房地產(chǎn)認(rèn)籌銷售合同范本及注意事項(xiàng)一、認(rèn)籌銷售合同的核心價(jià)值與基本框架房地產(chǎn)認(rèn)籌是商品房預(yù)售前，開發(fā)商為鎖定意向客戶、提前歸集資金而開展的意向登記行為。認(rèn)籌銷售合同作為明確雙方權(quán)利義務(wù)的法律文件，需兼顧資金安全與交易預(yù)期，其核心價(jià)值在于：一方面約束開發(fā)商不得隨意變更房源、價(jià)格或銷售規(guī)則；另一方面保障購房者的優(yōu)先選房權(quán)、認(rèn)籌金退還請(qǐng)求權(quán)等權(quán)益。一份完整的認(rèn)籌銷售合同應(yīng)包含以下基本框架：1.主體信息：明確甲方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需注明營(yíng)業(yè)執(zhí)照名稱、地址、資質(zhì)編號(hào)）、乙方（購房者，含姓名、證件類型及號(hào)碼、聯(lián)系方式）；2.認(rèn)籌標(biāo)的：樓盤名稱、具體樓棟/單元/房號(hào)（若為意向登記可注明“意向房源范圍”）、預(yù)測(cè)建筑面積、房屋用途（住宅/商業(yè)等）；3.認(rèn)籌金條款：金額（小寫+大寫）、支付方式（轉(zhuǎn)賬/現(xiàn)金/POS機(jī)）、支付時(shí)間、賬戶信息（開發(fā)商對(duì)公賬戶）；4.權(quán)益約定：優(yōu)先選房權(quán)（如“乙方在開盤選房時(shí)享有優(yōu)先選房資格”）、認(rèn)籌金轉(zhuǎn)化規(guī)則（是否可抵房款、轉(zhuǎn)定金的條件）、優(yōu)惠條款（如“認(rèn)籌金可享受總房款X%優(yōu)惠”）、認(rèn)籌金計(jì)息（若約定，需明確利率及計(jì)息周期）；5.義務(wù)條款：甲方需保證房源真實(shí)、無抵押查封，按約定時(shí)間開盤；乙方需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)參與選房、簽訂后續(xù)合同；6.違約責(zé)任：甲方違約（如擅自漲價(jià)、捂盤、拒絕退還認(rèn)籌金）的賠償方式；乙方違約（如放棄選房卻拒絕配合退款、惡意擾亂銷售秩序）的責(zé)任；7.爭(zhēng)議解決：約定仲裁或訴訟方式（如“提交房屋所在地人民法院訴訟”）；8.生效與終止：合同自雙方簽字蓋章、認(rèn)籌金到賬生效；終止情形（如選房成功簽訂購房合同、選房失敗退還認(rèn)籌金、合同解除）。二、房地產(chǎn)認(rèn)籌銷售合同范本（參考示例）房地產(chǎn)認(rèn)籌銷售合同甲方（開發(fā)企業(yè)）：_________________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：_________________________地址：_________________________法定代表人：_________________________聯(lián)系方式：_________________________乙方（購房者）：_________________________證件類型：_________________________證件號(hào)碼：_________________________地址：_________________________聯(lián)系方式：_________________________第一條認(rèn)籌標(biāo)的乙方認(rèn)籌甲方開發(fā)的_________項(xiàng)目（樓盤地址：_________），意向房源范圍為：第_____棟（單元）_____層_____號(hào)房（或“意向房源面積約_____㎡，具體以開盤公示為準(zhǔn)”）。第二條認(rèn)籌金及支付1.認(rèn)籌金金額：人民幣（大寫）_________元整（￥_________）。2.支付方式：乙方應(yīng)于_____年_____月_____日前，以□轉(zhuǎn)賬□POS機(jī)刷卡□現(xiàn)金方式支付至甲方指定賬戶（開戶行：_________；賬號(hào)：_________）。3.認(rèn)籌金性質(zhì)：本認(rèn)籌金為意向金（非定金，可退還；或約定“若乙方成功選房，認(rèn)籌金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房定金/房款”）。第三條權(quán)益與義務(wù)（一）甲方權(quán)益與義務(wù)1.權(quán)益：在乙方違約（如未按時(shí)選房、選房后拒絕簽訂合同）時(shí)，按約定扣除違約金或不予退還認(rèn)籌金（需明確情形）。2.義務(wù)：保證認(rèn)籌房源無抵押、查封、重復(fù)銷售等權(quán)利瑕疵；于_____年_____月_____日（或“取得預(yù)售許可證后_____日內(nèi)”）舉辦開盤選房活動(dòng)，提前_____日以短信/書面通知乙方；開盤時(shí)公示房源價(jià)格、優(yōu)惠政策，確保選房流程公開透明。（二）乙方權(quán)益與義務(wù)1.權(quán)益：享有開盤時(shí)的優(yōu)先選房權(quán)（按認(rèn)籌順序/隨機(jī)選房，需明確規(guī)則）；選房成功后，認(rèn)籌金可抵作購房款，并享受“認(rèn)籌金X%抵扣房款”優(yōu)惠；選房失敗或放棄選房的，甲方應(yīng)于_____個(gè)工作日內(nèi)無息退還認(rèn)籌金。2.義務(wù)：按時(shí)參加選房活動(dòng)，攜帶本合同、付款憑證、身份證件；選房成功后，_____日內(nèi)與甲方簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售），否則視為違約；對(duì)認(rèn)籌房源信息、銷售政策等承擔(dān)保密義務(wù)（如涉及）。第四條違約責(zé)任1.甲方違約：若甲方擅自提高房源價(jià)格、變更優(yōu)惠政策，乙方有權(quán)要求繼續(xù)履行或解除合同，甲方需退還認(rèn)籌金并按認(rèn)籌金的_____%支付違約金；若甲方未按約定時(shí)間開盤或拒絕退還認(rèn)籌金，乙方可要求退還并按同期LPR支付利息。2.乙方違約：乙方無正當(dāng)理由未按時(shí)選房或選房后拒絕簽訂購房合同的，甲方有權(quán)扣除認(rèn)籌金的_____%作為違約金，剩余部分退還；乙方提供虛假信息、惡意擾亂銷售秩序的，甲方有權(quán)解除合同，不予退還認(rèn)籌金。第五條爭(zhēng)議解決本合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交房屋所在地人民法院訴訟解決。第六條其他約定1.本合同自雙方簽字（或蓋章）、認(rèn)籌金到賬之日起生效，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。2.未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。甲方（蓋章）：_________________________法定代表人或授權(quán)代表（簽字）：_________________________日期：_____年_____月_____日乙方（簽字/蓋章）：_________________________日期：_____年_____月_____日三、認(rèn)籌銷售合同簽訂的關(guān)鍵注意事項(xiàng)（一）認(rèn)籌金性質(zhì)：“定金”與“訂金”的法律邊界合同中需明確認(rèn)籌金性質(zhì)：若約定為定金（《民法典》第586條），購房者違約則定金不予退還，開發(fā)商違約需雙倍返還；若為訂金（或“意向金”），本質(zhì)為預(yù)付款，無論哪方違約，訂金原則上應(yīng)退還（除非約定違約扣除條款）。避坑提示：警惕開發(fā)商以“定金”名義收取認(rèn)籌金卻未明確選房條件，或模糊“可退”承諾。建議在合同中注明：“若因甲方原因?qū)е聼o法選房（如房源查封、未取得預(yù)售證），認(rèn)籌金全額退還并按_____%支付違約金”。（二）房源信息：五證核查與規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)1.五證核驗(yàn)：要求開發(fā)商出示《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》（或《現(xiàn)售備案證》）。若未取得預(yù)售證即認(rèn)籌，合同可能因“違反法律強(qiáng)制性規(guī)定”無效，認(rèn)籌金追回難度大。2.規(guī)劃變更：合同中應(yīng)約定“若房源規(guī)劃（如戶型、面積、配套）發(fā)生變更，乙方有權(quán)解除合同并要求退還認(rèn)籌金”，避免開發(fā)商擅自修改設(shè)計(jì)損害購房者利益。（三）違約責(zé)任：對(duì)等性與可操作性1.條款對(duì)等：警惕開發(fā)商單方加重購房者責(zé)任（如“乙方違約扣全款，甲方違約僅退本金”）。建議約定：“任何一方違約，應(yīng)按認(rèn)籌金的_____%（或總房款的_____%）支付違約金”，確保責(zé)任對(duì)等。2.明確情形：細(xì)化違約場(chǎng)景，如開發(fā)商“捂盤惜售”“捆綁銷售”“虛假宣傳”等行為的定義及賠償方式；購房者“逾期選房”“拒絕簽約”的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。（四）格式條款：警惕“最終解釋權(quán)”陷阱開發(fā)商提供的合同多為格式條款，需重點(diǎn)審查：排除購房者主要權(quán)利的條款（如“甲方擁有最終解釋權(quán)”“乙方不得對(duì)合同條款提出異議”），可主張無效（《民法典》第496條）；免責(zé)條款（如“因政策變化導(dǎo)致無法簽約，甲方不承擔(dān)責(zé)任”），需明確責(zé)任分擔(dān)（如政策風(fēng)險(xiǎn)雙方各擔(dān)損失的_____%）。（五）證據(jù)留存：資金與溝通的痕跡管理1.資金憑證：認(rèn)籌金務(wù)必轉(zhuǎn)入開發(fā)商對(duì)公賬戶，保留轉(zhuǎn)賬記錄、POS單、收據(jù)（注明“認(rèn)籌金”“意向金”及房源信息），避免轉(zhuǎn)入個(gè)人賬戶（防范資金挪用風(fēng)險(xiǎn)）。2.溝通記錄：開發(fā)商的口頭承諾（如“開盤價(jià)不高于XX元”“贈(zèng)送車位”），需以補(bǔ)充協(xié)議、短信、微信記錄等形式固定，避免事后推諉。（六）法律風(fēng)險(xiǎn)：咨詢專業(yè)人士與政策適配1.地域政策：不同城市對(duì)認(rèn)籌的監(jiān)管政策不同（如部分城市禁止“認(rèn)籌”，要求直接網(wǎng)簽），需提前了解當(dāng)?shù)刈〗ú块T規(guī)定，避免參與違規(guī)認(rèn)籌。2.律師審核：復(fù)雜交易（如團(tuán)購認(rèn)籌、商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)籌）建議委托律師審核合同，重點(diǎn)排查“陰陽合同”“霸王條款”等風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)語房地產(chǎn)認(rèn)籌銷售合同