2025年大學(xué)（房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理）房地產(chǎn)估價階段測試題及答案

（考試時間：90分鐘滿分100分）班級______姓名______第I卷（選擇題共40分）答題要求：本卷共20小題，每小題2分。在每小題給出的四個選項中，只有一項是符合題目要求的。請將正確答案的序號填在括號內(nèi)。1.房地產(chǎn)估價的基本原則中，要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則是（）A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則2.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，錯誤的是（）A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的C.各種影響因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的D.房地產(chǎn)價格是由眾多影響因素共同作用的結(jié)果，其中某一個因素的變化一定會引起房地產(chǎn)價格的變動3.房地產(chǎn)的供給曲線表示（）A.房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系4.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益將穩(wěn)定在25萬元左右。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近（）萬元。A.276B.283C.284D.2915.運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估某住宅在建工程的市場價值，預(yù)測取得在建工程后3個月開始建設(shè)，建設(shè)期1年，假設(shè)建成后3個月一次售出，同類住宅現(xiàn)行市場價格為8000元/m2，預(yù)測未來2年內(nèi)同類住宅價格每年遞增5%。若折現(xiàn)率為12%，則該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值為（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.86706.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.29647.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.94.12B.92.94C.91.76D.89.238.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.3509.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、20萬元，從未來第4年起，每年凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近（）萬元。A.217B.227C.237D.24７10.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1acre，建筑面積為squarefeet，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，估計拆除費用每squarefeet為30美元，殘值每squarefeet為5美元，建筑費用每squarefeet為600美元，專業(yè)費用為建筑費用的6%，管理費用為建筑費用與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為售價的4%，投資利息為土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用之和的15%（年利率為12%，開發(fā)期為2年，第一年投入60%，第二年投入40%），銷售稅費為售價的6%，開發(fā)利潤為土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用之和的20%，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價值為（）美元/squarefeet。（1acre=43560squarefeet）A.520.7B.530.7C.540.7D.550.711.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年起，每年凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近（）萬元。A.300B.310C.32０D.33０12.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1200m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為200元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A.150B.200C.250D.30013.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為6萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為7%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.85.71B.84.29C.83.33D.82.1414.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2800元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的4%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（）元/m2。A.3000B.3023C.3040D.305615.運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估某寫字樓在建工程的市場價值，預(yù)測取得在建工程后1年開始建設(shè)，建設(shè)期2年，假設(shè)建成后3年一次售出，同類寫字樓現(xiàn)行市場價格為15000元/m2，預(yù)測未來4年內(nèi)同類寫字樓價格每年遞增5%。若折現(xiàn)率為10%，則該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值為（）元/m2。A.12130B.12355C.12780D.1312516.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為10萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.125B.120C.115D.11017.某宗房地產(chǎn)的土地面積為500m2，建筑面積為800m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為250元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A.200B.250C.300D.35018.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方3200元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的6%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的3%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（）元/m2。A.3400B.3419C.3438D.345719.運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估某商業(yè)房地產(chǎn)在建工程的市場價值，預(yù)測取得在建工程后2年開始建設(shè)，建設(shè)期3年，假設(shè)建成后4年一次售出，同類商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格為20000元/m2，預(yù)測未來5年內(nèi)同類商業(yè)房地產(chǎn)價格每年遞增6%。若折現(xiàn)率為12%，則該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值為（）元/m2。A.15820B.16030C.16240D.1645020.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年第1年的凈收益為12萬元，第2年的凈收益為15萬元，第3年的凈收益為18萬元，從第4年起，每年凈收益將穩(wěn)定在２０萬元左右。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近（）萬元。A.195B.205C.215D.225第II卷（非選擇題共60分）答題要求：請將答案寫在相應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)，書寫要工整、清晰。（一）簡答題（共2題，每題10分，共20分）1.簡述房地產(chǎn)估價的市場法及其適用的條件。2.簡述假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對象和條件。（二）計算題（共2題，每題20分，共40分）1.某宗房地產(chǎn)的土地面積為2000m2，建筑面積為3000m2，現(xiàn)狀價值為4500萬元，若拆除重建，預(yù)計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，建筑費用及專業(yè)費用為1500元/m2，管理費用為建筑費用及專業(yè)費用之和的5%，銷售費用為售價的6%，投資利息為土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用之和的15%（年利率為12%，開發(fā)期為2年，第一年投入60%，第二年投入40%），銷售稅費為售價的6%，開發(fā)利潤為土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用之和的20%，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的重建價值。2.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為20萬元、22萬元、24萬元，從未來第4年起，每年凈收益將穩(wěn)定在25萬元左右。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。（三）案例分析題（共1題，每題20分，共20分）某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲將其開發(fā)的一宗房地產(chǎn)出售，委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行估價。估價機構(gòu)在估價過程中收集到以下資料：該宗房地產(chǎn)的土地面積為10000m2，建筑面積為20000m2，土地取得成本為3000萬元，開發(fā)成本為4000萬元，管理費用為開發(fā)成本的5%，銷售費用為售價的4%，投資利息為土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用之和的15%（年利率為10%，開發(fā)期為3年，第一年投入40%，第二年投入30%，第三年投入30%），銷售稅費為售價的6%，開發(fā)利潤為土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用之和的20%。該類房地產(chǎn)的報酬率為12%。1.請根據(jù)上述資料，計算該宗房地產(chǎn)的成本價值。2.若市場上同類房地產(chǎn)的售價為12000元/m2，試分析該宗房地產(chǎn)的市場價值與成本價值之間可能存在差異的原因。答案1.B2.D3.C4.A5.A6.D7.A8.B9.B10.C11.C12.A13.A14.C15.C16.A17.A18.C19.C20.B（一）簡答題1.市場法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進(jìn)行處理后得到估價對象價值或價格的方法。適用條件：在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。這些類似房地產(chǎn)的交易情況正常，成交價格為正常價格或可修正為正常價格。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值或價格的方法。理論依據(jù)：預(yù)期原理。適用對象：具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。適用條件：估價對象是必須同時滿足下列條件的房地產(chǎn)：（1）估價對象是可開發(fā)建設(shè)或再開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)；（2）估價對象的開發(fā)建設(shè)或再開發(fā)建設(shè)成本、費用、稅金等可以合理預(yù)測；（3）估價對象的未來開發(fā)完成后的價值可以合理預(yù)測。（二）計算題1.1.拆遷費用及殘值：3000×（300-50）=750000（元）=75萬元2.建筑費用及