2025年物業(yè)管理員(初級)物業(yè)管理案例分析試卷及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.某小區(qū)業(yè)主張某將自家陽臺封閉后，物業(yè)服務(wù)中心以“破壞外立面統(tǒng)一”為由要求其限期整改。張某辯稱陽臺屬專有部分，物業(yè)無權(quán)干涉。下列法律依據(jù)中，最能直接支持物業(yè)要求的是（）A.《民法典》第二百七十八條關(guān)于業(yè)主共同決定事項B.《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第六條禁止變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)C.《物業(yè)管理條例》第四十五條關(guān)于物業(yè)服務(wù)人制止違規(guī)行為的義務(wù)D.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十四條關(guān)于臨時建設(shè)的規(guī)定答案：C2.2024年3月，某大廈電梯因鋼絲繩斷股停運。維保單位出具報告認為“已達報廢標準”，但業(yè)委會認為更換費用應(yīng)從公共收益列支。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，最合規(guī)的處置流程是（）A.物業(yè)先墊資更換，再向業(yè)委會報銷B.業(yè)委會召開業(yè)主大會會議，經(jīng)“雙三分之二”表決后動用維修資金C.物業(yè)直接申請應(yīng)急維修資金，24小時內(nèi)施工D.由當?shù)刈〗ú块T書面認定危及人身安全后，直接動用維修資金答案：B3.某老舊小區(qū)實施物業(yè)提升改造，政府補貼30%，業(yè)主自籌70%。根據(jù)《政府投資條例》，下列資金撥付節(jié)點符合規(guī)定的是（）A.設(shè)計合同簽訂后撥付全部補貼B.竣工驗收后一次性撥付補貼C.按工程進度分三次撥付，尾款需審計后支付D.開工后先撥付50%，剩余50%由物業(yè)墊付答案：C4.業(yè)主李某將房屋出租給某公司做員工宿舍，登記居住人數(shù)12人。物業(yè)巡查發(fā)現(xiàn)后，應(yīng)首先依據(jù)下列哪一條款要求其整改（）A.《商品房屋租賃管理辦法》第八條“人均租住建筑面積不得低于當?shù)卣?guī)定最低標準”B.《民法典》第七百零三條“承租人應(yīng)當按照約定的方法使用租賃物”C.《治安管理處罰法》第五十七條“房屋出租人明知承租人利用出租房屋犯罪不報的處罰”D.《消防法》第十九條“生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營其他物品的場所與居住場所設(shè)置在同一建筑物內(nèi)，應(yīng)符合國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準”答案：A5.某小區(qū)實行酬金制收費，合同約定物業(yè)酬金比例為8%。2024年小區(qū)共支出600萬元，其中物業(yè)人員工資420萬元、公共區(qū)域電費60萬元、電梯維保40萬元、辦公耗材10萬元、稅金及附加70萬元。則物業(yè)應(yīng)提取酬金為（）A.48萬元B.44.8萬元C.42.56萬元D.37.6萬元答案：A6.2025年1月，某小區(qū)消防控制室值班人員王某無證上崗，被消防大隊處以1萬元罰款。物業(yè)認為王某為外包公司派遣，拒絕繳納。關(guān)于責任主體，下列說法正確的是（）A.外包公司獨立承擔，與物業(yè)無關(guān)B.物業(yè)為管理責任主體，應(yīng)先繳納再向外包公司追償C.業(yè)委會承擔，因消防控制室屬共用設(shè)施D.由王某個人承擔答案：B7.某小區(qū)地面停車位長期被外部車輛占用，業(yè)主投訴強烈。物業(yè)在出入口加裝車牌識別系統(tǒng)，限制非登記車輛進入。該行為法律性質(zhì)屬于（）A.自主管理行為，無需政府審批B.擅自設(shè)立停車場，需向城管報備C.改變共用設(shè)施用途，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意D.涉嫌壟斷，違反《反壟斷法》答案：A8.業(yè)主陳某拖欠2023年全年物業(yè)費2400元，物業(yè)于2024年5月起訴，陳某以“房屋空置”為由要求減免70%。法院可支持的抗辯幅度為（）A.0%B.30%C.50%D.70%答案：A9.某小區(qū)業(yè)委會任期屆滿，新一屆業(yè)委會遲遲未能產(chǎn)生。原業(yè)委會繼續(xù)履職，并于2024年8月簽署新的物業(yè)服務(wù)合同。該合同效力為（）A.無效B.效力待定C.有效D.可撤銷答案：C10.某物業(yè)公司為多層住宅提供一級服務(wù)，按照當?shù)刂笇?dǎo)價，基準價為0.9元/㎡·月，浮動幅度±20%。若該小區(qū)建筑面積8萬㎡，則年度物業(yè)費上限為（）A.86.4萬元B.103.68萬元C.120.96萬元D.138.24萬元答案：B11.某小區(qū)發(fā)生高空拋物致車輛受損，無法確定具體侵權(quán)人。物業(yè)已安裝監(jiān)控但存在死角。關(guān)于補充責任，下列表述正確的是（）A.物業(yè)未盡安全保障義務(wù)，應(yīng)承擔全部責任B.物業(yè)承擔不超過30%的補充責任C.由全樓業(yè)主平均分擔，物業(yè)無責D.物業(yè)僅在能夠防止損害發(fā)生范圍內(nèi)承擔相應(yīng)補充責任答案：D12.2024年7月，某小區(qū)二次供水水箱清洗后未做水質(zhì)檢測即供水，導(dǎo)致20名業(yè)主腹瀉。衛(wèi)健部門對物業(yè)罰款5萬元。物業(yè)不服，提起行政訴訟，其訴訟時效應(yīng)自何時起算（）A.清洗作業(yè)當日B.供水當日C.收到處罰決定書之日D.腹瀉事件發(fā)生之日答案：C13.某小區(qū)實行“先付后享”模式，業(yè)主須預(yù)繳全年物業(yè)費方可領(lǐng)取門禁卡升級碼。該做法違反的規(guī)范是（）A.《價格法》第十四條“經(jīng)營者不得變相提高價格”B.《民法典》第九百四十四條“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”C.《消費者權(quán)益保護法》第九條“消費者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”D.《物業(yè)管理條例》第六十四條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)”答案：B14.某小區(qū)公共收益年度結(jié)余15萬元，業(yè)委會提議全部用于補貼物業(yè)費。根據(jù)《民法典》，該事項應(yīng)當由業(yè)主共同決定，其表決比例要求為（）A.參與表決“雙二分之一”同意B.參與表決“雙三分之二”同意C.全體業(yè)主“雙二分之一”同意D.全體業(yè)主“雙四分之三”同意答案：B15.某小區(qū)物業(yè)將綠化養(yǎng)護外包，外包公司使用禁用農(nóng)藥致1名兒童過敏。下列責任劃分正確的是（）A.外包公司獨立承擔，物業(yè)免責B.物業(yè)承擔連帶責任C.業(yè)委會承擔選任過錯責任D.由農(nóng)藥銷售商承擔產(chǎn)品責任答案：B16.某小區(qū)電梯廣告合同約定“到期自動順延一年，除非一方提前三個月書面異議”。2024年12月31日合同到期，雙方均未提出異議。2025年3月，業(yè)委會新?lián)Q屆后主張合同已終止。該主張（）A.成立，因原合同期限屆滿B.成立，因新一屆業(yè)委會不知情C.不成立，合同已自動順延D.不成立，但可支付補償后解除答案：C17.某小區(qū)地下車庫產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，開發(fā)商委托物業(yè)出租車位，租金標準高于周邊。業(yè)主抗議，要求下調(diào)。下列說法正確的是（）A.產(chǎn)權(quán)人自主定價，業(yè)主無權(quán)干涉B.物業(yè)應(yīng)召開協(xié)商會，聽取業(yè)主意見C.業(yè)委會可起訴要求確認租金標準無效D.價格部門應(yīng)介入調(diào)查是否暴利答案：A18.某小區(qū)物業(yè)在樓道內(nèi)設(shè)置“快遞柜”，占用公共區(qū)域20㎡。若當?shù)刈≌飿I(yè)管理條例規(guī)定“占用共用部位應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意”，則物業(yè)應(yīng)取得的表決比例為（）A.參與表決“雙二分之一”B.參與表決“雙三分之二”C.全體業(yè)主“雙二分之一”D.全體業(yè)主“雙四分之三”答案：B19.某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理擅自將屋頂出租給通信公司架設(shè)基站，年租金5萬元未入賬。該行為涉嫌（）A.職務(wù)侵占罪B.挪用資金罪C.非國家工作人員受賄罪D.盜竊罪答案：A20.某小區(qū)業(yè)主飼養(yǎng)烈性犬，咬傷保潔員。物業(yè)已張貼禁養(yǎng)公告，但未及時報告城管。下列說法正確的是（）A.物業(yè)已盡管理義務(wù)，不承擔責任B.物業(yè)承擔補充責任，比例不超過20%C.由業(yè)主承擔全部責任，物業(yè)免責D.物業(yè)承擔連帶責任答案：B21.某小區(qū)消防噴淋系統(tǒng)誤噴，致電梯損壞。經(jīng)查，系維保單位測試后未關(guān)閉閥門。電梯維修費8萬元，應(yīng)由（）A.維保單位承擔B.物業(yè)承擔后向維保單位追償C.維修資金支出D.保險公司承擔，因物業(yè)投保公眾責任險答案：A22.某小區(qū)業(yè)委會決定更換物業(yè)，原物業(yè)拒絕退出，并繼續(xù)收取2025年第一季度物業(yè)費。新物業(yè)已簽約但無法進場。原物業(yè)的行為構(gòu)成（）A.無因管理B.強迫交易罪C.拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，違反《物業(yè)管理條例》D.合同違約，但屬民事糾紛答案：C23.某小區(qū)物業(yè)為完成節(jié)能考核，擅自將公共區(qū)域照明改為聲控，引發(fā)老人跌倒。該行為違反的強制性條文是（）A.《建筑照明設(shè)計標準》關(guān)于居住建筑走廊照度值≥50lxB.《民法典》第一千一百六十五條“行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任”C.《節(jié)約能源法》第十六條“國家鼓勵節(jié)能”D.《物業(yè)管理條例》第三十六條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)”答案：A24.某小區(qū)物業(yè)將綠化用水私自接入消防水池，被消防大隊責令改正并罰款3萬元。該處罰依據(jù)為（）A.《消防法》第二十八條“任何單位、個人不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材”B.《水法》第四十九條“用水應(yīng)當計量”C.《價格法》第十二條“經(jīng)營者進行價格活動，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)”D.《物業(yè)管理條例》第四十五條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止違法行為”答案：A25.某小區(qū)實行“酬金制”，年度決算后結(jié)余資金30萬元。根據(jù)合同約定，結(jié)余歸全體業(yè)主。物業(yè)提出以現(xiàn)金方式直接返還業(yè)主，業(yè)委會主張滾存下年。則（）A.物業(yè)方案更公平，應(yīng)采納B.業(yè)委會方案更利于小區(qū)持續(xù)經(jīng)營，應(yīng)采納C.應(yīng)召開業(yè)主大會決定D.由居委會決定答案：C26.某小區(qū)物業(yè)在未經(jīng)環(huán)評的情況下，將設(shè)備房出租給餐飲單位做冷庫，噪音超標。業(yè)主投訴后，環(huán)保部門對物業(yè)罰款6萬元。物業(yè)繳納后，可向（）A.餐飲單位全額追償B.餐飲單位追償50%C.業(yè)委會追償，因收益歸全體業(yè)主D.自行承擔，因未盡審查義務(wù)答案：A27.某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理與電梯維保單位串通，虛增維保記錄，騙取維修資金12萬元。該行為涉嫌（）A.詐騙罪B.職務(wù)侵占罪C.貪污罪D.提供虛假證明文件罪答案：A28.某小區(qū)業(yè)委會任期屆滿，街道責令限期換屆，但逾期仍未完成。街道可采取的合法措施是（）A.指定業(yè)主代行職責B.由居委會代行業(yè)委會職責C.由街道直接聘請物業(yè)D.暫停維修資金撥付答案：B29.某小區(qū)物業(yè)為催繳物業(yè)費，將欠費業(yè)主房號、姓名張貼在公告欄。該行為侵犯的民事權(quán)利是（）A.隱私權(quán)B.名譽權(quán)C.姓名權(quán)D.肖像權(quán)答案：A30.某小區(qū)物業(yè)與業(yè)主簽訂《車位管理協(xié)議》，約定“車輛丟失概不負責”。后業(yè)主車輛被盜，監(jiān)控損壞。該條款效力為（）A.有效，屬雙方真實意思表示B.無效，違反《民法典》第五百零六條“造成對方人身損害或因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的免責條款無效”C.可撤銷D.效力待定答案：B二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.某小區(qū)發(fā)生外墻脫落砸傷行人，下列主體中可能承擔侵權(quán)責任的有（）A.物業(yè)B.全體業(yè)主C.開發(fā)商D.外墻施工單位E.當?shù)刈〗ú块T答案：A、B、C、D32.某小區(qū)物業(yè)擬調(diào)整收費標準，下列程序必須履行的有（）A.委托第三方審計上年度收支B.提前15日書面告知業(yè)委會C.召開業(yè)主大會會議D.向價格部門備案E.向街道報備答案：A、B、C、D33.某小區(qū)物業(yè)為完成垃圾分類考核，采取的措施中符合《固體廢物污染環(huán)境防治法》的有（）A.撤除樓層垃圾桶，集中設(shè)點B.對未分類投放業(yè)主罰款50元C.安排督導(dǎo)員現(xiàn)場指導(dǎo)D.將廚余垃圾交由有資質(zhì)單位收運E.將可回收物收益納入公共收益答案：A、C、D、E34.某小區(qū)業(yè)委會決定公開招標物業(yè)，下列屬于招標文件必備內(nèi)容的有（）A.小區(qū)基本情況B.服務(wù)標準及考核辦法C.物業(yè)服務(wù)費報價清單D.物業(yè)企業(yè)資信證明要求E.原物業(yè)合同樣本答案：A、B、C、D35.某小區(qū)物業(yè)在臺風來臨前，應(yīng)履行的法定義務(wù)包括（）A.檢查并加固共用部位門窗B.提醒業(yè)主移除陽臺花盆C.準備抽水泵及沙袋D.向應(yīng)急管理部門報備應(yīng)急預(yù)案E.停止一切戶外作業(yè)答案：A、B、C36.某小區(qū)公共收益收支賬目，業(yè)主可依法采取查閱方式包括（）A.現(xiàn)場查閱原始憑證B.拍照復(fù)制C.委托注冊會計師審計D.要求物業(yè)郵寄復(fù)印件E.申請法院調(diào)查令答案：A、B、C、E37.某小區(qū)物業(yè)拒不退出，新物業(yè)已簽約，街道可協(xié)調(diào)采取的措施有（）A.對原物業(yè)信用扣分B.暫停原物業(yè)招投標資格C.向法院提起民事訴訟D.申請強制執(zhí)行E.對原物業(yè)負責人行政拘留答案：A、B、C、D38.某小區(qū)物業(yè)將綠化養(yǎng)護外包，對外包單位的法定管理義務(wù)包括（）A.審查資質(zhì)B.簽訂安全協(xié)議C.現(xiàn)場監(jiān)督D.承擔連帶責任E.為其繳納社保答案：A、B、C、D39.某小區(qū)物業(yè)使用人臉識別門禁，下列做法符合《個人信息保護法》的有（）A.取得業(yè)主單獨同意B.提供替代驗證方式C.存儲在本地服務(wù)器D.與公安系統(tǒng)實時比對E.設(shè)置30天自動刪除答案：A、B、C、E40.某小區(qū)物業(yè)為減少糾紛，擬購買公眾責任險，保險范圍應(yīng)包括（）A.電梯困人造成精神損害B.公共區(qū)域滑倒摔傷C.高空拋物致車輛損失D.業(yè)主家中水管爆裂E.物業(yè)員工操作失誤致設(shè)備損壞答案：A、B、C三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.物業(yè)企業(yè)可以將全部服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三人。（）答案：×42.業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)可依法起訴，但不得限制其使用電梯。（）答案：√43.業(yè)委會未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，可直接決定動用維修資金。（）答案：×44.物業(yè)在緊急情況下，可先行維修電梯，再申請維修資金備案。（）答案：√45.物業(yè)企業(yè)被解聘后，不得以業(yè)主欠費為由拒絕退出。（）答案：√46.物業(yè)將公共區(qū)域廣告收益用于補貼物業(yè)費，無需告知業(yè)主。（）答案：×47.業(yè)主大會會議可采用書面征求意見形式。（）答案：√48.物業(yè)企業(yè)必須取得安全生產(chǎn)標準化證書后方可從業(yè)。（）答案：×49.物業(yè)對違規(guī)裝修業(yè)主，可采取停水停電措施強制停工。（）答案：×50.物業(yè)企業(yè)應(yīng)當建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，并定期組織演練。（）答案：√四、案例分析題（共40分）案例一（10分）某小區(qū)建于2008年，未交存維修資金。2024年10月，電梯主板損壞，需更換費用9萬元。業(yè)委會決定按建筑面積分攤，每平方米1.2元。業(yè)主宋某（建筑面積89㎡）拒絕繳納，認為電梯屬共用設(shè)施，應(yīng)由物業(yè)承擔。業(yè)委會遂將宋某訴至法院。問題：1.法院是否支持業(yè)委會訴求？（3分）2.若小區(qū)已建立維修資金，應(yīng)如何申請？（4分）3.物業(yè)在此案中的地位？（3分）答案：1.支持。電梯屬業(yè)主共有，維修費用應(yīng)由業(yè)主分攤。業(yè)委會經(jīng)“雙三分之二”表決通過，分攤方案合法。2.經(jīng)業(yè)主大會“雙三分之二”表決，向當?shù)刈〗ú块T申請劃撥；應(yīng)急情況可先行維修，再備案。3.物業(yè)為