房地產(chǎn)交易中居間合同執(zhí)行流程指南在房地產(chǎn)交易活動中，居間合同（即中介服務(wù)合同）是連接買賣雙方與中介機構(gòu)的核心紐帶。一份規(guī)范執(zhí)行的居間合同，既能保障中介服務(wù)的有序開展，也能有效降低交易雙方的法律風險。本文將從實務(wù)角度，梳理居間合同從委托確立到交易完結(jié)的全流程要點，為房產(chǎn)交易參與者提供清晰的操作指引。一、前期服務(wù)：信息核驗與委托關(guān)系確立房產(chǎn)交易的安全始于信息的真實可靠。中介機構(gòu)在介入交易前，需同步完成房源權(quán)屬核驗與客戶資質(zhì)篩查兩項基礎(chǔ)工作：（一）房源端：權(quán)屬與瑕疵排查中介需要求賣方提供房屋產(chǎn)權(quán)證書、身份證明等材料，通過不動產(chǎn)登記部門查詢系統(tǒng)（或各地“一網(wǎng)通辦”平臺）核實房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬、抵押狀態(tài)、司法查封情況。若房屋存在共有權(quán)人，需確認共有人是否同意出售；若為繼承、贈與所得房屋，需核查是否已完成權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。部分城市要求房源掛牌前需取得房源核驗碼，中介應(yīng)協(xié)助賣方完成線上備案，確保房源信息可追溯。（二）客戶端：購房資格預(yù)審針對限購城市的買方，中介需協(xié)助梳理當?shù)刭彿空撸ㄈ缟绫?個稅繳納期限、戶籍要求、家庭住房套數(shù)限制等），指導買方準備身份證、戶口本、婚姻證明、社保證明等材料，提前通過官方渠道提交審核。若買方計劃貸款購房，中介可同步對接銀行，初步評估買方的征信、收入水平與貸款額度，避免后續(xù)因資格問題導致交易破裂。（三）委托協(xié)議簽訂經(jīng)信息核驗無明顯瑕疵后，中介可與買賣雙方分別簽訂《委托服務(wù)協(xié)議》。協(xié)議需明確服務(wù)期限、中介的服務(wù)范圍（如僅促成交易，或包含后續(xù)過戶、貸款協(xié)助等）、委托權(quán)限（是否為“獨家委托”），以及前期服務(wù)費用的收取標準。若為獨家委托，需特別約定賣方不得私下與買方交易的違約責任，同時中介應(yīng)承諾在委托期內(nèi)積極推進交易。二、居間合同簽訂：核心條款與風險隔離居間合同（通常為三方合同，含買方、賣方、中介）的簽訂是交易正式啟動的標志。合同需圍繞主體信息、服務(wù)內(nèi)容、權(quán)利義務(wù)三大核心維度明確約定：（一）合同主體與交易標的主體信息：需完整填寫買賣雙方的姓名、身份證號（或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照信息）、聯(lián)系方式，中介機構(gòu)需加蓋公章并注明經(jīng)辦人信息。房屋標的：詳細描述房屋地址、建筑面積、房屋性質(zhì)（商品房、經(jīng)適房等）、權(quán)屬證書編號，若房屋帶有車位、儲藏室等附屬設(shè)施，需單獨列明。（二）服務(wù)內(nèi)容與傭金支付中介服務(wù)：明確中介需完成的工作，如“促成買賣雙方簽訂房屋買賣合同”“協(xié)助辦理網(wǎng)簽備案、貸款審批、產(chǎn)權(quán)過戶、物業(yè)交割”等。若服務(wù)分階段（如簽約階段、過戶階段），需對應(yīng)約定傭金的分期支付比例。傭金標準：傭金比例需符合當?shù)厥袌鰬T例，支付方（買方、賣方或雙方分擔）、支付時間（如“網(wǎng)簽合同簽訂后3日內(nèi)”“過戶完成后支付”）需清晰約定。若交易因不可抗力（如政策變動導致買方失去資格）失敗，需約定傭金的退費規(guī)則。（三）權(quán)利義務(wù)與違約責任買方義務(wù)：按約定支付購房款、配合資格審核與過戶手續(xù)；若買方無正當理由違約（如單方解約、跳單交易），需向中介支付違約金。賣方義務(wù)：保證房源真實無瑕疵、配合提供交易材料；若賣方隱瞞房屋抵押、查封等情況導致交易失敗，需向買方與中介承擔賠償責任。中介義務(wù)：對交易雙方的信息嚴格保密，如實披露房屋狀況；若中介故意隱瞞房源瑕疵或誤導交易，需退還傭金并賠償損失。三、履約階段：流程推進與節(jié)點把控居間合同簽訂后，中介需全程協(xié)助買賣雙方完成房源核驗、網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、過戶交割等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保交易合規(guī)推進：（一）房源核驗與購房資格終審中介協(xié)助賣方登錄當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記平臺，提交房屋權(quán)屬證明、身份證明等材料，申請房源核驗。核驗通過后，系統(tǒng)生成唯一房源編碼，該編碼需在網(wǎng)簽合同中體現(xiàn)。同時，中介需督促買方完成購房資格終審，獲取官方出具的《購房資格確認書》，作為網(wǎng)簽的必備材料。（二）網(wǎng)簽備案與合同公示中介根據(jù)買賣雙方協(xié)商的交易條件（房價、付款方式、交房時間等），在住建部門的網(wǎng)簽系統(tǒng)中錄入合同信息。買賣雙方需現(xiàn)場確認網(wǎng)簽合同條款（需與居間合同約定一致），簽字后提交備案。備案完成后，合同將在官方平臺公示，有效防范“一房二賣”風險。若交易涉及貸款，網(wǎng)簽合同需同步提交給貸款銀行，作為審批依據(jù)。（三）資金監(jiān)管與首付支付為避免資金風險，中介應(yīng)建議買賣雙方選擇資金監(jiān)管方式：買方將首付款（或全部房款）存入住建部門指定的監(jiān)管賬戶，待產(chǎn)權(quán)過戶完成、買方取得新房產(chǎn)證后，資金自動劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶。若買方選擇商業(yè)貸款，中介需協(xié)助銀行完成房產(chǎn)評估、面簽等流程，確保貸款額度與放款時間符合合同約定。（四）產(chǎn)權(quán)過戶與稅費清繳過戶前，中介需協(xié)助買賣雙方準備材料：身份證、戶口本、網(wǎng)簽合同、資金監(jiān)管協(xié)議、完稅證明等。在不動產(chǎn)登記中心，中介需陪同辦理過戶申請（提交材料、錄入信息、繳納稅費）。稅費繳納需根據(jù)房屋性質(zhì)（普通住宅、非普通住宅）、產(chǎn)權(quán)年限等因素計算，中介應(yīng)提前告知雙方稅費明細，避免糾紛。過戶完成后，買方將取得新的不動產(chǎn)權(quán)證書，賣方收到監(jiān)管賬戶的房款。（五）物業(yè)交割與尾款結(jié)算交房前，中介需組織買賣雙方進行物業(yè)交割：核對水、電、氣、物業(yè)費的欠費情況，辦理有線電視、寬帶的過戶，移交房屋鑰匙、門禁卡、購房合同等資料。若合同約定“交房保證金”，需在交割完成后由買方支付給賣方。中介需留存交割單，作為服務(wù)完成的憑證。四、合同終止與后續(xù)服務(wù)居間合同的終止分為交易完成與交易終止兩種情形：（一）交易完成終止當房屋過戶完成、房款全額支付、物業(yè)交割完畢，居間合同的核心義務(wù)已履行完畢，中介可與買賣雙方簽署《服務(wù)完成確認書》，傭金支付義務(wù)同時生效。（二）交易終止處理若因買方資格審核未通過、貸款審批被拒（且無其他付款方式）、賣方房屋存在無法解除的抵押/查封等不可歸責于三方的原因?qū)е陆灰资?，中介?yīng)退還已收取的傭金（若有），并協(xié)助雙方解除網(wǎng)簽合同、退還監(jiān)管資金。若因一方違約導致交易終止，違約方需按合同約定向中介支付違約金，中介可留存相關(guān)證據(jù)（如溝通記錄、書面通知），以備爭議解決。（三）后續(xù)服務(wù)延伸交易完成后，中介可協(xié)助買賣雙方辦理物業(yè)更名（如業(yè)主委員會備案）、公積金提?。ㄈ糍I方使用公積金貸款）等手續(xù)，或提供房產(chǎn)交易的法律咨詢（如稅費抵扣、房屋贈與等后續(xù)問題）。五、爭議處理與風險防范房產(chǎn)交易周期長、環(huán)節(jié)多，爭議難以完全避免。中介與交易雙方應(yīng)掌握以下爭議解決與風險防控要點：（一）爭議解決途徑協(xié)商優(yōu)先：爭議發(fā)生后，三方應(yīng)首先通過書面溝通（如《協(xié)商函》）明確責任，嘗試調(diào)整交易條件（如延長付款期限、降低房價）。中介調(diào)解：若協(xié)商無果，中介可作為中立方，依據(jù)合同約定與交易事實，出具《調(diào)解意見書》，推動雙方達成和解。司法途徑：若調(diào)解失敗，可根據(jù)合同約定的爭議解決方式（仲裁或訴訟）主張權(quán)利。需注意，仲裁裁決具有終局性，訴訟則需遵循“誰主張誰舉證”原則，交易雙方應(yīng)留存中介服務(wù)記錄（如看房視頻、溝通錄音、材料交接單）作為證據(jù)。（二）常見風險與應(yīng)對虛假房源風險：買方應(yīng)要求中介出示房源核驗碼、產(chǎn)權(quán)證書復印件，必要時可自行到不動產(chǎn)登記中心查詢。傭金糾紛風險：中介需在合同中明確“傭金支付的前提條件”（如“過戶完成且房款到賬”），避免因服務(wù)階段劃分不清引發(fā)爭議。跳單風險：中介應(yīng)在服務(wù)過程中留存“帶看記錄”“溝通記錄”等證據(jù)，證明自身已提供實質(zhì)性服務(wù)；買賣雙方應(yīng)遵守合同約定，不得私下交