寫字樓空調(diào)設備維護管理手冊一、總則為保障寫字樓空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)定、高效運行，延長設備使用壽命，降低能耗成本，結合樓宇實際運營需求，特制定本維護管理手冊。本手冊適用于寫字樓內(nèi)中央空調(diào)、分體式空調(diào)及相關附屬設備的日常維護、故障處理與節(jié)能管理工作，涵蓋設備全生命周期的管理要求，各部門及運維人員需嚴格遵照執(zhí)行?？照{(diào)設備管理遵循“預防為主、維護優(yōu)先、節(jié)能高效、安全可靠”的原則，通過規(guī)范化的維護流程、精細化的巡檢機制，確保設備性能穩(wěn)定，為樓宇辦公環(huán)境提供舒適、健康的空氣調(diào)節(jié)保障。二、設備管理職責（一）工程部職責工程部作為空調(diào)設備管理的核心責任部門，需統(tǒng)籌設備的日常運維、故障維修及技術升級工作：制定年度維護計劃，明確設備巡檢、保養(yǎng)、檢修的周期與標準；組織專業(yè)技術培訓，提升運維人員的實操能力與故障判斷水平；對接設備供應商或第三方維保單位，協(xié)調(diào)原廠技術支持與備件供應；監(jiān)督空調(diào)系統(tǒng)的能耗數(shù)據(jù)，牽頭制定節(jié)能優(yōu)化方案并落地實施。（二）運維人員職責運維人員需嚴格執(zhí)行維護計劃，落實設備的日常管理工作：按要求開展設備巡檢，記錄運行參數(shù)（如溫度、壓力、電流等），及時發(fā)現(xiàn)異常并上報；完成設備清潔、濾網(wǎng)更換、制冷劑檢查等基礎保養(yǎng)工作，確保設備處于良好運行狀態(tài)；接到故障報修后，第一時間到場排查問題，小故障現(xiàn)場處置，重大故障及時上報并配合維修；維護作業(yè)時嚴格遵守安全規(guī)范，做好斷電、掛牌等防護措施，避免安全事故。（三）使用部門職責寫字樓內(nèi)各使用部門（如租戶、辦公區(qū)域管理組）需配合設備管理工作：規(guī)范使用空調(diào)設備，避免違規(guī)操作（如超溫設置、私改管線等）；發(fā)現(xiàn)設備異常（如異響、漏水、制冷制熱失效）時，及時通過報修渠道反饋；配合運維人員的巡檢與維修工作，提供必要的場地與信息支持；參與節(jié)能管理，踐行“人走機關”“合理設置溫度”等行為規(guī)范，降低能耗浪費。三、日常維護管理（一）設備巡檢巡檢周期：日常巡檢：每日對空調(diào)主機、末端設備（風機盤管、新風機組）進行外觀檢查，記錄運行狀態(tài)；周巡檢：每周重點檢查設備的運行參數(shù)（如壓縮機電流、冷媒壓力、送風溫度），清理周邊雜物；月巡檢：每月對空調(diào)系統(tǒng)的電氣元件（接觸器、繼電器）、管路閥門進行緊固與檢漏，測試備用設備切換功能。巡檢內(nèi)容與標準：主機系統(tǒng)：壓縮機運行無異常噪音，油溫、油壓在正常區(qū)間，冷卻塔水位穩(wěn)定，風機運轉平穩(wěn)；末端設備：風機盤管出風口溫度與設定溫差≤±2℃，濾網(wǎng)無嚴重積塵，冷凝水排水通暢；控制系統(tǒng)：溫控器、變頻器顯示正常，自動控制邏輯（如時段啟停、溫感調(diào)節(jié)）運行無誤。巡檢記錄：運維人員需填寫《空調(diào)設備巡檢記錄表》，詳細記錄設備狀態(tài)、參數(shù)變化及異常情況，發(fā)現(xiàn)問題需標注“待處理”并跟蹤閉環(huán)。（二）清潔與保養(yǎng)主機保養(yǎng)：每季度清理冷卻塔填料、集水池，去除水垢與雜物，檢查布水器噴水均勻性；每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行化學清洗（或物理清洗），清除換熱管內(nèi)的水垢、油污，提升換熱效率；每年更換壓縮機潤滑油，檢查油質(zhì)、油位，必要時清洗油過濾器。末端設備保養(yǎng)：每月清洗風機盤管濾網(wǎng)（或每季度深度清洗），去除積塵以避免風阻增大；每季度檢查風機盤管冷凝水管路，疏通堵塞，確保排水坡度合理；每年對新風機組的初效、中效濾網(wǎng)進行更換或清洗，檢查表冷器翅片清潔度。電氣與控制系統(tǒng)保養(yǎng)：每季度緊固電氣接線端子，清理控制柜內(nèi)灰塵，檢查絕緣電阻；每年校驗溫度傳感器、壓力變送器的精度，更新控制程序的邏輯參數(shù)（如需）。（三）參數(shù)監(jiān)測與優(yōu)化運維人員需定期監(jiān)測空調(diào)系統(tǒng)的關鍵參數(shù)，結合樓宇使用場景優(yōu)化運行策略：負荷匹配：根據(jù)季節(jié)變化（如夏季制冷、冬季制熱）調(diào)整主機開啟臺數(shù)，避免“大馬拉小車”；溫度設定：辦公時段將室內(nèi)溫度設定為26℃（制冷）、20℃（制熱），非辦公時段自動切換為節(jié)能模式；新風管理：過渡季節(jié)（春秋）優(yōu)先采用新風直供模式，減少制冷/制熱能耗；數(shù)據(jù)復盤：每月分析空調(diào)能耗數(shù)據(jù)，對比歷史同期，排查異常能耗點（如設備老化、管路泄漏）。四、故障處理管理（一）故障報修流程1.報修觸發(fā)：使用部門發(fā)現(xiàn)設備異常后，通過樓宇報修系統(tǒng)（或電話）向工程部提交報修單，注明故障現(xiàn)象（如“風機盤管漏水”“主機報警停機”）、位置及時間；2.響應處置：工程部接到報修后，30分鐘內(nèi)安排運維人員到場，小故障（如濾網(wǎng)堵塞、溫控器失靈）需在2小時內(nèi)修復，重大故障（如壓縮機損壞、管路泄漏）需立即啟動應急方案；3.維修記錄：維修完成后，運維人員填寫《空調(diào)設備維修記錄表》，記錄故障原因、維修措施、備件更換情況，由使用部門簽字確認。（二）常見故障應急處理制冷失效：先檢查溫控器設置、濾網(wǎng)堵塞情況，若冷媒壓力過低，需排查泄漏點并補加冷媒；若壓縮機不啟動，檢查電氣回路（保險絲、接觸器）；漏水故障：關閉設備電源，排查冷凝水管堵塞、風機盤管接水盤溢水或管路接口泄漏，臨時處理后安排徹底維修；異響振動：停機檢查風機葉輪是否積塵、壓縮機地腳螺栓是否松動、管路支架是否脫落，必要時聯(lián)系廠家技術支持。（三）重大故障處置當發(fā)生主機宕機、大面積停冷/停熱等重大故障時，工程部需：立即啟動備用設備（如備用主機、臨時空調(diào)），保障核心區(qū)域（如大堂、會議室）的基本需求；2小時內(nèi)出具故障初步分析報告，明確故障原因、修復時長及應急措施；協(xié)調(diào)第三方維修單位或原廠工程師到場，優(yōu)先搶修關鍵設備，減少對樓宇運營的影響。五、應急管理（一）極端天氣應對高溫/嚴寒天氣：提前檢查主機、末端設備的運行狀態(tài)，儲備應急備件（如冷媒、潤滑油），增加巡檢頻次，確保設備滿負荷運行時的穩(wěn)定性；暴雨/臺風天氣：加固冷卻塔、室外機的防風措施，檢查機房排水系統(tǒng)，避免雨水倒灌損壞設備；雷電天氣：關閉非必要的空調(diào)設備，檢查防雷接地系統(tǒng)，確保浪涌保護器正常工作。（二）停電應急停電前：通過樓宇通知系統(tǒng)提醒用戶關閉空調(diào)設備，工程部將主機切換至“停機”狀態(tài)，避免來電時設備異常啟動；停電時：檢查UPS供電的控制系統(tǒng)狀態(tài)，記錄設備停機參數(shù)；來電后：按順序啟動設備（先開冷卻塔、水泵，再開主機），監(jiān)測啟動電流、壓力等參數(shù)，確認無異常后恢復正常運行。（三）疫情防控應急在疫情高發(fā)期，空調(diào)系統(tǒng)需調(diào)整運行策略：關閉回風系統(tǒng)，采用“全新風”模式運行，降低病毒傳播風險；增加濾網(wǎng)更換頻率（如每2周一次），并對濾網(wǎng)、表冷器進行消毒處理；配合樓宇防疫要求，在空調(diào)出風口加裝紫外線消毒裝置（如需），定期檢測送風空氣質(zhì)量。六、節(jié)能管理（一）運行策略優(yōu)化分時控制：通過樓宇自控系統(tǒng)（BAS）設置空調(diào)啟停時段，辦公日8:00-18:00全負荷運行，其余時段自動降載或停機；區(qū)域管理：對空置區(qū)域（如會議室、閑置辦公室）的空調(diào)設備進行斷電或設置為最低能耗模式；聯(lián)動控制：結合室內(nèi)外溫濕度傳感器，自動切換制冷/制熱/新風模式，避免人為誤操作。（二）設備節(jié)能改造變頻改造：對老舊的定頻主機、水泵進行變頻改造，根據(jù)負荷自動調(diào)節(jié)轉速，降低能耗；換熱優(yōu)化：更換高效換熱管（如內(nèi)螺紋銅管）、低阻濾網(wǎng)，提升設備能效比；智能控制：引入AI能耗管理系統(tǒng)，實時分析設備運行數(shù)據(jù)，自動推薦最優(yōu)運行參數(shù)。（三）行為節(jié)能引導制作《空調(diào)使用指南》，張貼于辦公區(qū)域，引導用戶合理設置溫度（夏季不低于26℃，冬季不高于20℃）；開展節(jié)能宣傳活動，通過郵件、公告欄等渠道普及空調(diào)節(jié)能知識，鼓勵“人走關機”“開窗通風替代空調(diào)”等行為；對節(jié)能表現(xiàn)突出的部門或個人給予表彰，形成全員節(jié)能的良好氛圍。七、檔案管理（一）設備檔案工程部需建立完善的空調(diào)設備檔案，內(nèi)容包括：設備臺賬：記錄設備型號、安裝日期、廠家信息、技術參數(shù)；驗收資料：設備進場驗收單、安裝調(diào)試報告、竣工驗收文件；說明書與圖紙：設備操作手冊、電路圖、管路布置圖、自控邏輯圖。（二）維護記錄日常巡檢、保養(yǎng)、維修記錄需按時間順序歸檔，便于追溯設備歷史狀態(tài)；每年編制《空調(diào)設備維護年度報告》，總結設備運行狀況、故障統(tǒng)計、能耗分析及下一年度維護計劃。（三）能耗數(shù)據(jù)管理每月統(tǒng)計空調(diào)系統(tǒng)的用電量、用水量（冷卻塔補水），繪制能耗趨