二手房交易涉及金額大、流程復(fù)雜，一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁I賣合同是保障交易安全的核心。本文結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，提供實用的合同范本框架，并拆解關(guān)鍵注意事項，助力買賣雙方規(guī)避風(fēng)險、順利完成交易。一、二手房買賣合同范本（參考框架）（一）合同當(dāng)事人信息明確買賣雙方的姓名（或名稱）、身份證號（或統(tǒng)一社會信用代碼）、聯(lián)系地址及方式。需特別核對賣方身份與房屋產(chǎn)權(quán)人信息是否一致，若為共有房產(chǎn)，需所有共有人簽字確認(rèn)。（二）房屋基本情況1.產(chǎn)權(quán)信息：詳細(xì)記載房屋坐落地址、產(chǎn)權(quán)證號、建筑面積、套內(nèi)面積、房屋性質(zhì)（商品房、經(jīng)濟適用房等）、土地性質(zhì)及使用年限。2.附屬設(shè)施：明確房屋內(nèi)固定裝修、家具家電（如約定附贈）、車位/儲藏室等附屬物的歸屬，避免交付時產(chǎn)生爭議。3.權(quán)利限制：賣方需聲明房屋無抵押、查封、租賃糾紛（若有租賃，需附承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明），否則承擔(dān)違約責(zé)任。（三）交易價款與付款方式1.總價款：明確房屋交易總價（含或不含稅費、中介費），大小寫需一致。2.付款節(jié)點：定金：約定定金金額（建議不超過總房款的20%）及支付時間，定金可沖抵房款。首付款/尾款：結(jié)合貸款情況（若買方按揭，需注明貸款審批通過時間、首付款比例），約定首付款支付時間（如“過戶前X日支付至資金監(jiān)管賬戶”），尾款支付時間（如“產(chǎn)權(quán)過戶完成后X日內(nèi)支付”）。資金監(jiān)管：建議約定房款通過當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門指定的資金監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)，保障資金安全。（四）房屋交付與驗收1.交付時間：明確交房日期（需與過戶、付款節(jié)點銜接），賣方需確保交房時房屋無欠費（物業(yè)費、水電費等），并移交鑰匙、房產(chǎn)證、購房合同等相關(guān)文件。2.驗收標(biāo)準(zhǔn)：約定房屋現(xiàn)狀（如“以簽約時雙方確認(rèn)的現(xiàn)狀交付”或“賣方需完成房屋維修整改后交付”），買方驗收時需簽署《房屋交接確認(rèn)書》。（五）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記1.過戶時間：約定雙方配合辦理過戶的時間（如“買方貸款審批通過后X日內(nèi)共同辦理過戶”），逾期需承擔(dān)違約責(zé)任。2.稅費承擔(dān)：明確交易稅費（契稅、個稅、增值稅等）由哪方承擔(dān)，避免后期扯皮。（六）違約責(zé)任1.買方違約：若買方未按約付款或放棄購買，賣方有權(quán)沒收定金，或要求買方支付總房款X%的違約金。2.賣方違約：若賣方悔約、房屋存在權(quán)利瑕疵導(dǎo)致交易失敗，賣方需雙倍返還定金，或支付總房款X%的違約金，并賠償買方損失（如裝修費、中介費）。3.解約條款：約定因政策變動（如限購、貸款政策調(diào)整）導(dǎo)致合同無法履行時的解約方式，避免爭議。（七）爭議解決約定糾紛解決方式，如“協(xié)商不成時提交房屋所在地人民法院訴訟”或“提交XX仲裁委員會仲裁”。二、二手房交易核心注意事項（一）簽約前：風(fēng)險前置調(diào)查1.產(chǎn)權(quán)真實性核查要求賣方提供房產(chǎn)證、身份證原件，到不動產(chǎn)登記中心查詢“不動產(chǎn)登記信息”，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人、共有情況、抵押/查封狀態(tài)。若房屋有抵押，需約定賣方解押的時間和方式（如用買方首付款解押，需注明資金監(jiān)管）。若房屋為“滿五唯一”“滿二”等免稅房源，需核實房產(chǎn)證登記時間或契稅票時間，避免稅費計算錯誤。2.房屋現(xiàn)狀與瑕疵披露實地查看房屋質(zhì)量（如漏水、墻體裂縫）、戶型結(jié)構(gòu)（是否與房產(chǎn)證一致），要求賣方書面披露房屋是否存在質(zhì)量問題、是否被列入拆遷范圍。若房屋帶租約，需承租人出具《放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明》，并約定租期、租金處理方式（如“租期內(nèi)租金歸買方所有”或“賣方結(jié)清已收租金”）。3.賣方主體資格審查若賣方為公司，需查看營業(yè)執(zhí)照、公司章程（確認(rèn)出售房屋是否經(jīng)股東會決議）；若為代理人，需提供公證的《授權(quán)委托書》。（二）簽約時：條款細(xì)節(jié)把控1.付款方式的安全性堅決拒絕“直接打款至賣方個人賬戶”，優(yōu)先選擇資金監(jiān)管（尤其是首付款和尾款）。若因特殊情況需自行付款，需在合同中注明“付款后賣方出具收款收據(jù)，且款項用于解押/支付房款”。按揭貸款的買方，需明確“若貸款審批額度不足，買方需在X日內(nèi)補足差額”，避免因貸款問題違約。2.補充協(xié)議的必要性對合同未涵蓋的細(xì)節(jié)（如戶口遷移時間、學(xué)區(qū)使用情況、家具家電清單），簽訂補充協(xié)議并附在主合同后，與主合同具有同等效力。例如：“賣方承諾在過戶后X日內(nèi)將戶口遷出，逾期按日支付總房款萬分之X的違約金”。3.簽字蓋章的規(guī)范性所有產(chǎn)權(quán)人（含共有人）需親自簽字（按手?。魹榇炐杼峁┕C委托書；公司賣方需加蓋公章并由法定代表人簽字。合同每頁需雙方簽字確認(rèn)，防止單方篡改。（三）履約時：流程節(jié)點管控1.付款與解押的銜接若買方首付款用于賣方解押，需約定“解押后X日內(nèi)辦理網(wǎng)簽”，并要求賣方提供解押證明。避免賣方挪用首付款，導(dǎo)致房屋仍被抵押無法過戶。2.房屋交付與驗收交房時務(wù)必核驗水、電、氣、物業(yè)費等欠費情況，要求賣方提供繳費憑證；檢查房屋現(xiàn)狀是否與合同約定一致（如裝修、家電是否被更換），確認(rèn)無誤后簽署《交接確認(rèn)書》。3.產(chǎn)權(quán)過戶的時效性過戶后及時領(lǐng)取新房產(chǎn)證，并督促賣方配合辦理抵押登記（買方按揭時）。若賣方拖延過戶，可依合同主張違約金，或通過訴訟強制過戶。三、結(jié)