一、大沙頭舊貨專業(yè)市場商圈分析區(qū)域經(jīng)營環(huán)境分析

1.1大沙頭沿線商業(yè)分布情況

星之光電器城海印電器總匯

盛賢數(shù)碼

電相城

海印廣場盛贊紡織

（布藝）城

大

大

大沙頭大馬路

沙

沙

頭

頭

四

三

馬

馬海印布藝總匯

路

路

沿江東路

大沙頭舊貨市場（港灣廣場）

大沙頭作為昔日廣州的對(duì)外港口之一,在八十年代因?yàn)榻煌ǖ缆肪W(wǎng)絡(luò)的未完善,

水路客運(yùn)一直擔(dān)當(dāng)著重要的角色，而隨著城市的加速發(fā)展，橋梁建設(shè)的增加，人民

生活水平的整體提高，過去曾一度輝煌的大沙碼頭由于水路客運(yùn)的日漸稀落而功能

衷退。經(jīng)過政府的改造，這里曾一度成為廣州市著名的大排擋聚集地，“西貢食街”

更是成為市民品嘗物美，介廉、色香味俱全的海鮮的好去處。后來因?yàn)榄h(huán)保、污染的

問題，一度紅紅火火的“西貢食街”被迫停業(yè)。正在這個(gè)時(shí)候，家電業(yè)和通訊業(yè)的飛

速發(fā)展，為今日大沙頭成為全國聞名的二手舊貨市場奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

時(shí)至今日，整個(gè)大沙頭已經(jīng)發(fā)展成為主要以二手手機(jī)、附以二手電腦、二手?jǐn)?shù)

碼產(chǎn)品買賣的專業(yè)市場，并且擁有3000多戶的二手舊貨經(jīng)營商家。而廣州也因?yàn)榇?/p>

沙頭的崛起，發(fā)展成為全國最大的二手產(chǎn)品集散地，全國各地的眾多二手商販都是

通過廣州進(jìn)貨，其知名度已經(jīng)達(dá)到海外，許多中東地區(qū)、甚至經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的

東非二手買家都會(huì)慕名而來。而其他主要以售賣一手手機(jī)、電腦數(shù)碼產(chǎn)品、家用電

器等的大型賣場也分布在大沙頭二手市場的周邊，其中海印區(qū)域主要是以賣新品水

貨為主的，二手交易相對(duì)較弱?，F(xiàn)時(shí)的大沙頭區(qū)域和海印區(qū)域，已經(jīng)成為市民選購

一、二手?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品的好去處。特別是大沙頭，已經(jīng)是購買和出售二手手機(jī)的第一選

擇地。

1.2大沙頭二手手機(jī)經(jīng)營情況分析

根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)地了解，目前整個(gè)大沙頭舊貨交易市場里以經(jīng)營二手手機(jī)的商場

有四個(gè)，具體分布如下:

沿江東路

入

□

大沙頭

大沙頭

海印澳訊

特價(jià)手機(jī)市場

大沙頭二手舊貨交易市場二手手機(jī)市場

I日貨一條街

大沙頭舊貨交易市場

二手通訊總匯

1.2.1海印大沙頭二手舊貨交易市場

該市場作為海印集團(tuán)旗下的二手手機(jī)專業(yè)市場，擁有良好的品牌信譽(yù)作為支撐,

而且相對(duì)地靠近路面，人流情況比較理想，經(jīng)營業(yè)務(wù)主要為零售，兼有少量批發(fā)。

場內(nèi)的經(jīng)營環(huán)境寬敞、明亮。但是面積相對(duì)地較小，難以長期聚集人流。每個(gè)柜位

的租金維持在1000?1300元左右，目前出租率大概在90%左右。

1.2.2大沙頭舊貨交易市場二手通訊總匯

雖然該市場處于整個(gè)二手IFI貨交易市場的深入處，而且裝修、整體檔次感對(duì)比

其前面的“海印”市場要差，但是其組建的時(shí)間卻是最早，經(jīng)營面積也是幾個(gè)二手手

機(jī)市場里最大，同時(shí)檔位的規(guī)劃也比較集中。目前該市場已經(jīng)成為整個(gè)二手于機(jī)市

場里的旗艦，其人流、手機(jī)種類、手機(jī)檔次都是處于一個(gè)領(lǐng)先的水平。特別是一些

比較新款的高端機(jī)，也能在這個(gè)市場里可以找到。而這個(gè)市場的經(jīng)營業(yè)務(wù)也有別于

其他幾個(gè)市場，主要是以批發(fā)為主，零售為副。許多二手手機(jī)商家，包括本地和外

地的，也經(jīng)常來這里采購。由于其經(jīng)營狀態(tài)良好，因此其租金也相對(duì)較高，一般維

持在1300—2000這個(gè)水平。

1.2.3大沙頭特價(jià)手機(jī)市場

這個(gè)市場是四個(gè)市場里唯一一個(gè)沒有二手牌照的市場，由于這個(gè)最致命的原因,

雖然其位置正對(duì)沿江路，而且擁有一定的經(jīng)營面積，但是其人流卻是最少的，市場

里的經(jīng)營者由于沒有牌照的關(guān)系，因此在柜臺(tái)里只能擺放手機(jī)的模型，但私下卻可

以進(jìn)行二手手機(jī)的交易?？傮w來說，這個(gè)市場的人氣最少，沒有良好的經(jīng)營氛圍。

1.2.4大沙頭澳訊二手手機(jī)市場

澳訊二手手機(jī)城位于整個(gè)舊貨交易市場的邊緣，緊鄰隔壁的大沙頭特價(jià)手機(jī)市

場。這個(gè)商場在早期曾經(jīng)面臨著客源不足的情況，主要是因?yàn)槲恢貌蝗缙渌麅蓚€(gè)商

場理想和招商未滿的問題，后來經(jīng)過調(diào)整，主要以針對(duì)零散客戶，并且以中抵擋手

機(jī)零售為主，漸漸地有所起色，目前已經(jīng)成為一個(gè)人流相對(duì)充足的市場。該市場主

要以零售為主，裝修檔次相對(duì)大眾化，租金基本與海印大沙頭二手舊貨交易市場持

平。

小結(jié)

從以上四個(gè)市場了解得知，“海印大沙頭二手舊貨交易市場”主要是以“海印集

團(tuán)”良好的品牌口碑來進(jìn)行吸引客戶，由于海印集團(tuán)在大沙頭、海印橋一帶由來已

久，因此有一定的品牌追隨者。而“大沙頭舊貨交易市場二手通訊總匯”則走規(guī)模路

線、以批發(fā)為主，零售為副。時(shí)至今日，已經(jīng)成為二手手機(jī)行業(yè)的“龍頭”，相反，

“大沙頭澳訊二手手機(jī)市場”則巧妙地避開了前者的風(fēng)頭，堅(jiān)決地走差異化路線，以

零售中抵擋手機(jī)為主，同樣獲得了成功。

但是，現(xiàn)在整個(gè)大沙頭舊貨交易市場卻面臨著一次重大的變化，因?yàn)檎呀?jīng)

下令對(duì)其進(jìn)行遷拆，將其改造成為“港灣廣場”。也正在這個(gè)時(shí)候，周邊已經(jīng)有三個(gè)

商場打著“二手手機(jī)舊貨”的旗號(hào)進(jìn)行招商，下面將對(duì)這三個(gè)商場進(jìn)行詳細(xì)地分析，

了解其狀況。

1.3大沙頭現(xiàn)正招商的二手手機(jī)市場情況分析

大沙頭現(xiàn)正招商的二手手機(jī)市場概況

8場名稱澳訊舊貨市場盛賢大沙頭舊貨市場海印大沙頭二手城

大沙頭三馬路，盛賢舊貨市場對(duì)面。

位置大沙頭三馬路與東華南路之間東華南路

門面寬180米

港檔次風(fēng)格較為簡潔，立面設(shè)計(jì)較為時(shí)尚裝修相對(duì)二手交易市場較豪華裝修?般，較為簡單

維層數(shù)1F2F-1F1F1F2F

面積(m*)23001203約3750約375023001900

柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位

1000.

租金800、1400、

185元/月1300、柜位800、1000元/月；固鋪為1400

1元月)100020007001300.1700、1900

/ml1600、/月

16001900

1900

湎尺寸柜臺(tái)80x95x50cm,鋪位門面2米100x50x90cm柜位分1.2米及1米長兩種

一IF柜位約700個(gè)，IF柜位約300個(gè)；檔口

及鋪位數(shù)量16050—

數(shù)約有200個(gè)，固定檔位約70間。

6c元/月/

費(fèi)（元/月）300600300——

肝

收費(fèi)停車場、中央空調(diào)、貨梯、電話收費(fèi)停車場、中央空調(diào)、貨梯、噴淋裝置、

收費(fèi)停車場、貨梯、噴淋裝置、監(jiān)主

m套設(shè)施（寬帶）、噴淋裝置、監(jiān)控?cái)z像頭、監(jiān)控?cái)z像頭、雙向手扶電梯、豪華天花吊

單向手扶電梯

無天花吊燈式燈光、雙向手扶電梯燈

卜開業(yè)時(shí)間2005年9月試業(yè)2005年9月試業(yè)2005年9月試業(yè)

管理費(fèi)包括水電費(fèi)、中央空調(diào)及下.生租金已包含管理費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、公共水

備注費(fèi)，鋪內(nèi)電費(fèi)自負(fù)：商戶從大沙頭搬電贄、保安（24小時(shí)）、衛(wèi)生廣告推廣：租金已包含管理費(fèi)

遷后開始計(jì)租，前半年5折租金。由開場日起，一年5折計(jì)租。

負(fù)責(zé)人吳鎮(zhèn)忠范貴然邵建明

從上表可以看出，這三個(gè)新的市場無論從檔次、規(guī)模、配套等兒個(gè)方面都比原

來的“大沙頭舊貨交易市場”有著較大的提升。而且其位置都集中在原來的二手舊貨

市場的北面，希望延續(xù)原來大沙頭二手舊貨市場的商業(yè)環(huán)境，形成一個(gè)新的二手舊

貨商圈。

1.3.1盛賢大沙頭舊貨市場

其檔次在新的三個(gè)市場里是最高的，同時(shí)經(jīng)營面積也是最大的。完全擺脫了二

手舊貨市場的感覺，但是租金相對(duì)其他兩個(gè)市場要昂貴一點(diǎn)，而且首次需要二手手

機(jī)商家到負(fù)層經(jīng)營，對(duì)于其心理有一定的影響。從現(xiàn)場的銷控情況所看和根據(jù)其招

商人員介紹，目前其經(jīng)營二手手機(jī)的首層和負(fù)一層均已達(dá)到95%的出租率，整體出

租率處于一個(gè)相對(duì)理想的狀態(tài)。

1.3.2澳訊舊貨市場

主要延續(xù)其舊場的經(jīng)營模式，走中低端路線，其最大優(yōu)勢(shì)是臨近大沙頭三馬路

路面，而且有原來舊場的資源。首層出租率也達(dá)到90%左右，二層出租率大概在70%

左右。

1.3.3海印大沙頭二手城

海印集團(tuán)的又一出品，品牌知名度成為其最大的亮點(diǎn)，而且其經(jīng)營范圍與規(guī)模

對(duì)比“盛賢大沙頭舊貨市場“毫不遜色。但是其位置相對(duì)偏離原來的二手舊貨交易市

場商圈，嚴(yán)格來說，其位置己經(jīng)不屬于大沙頭的范圍。其首層出租率相對(duì)其他兩個(gè)

市場要差，維持在85%左右。

小結(jié)

據(jù)資料顯示，1996年，廣州舊貨業(yè)興起之始就取得了不俗的利潤，許多人紛紛

躋身這個(gè)過去并不引人注目的行業(yè)。從1997年到2001年，短短的5年時(shí)間里，廣州

的舊貨市場和舊貨企業(yè)上升到30多家，吸納安置下崗工人、消化農(nóng)村富余勞力數(shù)十

萬人，舊貨業(yè)也成為廣州市新的納稅增長點(diǎn)。

近幾年新產(chǎn)品愈演愈烈的價(jià)格戰(zhàn)在一定程度上拉低了二手貨的利潤空間，舊貨

市場競爭日益激烈。而不少行內(nèi)的專業(yè)人士認(rèn)為:廣州的二手市場包括未來的大沙

頭二手市場商業(yè)圈不能再向橫向擴(kuò)展，而應(yīng)該“向上拓展％那些換代快、高科技含

量高的產(chǎn)業(yè)將會(huì)成為二手市場爭奪的重點(diǎn)。他們認(rèn)為:二手市場中，錄音機(jī)、電視、

冰箱、部分小家電將逐步被市場淘汰，但像電腦、辦公設(shè)備、音像等高科技產(chǎn)品的

利潤空間還是很大的，在美、日等發(fā)達(dá)國家，二手市場的交易數(shù)量比一手的還大。

現(xiàn)時(shí)大沙頭新起的這三個(gè)市場，定位都集中在手機(jī)、電腦設(shè)備、辦公設(shè)備等，

也證明了這三個(gè)市場的幕后企業(yè)，對(duì)二手行業(yè)是十分看好的。而且希望通過自身的

獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，盡可能地全面吸納經(jīng)營二手手機(jī)的商戶。

1.4區(qū)域未來發(fā)展情況分析

后大沙頭舊貨交易市場將變身成為?港灣廣場。

早在前幾年，政府已經(jīng)決定將大沙頭舊貨市場一帶改造成為廣州市最大的濱水

廣場-----港灣廣場。但由于種種原因舊貨市場的拆遷工作一直未能進(jìn)行，這也影

響了港灣廣場的動(dòng)工。目前，有關(guān)方面終于放出消息：廣州市沿江東路大沙頭舊貨

交易市場已經(jīng)鐵定于2005年9月1日正式開始分步清拆，并計(jì)劃明年春節(jié)前完成拆除。

同時(shí)港灣廣場的總體設(shè)計(jì)方案已全部完成并得到規(guī)劃部門的正式批復(fù)，整片港灣廣

場將于2008年全面投入使用。

以下是港灣廣場的簡介:

港灣廣場將是一個(gè)集辦公、旅游、商業(yè)、休閑于一體的多功能廣場，并加入古

代帆船、相關(guān)雕塑等內(nèi)容，以期重現(xiàn)歷史上“海上絲綢之路起點(diǎn)''的古老東方港口城

市風(fēng)貌，整片港灣廣場將于2008年全面投入使用。目前，港灣廣場的總體設(shè)計(jì)方案

已全部完成并得到規(guī)劃部門的正式批復(fù)。其中，廣場東面靠海印橋方向，以綠化廣

場占地空間為主的2000多平方米建筑用地將設(shè)有旅游觀光碼頭，這里的大型旅游巴

士停車場將成為珠江夜游游客上落的集中點(diǎn)。而靠東方向還將建設(shè)兩座樓高兩層、

占地2萬平方米的商業(yè)功能建筑，建筑物的負(fù)一層將設(shè)有100多個(gè)車位的停車場。

1.5“港灣廣場”對(duì)本區(qū)域的發(fā)展影響

后加大市場對(duì)本區(qū)域的關(guān)注度

由于港灣廣場的建立，引發(fā)到現(xiàn)時(shí)的舊貨二手交易市場需耍拆遷，商戶將面臨

何去何從的問題，一時(shí)間各個(gè)媒體都對(duì)這次事件進(jìn)行報(bào)道，從而讓大沙頭這個(gè)區(qū)域

迅速升溫，加深了消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的印象，側(cè)面提升了大沙頭區(qū)域的知名度。

后改變了大沙頭的區(qū)域形象，隹提升區(qū)域價(jià)值

由于大沙頭區(qū)域一直主要以經(jīng)營舊貨二手生意為主，給消費(fèi)者有點(diǎn)“破爛、陳舊”

的感覺，現(xiàn)在搖身一變成為港灣廣場，整個(gè)形象都有翻天覆地的改變，提升了自身

的區(qū)域價(jià)值。

封填補(bǔ)廣州沒有沿江大型綜合廣場的空白

大凡知名的城市，都有其代表性的建筑物，“江海城市”多以臨江臨海建筑著稱，

如上海的外灘、美國的漁人碼頭等等。珠江穿廣州而過，卻沒有這樣一座標(biāo)志性的

江邊建筑?，F(xiàn)在港灣廣場的建立，能夠填補(bǔ)廣州這個(gè)大都市的缺憾之余，也可以成

為廣州新的旅游景點(diǎn)和標(biāo)志性建筑。

后帶旺本區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，后突現(xiàn)無限商機(jī)

由于港灣廣場的定位為辦公、旅游、商業(yè)、休閑于一體的多功能廣場，這就意

味著大沙頭區(qū)域有望成為廣州繼北京路步行街、上下九步行街，天河城一帶以及東

山農(nóng)林卜路商業(yè)街的又一個(gè)新生消費(fèi)熱點(diǎn)，重現(xiàn)廣州昔日的“外灘”風(fēng)貌，吸引大量

消費(fèi)群體進(jìn)入該區(qū)域消費(fèi)，從而為本區(qū)帶來良好的經(jīng)濟(jì)收益。

區(qū)加速廣州城市體系的升級(jí)，N塑造國際化都市形象

隨著港灣廣場的建立，廣州“一年一小變?三年一中變?五年一大變”的業(yè)績也進(jìn)

一步體現(xiàn)，為整個(gè)廣州的都市形象的提升帶來利好動(dòng)力，廣州成為國際化大都市的

目標(biāo)將會(huì)越來越近。

1.6區(qū)域經(jīng)營商家的整體摸底調(diào)查

我們通過對(duì)市.場的整體分析，已經(jīng)對(duì)現(xiàn)時(shí)市場的情況有一個(gè)清晰的了解。下面,

我們將會(huì)對(duì)現(xiàn)時(shí)市場的經(jīng)營者進(jìn)行徹底的了解和調(diào)查，獲得具有實(shí)效的數(shù)據(jù)，從而

指導(dǎo)我們應(yīng)該如何為本預(yù)目作精確的定位。

（調(diào)查分析結(jié)果將以附件的形式交付）

小結(jié)

通過對(duì)市場經(jīng)營者的兩次摸底調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)許多經(jīng)營者對(duì)未來的二手舊貨行

業(yè)還是十分有信心的，其中大部分商戶對(duì)于大沙頭舊貨商圈擁有濃厚的情結(jié)，希望

能夠在這個(gè)區(qū)域繼續(xù)經(jīng)營，因此本項(xiàng)目的位置成為我們最大的優(yōu)勢(shì)?；诂F(xiàn)時(shí)正在

招商的幾個(gè)商場的位置分布相對(duì)零散，因此商戶對(duì)于未來的核心商圈確立仍然感到

迷惘。這種情況對(duì)本項(xiàng)目來說，是我們的一個(gè)機(jī)會(huì)。

（具體詳細(xì)分析請(qǐng)參閱附件）

二、項(xiàng)目理解與S.W.O.T分析

2.1項(xiàng)目理解

項(xiàng)目位置概述

項(xiàng)目位于大沙頭馬路與沿江東路之間的區(qū)域，共六層商業(yè)建筑。

項(xiàng)目四至介紹

2本案東面為水電局屬下的建筑，首層除一間士多外無臨街商鋪。

8在南面是大沙頭舊貨市場，已成為地區(qū)甚至是全國等地知名度與影響力較

高的二手交易地區(qū)，是大沙頭舊貨商圈的核心，但由于該地段的新規(guī)劃而

需遷拆。今年9月該市場將結(jié)束經(jīng)營。

13西面為本案的附樓，附樓旁邊緊靠居民建筑，大沙頭馬路的臨街鋪較少，

除個(gè)別經(jīng)營音響的店鋪、食肆、士多外無其他商鋪，該路段的商業(yè)氛圍較

淡。

15本案的北面正對(duì)海印廣場，海印廣場是檔次較高的電器商城

項(xiàng)目各樓層投入運(yùn)營的時(shí)間

19首層除北面的喜市多便利店以及南面惠愛餐廳外的中間區(qū)域部分（總面積

約450戶左右）于-8月底可進(jìn)場裝修，計(jì)劃9月份試營業(yè)，而惠愛餐廳明年合

約期滿，而喜仃多便利店合約則要到2010年才期滿。

20二層06年可歸還一部分，余下的商戶需到07年才撤場。

21三、四層于06年底方可交付使用。

22五、六層在今年年底可交付。

6F：05年底可交付

5F：05年底可交付

4F：06年底交付

3F：06年底交付

2F：06交付部分、07年全部交付

1F：中間部分8月底交付，其余則需較長時(shí)間

項(xiàng)目所處商圈區(qū)位介紹

項(xiàng)目區(qū)位示意圖

傳統(tǒng)核心商圈：沿江東路大沙頭舊貨市場（深黃色板塊）

傳統(tǒng)二級(jí)商圈：沿江東路往北至海印廣場的片區(qū)（淡藍(lán)色板塊）

傳統(tǒng)三級(jí)商圈：以大沙頭舊貨交易市場為核心，輻射至大沙頭三馬路的新建舊貨專

業(yè)市場（淺綠色板塊）

新興商圈：以新建的四個(gè)舊貨專業(yè)市場為主的新大沙頭舊貨商圈（粉色板塊）

2.2項(xiàng)目S.W.O.T分析

2.2.1項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（S）

3本案的地理位置處于大沙頭傳統(tǒng)的舊貨商圈核心區(qū)域，享有“舊貨交易到大

沙頭”的地段知名度優(yōu)勢(shì)。

4本案所處區(qū)域消費(fèi)人流最為旺盛的地段，在這里多為專業(yè)消費(fèi)群體（二手

舊貨交易、?音響消費(fèi)、時(shí)尚視聽娛樂設(shè)備與辦公用品消費(fèi)等）以及屬于沖

動(dòng)、追逐潮流型的青年消費(fèi)群體，因此，所處地段的商業(yè)價(jià)值相對(duì)鄰近地

段較高。

5大沙頭經(jīng)過多年的艱苦經(jīng)營，到現(xiàn)在已成為區(qū)域較具影響的二手舊貨市場,

行業(yè)商家匯聚。因此本案具有較為明確且大體量的商戶客源支持。

6綜觀該區(qū)域的專業(yè)市場，包括新興的專業(yè)舊貨市場，多無倉庫配套，個(gè)別

僅提供小面枳空間可間隔倉庫，大部分市場要去其他地方租用倉庫。而本

案的四層附樓可作為倉庫配套，將具有其他專業(yè)市場無可復(fù)制的自身優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢(shì)

地段知名度優(yōu)勢(shì)

2.2.2項(xiàng)目劣勢(shì)（S）

2本案在配套資源上缺乏停車場或可供商家及客戶臨時(shí)使用的戶外空間，這

是項(xiàng)目在推廣招商及日后經(jīng)營過程中所無可避免的硬傷。

3項(xiàng)目位于單行線路段，交通導(dǎo)向的限制使客戶的易達(dá)性受到一定程度的影

響。

4項(xiàng)目的商業(yè)層數(shù)有六層，商業(yè)運(yùn)營的空間高度過高，四層以上的商業(yè)經(jīng)營

將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)與壓力。

5由于現(xiàn)階段仍有部分商戶的租約仍未期滿，而且各層的交付時(shí)間有斷層，

各層不能統(tǒng)一規(guī)劃或包裝會(huì)對(duì)項(xiàng)目的招商及正常運(yùn)營將帶來潛在的不利因

素，加大操作難度；同時(shí)亦不利于項(xiàng)目品牌形象的建立。

6本案的建筑已有一定的時(shí)間，其硬件設(shè)備都已出現(xiàn)不同程度的損耗，硬件

設(shè)備對(duì)口后的經(jīng)營可能有一定的影響。

7本案的發(fā)展商初次介入二手專業(yè)市場，對(duì)二手專業(yè)市場的經(jīng)營模式與“行業(yè)

游戲規(guī)則”方面相對(duì)處于弱勢(shì)，而未來數(shù)個(gè)新興的二手專業(yè)市場都是由一直

在該區(qū)域運(yùn)營二手市場的“莊家”操盤，因此本案在競爭上處于較為不利的

位置。

項(xiàng)目核心競爭劣勢(shì)——

商業(yè)體量的豎向結(jié)構(gòu)，致使高層商業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)

2.2.3項(xiàng)目機(jī)遇（0）

30政府現(xiàn)階段已進(jìn)行大沙頭改造的籌備實(shí)施階段，大沙頭舊貨市場即將拆遷

重建，而現(xiàn)時(shí)港灣廣場的利好前景亦在逐漸升溫，未來該區(qū)域?qū)⒊蔀檠亟?/p>

東大型綜合的臨江景觀休閑娛樂廣場，從而提升該地段的形象。

31政府已對(duì)該區(qū)域未來的二手舊貨商圈發(fā)展制定明確目標(biāo)，政策與資源的支

持力度將不斷加大，為該區(qū)域的發(fā)展?fàn)I造利好的環(huán)境。

32目前二手市場普遍經(jīng)營的種類較多，產(chǎn)品覆蓋面廣，未有形成專業(yè)經(jīng)營某

種類型產(chǎn)品的二手專營市場，而且同一商場內(nèi)的同屬性產(chǎn)品分布亦相對(duì)散

舌L。因此，打造規(guī)模集約化的二手專營市場是本案的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。

項(xiàng)目競爭機(jī)遇綜述——

大沙頭再造工程以及港灣廣場的利好前景，有利于提升地段的形象

與影響力，而且二手專營市場的經(jīng)營模式目前處于市場空白

2.2.4項(xiàng)目威脅（T）

4大沙頭舊貨市場的撤遷，使該地段在行內(nèi)的影響力有所卜.降或黯淡，并容

易受鄰近新興的二手專業(yè)市場趁此形成商圈新坐標(biāo)。

5從現(xiàn)時(shí)各新興二手專業(yè)市場的招租情況分析，目前二手市場鋪位的租金水

平上升幅度較少（各場都采取首年或半年減半租金的招商策略），未來項(xiàng)目

的利潤空間可能有所影響。

項(xiàng)目競爭機(jī)遇綜述——

新興二手專業(yè)市場的切入，對(duì)傳統(tǒng)商圈帶來的威脅

2.2.5項(xiàng)目S.W.O.T分析

核心劣勢(shì)

核心優(yōu)勢(shì)商業(yè)體量的豎向結(jié)構(gòu)

地段知名度優(yōu)勢(shì)致使高層商業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)

確立大沙頭商圈腹地地位

樹立專業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌二手專營市場

利好機(jī)遇潛在威脅

區(qū)域利好前景新興二手專業(yè)市場的競爭市

場機(jī)會(huì)點(diǎn)的發(fā)掘

三、項(xiàng)目定位建議

3.1項(xiàng)目定位

基于我們對(duì)大沙頭舊貨商圈的調(diào)查研究，以及與發(fā)展商進(jìn)行過多次的深入溝通,

結(jié)合現(xiàn)時(shí)的市場狀況，并綜合考慮未來區(qū)域的發(fā)展，我們?yōu)轫?xiàng)目確立以下定位：

.雄踞大沙頭舊貨商圈核心位置

大眾二手專營商城

定位闡述

1項(xiàng)目位置—大沙頭傳統(tǒng)二手貿(mào)易腹地

2經(jīng)營種類—二手手機(jī)批發(fā)零售以及辦公設(shè)備租售

3項(xiàng)目檔次—中檔次大眾化經(jīng)營

4專營羊?qū)I(yè)，專營更是在專業(yè)的基礎(chǔ)上的進(jìn)一步深化，是集中了某種產(chǎn)品經(jīng)

營的規(guī)模與優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品的規(guī)模化經(jīng)營將更有利于市場的競爭。

3.2市場（目標(biāo)客戶）定位

鑒于項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)勢(shì)，以及該區(qū)域較長歷史的二手舊貨交易氛圍，在

市場上已具有相當(dāng)?shù)挠绊懥εc知名度，再加上大沙頭舊貨市場的遷拆，為此，本案

的市場（目標(biāo)客戶）定位為：

承襲大沙頭舊貨市場的商戶資源

輻射周邊地區(qū)的二手經(jīng)營商戶

市場客戶細(xì)分

9二手手機(jī)零售商戶

以二手手機(jī)的零售經(jīng)營商戶為主力目標(biāo)客戶群體。

思考:由于首層經(jīng)營面積受到限制,二手零售的商業(yè)氛圍有待進(jìn)一步優(yōu)化,以

便為上層商場的經(jīng)營營造利好氛圍。

10二手手機(jī)團(tuán)批商戶

以二手手機(jī)批發(fā)業(yè)務(wù)的商戶為主力目標(biāo)客戶群體，主要是大沙頭澳訊、海印舊

貨市場即將撤離的商戶。

思考:該區(qū)域數(shù)個(gè)新興的二手專業(yè)市場是由澳訊、盛賢舊貨市場以及海印專業(yè)

市場的投資商開發(fā),發(fā)展商的背景因素在一定程度上對(duì)搬遷商戶的經(jīng)營場地選擇產(chǎn)

生一定的影響。

12二手辦公設(shè)備經(jīng)營商戶

主要針對(duì)大沙頭舊貨市場內(nèi)經(jīng)營復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)備的商戶。

思考:考慮到本案的經(jīng)營層數(shù)較多,高層商場的經(jīng)營將有很大的壓力;此外,

現(xiàn)時(shí)該區(qū)域的二手新興商場都是以手機(jī)及配件為主要經(jīng)營種類,而且整個(gè)大沙頭舊

貨商圈對(duì)于二手辦公設(shè)備產(chǎn)品的關(guān)注度仍未有重視;綜觀現(xiàn)時(shí)廣州商業(yè)地產(chǎn)市場的

發(fā)展,寫字樓需求的急速增量對(duì)二手辦公設(shè)備租售業(yè)務(wù)的發(fā)展將帶來利好的動(dòng)力。

3.3項(xiàng)目形象包裝

形象包裝是本案有效區(qū)隔其他競爭對(duì)手，展示個(gè)性，凸顯優(yōu)勢(shì)的有力手段。我

們通過調(diào)查了解到現(xiàn)時(shí)新興二手舊貨市場的形象包裝情況如下:

盛賢大沙頭海印大沙頭

商場名稱澳訊舊貨市場寶達(dá)電器城

舊貨市場二手城

大沙頭三馬路，盛

大沙頭三馬路與

位置賢舊貨市場對(duì)面。東華南路大沙頭三馬路

東華南路之間

門面寬180米

規(guī)模不大，裝修

風(fēng)格簡潔，立面設(shè)裝修相對(duì)二手交裝修一般，較為

裝修檔次較簡陋，環(huán)境與

計(jì)較為時(shí)尚易市場較豪華簡單

大沙頭舊場相似

我們亦對(duì)二手行業(yè)的經(jīng)營狀況進(jìn)行了一次調(diào)研，統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)：

15二手經(jīng)營商戶對(duì)商場的經(jīng)營環(huán)境不需過高級(jí)過豪華。裝修一般，但較為整

潔明亮的經(jīng)營環(huán)境選擇意向最高。

16商戶對(duì)商場的配套需求最多的是停車場地、茶水間以及倉庫。

17經(jīng)營辦公設(shè)備的商戶以需求鋪位或較大經(jīng)營面積的居多。

綜合以上市場現(xiàn)狀，對(duì)本案的形象包裝我們提出——

大眾信息化二手手機(jī)及辦公設(shè)備專營品牌商城

形象包裝闡述

19大眾信息化—項(xiàng)目的檔次及市場形象

20二手手機(jī)及辦公設(shè)備專營—項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位

21品牌商—項(xiàng)目給予市場上的商戶及消費(fèi)者的信譽(yù)保證

廣告推廣語

信譽(yù)經(jīng)營?信心保證

3.4項(xiàng)目商業(yè)及功能規(guī)劃建議

3.4.1商場業(yè)態(tài)定位建議

針對(duì)本案的豎向建筑結(jié)構(gòu)，在各樓層的商業(yè)定位上必須準(zhǔn)確，否則將對(duì)高樓層

的商業(yè)經(jīng)營甚至整個(gè)商城帶來危機(jī)C

根據(jù)我們對(duì)大沙頭商圈的研究，我們?yōu)轫?xiàng)目制定的業(yè)態(tài)定位:

樓層商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營模式目標(biāo)客源

以柜位經(jīng)營為主，規(guī)劃1?以在澳訊經(jīng)營的商

1F二手手機(jī)零售

2間鋪位引入主力商戶戶為主

以二手通訊總匯的

2、3、4F二手手機(jī)團(tuán)批，兼顧零售柜位、鋪位經(jīng)營相結(jié)合

批發(fā)商戶為主

以大沙頭經(jīng)營辦公

5、6F二手辦公設(shè)備租售以鋪位經(jīng)營為主

設(shè)備的商戶為主

3.4.2建筑立面設(shè)計(jì)建議

建議本案的建筑立面以簡約、時(shí)尚的風(fēng)格為設(shè)計(jì)構(gòu)思。

由于本案具有較為優(yōu)越的地位位置，可充分利用東、南、北面的建筑立面空間

為經(jīng)營者帶來額外的收益。

建議：

3在東、南、北面2?6層（高度約22.5米）的外立面搭建戶外廣告牌，并同

一規(guī)劃項(xiàng)目東面首層上檐的招牌。

4利用東面與北面的轉(zhuǎn)角位置作本案的形象宣傳。

5在頂層搭建霓虹燈廣告牌。

3.4.3商場室內(nèi)裝修建議

6打造大眾化檔次的整潔經(jīng)營場所

營造簡約、整潔的大眾化檔次的經(jīng)營環(huán)境，在經(jīng)營不同種類業(yè)務(wù)的樓層以不同

的色調(diào)顯示，以突出專業(yè)經(jīng)營的形象。

7營造綠色健康的經(jīng)營第圍

在經(jīng)營場所以及公共通道多放置綠色植物，墻身點(diǎn)綴塑料綠化裝飾，以營造以

人為本的健康氛圍，體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性，并形成與區(qū)內(nèi)其他競爭對(duì)手的市場區(qū)隔。

3.4.4室內(nèi)的燈光設(shè)計(jì)建議

室內(nèi)天花安裝吊頂射燈，以明亮熾白燈為主要室內(nèi)光源，盡可能使用節(jié)能燈或

節(jié)能燈與熾光燈混合使用。

在建筑的立面處理上盡量將室外的自然光引入室內(nèi)，力求控制燈光布局的密度

與數(shù)量，節(jié)約日常經(jīng)營成本。

3.4.5柜臺(tái)設(shè)計(jì)建議

目前市場上的經(jīng)營柜臺(tái)尺寸主要為100x50x90cm。建議本案的柜臺(tái)尺寸以此為

參考、并根據(jù)現(xiàn)場的具體尺寸與裝修設(shè)計(jì)對(duì)柜臺(tái)尺寸進(jìn)行微調(diào)。

3.4.6配套設(shè)施建議

本著成本控制，建立項(xiàng)目形象個(gè)性化與服務(wù)差異化的原則，有效區(qū)隔市場競爭,

建議本案的配套設(shè)施為：

9倉庫、臨時(shí)汽車停放點(diǎn)—將附樓改建成倉庫，既為本案的商戶提供貨倉

場地，又可對(duì)外租賃經(jīng)營，以降低附樓因處于凹位而不利于經(jīng)商的影響，

提高附樓的使用率。在附樓的首層劃撥臨時(shí)停車場地，讓需要裝卸貨物的

商家或客戶使用，盡量降低本案無停車場的劣勢(shì)。

10室內(nèi)中央空調(diào)一設(shè)置中央空調(diào)，改善通風(fēng)設(shè)備，以優(yōu)化室內(nèi)的空氣質(zhì)素,

營造舒適的經(jīng)營環(huán)境。

11垂直電梯、貨裙—由于本案有六層高，若設(shè)置手扶電梯將占據(jù)較多的空

間，一定程度上縮減了本案每層的經(jīng)營面積，而且手扶電梯上樓需要的時(shí)

間較長，不利于高層商業(yè)的客源引流。而且在高樓層經(jīng)營辦公設(shè)備需耍貨

梯作為貨物運(yùn)輸工具。

12茶水間、洗手閏—為經(jīng)營商戶提供便利的設(shè)施服務(wù)，讓商戶在行內(nèi)形成

良好的口碑傳播。

13休息區(qū)--在部分樓層或天臺(tái)設(shè)置休閑區(qū)，供客戶（主要針對(duì)批量交易或

辦公設(shè)備消費(fèi)客戶）在此休息或與商家進(jìn)行洽談，又可起到引流客戶上樓

的作用。

14視象大屏幕—在部分樓層安裝視象屏幕，定期滾動(dòng)播放場內(nèi)商家信息與

經(jīng)營種類，亦可適量播放宣傳廣告，營造氛圍。建議可聯(lián)系相關(guān)的經(jīng)營者

（例如分眾傳媒），成為其下的室內(nèi)媒體宣傳成員，提供場地由經(jīng)營者負(fù)責(zé)

廣告投放。

15背景音樂—日常播放些流行歌曲及電臺(tái)節(jié)目，有需要時(shí)可用作管理處廣

播使用。

3.4.7專業(yè)服務(wù)平臺(tái)搭建

針對(duì)二手手機(jī)批發(fā)以及辦公設(shè)備的經(jīng)營商戶，搭建與外界的信息交流平臺(tái)，成

為大沙頭舊貨商圈首個(gè)信息化二手專營商城;建立本案的專屬門戶網(wǎng)站與服務(wù)中心,

為每個(gè)經(jīng)營商戶建立ID身份信息庫，并針對(duì)目標(biāo)客戶市場（市內(nèi)的寫字樓集中區(qū)域、

大沙頭區(qū)域）定期進(jìn)行準(zhǔn)廣宣傳，為商家及客戶提供專業(yè)的二手交易咨詢服務(wù)。在

社會(huì)及行內(nèi)塑造本案的公平、放心、信譽(yù)的品牌二手專營市場形象。

營造大眾化、信息化的二手手機(jī)及辦公設(shè)備專營商城，樹立行內(nèi)首

個(gè)二手舊貨交易的品牌商業(yè)旗艦，透過完善自身的軟硬件配套資源，為

二手交易商家及客戶提供優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營環(huán)境與服務(wù)，展現(xiàn)大沙頭舊貨商圈

的核心焦點(diǎn)。

四、項(xiàng)目推廣策略建議

4.1策略構(gòu)思

目前區(qū)域市場的經(jīng)菅種類較多，未有出現(xiàn)專業(yè)經(jīng)營某種產(chǎn)品的專業(yè)市場。市場

上對(duì)于二手專營品牌的建立尚未有意識(shí)，這是我們切入市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

結(jié)合項(xiàng)目的自身情況，綜合分析現(xiàn)時(shí)大沙頭舊貨商圈內(nèi)新興二手專營市場的推

廣招商手段，我們?yōu)轫?xiàng)目提出具有競爭力的推廣策略：

三年租戶保障?風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)投資計(jì)劃

大沙頭二手專營信譽(yù)品牌工程

4.2整體推廣策略措施

1首層一【超低租金?信心保證】

制定“超低租金信心保證”的推廣策略，在初期為商戶提供租金優(yōu)惠，并作

出零風(fēng)險(xiǎn)的保障承諾，承諾三年內(nèi)商戶可無理由退租的保證。

3二、三、四層——【低成本經(jīng)營?優(yōu)質(zhì)服務(wù)保障】

推行“低成本經(jīng)營?優(yōu)質(zhì)服務(wù)保障''的推廣策略，貫徹“做一層?旺一層”的宗

旨，利用前期（首層）商戶的商旺為后期的高樓層商場推廣招商奠定基礎(chǔ)。在

招商策略上沿襲三年租戶保障承諾，與商戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。建立服務(wù)咨詢中心，為

商戶、客戶搭建信息平臺(tái)。

4五、六層——【信譽(yù)經(jīng)營?資源保證】

實(shí)行信譽(yù)經(jīng)營?資源保證的推廣策略，承襲前期旺盛的商業(yè)氛圍以及已進(jìn)場

經(jīng)營商戶的口碑，建立本案的品牌二手專營市場形象，并建立行業(yè)服務(wù)平臺(tái)，

針對(duì)目標(biāo)商戶提供,尤質(zhì)服務(wù)承諾。

策略構(gòu)想:鑒于現(xiàn)時(shí)的二手手機(jī)批發(fā)商戶以原大沙頭舊貨市場的二手通訊總匯

占大部分,可否透過商談引入該專業(yè)市場的運(yùn)營商承租本案的二層至四層進(jìn)行

分租經(jīng)營,對(duì)本案的招商及經(jīng)營將帶來極大的利好。

4.3推廣手段建議

鑒于二手市場經(jīng)營的現(xiàn)狀，大量的媒體宣傳未必起到有效的作用，而且投

入收益比也較低。

滲透式單張派發(fā)宣傳

建議：針對(duì)首層?二、三、四層?五、六層進(jìn)行3次集中式招商。每次招商期

間針對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行單張派發(fā)，登記意向客戶，舉行招商推介聯(lián)誼會(huì)，以

集中簽約的形式營造招商成功的熱烈氛圍。

4.4首層招商策略

10策略構(gòu)思：考慮到首層的招商面積不大，不建議投入較多資源

進(jìn)行宣傳推廣，建議將項(xiàng)目的整體建筑進(jìn)行形象包裝，結(jié)合宣

傳單張的派發(fā)。

11形象包裝:對(duì)項(xiàng)目的整體立面進(jìn)行廣告包裝，以期達(dá)到亮點(diǎn)市

場，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注。

12宣傳手段：以單張派發(fā)為主，針對(duì)目標(biāo)客源的經(jīng)營場所進(jìn)行地

毯式派發(fā)，提高目標(biāo)客戶的信息到達(dá)率。

4.5后階段招商策略

22目的：以目標(biāo)客戶群體為核心，以集中爆破式簽約完成首層招商。

23策略舉行“珠江同樂夜暨港灣手機(jī)城招商推介會(huì)”

24邀約客戶：已登記的意向客戶以及在宣傳推廣時(shí)登記的客戶

25形式：與珠江日夜游聯(lián)系，租用游船進(jìn)行推介會(huì)活動(dòng)，在與邀約

客戶進(jìn)行珠江游的同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目推介，并結(jié)合港灣廣場的利好前

景，以及親身在游船上觀看項(xiàng)目的立面形象，在客戶之間建立良好

的印象，并促進(jìn)客戶現(xiàn)場簽約定租。

26自傳：以單張宣傳為主，針對(duì)大沙頭舊貨市場的商戶進(jìn)行滲透式

派單。向之前已登記的客戶或派單時(shí)進(jìn)行登記的商戶（檔主）派發(fā)

活動(dòng)邀請(qǐng)券（每張券2?3人為單位），活動(dòng)前再電話復(fù)CALL客戶落

實(shí)參加。

4.6日后經(jīng)營旺場策略措施

39策略構(gòu)思：為保持商場有持久、良好經(jīng)營氛圍，保障租金收益

40策略措施:針對(duì)在二手市場消費(fèi)的客戶，以小家電、餐飲券或

免費(fèi)維修服務(wù)等作為獎(jiǎng)品定期舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)。

41宣傳策略：聯(lián)系主流媒體，定期進(jìn)行報(bào)紙媒體的宣傳炒作，宣

傳形式以新聞繕稿的形式為主，結(jié)合一定的平面廣告作形象宣

傳。

42媒體建議：在南方都市報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)刊登軟文繕稿，針對(duì)大沙

頭舊貨商圈及本案的經(jīng)營進(jìn)行宣傳炒作。

五、項(xiàng)目租賃策略建議

5.1大沙頭商圈新興二手舊貨市場租金情況（手機(jī)經(jīng)營樓層）

商場海印大沙頭寶達(dá)

澳訊舊貨市場盛賢大沙頭舊貨市場

名稱二手城電器城

經(jīng)營

1F2F-IF1F1F2F1F

層數(shù)

鋪

柜

鋪

柜

鋪

鋪0

柜

位

位

位

位

位

柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位旦

位

租金1851000、

800、1400、柜位800、1000元/

元月元/1300、約約

100020007001300、1700、1900月；固鋪為1400?

月/1600、650950

160019001800元/月

nf1900

60

管理

元/

300600300租金己包含管理費(fèi)

費(fèi)月/

元/月

m1

分析:

7目前市場上的租金水平以盛賢舊貨市場最高，其次為澳訊舊貨市場，而寶

達(dá)電器城的租金最低，但由于寶達(dá)電器城不屬于我們的主力競爭對(duì)手，其

租金水平影響程度不大。

8柜位租金因應(yīng)不同位置其租金水平不同，首層租金區(qū)間在800~1900元/月

之間，均值約為1350元/月；盛賢舊貨市場有負(fù)一層，租金區(qū)間在800?1600

元/月之間，均值為1233元/月；二層租金區(qū)間在700?1000元/月之間，均

值約為850元/月。（租金已包含管理費(fèi)）

9鋪位租金相對(duì)柜位較高。首層鋪位租金均值約2033元/月；負(fù)一層租金均值

約為1667元/月，二層租金均值約為2025元/月。（租金已包含管理費(fèi)）

柜位鋪位

-1F1233元/月1667元/月

1F1350元/月2033元/月

2F850元/月2025元/月

5.2項(xiàng)目租金水平建議

5.2.1首層租金建議

考慮到首層面積有限,建議以柜臺(tái)經(jīng)營模式進(jìn)行招商,僅設(shè)置1?2間鋪位引進(jìn)

主力（實(shí)力較強(qiáng)）商戶經(jīng)營,作為場內(nèi)焦點(diǎn)。

第一年至第三年的整體租金均值為1200元/月，從第四年起租金按照上年度的

整體租金水平為基數(shù)，每年上浮3%?5%計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。

(M-3)

計(jì)算模式：第N年(N>3)=(N-l)x(1+0.03?0.05)

第一年至第三年的各年租金擬定

首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按

照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。

1第一年租金水平：900元/月

2第二年相金水平：1200元/月

3第三年租金水平：1500元/月

4三年的租金均值：（900+1200+1500）:3=1200元/月

首層（柜位）租金計(jì)算表

首年第二年第三年第四年第五年??????第N年

(N-1)

1F9001200150015751654.........,.、(N-3)

X(1+0.05)

以上浮幅度5%計(jì)算

主力鋪位的租金以比柜位租金高出40%左右的幅度進(jìn)行設(shè)定。

首年第二年第三年第四年第五年??????第N年

(N-1)

1F12601680210022052315.........,、(N-3)

X(1+0.05)

以上浮幅度5%計(jì)算

5.2.2第二、三、四層租金建議

1.柜位租金建議

A、第二層租金

建議前三年租金均值為750元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平

為基數(shù)，每年上浮3%?5%計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。

二層第?年至第二第的各年租金擬定

首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按

照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。

5第一年租金水立：700元/月

6第二年租金水立：750元/月

7第三年租金水立：800元/月

8三年的租金均值：（700+7504-800）：3=750元/月

B、第三層租金

建議前三年租金均值為650元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平

為基數(shù)，每年上浮3%?5%計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。

三層三?年至年二第的各年租金擬定

首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按

照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。

9第一年租金水立：600元/月

10第二年租金水立：650元/月

11第三年租金水立：700元/月

12三年的租金均值：（600+6504-700）;3=650元/月

C、第四層租金

建議前三年租金均值為600元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平

為基數(shù)，每年上浮3%?5%計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。

四層第一年至第三第的各年租金擬定

首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按

照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。

13第一年租金水三：550元/月

14第二年租金水立：600元/月

15第三年租金水立：650元/月

16三年的租金均值：(550+600+650);3=600元/月

二、三、四層柜位租金計(jì)算表

首年第二年第三年第四年第五年??????第N年

2F700750800840882

()

3F600650700735772

........X(+)0

4F550600650683717

以上浮幅度5%計(jì)算

2.鋪位租金建議

A、第二層租金

建議前三年租金均值為1800元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水

平為基數(shù)，每年上浮3%?5%計(jì)算(視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定)。

二層第?年至第二第的各年租金擬定

首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按

照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。

17第一年租金水立：1600元/月

18第二年租金水立：1800元/月

19第三年租金水工：2000元/月

20三年的租金均值：(1600+1800+2000):3=1800元/月

B、第三層租金

建議前三年租金均值為1500元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水

平為基數(shù)，每年上浮3%?5%計(jì)算(視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定)。

三層第?年至第三半的各年租金擬定

首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、笫三年則按

照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。

21第一年租金水紅：1300元/月

22第二年租金水立：1500元/月

23第三年租金水立：1700元/月

24三年的租金均值：(1300+1500+1700)=3=1500元/月

C、第四層租金

建議前三年租金均值為1350元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水

平為基數(shù)，每年上浮3%?5%計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。

四層第?年至第二第的各年租金擬定

首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按

照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。

25第一年租金水立：1150元/月

26第二年租金水立：1350元/月

27第三年租金水立：1550元/月

28三年的租金均值：（1150+1350+1550）93=1350元/月

二、三、四層柜位租金計(jì)算表

首年第二年第三年第四年第五年??????第N年

2F16001800200021002205

()

3F13001500170017851874........X(+)0

4F11501350155016281709

以上浮幅度5%計(jì)算

5.2.3第五、六層租金建議

3建議第五層前兩年的租金為50元/m?/月，從第四年起每年按照上年度整體

租金水平為基數(shù)，每年上浮3%?5%計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。

4六層與第五層的租金策略相同，將前兩年的租金下調(diào)至40元/itf/月。

5五、六層以鋪位經(jīng)營為主，經(jīng)營面積可根據(jù)客戶的需求進(jìn)行調(diào)整。

各層（柜位）租金計(jì)算總表

首年第二年第三年第四年第五年....第N年

1F9001200150015751654

2F700750800840882

()

3F600650700735772

....

x(十)

4F550600650