長17.76%。與此同時，各級政府也將文旅產(chǎn)業(yè)置于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心位置。經(jīng)統(tǒng)計11，在2025年各省區(qū)市的政府工作報告中，“文化”一詞被提及528次，“旅游”被提及406次，“文旅”被提及128次。這直觀地展現(xiàn)了文旅融合消費(fèi)在拉動內(nèi)需、激發(fā)城市活力方面的關(guān)鍵作用，與“演唱會+”等模式一起共同吸引跨城客流。2018-2024年中國鐵路旅客發(fā)送量及同比增速5045403530252015105043.136.6140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%1412108642013.5150%100%50%0%-50%-100%

鐵路旅客發(fā)送量(億人次)

同比增長(%)mna

機(jī)場旅客吞吐量(億人次)同比增長(%)200%14.634163.3.4

免稅經(jīng)濟(jì)促進(jìn)消費(fèi)回流為系統(tǒng)承接消費(fèi)回流、激發(fā)內(nèi)需潛力，中國近年來持續(xù)推進(jìn)免稅政策優(yōu)化與市場擴(kuò)容。根據(jù)財政部、海關(guān)總署及稅務(wù)總局于2020年7月聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于海南離島旅客免稅購物政策的公告》，離島旅客年度免稅購物額度從3萬元提高至10萬元，取消單件商品免稅限額，并新增包括電子消費(fèi)產(chǎn)品在內(nèi)的7類熱門商品。政策實(shí)施效果顯著，據(jù)國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局統(tǒng)計，截至

2025年8月12

日，?？诤ｊP(guān)監(jiān)管離島免稅購物金額已接近2,000億元，購物人數(shù)約2,860萬人次，購物件數(shù)約2.4億件，分別較新政實(shí)施前五年同期增長315.3%、123.3%和288.8%。與此

同時，國家外匯管理局發(fā)布的《中國國際收支報告》顯示，2024年中國居民出境旅游支出規(guī)模較2019年同期下降約19.6%。這一數(shù)據(jù)與離島免稅的快速增長形成鮮明對比，反映出原先外溢至海外的部分消費(fèi)需求，正逐步由國內(nèi)免稅渠道有效承接。在離島免稅成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，政策進(jìn)一步向主要城市延伸。2024年8月，《關(guān)于完善市內(nèi)免稅店政策的通知》明確提出，在廣州、成都、深圳等8個城市各設(shè)立1家市內(nèi)免稅店，并將北京、上海、青島等地原有的13家外匯商品免稅店轉(zhuǎn)型為市內(nèi)免稅店。這一舉措拓展了免稅經(jīng)濟(jì)的地理覆蓋與業(yè)態(tài)形態(tài)，推動“免稅+旅游”融合模式成為激發(fā)消費(fèi)潛力的重要路徑。在政策持續(xù)優(yōu)化與供給端協(xié)同擴(kuò)容的雙重推動下，中國免稅經(jīng)濟(jì)已成為引導(dǎo)消費(fèi)回流、拉動內(nèi)需的關(guān)鍵力量。奧特萊斯業(yè)態(tài)有望借勢免稅經(jīng)濟(jì)的溢出效應(yīng)，發(fā)展成為國際品牌消化庫存、試水新品與深耕中國市場的重要渠道，從而在促進(jìn)國內(nèi)國際雙循環(huán)良性互動中發(fā)揮更加顯著的作用。來源：公開政策，戴德梁行北京估價與顧問服務(wù)部整理入境免簽政策的調(diào)整極大刺激了入境游增長。根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年，北京市接待的入境外籍游客人數(shù)已恢

復(fù)至2019年同期的85%，上海市則恢復(fù)至75%。這一復(fù)蘇勢頭直接轉(zhuǎn)化為強(qiáng)勁的消費(fèi)力。一個極具代表性的案例是，在2024年國慶黃金周期間，比斯特上海購物村的退稅交易量同比幾乎增加了3倍。這清晰地印證了“ChinaTravel”正在形成“入境消費(fèi)—產(chǎn)業(yè)升級—品牌輸出”的良性循環(huán)開端：國際游客的到來直接拉動了高端消費(fèi)，這反過來又激勵業(yè)態(tài)升級，并向世界輸出中國的商業(yè)品牌與旅游形象?！癈hinaTravel”現(xiàn)象的興起，為奧特萊斯開辟了一個全新的、高價值的增長賽道。奧特萊斯的核心客群從此前以本地及周邊城市居民為主，擴(kuò)展至全球游客。這為奧特萊斯帶來了消費(fèi)能力更強(qiáng)、客單價更高、且需求更集中的國際消費(fèi)客流，極大地提升了其增長上限。中國全面放寬優(yōu)化過境免簽政策1、延長停留時間：原

72小時和144小時均延長為240小時2、增加適用口岸：從39個口岸增至60個3、擴(kuò)大活動范圍：從19個省份增至24個4、增加聯(lián)動區(qū)域：在允許停留活動區(qū)域跨省旅行3.3.5

China

Travel“ChinaTravel”是2024年以來在全球社交媒體和旅游市場中引發(fā)熱議的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象的核心在于，中國通過推行一系列簽證便利化措施，結(jié)合短視頻、直播等線上傳播，吸引全球游客目光。中國奧特萊斯

行業(yè)分析與價值洞察3504海內(nèi)外奧特