土地估價(jià)考試題庫(kù)及答案

一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.土地估價(jià)基本原則不包括（）A.合法原則B.替代原則C.最有效使用原則D.等價(jià)交換原則2.市場(chǎng)法估價(jià)核心是（）A.交易案例選擇B.因素修正C.案例可比性D.價(jià)格指數(shù)調(diào)整3.收益法中土地純收益是（）A.土地總收益B.總收益減總費(fèi)用C.總收益減稅費(fèi)D.總收益減折舊4.成本法中土地取得成本不包括（）A.征地補(bǔ)償費(fèi)B.拆遷安置費(fèi)C.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)D.土地出讓金5.基準(zhǔn)地價(jià)是（）A.宗地地價(jià)B.區(qū)域平均地價(jià)C.標(biāo)定地價(jià)D.成交地價(jià)6.最有效使用原則前提不包括（）A.法律允許B.技術(shù)可行C.經(jīng)濟(jì)合理D.政策優(yōu)先7.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于（）A.已建成物業(yè)B.待開(kāi)發(fā)土地C.工業(yè)用地D.住宅用地8.土地他項(xiàng)權(quán)利包括（）A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)9.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法關(guān)鍵是（）A.基準(zhǔn)地價(jià)確定B.修正系數(shù)測(cè)算C.宗地條件調(diào)查D.年期修正10.土地估價(jià)報(bào)告有效期一般為（）A.6個(gè)月B.1年C.2年D.3年二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.土地估價(jià)基本方法包括（）A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法2.合法原則需考慮（）A.土地用途B.土地權(quán)利C.規(guī)劃限制D.交易案例合法性3.收益法總費(fèi)用包括（）A.管理費(fèi)B.維修費(fèi)C.稅費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)4.成本法土地開(kāi)發(fā)成本包括（）A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.公共配套設(shè)施費(fèi)C.征地補(bǔ)償費(fèi)D.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)5.基準(zhǔn)地價(jià)作用包括（）A.宏觀調(diào)控B.宗地估價(jià)依據(jù)C.稅費(fèi)征收參考D.出讓底價(jià)確定6.市場(chǎng)法因素修正包括（）A.交易情況修正B.交易日期修正C.區(qū)域因素修正D.個(gè)別因素修正7.假設(shè)開(kāi)發(fā)法參數(shù)包括（）A.開(kāi)發(fā)周期B.預(yù)期售價(jià)C.開(kāi)發(fā)成本D.折現(xiàn)率8.土地權(quán)利類型包括（）A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)9.市場(chǎng)法適用條件是（）A.充足交易案例B.案例與待估宗地可比C.交易案例真實(shí)D.市場(chǎng)活躍10.估價(jià)報(bào)告內(nèi)容包括（）A.估價(jià)對(duì)象描述B.方法選擇C.估價(jià)結(jié)果D.附件三、判斷題（每題2分，共10題）1.替代原則指估價(jià)結(jié)果不得高于類似宗地最高價(jià)格。（）2.收益法適用于有收益或潛在收益的土地。（）3.成本法取得成本=征地費(fèi)+拆遷安置費(fèi)。（）4.基準(zhǔn)地價(jià)是某時(shí)點(diǎn)區(qū)域平均地價(jià)。（）5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法核心是預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)后價(jià)值。（）6.估價(jià)報(bào)告有效期1年，超期需重新估價(jià)。（）7.合法原則要求估價(jià)符合國(guó)家法律規(guī)定。（）8.市場(chǎng)法交易日期修正僅用價(jià)格指數(shù)。（）9.土地抵押估價(jià)需考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)可能性。（）10.成本法適用于無(wú)收益、無(wú)交易案例的土地。（）四、簡(jiǎn)答題（總4題，每題5分）1.簡(jiǎn)述合法原則內(nèi)涵。答案：估價(jià)需以國(guó)家法律、法規(guī)為依據(jù)，待估宗地用途、權(quán)利、規(guī)劃限制等必須合法，估價(jià)結(jié)果不得違反法律規(guī)定，確保估價(jià)行為及結(jié)果合法。2.市場(chǎng)法估價(jià)步驟有哪些？答案：①收集交易案例；②選可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④因素修正（交易、日期、區(qū)域、個(gè)別）；⑤計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)；⑥確定最終結(jié)果。3.收益法純收益計(jì)算思路？答案：純收益=總收益-總費(fèi)用。總收益為客觀收益，總費(fèi)用為必要支出（含管理費(fèi)、稅費(fèi)等），需扣除非土地貢獻(xiàn)的收益（如建筑物收益）。4.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用條件？答案：①待估宗地所在區(qū)域有公布的基準(zhǔn)地價(jià)；②基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋待估宗地；③能準(zhǔn)確測(cè)算宗地修正系數(shù)（年期、用途等）；④基準(zhǔn)地價(jià)更新及時(shí)。五、討論題（總4題，每題5分）1.討論市場(chǎng)法在工業(yè)用地估價(jià)中的適用條件。答案：需滿足：①區(qū)域工業(yè)用地交易活躍，有充足可比案例；②案例與待估宗地用途、規(guī)模、區(qū)位可比；③交易案例真實(shí)；④市場(chǎng)穩(wěn)定。若市場(chǎng)冷清則慎用。2.討論收益法總費(fèi)用構(gòu)成及注意事項(xiàng)。答案：含管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。注意：①客觀必要費(fèi)用（非實(shí)際發(fā)生）；②扣除與土地?zé)o關(guān)的費(fèi)用（如建筑物折舊）；③不同用途費(fèi)用構(gòu)成有差異。3.討論假設(shè)開(kāi)發(fā)法在舊改項(xiàng)目中的應(yīng)用要點(diǎn)。答案：①準(zhǔn)確測(cè)算拆遷安置成本；②考慮規(guī)劃調(diào)整可能性；③測(cè)算開(kāi)發(fā)周期及資金成本；④預(yù)測(cè)建成后售價(jià)結(jié)合區(qū)域供需；⑤注意政策限制（容積率、用途）影響。4.討論最有效使用原則的應(yīng)用場(chǎng)景。答案：適用于待估宗地用途可調(diào)整的情況，如閑置土地重新規(guī)劃、舊廠房改造、未明確用途土地。需滿足法律允許、技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理，優(yōu)先選最高收益用途。答案匯總單選答案：1-