物業(yè)公司電梯維保管理操作規(guī)范一、總則為規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯維護保養(yǎng)（以下簡稱“維?！保┕ぷ?，保障電梯安全、可靠、高效運行，維護業(yè)主及使用人合法權益，依據(jù)《中華人民共和國特種設備安全法》《電梯維護保養(yǎng)規(guī)則》等法律法規(guī)及技術規(guī)范，結(jié)合物業(yè)管理服務實際，制定本操作規(guī)范。本規(guī)范適用于物業(yè)公司對管理區(qū)域內(nèi)乘客電梯、載貨電梯、自動扶梯、自動人行道等電梯設備的維保管理工作，涵蓋維保單位管理、作業(yè)流程、應急處置、質(zhì)量管控等環(huán)節(jié)。電梯維保管理應遵循“安全第一、預防為主、專業(yè)規(guī)范、權責清晰”的原則，從源頭防范安全隱患，確保維保工作標準化、精細化。二、維保單位管理（一）資質(zhì)審核選擇維保單位時，需嚴格審核其資質(zhì)：具備特種設備安裝改造修理（電梯）許可資質(zhì)，且許可項目覆蓋管理區(qū)域內(nèi)電梯類型；核查營業(yè)執(zhí)照、專業(yè)技術人員證書、設備檢測報告等資料，確保其技術能力與電梯數(shù)量、類型相匹配。（二）合同約定維保合同應明確雙方權責，核心條款包括：維保內(nèi)容：區(qū)分日常維保（清潔、潤滑、檢查）、專項維保（部件更換、系統(tǒng)升級）、應急維保的具體項目；維保頻次：按電梯類型及使用強度確定（如乘客電梯半月維保1次、年度全面檢查1次）；質(zhì)量標準：符合國家及行業(yè)技術規(guī)范（如GB/T____《電梯維修規(guī)范》）；應急響應：困人故障應≤30分鐘到場處置；費用結(jié)算：明確結(jié)算周期、方式及違約責任。（三）日常監(jiān)管建立維保單位動態(tài)監(jiān)管機制：每月核查維保作業(yè)記錄，核實人員到崗及作業(yè)質(zhì)量；每季度召開溝通會，反饋業(yè)主訴求、設備問題，優(yōu)化維保方案；對違規(guī)作業(yè)（如簡化流程、使用不合格配件），要求限期整改；情節(jié)嚴重的，依據(jù)合同追究責任或更換維保單位。三、日常維保作業(yè)規(guī)范（一）作業(yè)前準備提前24小時通過轎廂公告、業(yè)主群告知作業(yè)時間及注意事項；作業(yè)時設置“電梯維保中，暫停使用”警示標識，關閉電梯電源（自動扶梯需鎖定梯級）；檢查工具（萬用表、限速器測試儀）及防護裝備（絕緣手套、安全帽）的有效性，確保作業(yè)環(huán)境安全（井道照明充足、底坑無積水）。（二）維保流程1.清潔與潤滑：清潔轎廂、層門、轎門導軌，曳引機、導向輪等轉(zhuǎn)動部件，去除油污、灰塵；按說明書要求，對鋼絲繩、導軌、軸承等加注匹配潤滑劑，確保潤滑均勻、無滲漏。2.調(diào)整與緊固：調(diào)整轎廂平層精度（偏差≤±5mm）、門機位置（開關門順暢無卡阻）、制動器間隙（符合出廠參數(shù)）；緊固導軌支架、曳引機地腳螺栓、控制柜接線端子等松動部位。3.檢查與測試：逐項檢查限速器、安全鉗、緩沖器、門鎖裝置等安全部件的有效性；模擬斷電、過載故障，驗證備用電源、松閘裝置等應急系統(tǒng)；檢測運行舒適度（運行噪聲≤65dB），排查曳引機、導軌等部件異常。（三）作業(yè)后要求清理作業(yè)現(xiàn)場，恢復電梯電源并試運行，確認設備正常后填寫《電梯維保記錄》（記錄項目、問題、措施），由物業(yè)設備管理人員簽字確認；將維保結(jié)果告知物業(yè)客服，便于回復業(yè)主咨詢。四、應急維保管理（一）應急響應機制建立24小時應急維保小組（含物業(yè)工程人員、維保單位技術骨干），通訊保持暢通；公示電梯應急救援電話，接到報警后立即啟動預案，通知維保人員趕赴現(xiàn)場，必要時向?qū)俚靥胤N設備監(jiān)管部門報告。（二）故障處置流程1.困人救援：到場后安撫被困人員，通過對講系統(tǒng)告知進展；按規(guī)范使用松閘扳手、盤車手輪救援，嚴禁盲目松閘或撬門；救援后排查故障（如門鎖、控制系統(tǒng)異常），修復并試運行。2.設備故障：現(xiàn)場排查故障點（如控制柜代碼、電氣回路），制定維修方案；更換配件需使用原廠或同等質(zhì)量產(chǎn)品，測試功能后恢復使用。（三）應急演練每半年組織一次應急演練，模擬困人、火災（電梯迫降）、地震（電梯停梯）等場景，檢驗響應速度、救援技能及協(xié)同能力；演練后總結(jié)優(yōu)化預案。五、維保質(zhì)量管控（一）檢查與驗收設備管理人員參與維保關鍵環(huán)節(jié)（如安全裝置測試、配件更換）的現(xiàn)場驗收；每月抽查≥30%的維保記錄，核對作業(yè)真實性；每季度聯(lián)合維保單位全面檢查，形成《電梯季度檢查報告》，分析運行趨勢，優(yōu)化維保計劃。（二）問題整改建立整改臺賬，明確責任人、期限及措施，跟蹤整改進度，閉環(huán)管理隱患；對重復故障（如同一部位多次異常），組織技術分析，優(yōu)化維保方案或升級部件。（三）檔案管理建立電梯維保檔案，包含：技術資料（出廠合格證、安裝說明書、監(jiān)督檢驗報告）；維保合同、記錄、故障處置記錄、應急演練記錄、配件更換臺賬；檔案至少保存至電梯報廢后5年，便于追溯設備歷史。六、人員管理與培訓（一）維保人員要求維保作業(yè)人員持《特種設備作業(yè)人員證》（項目為電梯維修），每年參加≥40學時專業(yè)培訓；作業(yè)時遵守規(guī)程，佩戴工牌，舉止文明，避免影響業(yè)主生活。（二）物業(yè)管理人員要求電梯管理人員持《特種設備安全管理證》，具備設備檢查、故障初步判斷能力；每月巡視電梯，檢查轎廂衛(wèi)生、標識完好性，收集業(yè)主反饋，協(xié)調(diào)維保單位處理。（三）培訓機制每季度組織電梯安全培訓，面向員工（客服、保安、工程人員）及業(yè)主（業(yè)主大會、社區(qū)講座），內(nèi)容涵蓋安全使用、應急常識；每年邀請維保單位開展專項培訓，提升物業(yè)人員管理及應急能力。七、附則本規(guī)范由物業(yè)公司品質(zhì)