華發(fā)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與控制案例分析目錄TOC\o"1-3"\h\u32250華發(fā)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與控制案例分析 1257521.1華發(fā)股份籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析與控制（CausesanalysisandcontroloffinancingriskofHuafashares） 1146181.1.1華發(fā)股份短期籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析 1161131.1.2華發(fā)股份長期籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析 435951.1.3華發(fā)股份潛在償債能力存在一定的風(fēng)險(xiǎn) 5324611.1.4華發(fā)股份的籌資風(fēng)險(xiǎn)控制 6211211.2華發(fā)股份投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析與控制（AnalysisandcontroloftheriskformationofHuafastockinvestment） 7258331.2.1華發(fā)股份投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析 7181321.2.2華發(fā)股份投資風(fēng)險(xiǎn)控制 10206361.3華發(fā)股份運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)成因分析與控制（CausesanalysisandcontrolofoperationriskofHuafashares） 11296541.3.1華發(fā)股份運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)成因分析 1168821.3.2華發(fā)股份的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)控制 15154241.4外部環(huán)境對華發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響的分析與控制（AnalysisandcontroloftheinfluenceofexternalenvironmentonfinancialriskofHuafa） 16313811.4.1國家宏觀政策的影響分析與控制 16262341.4.2行業(yè)環(huán)境及市場影響分析與控制 16總的來說，華發(fā)股份在籌資、投資、營運(yùn)及收益分配方面顯現(xiàn)出不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的短期償債能力不強(qiáng)，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時伴隨著盈利能力的下滑，營運(yùn)問題逐漸顯露出發(fā)展勢頭疲軟的狀態(tài)。在戰(zhàn)略規(guī)劃上華發(fā)股份跳出了舒適圈，加大了研發(fā)投入，產(chǎn)業(yè)拓展延伸至塑造全產(chǎn)業(yè)鏈的布局。雖然新的戰(zhàn)略規(guī)劃恢弘磅礴，但要實(shí)現(xiàn)它必然要經(jīng)歷漫長且艱辛的過程。1.1華發(fā)股份籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析與控制（CausesanalysisandcontroloffinancingriskofHuafashares）通過前文的分析我們可以發(fā)現(xiàn)華發(fā)股份在籌集資金的過程中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不夠合理，償債能力偏弱，本節(jié)將具體的分析其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，并對其風(fēng)險(xiǎn)防控提出相關(guān)的建議，以此減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。1.1.1華發(fā)股份短期籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析整理華發(fā)股份2016年到2020年籌資情況，如表1.1示，2016年到2020年華發(fā)股份的籌資現(xiàn)金流入呈上升趨勢，2018年到2019年的增長率呈高速上升狀態(tài)。2017年企業(yè)籌資成本降低，籌資負(fù)擔(dān)減小，華發(fā)股份的籌資風(fēng)險(xiǎn)相比2016年降低。在近幾年的發(fā)展中華發(fā)股份積極創(chuàng)新融資方式，截至2018年6月30日，該公司的凈負(fù)債率進(jìn)一步增至301.1%，較2017年末上升38個百分點(diǎn)，與2017年同期相比上升81.9個百分點(diǎn)，持有現(xiàn)金153.7億元，較2017年末增加37.7%。分析華發(fā)股份的近幾年的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略可以得知，華發(fā)股份發(fā)行25億元公司債券，并啟動了60億元私募債和50億元永續(xù)中票的融資計(jì)劃用以籌集發(fā)展資金，融資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張。此外，華發(fā)股份還設(shè)立了購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，對供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化、住房租賃專項(xiàng)計(jì)劃等新融資品種進(jìn)行了深入的研究。多元化的融資渠道，將會為華發(fā)股份帶來充裕的資金支持，增強(qiáng)公司的資金流動，緩解償債壓力，使華發(fā)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步改善。華發(fā)股份籌資活動的現(xiàn)金流狀況如表1.1、圖1.1所示，華發(fā)股份與眾多銀行建立了長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，致力于公司債券、中期票據(jù)、超短期融資等籌資項(xiàng)目，公司債券和銀行借款到期無法償還就容易引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此對籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究時選擇從短期償債能力和長期償債能力兩方面展開。表5-1華發(fā)股份籌資活動現(xiàn)金流情況表Table5-1CashflowstatementoffinancingactivitiesofHuafashares2016年2017年2018年2019年2020年籌資活動現(xiàn)金流入小計(jì)/(億元)491.23532.05577.85841.071403.90流入增長率/(%)—8%9%46%67%籌資活動現(xiàn)金流出小計(jì)/(億元)501.19352.55351.26733.26916.03流入增長率/(%)—-30%0%109%25%籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/(億元)-13.96179.50226.59107.81487.86凈額增長率/(%)—-1386%26%-52%353%圖1.1華發(fā)股份籌資活動現(xiàn)金流情況圖Fig.1.1CashflowdiagramofthefinancingactivitiesofHuafashares圖1.2華發(fā)股份與行業(yè)平均流動比率對比圖Fig.1.2Huafasharesandindustryaverageliquidityratiocomparisonchart華發(fā)股份的流動比率和速動比率從2016年至2020年，都呈現(xiàn)先下降后上升的發(fā)展趨勢，速動比率上升階段，說明現(xiàn)階段企業(yè)變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)覆蓋流動負(fù)債的程度越來越大，2018年為0.41，相比2016年明顯下降，速動比率下降，表明流動資產(chǎn)短期償債能力下降，企業(yè)變現(xiàn)能力下降。通常情況下，現(xiàn)金比率的邊界值為20%，2016年和2020年華發(fā)股份的現(xiàn)金比率均高于20%高于合理值，這說明特別是在2016年和2020年，華發(fā)股份沒有很好地將閑置資金利用起來，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大，影響了企業(yè)的盈利能力。由表可知，2016年到2020年華發(fā)股份的現(xiàn)金比率發(fā)展趨勢為先降低后升高，這表明華發(fā)股份短期償債風(fēng)險(xiǎn)是由高到低再到高。圖1.3華發(fā)股份與行業(yè)平均速動比率對比圖Fig.1.3ComparisondiagramofHuafasharesandtheindustryaveragequickratio圖1.4華發(fā)股份與行業(yè)平均現(xiàn)金比率對比圖Fig.1.4ComparisonoftheaveragecashratiobetweenHuafasharesandtheindustry1.1.2華發(fā)股份長期籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析從上述研究發(fā)現(xiàn)，華發(fā)股份的長期償債能力減弱，籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，資本結(jié)構(gòu)急需調(diào)整。從2017年至2020年，華發(fā)股份的資產(chǎn)負(fù)債率大幅下降，究其原因是華發(fā)股份在此期間的投資總額增大，銷售業(yè)績大幅增長的同時，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等三項(xiàng)費(fèi)用支出也有較大幅度增加，對外融資借款增加，相應(yīng)費(fèi)用化借款利息凈支出增加所導(dǎo)致的。2018年的借貸規(guī)模增加導(dǎo)致利息支出大幅增加，使得華發(fā)股份面臨一定的償債壓力。資產(chǎn)負(fù)債率越低，企業(yè)償債能力和債務(wù)管理能力越強(qiáng)，在舉債和貸款方面就越安全。華發(fā)股份2016年至2020年，資產(chǎn)負(fù)債率都保持在0.82左右，與對比的行業(yè)均值相等或略微升高，說明華發(fā)股份在長期償債能力方面，處于行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)水平。華發(fā)股份的負(fù)債所有者情況如圖1.5所示。一般情況下，所有者投入的資本是要高一些的，債權(quán)人投入的資本略低一些。如果債權(quán)人向企業(yè)投入的資金多于所有者，則意味著債權(quán)人承擔(dān)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更大，而由于收入隨經(jīng)營質(zhì)量變化而變化，企業(yè)所有者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小。如果債權(quán)人提供的資金只占總資金的一小部分，卻承擔(dān)大部分責(zé)任，這就十分不合理了。根據(jù)華發(fā)股份的資產(chǎn)負(fù)債率，可以認(rèn)為債權(quán)人的權(quán)益在很大程度上得不到保障。圖1.5華發(fā)股份負(fù)債和所有者權(quán)益對比圖Fig.1.5Comparisondiagramofliabilitiesandowner'sequityofHuafashares華發(fā)股份“高負(fù)債房企”的頭銜近幾年從未摘下過，2020年負(fù)債總額高達(dá)2584.99億元，華發(fā)股份不僅有大量的應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款以及其他應(yīng)付款，還有巨額的未回收資本。經(jīng)研究華發(fā)股份的投資風(fēng)險(xiǎn)，很大的來源是房屋銷售困難、產(chǎn)品積壓，這嚴(yán)重影響了企業(yè)的資金回流。投資失敗和高負(fù)債率所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣不容小覷，都極易導(dǎo)致公司的生存與發(fā)展。1.1.3華發(fā)股份潛在償債能力存在一定的風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)揭示了企業(yè)的顯性資產(chǎn)和顯性債務(wù)，能夠較為直觀的評價企業(yè)的短期償債能力和長期償債能力，但影響企業(yè)償債能力的還有企業(yè)估值與潛在的債務(wù)。關(guān)于企業(yè)估值和潛在債務(wù)的研究均不能夠通過指標(biāo)來完成，也無法通過報(bào)表反映，因此將這部分的相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債稱為表外資產(chǎn)和表外負(fù)債。表外資產(chǎn)可以提升企業(yè)的償債能力，表外負(fù)債則會降低企業(yè)的償債能力。華發(fā)股份在2019年發(fā)布的公告稱，為滿足2019年度公司新拓展合作項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需要，公司擬為2019年新增3家聯(lián)營合營公司提供合計(jì)41億元的擔(dān)保額度。表1.2華發(fā)股份擔(dān)保額度情況表Table1.2TableofGuaranteeLimitofHuafaShares序號名稱預(yù)計(jì)擔(dān)保金額1沈陽中東港商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司350000.002天津瑞駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司30000.003廣州市增城區(qū)越華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30000.00合計(jì)410000.00由此可以看出，華發(fā)股份公司擔(dān)保金額復(fù)雜度較高，金額較為巨大。截止2019年1月30日，雖然華發(fā)股份對外擔(dān)保金額只有47.71億元，但擔(dān)?？傤~為581.32億元，占公司2017年經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的489.22%，其中為子公司提供的擔(dān)?？傤~為533.61億元。這就導(dǎo)致，當(dāng)華發(fā)股份公司某一子公司財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，華發(fā)股份房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨連帶反應(yīng)，現(xiàn)金流會出現(xiàn)問題，或有負(fù)債對企業(yè)潛在償債能力的極大影響，將帶來較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1.1.4華發(fā)股份的籌資風(fēng)險(xiǎn)控制（1）降低籌資成本華發(fā)股份屬于資金密集型的企業(yè)，充分的資金是正常經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵。合理的資產(chǎn)負(fù)債率和維持最佳資本結(jié)構(gòu)是有效應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益的最有效途徑。因此，華發(fā)股份應(yīng)加強(qiáng)對負(fù)債規(guī)模的整體認(rèn)知，降低負(fù)債率，減少籌資資本成本，減小籌資風(fēng)險(xiǎn)的加劇。（2）發(fā)展多元化融資渠道華發(fā)股份公司應(yīng)在以銀行貸款為最主要的融資方式的基礎(chǔ)上，發(fā)展多元化直接融資渠道。銀行貸款融資的局限性在于限制多、審核嚴(yán)、風(fēng)險(xiǎn)大，不適合成為華發(fā)股份的長期穩(wěn)定的資金來源，因此，華發(fā)股份公司應(yīng)該多利用直接融資渠道獲取資金支持。華發(fā)股份要密切關(guān)注國家政策動向，政府的相關(guān)政策和領(lǐng)導(dǎo)講話都能引起房地產(chǎn)市場的強(qiáng)烈反應(yīng)。近年來我國對股權(quán)再融資、債券融資等直接融資方式設(shè)置了諸多限制，房地產(chǎn)市場受國家政策影響較大，房市行情更是完全由政策導(dǎo)向。伴隨著直接融資的新一輪的政策開放，發(fā)展多元化的直接融資對房地產(chǎn)企業(yè)將是一場機(jī)遇。除了股權(quán)再融資、發(fā)債等傳統(tǒng)方式之外，華發(fā)股份公司也需要嘗試房地產(chǎn)信托融資、項(xiàng)目融資、股權(quán)質(zhì)押融資等方式。項(xiàng)目融資是指房地產(chǎn)上市公司針對某具體的經(jīng)營開發(fā)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款擔(dān)保獲取貸款支持，并以該項(xiàng)目營運(yùn)收益承擔(dān)債務(wù)償還責(zé)任的融資方式。股權(quán)質(zhì)押融資是指房地產(chǎn)上市公司以自有股票作質(zhì)押，從機(jī)構(gòu)投資者或銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得資金支持的融資方式。對于華發(fā)股份來說，選擇信托融資存在融資成本低、融資靈活的優(yōu)點(diǎn)。華發(fā)可以將公司部分資產(chǎn)暫時出售給信托投資公司以獲取發(fā)展資金，待項(xiàng)目開發(fā)取得銷售回款后再回購該資產(chǎn)，還可以直接從信托投資公司獲取征信貸款以彌補(bǔ)資金缺口。1.2華發(fā)股份投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析與控制（AnalysisandcontroloftheriskformationofHuafastockinvestment）通過分析我們可以發(fā)現(xiàn)華發(fā)股份在投資的過程中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，本節(jié)將具體分析其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，并對風(fēng)險(xiǎn)防控提出相關(guān)的建議，從而減輕企業(yè)在投資過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1.2.1華發(fā)股份投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析整理所得華發(fā)股份公司投資現(xiàn)金流情況如表1.3所示，從2016年至2020年，華發(fā)股份房地產(chǎn)企業(yè)投資活動現(xiàn)金流入逐年增加，并于2020年達(dá)到峰值76.62億元。2018年開始，投資活動現(xiàn)金流入金額增幅最大。從2016年至2020年，投資活動現(xiàn)金流出逐年增加，于2020年達(dá)到峰值686.74億元，是現(xiàn)金流入的8倍，投資現(xiàn)金流出增幅最大的是在2017年，說明2017年至2018年企業(yè)擴(kuò)大投資規(guī)?；蜷_展新項(xiàng)目。2018年上半年，華發(fā)股份積極展開投資布局，補(bǔ)充土地儲備。此期間內(nèi)，通過公開競購在蘇州、武漢、無錫、青島和大連等多個城市獲取項(xiàng)目權(quán)益土地面積37.54萬平方米，總計(jì)容建筑面積達(dá)83.17萬平方米，相比2017年同期拿地速度明顯加快。此外，華發(fā)股份還通過合作、城市更新等多種方式增加土地儲備。截止2020年6月30日，華發(fā)股份土地儲備總建筑面積達(dá)1044.17萬平方米，同比增長38.27%，在建面積達(dá)796.78萬平方米，同比增長28.79%。從現(xiàn)金流入凈額方面來看，華發(fā)股份現(xiàn)金流入凈額并沒有呈現(xiàn)驟增形勢，說明資金回流并不明顯，若不及時收回資金，極易產(chǎn)生資金鏈短缺的問題。單從現(xiàn)金流量凈額來看，從2016年至2020年，投資流出額呈先下降后上升的循環(huán)趨勢。業(yè)務(wù)布局上，目前，華發(fā)已在深圳、廣州、中山等城市成立分公司，并同時籌備江門分公司，積極開展業(yè)務(wù)，區(qū)域布局不斷優(yōu)化。隨著城市更新業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，異地市場拓展步伐的加快，這也導(dǎo)致華發(fā)股份公司投資所需現(xiàn)金巨大，投資規(guī)模增幅巨大。 表1.3華發(fā)股份投資現(xiàn)金流情況表Table1.3InvestmentcashflowofHuafashares2016年2017年2018年2019年2020年投資活動現(xiàn)金流入小計(jì)/(億元)1.121.1341.7256.6476.62流入增長率/(%)—1%3930%24%35%投資活動現(xiàn)金流出小計(jì)/(億元)100.82340.20356.02377.92686.74流入增長率/(%)—237%5%6%82%投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/(億元)-99.70-339.06-310.29-321.28-610.12凈額增長率/(%)—240%-8%4%90%（1）業(yè)務(wù)獲利能力成因分析從2016年至2018年，企業(yè)銷售毛利率持續(xù)下降，說明華發(fā)股份公司因產(chǎn)品創(chuàng)造收益的能力持續(xù)下降，單位產(chǎn)品獲利能力持續(xù)降低。2019年銷售毛利率有所回升，說明華發(fā)股份的市場占有率在此期間內(nèi)增長迅猛，銷售規(guī)模與利潤規(guī)模擴(kuò)大，利潤創(chuàng)造能力有顯著提高，較高的毛利率能夠使企業(yè)在消化融資成本方面具有優(yōu)勢，但稍有不慎，過快的增長態(tài)勢會使得華發(fā)股份面臨風(fēng)險(xiǎn)。圖1.6華發(fā)股份銷售毛利率圖Fig.1.6GrossprofitmarginofsalesofHuafashares由圖1.6可以看出，2016年至2020年華發(fā)股份的銷售毛利率呈折線波動。由圖1.7可以看出，2016年至2020年華發(fā)股份的銷售凈利率呈折線波動，2019年到2020年呈下降趨勢，除2016年以外，銷售凈利率均低于對比行業(yè)均值，說明華發(fā)股份營業(yè)收入所對應(yīng)創(chuàng)造的凈利潤少。如果單從營收方面來看，華發(fā)股份在2020年內(nèi)的營業(yè)收入為510億元，同比增加53.9％，增長幅度非常大。此外，營業(yè)利潤63.6億元，同比增加41.9％；利潤總額62.5億元，同比增加42.3％，這說明華發(fā)股份盈利能力不升反降。數(shù)據(jù)顯示，2020年度，華發(fā)股份凈資產(chǎn)收益率、毛利率及凈利率分別為13.9％、24.3％、8.94％，較上年同期分別下降0.24個百分點(diǎn)、1.31個百分點(diǎn)和1.06個百分點(diǎn)，盈利水平有所回落。圖1.7華發(fā)股份營業(yè)凈利率圖Fig.1.7NetprofitrateofHuafashares圖1.8華發(fā)股份與同行業(yè)平均銷售凈利率對比圖Fig.1.8ComparisonofaveragesalesnetprofitratebetweenHuafasharesandthesameindustry圖1.9華發(fā)股份每股收益圖Fig.1.9EarningspersharechartofHuafashares（2）市場獲利能力成因分析一般來說，在企業(yè)投資獲利能力分析中，對于市場獲利能力的分析是其中比較特別的一個方面。嚴(yán)格的說，除每股收益比率外，每股凈資產(chǎn)、市盈率、市凈率等指標(biāo)并不直接表明投資的獲利能力，只受到企業(yè)獲利能力的影響，所以在這里不作分析。每股收益是企業(yè)凈利潤和優(yōu)先股股利的差值與普通股平均股數(shù)的比值，整理得華發(fā)股份每股收益（元）走勢如圖1.9所示：2017年與2016年相比，華發(fā)股份的股票價格下降，每股收益也大幅度下降，即華發(fā)股份股東每持有一股權(quán)益所能獲得的利潤下降，這表明企業(yè)的盈利能力降低。從2017年到2019年，每股收益持續(xù)上升，說明華發(fā)股份公司股東每持有一股權(quán)益所能獲得的利潤持續(xù)增加，企業(yè)的盈利能力增強(qiáng)。股票的每股收益增加越多，股票的價格上升越快，公司的市場獲利能力越強(qiáng)。在投資獲利能力方面，2017年華發(fā)股份公司業(yè)務(wù)獲利能力下降，而資產(chǎn)獲利能力和市場獲利能力均在2017年得到提升。華發(fā)股份公司2018年比2017年多計(jì)提了約1249萬元的資產(chǎn)減值損失，直接降低了公司的營業(yè)利潤；2018年投資收益和公允價值變動收益飆升到了62657萬元，是2017年的15倍，恰好依靠股本彌補(bǔ)了營業(yè)利潤的損失，但企業(yè)應(yīng)更加注重業(yè)務(wù)獲利能力，依靠投資收益來維系企業(yè)的日常經(jīng)營活動不是長久之計(jì)。1.2.2華發(fā)股份投資風(fēng)險(xiǎn)控制（1）縮短投資回收期房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目的開發(fā)的實(shí)質(zhì)就是對房地產(chǎn)的投資過程，所以投資項(xiàng)目的選擇非常重要，是決定房地產(chǎn)企業(yè)收益和風(fēng)險(xiǎn)的最為重要的因素。這一開發(fā)過程歷經(jīng)立項(xiàng)、前期準(zhǔn)備、建設(shè)、銷售及售后服務(wù)多個階段。項(xiàng)目的投資最早開始于土地所有權(quán)的獲得，也就是通常所說的拿地費(fèi)用投入，接下來就是建筑房屋的資金投入，再繼續(xù)是建筑物的銷售投入使用，直到最后的全部投資資金的收回需要相當(dāng)長的時間。項(xiàng)目投資期間需不斷同國稅局、地稅局、國土局、建設(shè)局，物價局、環(huán)保局等多個部門打交道，同時還要不斷跟電力公司、自來水公司、天然氣公司等壟斷企業(yè)來往，在這些過程中都充滿了眾多不確定性因素，這些因素導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金回收期需要八年到二十年不等，而在此過程中企業(yè)都要承受長時間的資金壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)，其投資風(fēng)險(xiǎn)可見一斑。所以華發(fā)股份應(yīng)采取相關(guān)措施，在選擇投資項(xiàng)目時嚴(yán)加控制，盡量縮短所投資項(xiàng)目的回收期。由于房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力較差，所以華發(fā)股份應(yīng)該不斷地提高房地產(chǎn)資產(chǎn)的質(zhì)量，產(chǎn)品質(zhì)量的提高會激發(fā)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，推動資產(chǎn)變現(xiàn)能力的増強(qiáng)。華發(fā)股份還可以通過改善產(chǎn)品庫存和生產(chǎn)管理，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的條件下，提高工作效率，縮短施工期限，從而加快華發(fā)股份公司的變現(xiàn)能力，提髙華發(fā)股份公司的償債水平和效率。（2）合理調(diào)整負(fù)債額度，控制成本費(fèi)用控制華發(fā)股份公司要想健康長久的經(jīng)營下去，需要結(jié)合自身情況合理的平衡資產(chǎn)負(fù)債率和負(fù)債總額，做到適度負(fù)債，以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿效益。管理層要準(zhǔn)確的把握公司的資金結(jié)構(gòu)以及公司實(shí)際情況是否與公司負(fù)債比率相互適應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)收入與風(fēng)險(xiǎn)的最優(yōu)組合；要準(zhǔn)確評估公司投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，合理匹配公司資源，切勿盲目投資過度負(fù)債，引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)在開發(fā)，投資過程中資金需求量大、資金較為短缺，對銀行貨款依賴性較強(qiáng)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較大。在此基礎(chǔ)上，投資活動中對成本費(fèi)用的把控不當(dāng)容易導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)績的不理想。（3）改變單一項(xiàng)目的現(xiàn)狀，增加投資組合目前房地產(chǎn)行業(yè)存在諸多變數(shù)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策、住房制度改革、區(qū)域供求情況以及客戶消費(fèi)習(xí)慣等諸多圍素使得房地產(chǎn)企業(yè)投資單個項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。針對不同分類型的消費(fèi)者需求體，開發(fā)單類型的樓盤，采用單一的商品物業(yè)經(jīng)營模式，均會造成單品的滯銷，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財(cái)務(wù)損失。華發(fā)股份可以采取多渠道的投資方式，例如通過金融工具來投資房地產(chǎn)市場，私募基金，房地產(chǎn)投資信托等方式，不要把雞蛋放在一個籃子里，通過分散投資的方式來提高自己的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。1.3華發(fā)股份運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)成因分析與控制（CausesanalysisandcontrolofoperationriskofHuafashares）通過分析我們可以發(fā)現(xiàn)華發(fā)股份在日常運(yùn)營的過程中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，在存貨周轉(zhuǎn)以及資金回籠方面存在較大問題，本節(jié)將具體的分析其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，并對風(fēng)險(xiǎn)防控提出相關(guān)的建議，以此減輕企業(yè)在運(yùn)營過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1.3.1華發(fā)股份運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)成因分析從2015年的百億房企，到2019年的“準(zhǔn)千億”房企，華發(fā)股份用了5年時間，在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)了“大躍進(jìn)”式的發(fā)展。但盲目的追求“準(zhǔn)千億”的目標(biāo)的同時，致使企業(yè)利潤增長緩慢，也給華發(fā)股份的長期發(fā)展帶來了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。（1）存貨周轉(zhuǎn)能力由于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營受季節(jié)性影響比較大。所以本文對華發(fā)股份的存貨周轉(zhuǎn)能力進(jìn)行了分析。分析存貨周轉(zhuǎn)能力可以借助存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)期這兩個指標(biāo)，存貨周轉(zhuǎn)率是營業(yè)成本與存貨平均余額的比值，存貨周轉(zhuǎn)期是一年或一季度與存貨周轉(zhuǎn)率的比值，華發(fā)股份的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)具體情況如圖5-10所示。圖1.10華發(fā)股份公司季度存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)圖Fig.1.10QuarterlyinventorydayschartofHuafaCo.,Ltd從2015年至2017年，華發(fā)股份公司的存貨周轉(zhuǎn)率逐年穩(wěn)定上升；2018年與2017年相比，各個季度的存貨周轉(zhuǎn)率增速開始放緩；2019年相比2018年出現(xiàn)了上升情況。這可能與華發(fā)股份所處的行業(yè)有關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個很長的過程，從得到土地、規(guī)劃到招投標(biāo)；從開工到竣工；從通水通電到最后將房屋交付給業(yè)主，這樣一個過程需要相當(dāng)長的周期。周期長也是增加華發(fā)股份財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。華發(fā)股份存貨周轉(zhuǎn)率如圖1.11所示，從總體上看呈上升趨勢，但是卻遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。這表明，在存貨管理方面，華發(fā)股份存貨規(guī)模過大，雖然房產(chǎn)開發(fā)板塊的項(xiàng)目增加，但是存在銷售滯后的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。圖1.11華發(fā)股份與行業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率對比圖Fig.1.11ComparisondiagramofHuafaStockandtheindustryaverageinventoryturnover（2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期圖1.12華發(fā)股份應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)圖Fig.1.12DaysofturnoverofaccountsreceivableofHuafashares從圖1.12中可以直觀地看出，華發(fā)股份應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期呈線性增長，周轉(zhuǎn)期變長，這表明華發(fā)股份公司可能房地產(chǎn)商品銷售出現(xiàn)問題、被迫放款應(yīng)收賬款政策、應(yīng)收賬款客戶出現(xiàn)問題，應(yīng)收賬款回收難等問題，華發(fā)股份必須對此提高警惕。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性導(dǎo)致華發(fā)股份面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)就是資金需求量過大。華發(fā)股份公司的各個項(xiàng)目能否順利實(shí)施是由資金是否充足來決定的。從土地競拍到物業(yè)進(jìn)駐，房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個過程都需要資金作為支撐，尤其是在購買土地、征地拆遷等環(huán)節(jié)需要的費(fèi)用都需要提前墊支。華發(fā)股份公司想要保住房地產(chǎn)行業(yè)的命脈、保證項(xiàng)目順利開始，企業(yè)資金充足的供應(yīng)是企業(yè)發(fā)展的前提，一旦企業(yè)資金的供應(yīng)難以保證，那么正在施工的項(xiàng)目就必然會受到影響，進(jìn)而對企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生不好的影響。所以，在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，華發(fā)股份公司的管理者就應(yīng)該對企業(yè)的資金鏈多加注意，更要關(guān)注其背后所隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識別與控制，采取科學(xué)的解決措施來保障企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行。（3）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率華發(fā)股份的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2016-2018年一直呈現(xiàn)穩(wěn)定上升態(tài)勢，2018年略有下降，當(dāng)年各季度流動資產(chǎn)率相對來說也有所下降。這表明華發(fā)股份公司流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率緩慢變現(xiàn)能力降低，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大，企業(yè)的應(yīng)變能力被削弱。進(jìn)一步分析流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力，整理得華發(fā)股份公司流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期可以看出，華發(fā)股份公司流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期呈下降趨勢，2018年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高可達(dá)3296.70天，說明華發(fā)股份公司在當(dāng)年資金使用效率過低，流動資產(chǎn)占用數(shù)額過大，流動資產(chǎn)利用率過小，單位流動資產(chǎn)創(chuàng)造營業(yè)收入的能力過小，支撐產(chǎn)生單位營業(yè)收入占用的流動資產(chǎn)投資過高。圖1.13華發(fā)股份流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率圖Fig.1.13DaysofturnoverofaccountsreceivableofHuafashares（4）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要用于分析企業(yè)對廠房、設(shè)備等固定資產(chǎn)的利用效率，該比率越高，說明利用率越高，管理水平越好。如果固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于同行業(yè)的平均水平，則說明固定資產(chǎn)的利用率較低，可能影響企業(yè)的盈利能力。對華發(fā)股份的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，能夠反映其對固定資產(chǎn)的利用程度，能夠幫助我們對華發(fā)股份的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別，對獲利能力進(jìn)行有效地掌控。因此整理得華發(fā)股份固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率走勢如圖1.14所示：圖1.14華發(fā)股份固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率圖Fig.1.14TurnoveroffixedassetsofHuafashares華發(fā)股份公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)呈穩(wěn)定上升趨勢，這說明華發(fā)股份房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)利用率提高，企業(yè)的冗余資產(chǎn)減少，獲利能力高。計(jì)算整理得華發(fā)股份公司2016至2020年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）走勢如圖1.15所示：圖1.15華發(fā)股份總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率圖Fig.1.15TotalAssetsTurnoverofHuafashares從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率走勢圖來看，從2016年至2017年華發(fā)股份總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)逐年升高，但是在2018年急速降至0.15次以下，2019年后又升至0.16次。這說明華發(fā)股份2016-2017年銷售能力增強(qiáng)，資金周轉(zhuǎn)速度加快。1.3.2華發(fā)股份的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)控制（1）加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究，重視項(xiàng)目前期策劃華發(fā)股份需要從微觀角度對項(xiàng)目未來的運(yùn)作情況做出預(yù)測和分析，其分析結(jié)果的準(zhǔn)確性會直接影響到項(xiàng)目的成功度。房地產(chǎn)投資過程是一個時間長、涉及面廣的過程，項(xiàng)目一旦確定動工，其地理位置、用途規(guī)模等都很難進(jìn)行更改，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性?？尚行匝芯康哪康木驮谟趯M投建的項(xiàng)目進(jìn)行全面具體的綜合分析，能有效降低項(xiàng)目準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)投資過程中非常關(guān)鍵的一步。華發(fā)股份公司在每個樓盤項(xiàng)目的開發(fā)之前，需要對開發(fā)地段的可行性進(jìn)行有效研究，需要進(jìn)行具體數(shù)據(jù)的測算，對開發(fā)成本、售價、需求量等做出預(yù)測，對各個環(huán)節(jié)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價并提出具體的控制方法，對項(xiàng)目的市場定位、宣傳理念、用途類型等做出簡單的設(shè)計(jì)，為后期的工作開展做指導(dǎo)和參考。（2）樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識提高華發(fā)股份財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識，是建立良好的內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境的基本要求。若要順利展開企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，對風(fēng)險(xiǎn)意識的提高是主要動力。華發(fā)股份的每一個員工都是制度執(zhí)行的基礎(chǔ)主力，培養(yǎng)華府股份的每一位員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念，才能夠起到對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)制度的完善作用。整個華發(fā)股份公司的發(fā)展方向與管理者的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念緊密相連。華發(fā)股份公司管理人員要起到帶頭作用，在平時的經(jīng)營管理活動中，多開展一系列與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范相關(guān)的培訓(xùn)會議，向企業(yè)的全體員工傳授企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的理論知識，強(qiáng)調(diào)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要性，弘揚(yáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理文化，推動風(fēng)險(xiǎn)管理制度的有效進(jìn)行，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識貫徹到企業(yè)的上上下下，組織員工主動學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理知識，從而培養(yǎng)員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識。（3）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的建設(shè)是控制風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。華發(fā)股份公司目前主要依靠審計(jì)單位制定的內(nèi)部控制制度來規(guī)范企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營，根據(jù)報(bào)表數(shù)據(jù)分析各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)只能進(jìn)行簡單的財(cái)務(wù)預(yù)警，應(yīng)結(jié)合相關(guān)行業(yè)資料進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，構(gòu)建多層次的內(nèi)控體系，首先在財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取上，避免主觀性過強(qiáng)，需要不斷的改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)控制管理制度以應(yīng)對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)變化，并實(shí)時對企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)監(jiān)控