2026年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)知識與技能考核要點詳解一、單選題（共15題，每題2分，總計30分）1.在北京市，二手住宅交易中，若買賣雙方無法就房屋價格達(dá)成一致，以下哪種方式最能體現(xiàn)市場公允價值？A.由賣方單方面委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估B.由買方單方面委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估C.由交易雙方共同委托獨立的第三方評估機(jī)構(gòu)D.參考同小區(qū)近期成交案例自行協(xié)商2.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李在杭州推廣一套總價600萬元的學(xué)區(qū)房，其計算出的客戶心理承受價格區(qū)間為550-650萬元，但實際成交價為580萬元。根據(jù)價格策略理論，小李采用的策略是？A.低價策略B.高價策略C.價值錨定策略D.分段遞進(jìn)策略3.在房屋租賃合同中，若租客擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，出租人有權(quán)要求租客恢復(fù)原狀或賠償損失。這一條款屬于？A.免責(zé)條款B.附則條款C.約定條款D.法定條款4.某新建樓盤的預(yù)售許可證尚未辦理，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以合法宣傳的內(nèi)容是？A.房屋總價及付款方式B.項目周邊配套設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院）C.房屋具體交付日期D.貸款利率及優(yōu)惠政策5.在成都，若買方貸款購房，首付比例為30%，貸款額度為400萬元，則該買方需繳納的首套房貸款保證金通常是？A.10萬元B.20萬元C.40萬元D.無需繳納6.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小張在青島代理一套臨街商鋪，其向客戶強(qiáng)調(diào)該商鋪年租金回報率可達(dá)8%，這一表述屬于？A.財務(wù)指標(biāo)B.物業(yè)管理指標(biāo)C.市場分析指標(biāo)D.成交指標(biāo)7.在南京，若賣方要求買方支付3%的“誠意金”，但雙方未簽訂正式合同，該誠意金的法律性質(zhì)是？A.定金B(yǎng).預(yù)付款C.損害賠償金D.履約保證金8.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小王在武漢介紹一套學(xué)區(qū)房，客戶對房屋采光有疑慮，小王建議其聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行日照分析。這一做法體現(xiàn)了哪項職業(yè)道德？A.誠信原則B.專業(yè)原則C.客戶至上原則D.合法原則9.在重慶，若房屋買賣合同約定“過戶前房屋毀損由賣方負(fù)責(zé)”，但實際毀損發(fā)生在過戶后，責(zé)任歸屬應(yīng)是？A.由買方承擔(dān)B.由賣方承擔(dān)C.由雙方協(xié)商D.由中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)10.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李在沈陽推廣一套商住兩用房，其向客戶承諾“投資回報率保證8%”，這一承諾可能違反了？A.《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》B.《廣告法》C.《合同法》D.《消費者權(quán)益保護(hù)法》11.在西安，若房屋租賃合同中約定“押一付三”，則租客需一次性支付多少租金？A.一個月租金B(yǎng).三個月租金C.四個月租金D.兩個月租金12.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小張在廈門代理一套公寓，其向客戶展示的“樣板間”實際尺寸與合同約定不符，這一行為可能違反了？A.《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》B.《經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德規(guī)范》C.《城市房地產(chǎn)管理法》D.《消費者權(quán)益保護(hù)法》13.在合肥，若買方因賣方隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)糾紛而無法辦理過戶，買方有權(quán)要求賣方？A.賠償損失B.免除首付C.延期付款D.退回定金14.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小王在貴陽代理二手房交易，其向客戶提供的“房屋查驗報告”中未注明墻體滲水問題，這一行為可能違反了？A.《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》B.《房屋安全鑒定條例》C.《消費者權(quán)益保護(hù)法》D.《合同法》15.在昆明，若賣方要求買方支付5%的“過橋費”以解決資金周轉(zhuǎn)問題，該費用應(yīng)由誰承擔(dān)？A.買方B.賣方C.中介機(jī)構(gòu)D.雙方協(xié)商二、多選題（共10題，每題3分，總計30分）1.在南京二手房交易中，影響房屋成交價格的主要因素包括？A.房屋面積B.學(xué)區(qū)政策C.貸款利率D.周邊配套E.賣方心理預(yù)期2.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李在成都推廣一套學(xué)區(qū)房，其需向客戶解釋的稅費主要包括？A.契稅B.營業(yè)稅C.個人所得稅D.土地增值稅E.印花稅3.在杭州租賃市場，影響租金水平的主要因素包括？A.房屋位置B.房屋面積C.租客類型D.物業(yè)管理費E.市場供需關(guān)系4.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小張在青島代理商鋪租賃，其需向租客提示的風(fēng)險包括？A.裝修限制B.租金上漲C.經(jīng)營風(fēng)險D.房屋產(chǎn)權(quán)糾紛E.停車位不足5.在西安二手房交易中，買方可能需要承擔(dān)的費用包括？A.定金B(yǎng).契稅C.評估費D.過戶費E.中介費6.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小王在武漢推廣新建樓盤，其需向客戶介紹的項目資料通常包括？A.項目規(guī)劃圖B.預(yù)售許可證C.物業(yè)管理方案D.貸款政策E.周邊交通配套7.在沈陽租賃市場，影響租客決策的主要因素包括？A.房屋租金B(yǎng).付款方式C.房屋采光D.物業(yè)服務(wù)E.附近商圈8.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李在廈門代理別墅交易，其需向客戶說明的注意事項包括？A.產(chǎn)權(quán)年限B.財務(wù)規(guī)劃C.稅費計算D.交付標(biāo)準(zhǔn)E.鄰里關(guān)系9.在合肥新房交易中，買方可能遇到的風(fēng)險包括？A.房屋質(zhì)量問題B.交付延期C.貸款審批失敗D.裝修糾紛E.產(chǎn)權(quán)糾紛10.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小張在昆明推廣自建房，其需向客戶解釋的法律問題包括？A.土地使用權(quán)B.建筑合規(guī)性C.稅費政策D.過戶流程E.鄰里糾紛三、判斷題（共10題，每題1分，總計10分）1.在成都，若房屋租賃合同中約定“押二付一”，則租客需一次性支付兩個月租金作為押金。（×）2.在杭州，若二手房交易中賣方未如實告知房屋產(chǎn)權(quán)狀況，買方可要求解除合同并賠償損失。（√）3.在西安，新建樓盤的預(yù)售許可證由當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門核發(fā)。（√）4.在武漢，若房屋租賃合同中約定“不養(yǎng)寵物”，則租客違反約定后房東可單方面解除合同。（√）5.在沈陽，商鋪租賃的租金通常高于住宅租賃的租金。（√）6.在青島，若房屋租賃合同中未明確約定水電費承擔(dān)方式，則默認(rèn)由租客承擔(dān)。（×）7.在廈門，若二手房交易中買方貸款未批，賣方不得要求退回定金。（×）8.在昆明，自建房可合法用于商業(yè)經(jīng)營，無需額外審批。（×）9.在南京，若房屋租賃合同中約定“押一付三”，則租客需在入住前支付三個月租金。（√）10.在合肥，若新房交付時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，買方可要求開發(fā)商整改或解除合同。（√）四、簡答題（共5題，每題6分，總計30分）1.簡述在西安二手房交易中，買方需注意的產(chǎn)權(quán)核查要點。答：-核查房產(chǎn)證原件，確認(rèn)房屋性質(zhì)（商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等）；-核查土地使用證，確認(rèn)土地使用權(quán)年限及是否抵押；-核查是否有查封、凍結(jié)等限制；-核查是否有共有人，需所有共有人簽字；-核查稅費繳納情況，避免欠稅導(dǎo)致過戶失敗。2.簡述在武漢新建樓盤推廣中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)如何制定價格策略。答：-分析市場供需關(guān)系，確定目標(biāo)客戶群體；-參考同區(qū)域同類樓盤價格，制定競爭性價格；-根據(jù)樓層、朝向、景觀等因素制定差異化價格；-結(jié)合促銷活動（如首付折扣、送車位）提升成交率；-定期調(diào)整價格，保持市場競爭力。3.簡述在杭州租賃市場，影響租金水平的主要因素。答：-地段因素：靠近地鐵、商圈、學(xué)區(qū)等區(qū)域的租金更高；-房屋條件：面積、戶型、裝修、采光等影響租金；-市場需求：旺季（如畢業(yè)季）租金上漲；-政策因素：限購政策可能導(dǎo)致租金下降；-物業(yè)管理：優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房屋租金通常更高。4.簡述在沈陽商鋪租賃中，租客需注意的風(fēng)險。答：-經(jīng)營風(fēng)險：需評估商鋪人流量及競爭情況；-合同風(fēng)險：明確租金、付款方式、違約責(zé)任等條款；-產(chǎn)權(quán)風(fēng)險：核查商鋪產(chǎn)權(quán)是否清晰，避免租賃后無法經(jīng)營；-政策風(fēng)險：部分區(qū)域可能有商鋪禁改住宅政策；-裝修風(fēng)險：需明確裝修范圍及修復(fù)責(zé)任。5.簡述在廈門自建房交易中，買方需注意的法律問題。答：-核查土地使用權(quán)性質(zhì)，確保符合建房規(guī)定；-核查建筑合規(guī)性，避免違章建筑；-明確稅費政策，自建房交易稅費可能高于商品房；-核查鄰里糾紛，避免因邊界問題產(chǎn)生矛盾；-簽訂詳細(xì)合同，明確交付標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任。五、案例分析題（共2題，每題10分，總計20分）1.案例背景：小王是某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人，在青島代理一套二手房。賣方稱房屋無貸款，但買方在過戶后發(fā)現(xiàn)存在200萬元貸款未還清，導(dǎo)致無法辦理過戶。買方要求賣方承擔(dān)損失，賣方則稱已告知，但未書面確認(rèn)。問題：-賣方是否需要承擔(dān)責(zé)任？為什么？-小王作為經(jīng)紀(jì)人應(yīng)如何處理此事？參考答案：-賣方需承擔(dān)責(zé)任：根據(jù)《合同法》及《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，賣方有義務(wù)如實告知房屋狀況，未書面確認(rèn)貸款信息屬于隱瞞事實，需賠償損失。-小王的處理方式：1.協(xié)調(diào)雙方協(xié)商解決方案（如賣方償還貸款或賠償部分損失）；2.若協(xié)商不成，建議買方通過法律途徑維權(quán)；3.自身需加強(qiáng)房源核驗流程，避免類似問題。2.案例背景：小李是某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人，在西安推廣一套學(xué)區(qū)房?？蛻魧Ψ课莶晒庥幸蓱]，小李未建議其聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測，而是口頭承諾“采光沒問題”，導(dǎo)致客戶簽訂合同后發(fā)現(xiàn)問題，要求退房。問題：-小李的行為是否違反職業(yè)道德？-若客戶要求退房，小李應(yīng)如何處理？參考答案：-小李的行為違反職業(yè)道德：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)遵循專業(yè)原則，對客戶提出的問題需提供客觀、真實的解答，而非主觀承諾。-處理方式：1.耐心解釋情況，建議客戶通過法律途徑維權(quán)；2.自身需加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，避免因疏忽導(dǎo)致糾紛；3.協(xié)助客戶與賣方協(xié)商退房或賠償方案。答案與解析一、單選題答案與解析1.C解析：二手房交易中，第三方評估機(jī)構(gòu)可確保價格公允，避免單方委托導(dǎo)致的利益偏向。2.C解析：價值錨定策略通過設(shè)定心理價位區(qū)間，引導(dǎo)客戶在區(qū)間內(nèi)接受價格。3.D解析：該條款屬于法律規(guī)定，保障出租人權(quán)益。4.B解析：預(yù)售許可證未辦理時，周邊配套設(shè)施屬于合法宣傳內(nèi)容。5.A解析：成都首套房貸款保證金通常為貸款額度的2.5%，400萬元×2.5%=10萬元。6.A解析：年租金回報率屬于財務(wù)指標(biāo)，反映投資收益。7.A解析：未簽訂合同的情況下，誠意金具有定金性質(zhì)，賣方違約需雙倍返還。8.B解析：專業(yè)原則要求經(jīng)紀(jì)人提供客觀、專業(yè)的建議。9.B解析：過戶前房屋毀損責(zé)任由賣方承擔(dān)。10.B解析：承諾投資回報率保證違反《廣告法》關(guān)于投資理財廣告的規(guī)定。11.B解析：“押一付三”指押一個月租金，付三個月租金。12.D解析：展示與合同不符的樣板間違反《消費者權(quán)益保護(hù)法》。13.A解析：隱瞞產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致無法過戶，賣方需賠償損失。14.C解析：未如實提供查驗報告，違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。15.A解析：過橋費屬于賣方資金問題，由賣方承擔(dān)。二、多選題答案與解析1.A、B、C、D、E解析：以上均為影響南京二手房價格的主要因素。2.A、B、C、E解析：營業(yè)稅在二手房交易中已取消，主要稅費為契稅、個稅、印花稅。3.A、B、C、E解析：租金受地段、面積、租客類型及市場供需影響。4.A、B、C、D、E解析：商鋪租賃需注意裝修、租金、經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)及配套風(fēng)險。5.A、B、C、D解析：中介費通常由買方承擔(dān)，評估費可能由買方或賣方承擔(dān)。6.A、B、C、D、E解析：推廣資料需全面，包括規(guī)劃、許可、物業(yè)、貸款及配套。7.A、B、C、D、E解析：租金、付款方式、采光、物業(yè)及商圈均影響租客決策。8.A、C、D、E解析：產(chǎn)權(quán)年限、財務(wù)規(guī)劃、交付標(biāo)準(zhǔn)及鄰里關(guān)系需說明。9.A、B、C、D、E解析：新房交易可能遇到質(zhì)量問題、交付延期、貸款問題等。10.A、B、C、D、E解析：自建房交易需關(guān)注土地、建筑合規(guī)性、稅費、過戶及糾紛。三、判斷題答案與解析1.×解析：“押二付一”指押兩個月租金，付一個月租金。2.√解析：賣方隱瞞產(chǎn)權(quán)糾紛違反合同法，買方可解除合同并索賠。3.√解析：預(yù)售許可證由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門核發(fā)。4.√解析：違反合同約定，房東可解除合同。5.√解析：商鋪租金通常高于住宅。6.×解析：未明確約定則默認(rèn)由出租方承擔(dān)。7.×解析：貸款未批屬不可抗力，定金應(yīng)退還。8.×解析：自建房用于商業(yè)經(jīng)營需額外審批。9.√解析：“押一付三”指押一個月，付三個月。10.√解析：開發(fā)商需承擔(dān)質(zhì)量問題責(zé)任。四、簡答題答案與解析1.產(chǎn)權(quán)核查要點答：核查房產(chǎn)證、土地使用證、查封情況、共有人及稅費繳納情況。2.價格策略制