“十五五”規(guī)劃期，面臨百年未有之大變局!國(guó)際局中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)深化高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)下行，新質(zhì)生產(chǎn)力蓬勃發(fā)展……產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要“載體”,與宏觀經(jīng)濟(jì)、實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的相關(guān)度較高。在此背景下，“十五五”規(guī)劃期對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展提出了更高、更迫切的要求。和君產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部基于多年來(lái)的深度洞察，提出“十五五”產(chǎn)業(yè)園區(qū)六大發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，供行業(yè)同仁參考。一、行業(yè)分化加?。簭?qiáng)者愈強(qiáng)、弱者出局，冰火兩重天格局在政策調(diào)控深化、技術(shù)革命加速、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)的三重驅(qū)動(dòng)下，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)正經(jīng)歷深度洗牌。2024年行業(yè)年報(bào)顯示，頭部園區(qū)企業(yè)的市場(chǎng)份額有所提升，馬太效應(yīng)凸顯產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局。政策與市場(chǎng)倒逼分化：政策層面，國(guó)家致力于構(gòu)建園區(qū)高質(zhì)量發(fā)全國(guó)范圍內(nèi)加速推進(jìn)低效用地清理，江蘇、浙江等省將“畝均稅收“容積率”等關(guān)鍵指標(biāo)納入園區(qū)考核體系。另一方面，地方專項(xiàng)債投放向優(yōu)勢(shì)園區(qū)傾斜，2024年底國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的專項(xiàng)債管理意見，明確額度分配的正向激勵(lì)原則，優(yōu)先支持項(xiàng)目成熟、投資高效的地區(qū)。這種政策組合拳直接導(dǎo)致資源虹吸效應(yīng)。市場(chǎng)層面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已進(jìn)入存量時(shí)代，供需失衡問(wèn)題日益突出。“十四五”中期數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)累計(jì)產(chǎn)業(yè)園數(shù)量超過(guò)8萬(wàn)家，但市場(chǎng)需求卻接近飽和。大量低端園區(qū)面臨著招商困難、企業(yè)入駐率低的困境。運(yùn)營(yíng)模式革新加速分化：頭部園區(qū)通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制與數(shù)字化工具重構(gòu)運(yùn)營(yíng)邏輯：“管委會(huì)+專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司”模式打破行政化管理壁壘；“工業(yè)上樓”模式破解土地瓶頸；智慧管理平臺(tái)則實(shí)現(xiàn)全周期服務(wù)技術(shù)革新。反觀低端園區(qū)，仍依賴“收租+安?！钡膫鹘y(tǒng)物業(yè)模式，既缺乏產(chǎn)業(yè)培育能力，也難以應(yīng)對(duì)企業(yè)多元化需求，正加速淪為低效空間載體，退租率持續(xù)攀升。業(yè)鏈一創(chuàng)新鏈-資本鏈”閉環(huán)，上海張江高新區(qū)集聚超5000家高科技企業(yè)，人工智能、生物醫(yī)藥、集成電路三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模占上海市80%。而中西部地區(qū)園區(qū)發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)，發(fā)展能級(jí)不高、內(nèi)生動(dòng)力不足、同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重，如江西多地園區(qū)扎堆發(fā)展紡織服裝產(chǎn)業(yè)，湖南湘潭天易經(jīng)開區(qū)周邊多家園區(qū)均以裝備制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)重疊導(dǎo)致資源分散，難以形成集聚效應(yīng)與核心競(jìng)爭(zhēng)力。展望“十五五”,中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)“強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者出局”的兩極分化格局將愈發(fā)明顯。這一分化不僅是市場(chǎng)規(guī)律的體現(xiàn)，更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段的必然結(jié)果。未來(lái)，唯有深耕產(chǎn)業(yè)生態(tài)、強(qiáng)化內(nèi)生競(jìng)爭(zhēng)力的園區(qū)，才能在行業(yè)變局中占據(jù)先機(jī)。二、商業(yè)模式升級(jí)：由“房東”向“產(chǎn)業(yè)合伙人/股東”轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式將加速?gòu)膫鹘y(tǒng)的“房東”模式向“產(chǎn)業(yè)合伙人/股東”模式轉(zhuǎn)型。園區(qū)運(yùn)營(yíng)商正在重構(gòu)商業(yè)邏輯，從物理空間提供者蛻變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建者，這場(chǎng)變革正在重塑中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的底層邏發(fā)抗腫瘤藥物醫(yī)藥企業(yè)親合力進(jìn)行了股權(quán)投資，另一方面以“股東”式不僅能夠?qū)崿F(xiàn)“股東+房東”的雙重收益，同時(shí)也能夠幫助積累產(chǎn)鏈生態(tài)的“基本盤”,最終還是需要實(shí)現(xiàn)入駐企業(yè)之間的資源共享、其聯(lián)合12家芯片企業(yè)組建共享制造平臺(tái)，設(shè)計(jì)端可靈活調(diào)用制造產(chǎn)能，封測(cè)環(huán)節(jié)共享研發(fā)數(shù)據(jù)，使全鏈條效率提升40%,印證了從物理圖源：芯恩(青島)集成電路有限公司官網(wǎng)從基礎(chǔ)物業(yè)到產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)：現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)正從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)平臺(tái)加速轉(zhuǎn)型。在技術(shù)創(chuàng)新維度，優(yōu)質(zhì)園區(qū)通過(guò)建設(shè)共享實(shí)驗(yàn)室、公共檢測(cè)平臺(tái)等基礎(chǔ)設(shè)施，將重資產(chǎn)投入轉(zhuǎn)化為可共享的創(chuàng)新資源池，降低企業(yè)技術(shù)轉(zhuǎn)化門檻。與此同時(shí)，數(shù)字化正重塑園區(qū)運(yùn)營(yíng)內(nèi)核，基于物聯(lián)網(wǎng)的智能管理系統(tǒng)通過(guò)數(shù)據(jù)中臺(tái)整合安防、能源、空間等要素，并衍生出產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)分析、智慧供應(yīng)鏈管理等增值服務(wù)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式的升級(jí)本質(zhì)是生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)新質(zhì)生產(chǎn)力的變革。從“房東”到“產(chǎn)業(yè)合伙人/股東”的轉(zhuǎn)型，這種轉(zhuǎn)變的意義不僅限于重構(gòu)園區(qū)與企業(yè)的價(jià)值關(guān)系，更將在宏觀層面為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供強(qiáng)大支撐。三、產(chǎn)業(yè)內(nèi)核進(jìn)化：新質(zhì)生產(chǎn)力將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主旋律隨著“十五五”時(shí)期的到來(lái)，新質(zhì)生產(chǎn)力將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)升級(jí)時(shí)必須緊扣這一核心，才能構(gòu)建具有更強(qiáng)能量的產(chǎn)業(yè)發(fā)展場(chǎng)域。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的關(guān)鍵以綠色發(fā)展為底色，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)“四個(gè)轉(zhuǎn)變”——從要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變、從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量效益轉(zhuǎn)變、從傳統(tǒng)路徑向綠色低碳轉(zhuǎn)變、從局部突破向系統(tǒng)協(xié)同轉(zhuǎn)變。最終目標(biāo)是為產(chǎn)業(yè)園構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，為產(chǎn)業(yè)園的高質(zhì)量發(fā)展提供持久動(dòng)能。對(duì)于產(chǎn)業(yè)園而言，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力需要多維度發(fā)力。深度研究目標(biāo)產(chǎn)業(yè)：對(duì)新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、未來(lái)趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)圖譜、競(jìng)爭(zhēng)格局、關(guān)鍵要素形成產(chǎn)業(yè)洞見，尋找本園區(qū)的切精準(zhǔn)定位目標(biāo)產(chǎn)業(yè)：結(jié)合本地的資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基精準(zhǔn)選擇適合本地發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)(或某些產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分環(huán)節(jié)),最好能夠?qū)崿F(xiàn)基于本地優(yōu)勢(shì)資源的“錯(cuò)位”發(fā)展，避免與其他地區(qū)或園區(qū)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。深度鏈接目標(biāo)產(chǎn)業(yè)：通過(guò)參加行業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)論壇，與行業(yè)大咖互動(dòng)等多種方式，形成在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人脈與影響力。深度介入目標(biāo)產(chǎn)業(yè)：針對(duì)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的共性、關(guān)鍵需求，利用園區(qū)所具有的政府關(guān)系、政策資源、園區(qū)基金、應(yīng)用場(chǎng)景、上下游供應(yīng)鏈資源等，搭建能夠?yàn)槟繕?biāo)產(chǎn)業(yè)“強(qiáng)鏈、補(bǔ)鏈”的公共服務(wù)平臺(tái)等關(guān)鍵要素，從而實(shí)現(xiàn)從“房東”向“產(chǎn)業(yè)合伙人”的轉(zhuǎn)型升級(jí)，增強(qiáng)對(duì)目標(biāo)企業(yè)的吸引力，最終實(shí)現(xiàn)招商落地。迭代園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：對(duì)于存量園區(qū)，應(yīng)力爭(zhēng)用1-3年的時(shí)間，逐步增加新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)企業(yè)的占比，實(shí)現(xiàn)入園企業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，吐故納新；對(duì)于新建園區(qū)，應(yīng)與國(guó)家戰(zhàn)略“同頻共振”,優(yōu)先定位于新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)，著力招引戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)與未來(lái)產(chǎn)業(yè)。四、招商模式創(chuàng)新：從“價(jià)格戰(zhàn)”到“資本/場(chǎng)景/營(yíng)商環(huán)境”在區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為核心載體，其招商模式的革新已成為提升競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。隨著傳統(tǒng)“土地優(yōu)惠、稅收讓利”的價(jià)格戰(zhàn)模式邊際效益遞減，以資本賦能、場(chǎng)景開放、服務(wù)升級(jí)為核心的生態(tài)化招商模式正成為主流，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈從低端要素聚合向高階價(jià)值共創(chuàng)躍遷。價(jià)格招商模式邊際效益遞減：當(dāng)下以價(jià)換量依然是不少運(yùn)營(yíng)商嘗試的策略，但其局限性日益顯現(xiàn)。建信中關(guān)村REIT通過(guò)以價(jià)換量在穩(wěn)定出租率方面取得了一定成功，但紅土創(chuàng)新鹽田港REIT同質(zhì)化降價(jià)卻未能有效穩(wěn)住出租率，單純低價(jià)難以滿足企業(yè)對(duì)技術(shù)、市場(chǎng)、生態(tài)的復(fù)合訴求，差異化破局已成必然。資本招商模式實(shí)現(xiàn)資源整合與價(jià)值共生：資本招商是借助政府引導(dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等資本力量，吸引優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地，達(dá)成產(chǎn)業(yè)與資本深度融合的招商模式。一些先發(fā)園區(qū)憑借雄厚資本實(shí)力和成熟運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在吸引優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)。蘇州工業(yè)園區(qū)通過(guò)設(shè)立多種產(chǎn)業(yè)投資基金，與國(guó)內(nèi)外知名投資機(jī)構(gòu)合作，吸引大量高端制造業(yè)、生物醫(yī)藥等企業(yè)入駐，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。后發(fā)園區(qū)則聚焦特色賽道彎道超車，部分特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，利用資本招商引入農(nóng)產(chǎn)品深加工、農(nóng)業(yè)科技研發(fā)等企業(yè)，打造特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。場(chǎng)景招商模式推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展向“給機(jī)會(huì)”轉(zhuǎn)變：場(chǎng)景招商以市場(chǎng)需求清單為牽引，吸引有能力的企業(yè)“接單”落地。場(chǎng)景示范力能夠通過(guò)展現(xiàn)場(chǎng)景創(chuàng)新升級(jí)的需求，以新市場(chǎng)機(jī)會(huì)吸引外地科技企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園。場(chǎng)景示范力的構(gòu)建需把握兩大核心：一是對(duì)接場(chǎng)景與科技兩大要素，展現(xiàn)出場(chǎng)景創(chuàng)新的價(jià)值，增強(qiáng)招商吸引力；二是推動(dòng)要素協(xié)同升級(jí)，推動(dòng)更多應(yīng)用場(chǎng)景。這種模式推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和培育從“給政策”向“給機(jī)會(huì)”轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與政府的“雙向奔赴”。營(yíng)商環(huán)境向“服務(wù)高地”躍升：營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化已從審批提速升級(jí)為全生命周期服務(wù)賦能。制度創(chuàng)新層面，“免申即享”、“一企一策”等機(jī)制實(shí)現(xiàn)政策精準(zhǔn)滴灌；數(shù)字化賦能中，AI政策計(jì)算器、產(chǎn)業(yè)鏈云平臺(tái)推動(dòng)政務(wù)服務(wù)從“人工跑腿”向“智能化”升級(jí)；要素保障“鏈長(zhǎng)制”“工業(yè)社區(qū)”等模式促進(jìn)技術(shù)、訂單、產(chǎn)學(xué)研高效協(xié)同。未來(lái)，營(yíng)商環(huán)境要以需求為導(dǎo)向、通過(guò)精細(xì)化服務(wù)破解企業(yè)痛點(diǎn)?！笆逦濉逼陂g，產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商模式將轉(zhuǎn)向“政策工具箱”協(xié)同發(fā)力階段，推動(dòng)資源要素從“單向輸血”轉(zhuǎn)向“價(jià)值共創(chuàng)”,實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展與產(chǎn)業(yè)能級(jí)躍遷的雙贏。五、產(chǎn)業(yè)服務(wù)為王：運(yùn)營(yíng)服務(wù)將成為動(dòng)力強(qiáng)勁的第二曲線隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)從空間運(yùn)營(yíng)向產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)也從物業(yè)服務(wù)向產(chǎn)業(yè)服務(wù)升級(jí)。因此推進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的高質(zhì)中服務(wù)業(yè)增加值占56.7%,其中，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的占比為31.4%,和歐盟的40%、美國(guó)的47.7%相比差距較大。2025年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，能夠更加高效地匯聚整合行業(yè)內(nèi)生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)以及原材料/零部件供應(yīng)商，不但有利于招商匯聚，更是為例，其在全國(guó)80余個(gè)城市運(yùn)營(yíng)120+園區(qū)，服務(wù)超10000家企業(yè)。服務(wù)；產(chǎn)業(yè)服務(wù)端，構(gòu)建“四縱七橫”服務(wù)矩陣(如下圖所示),覆級(jí)為主動(dòng)診斷，基于產(chǎn)業(yè)痛點(diǎn)輸出定制化解決方案。張江高科通過(guò)搭建數(shù)字化共享平臺(tái)，整合數(shù)十個(gè)實(shí)驗(yàn)室和數(shù)億元設(shè)備資源，實(shí)現(xiàn)科研設(shè)備利用率與企業(yè)降本增效的雙贏?！八目v七橫”產(chǎn)品矩陣企亞四個(gè)發(fā)展階段企亞四個(gè)發(fā)展階段11類服務(wù)產(chǎn)品財(cái)稅金融檢測(cè)檢測(cè)資源認(rèn)證轉(zhuǎn)型成熟初創(chuàng)資質(zhì)申報(bào)資質(zhì)申報(bào)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)配套生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)配套資源管理財(cái)務(wù)資源管理財(cái)務(wù)管理生產(chǎn)制造研發(fā)采購(gòu)圖源：中南高科官網(wǎng)以產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建深度賦能產(chǎn)業(yè)服務(wù)：產(chǎn)業(yè)園可以自上而下地構(gòu)建工業(yè)智能化生態(tài)。首先，基于產(chǎn)業(yè)園所處的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合國(guó)家所制定的工業(yè)智能化標(biāo)準(zhǔn)，制定一套適合產(chǎn)業(yè)園自身的工業(yè)智能化標(biāo)準(zhǔn)。其次，要建立園區(qū)的工業(yè)智能化賦能團(tuán)隊(duì)，按照標(biāo)準(zhǔn)幫助企業(yè)進(jìn)行全面診斷，分析企業(yè)目前所處的工業(yè)智能化等級(jí)。在完整診斷之后，并不是按部就班智能化建設(shè)，而是要從產(chǎn)業(yè)鏈整體價(jià)值出發(fā)，聯(lián)合上下游企業(yè)協(xié)同起來(lái)，共同構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈的智能化方案，最好能夠基于產(chǎn)業(yè)能競(jìng)爭(zhēng)力。人文關(guān)懷，從“物理空間”到“精神家園”:傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的痛點(diǎn)在于“重產(chǎn)業(yè)輕人本”,將員工視為生產(chǎn)要素而非鮮活個(gè)體。而產(chǎn)80余場(chǎng)活動(dòng)，覆蓋健康、社交、文化等多維度需求。未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園甚至推動(dòng)城市價(jià)值提升進(jìn)程的新一代產(chǎn)業(yè)社區(qū)，通過(guò)情感認(rèn)同提升人才歸屬感，從而形成穩(wěn)定的創(chuàng)新生態(tài)。智慧便捷，從“功能疊加”到“場(chǎng)景融合”:在智能餐飲領(lǐng)域，AI平臺(tái)通過(guò)分析員工飲食偏好，聯(lián)動(dòng)中央廚房實(shí)現(xiàn)個(gè)性化餐食定制；智慧公寓引入AI設(shè)計(jì)服務(wù)，讓標(biāo)準(zhǔn)化宿舍變身個(gè)性化生活空間；而元宇宙技術(shù)與藝術(shù)展演的融合，則突破物理邊界，為園區(qū)青年創(chuàng)造沉浸式文化體驗(yàn)。這種智慧化并非單純追求技術(shù)堆砌，而是以“人的需求”為尺度構(gòu)建場(chǎng)景閉環(huán)。試衣鏡結(jié)合穿搭社群打造社交購(gòu)物閉環(huán)，預(yù)制菜供應(yīng)鏈