居住權(quán)制度的多維審視與本土建構(gòu)一、引言1.1研究背景與意義住房，作為人類生存和生活的基本物質(zhì)條件，是一項至關(guān)重要的民生問題。在我國，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加速，住房問題日益凸顯，住房保障體系的完善成為社會關(guān)注的焦點。居住權(quán)制度作為《民法典》物權(quán)編中的重要創(chuàng)新，自2021年1月1日《民法典》正式施行以來，對我國社會生活和法律體系產(chǎn)生了深遠影響。從社會層面來看，居住權(quán)制度是對當前住房保障體系的重要補充。隨著城市化進程的加速，住房問題日益凸顯，不同群體對于住房的需求呈現(xiàn)多樣化態(tài)勢。居住權(quán)制度的設(shè)立，為解決弱勢群體住房問題提供了新的法律途徑，如老年人“以房養(yǎng)老”、離婚后無房一方的居住保障以及為長期照顧老人的保姆提供居住權(quán)益等。在“以房養(yǎng)老”模式中，老年人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給金融機構(gòu)或子女等，同時為自己設(shè)立居住權(quán)，確保在晚年仍能穩(wěn)定居住在熟悉的環(huán)境中，避免因房屋產(chǎn)權(quán)變動而失去居住場所的風險，從而實現(xiàn)“老有所居”。對于離婚案件中住房困難的一方，居住權(quán)制度可以保障其在離婚后不至于居無定所，維持基本的生活尊嚴。在法律體系層面，居住權(quán)制度完善了我國的物權(quán)體系。傳統(tǒng)物權(quán)體系中，用益物權(quán)主要圍繞土地等不動產(chǎn)展開，對于房屋居住權(quán)益的規(guī)范相對薄弱。居住權(quán)作為一種新型用益物權(quán)，明確了居住權(quán)人對他人住宅享有占有、使用的權(quán)利，填補了法律在這一領(lǐng)域的空白，使得物權(quán)體系更加完整和豐富。這不僅符合現(xiàn)代社會對物的多層次利用需求，也順應(yīng)了物權(quán)制度發(fā)展的趨勢。居住權(quán)制度的建立，為公民的居住權(quán)益提供了明確的物權(quán)保護依據(jù)，當居住權(quán)受到侵害時，權(quán)利人可以依據(jù)物權(quán)的相關(guān)規(guī)定尋求法律救濟，維護自身合法權(quán)益。從司法實踐角度而言，居住權(quán)制度的引入為法院處理相關(guān)居住權(quán)益糾紛提供了明確的法律依據(jù)。以往在處理涉及房屋居住權(quán)益的復(fù)雜糾紛時，由于缺乏明確的法律規(guī)定，法院可能面臨裁判依據(jù)不足或裁判標準不統(tǒng)一的困境。而現(xiàn)在，《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定為司法裁判提供了清晰的指引，有助于提高司法的公正性和權(quán)威性，促進法律適用的統(tǒng)一。在涉及房屋居住權(quán)爭議的案件中，法官可以依據(jù)居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定，準確判斷當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，作出合理的裁判，減少同案不同判的現(xiàn)象，增強司法公信力。綜上所述，居住權(quán)制度在我國住房保障體系和社會發(fā)展中具有不可忽視的重要性。深入研究居住權(quán)制度，對于完善我國法律體系、保障民生、促進社會公平正義與和諧穩(wěn)定具有重要的理論和實踐意義。1.2研究現(xiàn)狀綜述居住權(quán)制度在國內(nèi)外法學(xué)研究領(lǐng)域一直備受關(guān)注，眾多學(xué)者從不同角度進行了深入探討，成果豐碩。國外對于居住權(quán)制度的研究歷史悠久，最早可追溯至羅馬法時期。羅馬法中的居住權(quán)為人役權(quán)的一種，主要目的是保障特定家庭成員的居住需求，具有顯著的人身屬性和無償性。在大陸法系國家，法國、德國、意大利等對居住權(quán)制度進行了進一步的發(fā)展和完善?！斗▏穹ǖ洹分械木幼?quán)制度繼承了羅馬法的傳統(tǒng)，在設(shè)立方式上既允許依照法律規(guī)定，也認可當事人的合意約定。當事人能夠在法律許可的范圍內(nèi)，對權(quán)利義務(wù)、存續(xù)期間等具體內(nèi)容進行協(xié)商確定，同時詳細規(guī)定了修繕房屋費用的承擔規(guī)則，并允許居住權(quán)人的家屬共同居住，充分彰顯了對權(quán)利人基本生活質(zhì)量的關(guān)懷以及對當事人私權(quán)利的尊重?！兜聡穹ǖ洹穼⒕幼?quán)定位為限制的人役權(quán)，明確其只能在不動產(chǎn)上設(shè)立，且僅能為某一特定的人設(shè)定，同時規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承。《意大利民法典》對居住權(quán)主體的具體內(nèi)容進行了明確規(guī)定，并且對居住權(quán)人和所有權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)分配也做了細致的規(guī)范，例如明確居住權(quán)人有義務(wù)對房屋進行必要修繕，并按照其對房屋使用的比例承擔相應(yīng)費用。這些國家的居住權(quán)制度經(jīng)過長期的發(fā)展和實踐，已經(jīng)形成了較為成熟和完善的體系，為解決住房問題提供了多樣化的法律手段，也為我國居住權(quán)制度的研究和完善提供了寶貴的借鑒經(jīng)驗。國內(nèi)對于居住權(quán)制度的研究，在《民法典》頒布前后呈現(xiàn)出不同的側(cè)重點。在《民法典》頒布前，學(xué)界的討論焦點主要集中在居住權(quán)制度是否應(yīng)被納入我國物權(quán)體系。支持者強調(diào)，居住權(quán)制度的引入能夠完善我國的物權(quán)體系，有效滿足社會對住房保障的多元化需求，特別是對于老年人、離婚婦女、保姆等弱勢群體的居住權(quán)益保護具有關(guān)鍵意義。反對者則認為，我國現(xiàn)有的婚姻法中的撫養(yǎng)、贍養(yǎng)規(guī)定，以及房屋租賃制度等，已經(jīng)能夠解決大部分居住問題，設(shè)立居住權(quán)制度可能會增加法律的復(fù)雜性和司法成本，在實際操作過程中也會面臨諸多困難。《民法典》頒布后，研究重點逐漸轉(zhuǎn)向?qū)幼?quán)制度具體內(nèi)容和適用的深入探究。學(xué)者們對居住權(quán)的設(shè)立方式、效力范圍、權(quán)利義務(wù)關(guān)系、消滅事由等進行了全面而細致的分析。在設(shè)立方式上，針對《民法典》規(guī)定的合同、遺囑以及法院裁判等設(shè)立方式，學(xué)者們深入研究了不同方式的具體要件和法律后果。在效力范圍方面，積極探討居住權(quán)與所有權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利的關(guān)系，以及居住權(quán)的對抗效力和優(yōu)先順序。對于權(quán)利義務(wù)關(guān)系，詳細分析居住權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容，如占有、使用權(quán)能，以及應(yīng)承擔的義務(wù)，如合理使用房屋、支付必要費用等。在消滅事由上，深入研究居住權(quán)期限屆滿、居住權(quán)人死亡、房屋滅失等情況下居住權(quán)的消滅及相關(guān)法律后果。然而，當前研究仍存在一些不足之處。一方面，對于居住權(quán)制度在實踐中的具體應(yīng)用和操作細節(jié)研究不夠深入。在居住權(quán)登記的程序和規(guī)范方面，目前還缺乏系統(tǒng)全面的規(guī)定，導(dǎo)致在實際登記過程中可能存在流程不清晰、標準不統(tǒng)一等問題。居住權(quán)價值評估也缺乏科學(xué)合理的方法和標準，這在涉及房屋交易、抵押等情況時，難以準確確定居住權(quán)的價值，影響了居住權(quán)的市場流通和經(jīng)濟功能的發(fā)揮。在居住權(quán)糾紛的解決機制上，也存在不夠完善的地方，缺乏專門針對居住權(quán)糾紛的快速、有效的解決途徑，導(dǎo)致當事人在遇到糾紛時可能面臨維權(quán)困難、成本較高等問題。另一方面，對于居住權(quán)制度與其他相關(guān)制度的協(xié)調(diào)和銜接研究不夠充分。居住權(quán)制度與婚姻家庭法、繼承法、房地產(chǎn)法等多個法律領(lǐng)域密切相關(guān)，但目前對于如何實現(xiàn)這些制度之間的有效協(xié)同，避免法律沖突和適用困境，還需要進一步深入探討。在婚姻家庭領(lǐng)域，居住權(quán)與夫妻共同財產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)等問題如何協(xié)調(diào)；在繼承領(lǐng)域，居住權(quán)與遺產(chǎn)繼承、遺囑執(zhí)行等如何銜接；在房地產(chǎn)領(lǐng)域，居住權(quán)與房屋買賣、租賃、抵押等制度如何平衡，這些都需要進一步深入研究和明確。本文將在現(xiàn)有研究基礎(chǔ)上，針對這些不足展開深入研究。通過對居住權(quán)登記的程序規(guī)范進行梳理和完善，提出科學(xué)合理的居住權(quán)價值評估方法，構(gòu)建高效的居住權(quán)糾紛解決機制，同時深入探討居住權(quán)制度與其他相關(guān)法律制度的協(xié)調(diào)銜接，以期為完善我國居住權(quán)制度的理論和實踐提供有益的參考，推動居住權(quán)制度在我國的有效實施和不斷發(fā)展。1.3研究方法與創(chuàng)新點在研究過程中，本文將綜合運用多種研究方法，從不同角度深入剖析居住權(quán)制度，以確保研究的全面性和深入性。文獻研究法是本研究的基礎(chǔ)方法之一。通過廣泛搜集國內(nèi)外關(guān)于居住權(quán)制度的學(xué)術(shù)著作、期刊論文、法律法規(guī)、政策文件等資料，對居住權(quán)制度的起源、發(fā)展歷程、理論基礎(chǔ)以及不同國家和地區(qū)的立法實踐進行系統(tǒng)梳理和分析。深入研讀羅馬法中關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，以及法國、德國、意大利等大陸法系國家民法典中對居住權(quán)制度的具體內(nèi)容，了解其制度設(shè)計的背景、目的和特點，為研究我國居住權(quán)制度提供歷史和國際視角的參考。同時，梳理我國從物權(quán)法草案討論到《民法典》正式確立居住權(quán)制度的過程中，學(xué)界和實務(wù)界的觀點和討論，掌握我國居住權(quán)制度的發(fā)展脈絡(luò)和研究動態(tài)。比較分析法也是重要的研究方法。對不同國家和地區(qū)的居住權(quán)制度進行橫向比較，分析其在設(shè)立方式、權(quán)利內(nèi)容、期限、消滅事由等方面的差異，探究這些差異背后的社會、經(jīng)濟、文化等因素。將法國居住權(quán)制度中允許當事人在法律范圍內(nèi)自由約定權(quán)利義務(wù)和存續(xù)期間，與德國居住權(quán)制度中強調(diào)居住權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓和繼承以及嚴格的設(shè)立條件進行對比，從而更好地理解居住權(quán)制度的多樣性和適應(yīng)性。對我國居住權(quán)制度與其他相關(guān)法律制度，如房屋租賃制度、所有權(quán)制度、婚姻家庭制度等進行比較分析，明確居住權(quán)制度在我國法律體系中的獨特地位和作用，以及與其他制度之間的相互關(guān)系和銜接問題。案例研究法則是通過收集和分析大量居住權(quán)相關(guān)的實際案例，包括最高人民法院和地方人民法院發(fā)布的典型案例，以及其他具有代表性的司法裁判案例，深入探討居住權(quán)制度在實踐中的具體應(yīng)用和存在的問題。研究離婚案件中居住權(quán)的設(shè)立和保障問題，分析法院在確定居住權(quán)的范圍、期限和權(quán)利義務(wù)時的裁判思路和考量因素；研究老年人“以房養(yǎng)老”案例中居住權(quán)與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、金融機構(gòu)權(quán)益保障等方面的問題，總結(jié)實踐經(jīng)驗和教訓(xùn)。通過對實際案例的研究，能夠更直觀地了解居住權(quán)制度在現(xiàn)實生活中的運行情況，發(fā)現(xiàn)制度設(shè)計與實踐需求之間的差距，為完善居住權(quán)制度提供實踐依據(jù)。在創(chuàng)新點方面，本文致力于在研究視角和內(nèi)容上有所突破。在研究視角上，本文將從多學(xué)科交叉的角度出發(fā)，綜合運用法學(xué)、社會學(xué)、經(jīng)濟學(xué)等學(xué)科的理論和方法，對居住權(quán)制度進行全面分析。從社會學(xué)角度，探討居住權(quán)制度對社會公平正義、弱勢群體保護、社會和諧穩(wěn)定的影響；從經(jīng)濟學(xué)角度，分析居住權(quán)制度對房地產(chǎn)市場、資源配置效率、經(jīng)濟發(fā)展的作用。這種多學(xué)科交叉的研究視角，有助于打破傳統(tǒng)法學(xué)研究的局限，更全面、深入地理解居住權(quán)制度的本質(zhì)和價值。在研究內(nèi)容上，本文將重點關(guān)注居住權(quán)制度在實踐應(yīng)用中的具體問題，并提出具有針對性和可操作性的解決方案。針對當前居住權(quán)登記程序和規(guī)范不明確的問題，通過對不動產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)和實踐操作的研究，結(jié)合居住權(quán)的特點，提出完善居住權(quán)登記程序和規(guī)范的建議，包括明確登記機構(gòu)、登記要件、登記流程、登記效力等內(nèi)容。針對居住權(quán)價值評估缺乏科學(xué)方法和標準的問題，借鑒房地產(chǎn)評估的相關(guān)理論和方法，結(jié)合居住權(quán)的特殊屬性，構(gòu)建適合居住權(quán)價值評估的指標體系和方法模型。針對居住權(quán)糾紛解決機制不完善的問題，研究建立專門的居住權(quán)糾紛調(diào)解、仲裁和訴訟機制，提高糾紛解決的效率和公正性。本文還將深入探討居住權(quán)制度與其他相關(guān)法律制度的協(xié)調(diào)銜接問題，提出具體的協(xié)調(diào)方案和建議，以避免法律沖突和適用困境。二、居住權(quán)制度的理論溯源2.1居住權(quán)的概念與法律特征2.1.1居住權(quán)的概念界定居住權(quán)作為《民法典》物權(quán)編中一項重要的新型用益物權(quán)，在我國法律體系中具有獨特地位。《中華人民共和國民法典》第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。”這一規(guī)定從立法層面明確了居住權(quán)的定義，為理解和適用居住權(quán)制度提供了基本依據(jù)。從歷史淵源來看，居住權(quán)最早可追溯至羅馬法時期。在羅馬社會，家長通過遺贈方式將房屋的居住權(quán)利贈與部分沒有繼承權(quán)而又需要照顧的家庭成員，如被剝奪繼承權(quán)的寡婦和未婚女兒，使其獲得生活供養(yǎng)，同時保留“空虛所有權(quán)”給繼承人，待受照顧的人死亡后，繼承人恢復(fù)完整的所有權(quán)。這一制度設(shè)計旨在解決家庭內(nèi)部成員的居住保障問題，體現(xiàn)了對弱勢群體的關(guān)懷，也為現(xiàn)代居住權(quán)制度奠定了雛形。在現(xiàn)代法學(xué)理論中，學(xué)者們對居住權(quán)的概念也進行了深入探討。有學(xué)者認為，居住權(quán)是指居住權(quán)人對他人所有的房屋及其附屬設(shè)施享有的占有、使用的權(quán)利，其目的在于保障居住權(quán)人的基本居住需求，實現(xiàn)住有所居的目標。這種觀點強調(diào)了居住權(quán)的保障性和對居住需求的滿足。還有學(xué)者指出，居住權(quán)是一種人役權(quán)，具有強烈的人身屬性，是為特定人的利益而設(shè)立的，其權(quán)利主體通常限于自然人，且不可轉(zhuǎn)讓和繼承。這一觀點突出了居住權(quán)在人身屬性方面的特征。綜合法律規(guī)定和學(xué)者觀點，居住權(quán)的概念包含以下幾個關(guān)鍵要素：首先，居住權(quán)的權(quán)利主體是自然人。居住權(quán)的設(shè)立是為了滿足自然人的生活居住需要，法人和其他組織通常不具備居住的自然屬性，因此被排除在居住權(quán)主體范圍之外。其次，居住權(quán)的客體是他人的住宅。這里的住宅是指用于生活居住的房屋，包括但不限于商品房、經(jīng)濟適用房、共有產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村宅基地所建房屋等。住宅的附屬設(shè)施，如庭院、車庫等，若與住宅的居住功能密切相關(guān)，也應(yīng)納入居住權(quán)客體范圍。再者，居住權(quán)的權(quán)能主要是占有和使用。居住權(quán)人有權(quán)在合同約定或法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅進行占有和使用，以滿足自身的生活居住需求，但一般不享有對住宅的收益和處分權(quán)。除非當事人另有約定，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，居住權(quán)也不得轉(zhuǎn)讓、繼承。最后，居住權(quán)的設(shè)立目的是滿足生活居住需要。這一目的限定了居住權(quán)的使用范圍和方式，居住權(quán)人只能將住宅用于居住相關(guān)的活動，不得將其用于商業(yè)經(jīng)營等其他用途。與其他類似權(quán)利相比，居住權(quán)具有明顯的區(qū)別。與房屋所有權(quán)相比，房屋所有權(quán)人享有對房屋的占有、使用、收益和處分的全面權(quán)利，而居住權(quán)人僅享有占有和使用的權(quán)利，且權(quán)利的行使受到合同約定和法律規(guī)定的限制。在房屋所有權(quán)人將房屋出售給他人時，若房屋上已設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)人仍可在居住權(quán)期限內(nèi)繼續(xù)占有和使用房屋，新的房屋所有權(quán)人不得干涉，這體現(xiàn)了居住權(quán)對所有權(quán)的一定限制。與房屋租賃權(quán)相比，租賃權(quán)是基于租賃合同產(chǎn)生的債權(quán)，其期限通常較短，且租賃關(guān)系容易受到出租人的解除權(quán)等因素影響。而居住權(quán)是一種物權(quán)，具有對世性和穩(wěn)定性，居住權(quán)的設(shè)立以登記為生效要件，一旦設(shè)立，居住權(quán)人對房屋的占有和使用具有對抗第三人的效力。即使房屋所有權(quán)發(fā)生變更，居住權(quán)人的權(quán)益也不受影響，這是居住權(quán)與租賃權(quán)在權(quán)利性質(zhì)和效力上的顯著差異。2.1.2居住權(quán)的法律特征剖析居住權(quán)作為一種特殊的用益物權(quán)，具有一系列獨特的法律特征，這些特征使其在物權(quán)體系中與其他權(quán)利相區(qū)別，也決定了其在實際應(yīng)用中的規(guī)則和效力。人身性：居住權(quán)具有鮮明的人身屬性，這是其最顯著的特征之一。居住權(quán)的設(shè)立通常是基于特定的人身關(guān)系，如家庭成員之間的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)關(guān)系，或者是基于對特定人的照顧和保障需求。在老年人為自己設(shè)立居住權(quán)以保障晚年居住生活，或者離婚時為生活困難的一方設(shè)立居住權(quán)等情形中，居住權(quán)的設(shè)立都是為了滿足特定自然人的居住需求，與該自然人的身份緊密相連。居住權(quán)一般不可轉(zhuǎn)讓和繼承，這進一步體現(xiàn)了其人身專屬性。《民法典》第三百六十九條明確規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。這是因為居住權(quán)的目的是保障特定人的居住權(quán)益，如果允許轉(zhuǎn)讓和繼承，可能會導(dǎo)致居住權(quán)的設(shè)立目的落空，無法實現(xiàn)對特定人的居住保障功能。如甲為照顧其年邁的母親乙，在自己的房屋上為乙設(shè)立居住權(quán)，若乙將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，顯然違背了甲設(shè)立居住權(quán)的初衷，也無法保障乙的居住權(quán)益。附屬性：居住權(quán)具有附屬性，其存在依賴于特定的住宅。居住權(quán)是在他人所有的住宅上設(shè)立的權(quán)利，它不能脫離該住宅而獨立存在。住宅的所有權(quán)發(fā)生變動時，只要居住權(quán)符合法律規(guī)定和合同約定，居住權(quán)并不當然消滅。這體現(xiàn)了“買賣不破居住權(quán)”的原則，與“買賣不破租賃”類似，但居住權(quán)作為物權(quán)，其對抗效力更強。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。一旦居住權(quán)登記完成，即使房屋所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人也需尊重居住權(quán)人的權(quán)利，不得妨礙其正常居住使用房屋。例如，張三將房屋賣給李四，但該房屋上已為王五設(shè)立了居住權(quán)且進行了登記，那么李四取得房屋所有權(quán)后，王五仍有權(quán)在居住權(quán)期限內(nèi)繼續(xù)居住該房屋，李四無權(quán)要求王五騰退。時間性：居住權(quán)具有時間限制，其期限可由當事人在合同中約定，也可依據(jù)遺囑或法律規(guī)定確定。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡，居住權(quán)即告消滅。《民法典》第三百七十條規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當及時辦理注銷登記。在以房養(yǎng)老的案例中，老人與金融機構(gòu)簽訂合同，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給金融機構(gòu)，同時為自己設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)期限通常為老人的剩余壽命。當老人去世后，居住權(quán)消滅，金融機構(gòu)可以對房屋進行處置。若當事人在合同中約定了居住權(quán)的期限，如約定居住權(quán)期限為10年，那么10年期限屆滿后，居住權(quán)也會相應(yīng)消滅。不可處分性：居住權(quán)人對居住權(quán)本身以及設(shè)立居住權(quán)的住宅通常不享有處分權(quán)。如前所述，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，這限制了居住權(quán)人對居住權(quán)的處分行為。設(shè)立居住權(quán)的住宅一般也不得出租，除非當事人另有約定?！睹穹ǖ洹返谌倭艞l規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。這是因為居住權(quán)的設(shè)立目的是滿足居住權(quán)人的生活居住需要，若允許隨意出租，可能會影響居住權(quán)人的居住權(quán)益，也違背了居住權(quán)制度的設(shè)立初衷。例如，甲為乙設(shè)立居住權(quán)后，乙未經(jīng)甲同意將房屋出租給丙，這一行為可能導(dǎo)致甲的居住權(quán)益受到侵害，也違反了居住權(quán)的不可處分性原則。若甲乙在合同中明確約定乙有權(quán)出租房屋，則乙的出租行為才具有合法性。無償性：居住權(quán)以無償設(shè)立為原則，這體現(xiàn)了其保障特定人群居住權(quán)益的福利屬性?！睹穹ǖ洹返谌倭藯l規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。在許多情況下，居住權(quán)的設(shè)立是為了幫助那些生活困難或需要特殊照顧的人，如老年人、離婚后無房一方、保姆等，使其能夠獲得穩(wěn)定的居住場所，無需支付額外費用。老人為保姆設(shè)立居住權(quán)，以感謝保姆多年的照顧，這種居住權(quán)通常是無償?shù)?。從尊重當事人意思自治的角度出發(fā)，法律也允許當事人通過約定，使居住權(quán)有償設(shè)立。在某些商業(yè)合作或特殊情況下，當事人可能會約定一方為另一方設(shè)立居住權(quán)，并由另一方支付一定的對價。居住權(quán)的這些法律特征相互關(guān)聯(lián)，共同構(gòu)成了居住權(quán)制度的基礎(chǔ)，在實際應(yīng)用中，準確理解和把握這些特征，對于正確設(shè)立、行使和保護居住權(quán)具有重要意義。2.2居住權(quán)制度的起源與發(fā)展脈絡(luò)2.2.1羅馬法中的居住權(quán)制度溯源居住權(quán)制度歷史源遠流長，其起源可追溯至古羅馬時期。在當時，羅馬社會實行嚴格的家長制，家庭財產(chǎn)通常由家長掌控，在財產(chǎn)繼承方面，一般只有特定繼承人才能取得家產(chǎn)繼承權(quán)，而其他非家長繼承人往往無法獲得財產(chǎn)。隨著社會的發(fā)展，羅馬帝國向外擴張，外省人增多，社會環(huán)境發(fā)生了顯著變化，傳統(tǒng)婚姻形式也隨之改變，實行夫妻分別財產(chǎn)制的“無夫權(quán)婚姻”逐漸興起，同時被解放的奴隸數(shù)量也不斷增加。在這種背景下，如何解決被解放奴隸和無家長繼承權(quán)的家庭成員的生活問題，成為社會關(guān)注的焦點。為了保障這些弱勢群體的基本生活，家長通常會通過遺贈的方式，將部分財產(chǎn)的居住權(quán)利賦予他們。家長將房屋的居住權(quán)贈與被剝奪繼承權(quán)的寡婦，使她在失去丈夫后仍有穩(wěn)定的居住之所，得以維持基本生活；或者將居住權(quán)給予未婚女兒，確保其在未出嫁前有安身之處。對于被解放的奴隸，家長也會通過遺贈居住權(quán)的方式，讓他們在離開主人后能夠有地方居住，實現(xiàn)生有所靠、老有所養(yǎng)。這種通過遺贈設(shè)立居住權(quán)的方式，體現(xiàn)了羅馬法對弱勢群體的關(guān)懷和保護，具有濃厚的家庭倫理色彩。在羅馬法中，居住權(quán)被納入人役權(quán)的范疇，人役權(quán)是指為特定人的利益而利用他人之物的權(quán)利，旨在解決物的歸屬和利用之間的矛盾，實現(xiàn)具有特定身份關(guān)系的人的生存權(quán)。羅馬法上的人役權(quán)分為用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)三個層次，其中居住權(quán)是以他人房屋為對象的用益權(quán)，準用用益權(quán)的相關(guān)規(guī)則。羅馬法上的居住權(quán)具有鮮明的特征。它具有強烈的倫理性，基于家庭倫理關(guān)系而設(shè)立，旨在保障家庭成員和被解放奴隸等特殊身份主體的基本生活需求。居住權(quán)具有嚴格的人身性，僅特定的自然人能夠享有，不可轉(zhuǎn)讓或繼承。一旦居住權(quán)人死亡，住宅的所有權(quán)將恢復(fù)完整狀態(tài)，繼承人可以重新行使完整的所有權(quán)。居住權(quán)還具有期限性，其權(quán)利期限一般為權(quán)利主體的生存期限，這與居住權(quán)保障特定人基本生活的目的相契合。羅馬法中的居住權(quán)制度雖然在當時的社會背景下主要是為了解決家庭內(nèi)部成員的居住問題，但它為后世居住權(quán)制度的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，其基本理念和制度框架對大陸法系國家的居住權(quán)立法產(chǎn)生了深遠的影響。2.2.2大陸法系國家居住權(quán)制度的發(fā)展演變大陸法系主要國家在繼承羅馬法傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，對居住權(quán)制度進行了各自的發(fā)展和演變，形成了具有本國特色的居住權(quán)制度體系。法國民法在居住權(quán)制度方面，一方面繼承了羅馬法的人役權(quán)制度，構(gòu)建了用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)的規(guī)則體系?！斗▏穹ǖ洹芬?guī)定，用益權(quán)人對他人所有之物，享有如同自己所有一樣使用和收益的權(quán)利；使用權(quán)是對他人之物進行使用的權(quán)利，但使用權(quán)人不得出租其權(quán)利；居住權(quán)則是指居住權(quán)人對他人的房屋及其附屬設(shè)施進行占有和使用的權(quán)利。另一方面，法國民法以所有權(quán)絕對原則、契約自由原則對居住權(quán)制度進行了改造。在所有權(quán)絕對原則下，所有權(quán)人對其所有的房屋享有完全的支配權(quán)，但在設(shè)立居住權(quán)時，需要在一定程度上限制所有權(quán)，以保障居住權(quán)人的合法權(quán)益。契約自由原則則賦予當事人在設(shè)立居住權(quán)時更大的意思自治空間，當事人可以通過合同約定居住權(quán)的具體內(nèi)容，包括居住權(quán)的期限、權(quán)利義務(wù)等?！斗▏穹ǖ洹芬?guī)定，居住權(quán)可以通過遺囑、契約等方式設(shè)立，當事人可以在法律許可的范圍內(nèi)，對居住權(quán)的存續(xù)期間、費用承擔、修繕義務(wù)等進行協(xié)商確定。居住權(quán)人在行使權(quán)利時，應(yīng)當遵守合同約定和法律規(guī)定，不得損害所有權(quán)人的合法權(quán)益。德國民法對居住權(quán)制度的規(guī)定較為獨特，呈現(xiàn)出二元模式。德國在《民法典》中規(guī)定了傳統(tǒng)人役權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)，嚴守居住權(quán)的人役權(quán)屬性根基。這種居住權(quán)具有強烈的人身屬性，只能依設(shè)立而取得，不可以轉(zhuǎn)讓或者繼承，受到較為嚴苛的限制。德國《民法典》規(guī)定，居住權(quán)只能為某一特定的人設(shè)定，并且居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承。德國還在《住宅所有權(quán)及長期居住權(quán)法》這一單行法中規(guī)定了突破人役權(quán)限制的新型財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)。這種新型居住權(quán)在一定程度上突破了傳統(tǒng)居住權(quán)的人身屬性限制，具有更強的財產(chǎn)權(quán)屬性，在滿足居住需求的同時，也注重發(fā)揮房屋的經(jīng)濟價值。新型居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承，并且可以用于投資等經(jīng)濟活動，為房屋資源的多元化利用提供了法律依據(jù)。意大利民法對居住權(quán)制度也有詳細規(guī)定。在《意大利民法典》中，對居住權(quán)主體的具體內(nèi)容進行了明確規(guī)定，居住權(quán)主體可以是自然人，也可以是法人或其他組織，但法人或其他組織設(shè)立居住權(quán)的目的應(yīng)當是為了滿足其成員或相關(guān)人員的居住需求。對于居住權(quán)人和所有權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)分配，《意大利民法典》也做了細致規(guī)范。居住權(quán)人有義務(wù)對房屋進行必要修繕，并按照其對房屋使用的比例承擔相應(yīng)費用。居住權(quán)人在使用房屋時，應(yīng)當合理使用，不得損害房屋的結(jié)構(gòu)和正常使用功能。所有權(quán)人則應(yīng)當保障居住權(quán)人能夠正常行使居住權(quán)，不得隨意干涉居住權(quán)人的居住活動。在房屋的重大修繕和改造方面，需要居住權(quán)人和所有權(quán)人協(xié)商一致，共同決定。大陸法系國家的居住權(quán)制度在繼承羅馬法傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本國的社會、經(jīng)濟、文化等因素進行了發(fā)展和創(chuàng)新，形成了各具特色的制度體系。這些國家的居住權(quán)制度在保障居住權(quán)益、實現(xiàn)物的有效利用等方面發(fā)揮了重要作用，也為我國居住權(quán)制度的研究和完善提供了寶貴的借鑒經(jīng)驗。2.2.3我國居住權(quán)制度的歷史沿革我國居住權(quán)制度的發(fā)展經(jīng)歷了一個漫長而曲折的過程，從早期的理論探討到最終在《民法典》中得以確立，期間經(jīng)歷了多次討論和修改，反映了我國對居住權(quán)制度的不斷探索和認識的深化。在2001年，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》中，首次在官方法律法規(guī)中提及居住權(quán)。該司法解釋規(guī)定，夫妻離婚后，一方生活困難的，另一方可以以房屋居住權(quán)形式對其進行幫助。這一規(guī)定雖然簡單提及了居住權(quán)，但并未對居住權(quán)的性質(zhì)、設(shè)立方式、權(quán)利義務(wù)等具體內(nèi)容進行明確規(guī)定。不過，這一規(guī)定為后續(xù)居住權(quán)制度的研究和發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)，也在實踐中為解決離婚后生活困難一方的居住問題提供了一定的法律依據(jù)。2002年，“物權(quán)法（征求意見稿）”嘗試對居住權(quán)進行規(guī)定，這標志著我國在立法層面正式開始對居住權(quán)制度進行探索。此后，在2005年的“物權(quán)法（草案）”（四次審議稿）中，以十二個條文的內(nèi)容構(gòu)筑了居住權(quán)的具體制度體系。這些條文對居住權(quán)的定義、設(shè)立方式、期限、消滅事由等方面進行了較為詳細的規(guī)定。但在當時，立法者認為居住權(quán)的適用范圍有限，且基于不同法律關(guān)系所產(chǎn)生的居住問題已有對應(yīng)的現(xiàn)行法予以規(guī)制，因此在“物權(quán)法（草案）”的第五次審議稿中刪除了居住權(quán)規(guī)定。2007年頒行的《物權(quán)法》最終也未對居住權(quán)作出規(guī)定。盡管此次居住權(quán)未被納入《物權(quán)法》，但在物權(quán)法制定過程中對居住權(quán)的討論，引發(fā)了學(xué)界和實務(wù)界對居住權(quán)制度的廣泛關(guān)注和深入研究，為后續(xù)居住權(quán)制度的發(fā)展積累了豐富的理論和實踐經(jīng)驗。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，住房問題日益凸顯，傳統(tǒng)的住房供應(yīng)體系逐漸難以滿足社會的多元化需求。黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，為居住權(quán)制度的發(fā)展提供了新的契機。2018年，民法典草案審議稿中重新提及居住權(quán)。經(jīng)過多次審議和修改，2020年通過的《民法典》最終以六個條文的內(nèi)容正式確立了居住權(quán)制度?！睹穹ǖ洹分嘘P(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，涵蓋了居住權(quán)的定義、設(shè)立方式、合同條款、登記生效、權(quán)利限制、消滅事由等方面。《民法典》第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！边@一規(guī)定明確了居住權(quán)的定義和性質(zhì)。在設(shè)立方式上，規(guī)定可以通過合同約定或遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，并且設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。在權(quán)利限制方面，規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但當事人另有約定的除外?！睹穹ǖ洹穼幼?quán)制度的規(guī)定，既沿襲了傳統(tǒng)法律制度中為達到贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)目的的基礎(chǔ)，又拓展了其社會保障屬性，還凸顯了房屋價值利用多元化的功能，具有鮮明的時代特征。我國居住權(quán)制度從無到有，在不斷的探索和實踐中逐步完善?！睹穹ǖ洹分芯幼?quán)制度的確立，是我國住房保障制度和物權(quán)體系的重要創(chuàng)新，為解決住房問題、保障公民居住權(quán)益提供了有力的法律支持。在未來的發(fā)展中，隨著實踐經(jīng)驗的積累和社會需求的變化，居住權(quán)制度還將不斷發(fā)展和完善。三、我國居住權(quán)制度的法律規(guī)定與實踐現(xiàn)狀3.1我國居住權(quán)制度的法律框架3.1.1民法典中居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定解讀我國《民法典》物權(quán)編第十四章以六個條文（第三百六十六條至第三百七十一條）對居住權(quán)制度進行了規(guī)定，構(gòu)建了我國居住權(quán)制度的基本框架，這些規(guī)定涵蓋了居住權(quán)的定義、設(shè)立方式、合同條款、登記生效、權(quán)利限制以及消滅事由等關(guān)鍵內(nèi)容?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l明確了居住權(quán)的定義：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！边@一定義清晰地界定了居住權(quán)的性質(zhì)和權(quán)能范圍。從性質(zhì)上看，居住權(quán)屬于用益物權(quán)，是對他人所有的住宅進行占有和使用的權(quán)利。這表明居住權(quán)是在他人所有權(quán)基礎(chǔ)上設(shè)立的他物權(quán)，其目的是為了實現(xiàn)居住權(quán)人對住宅的利用，以滿足生活居住需求。與其他用益物權(quán)如土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等相比，居住權(quán)具有鮮明的人身屬性，主要是為了保障特定自然人的居住權(quán)益。在一個家庭中，父母為了保障未成年子女在其成年之前的居住權(quán)益，在自己的房屋上為子女設(shè)立居住權(quán)，使子女能夠在穩(wěn)定的居住環(huán)境中成長。這種居住權(quán)的設(shè)立是基于父母對子女的撫養(yǎng)義務(wù)和親情關(guān)系，具有強烈的人身專屬性。關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立，《民法典》第三百六十七條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭議的方法?！钡谌倨呤粭l規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。”這兩條規(guī)定明確了居住權(quán)的兩種主要設(shè)立方式：合同設(shè)立和遺囑設(shè)立。采用書面形式訂立居住權(quán)合同，是為了確保當事人的意思表示能夠準確、清晰地記錄下來，避免日后產(chǎn)生糾紛。在合同條款中，明確當事人的基本信息、住宅位置等內(nèi)容，有助于確定居住權(quán)的主體和客體；規(guī)定居住條件和要求，可以明確居住權(quán)人的權(quán)利范圍和義務(wù)；約定居住權(quán)期限，能夠確定居住權(quán)的存續(xù)時間；約定解決爭議的方法，則為日后可能出現(xiàn)的糾紛提供了解決途徑。遺囑設(shè)立居住權(quán)則為被繼承人提供了一種在去世后保障特定人居住權(quán)益的方式。老人在遺囑中為一直照顧自己的保姆設(shè)立居住權(quán)，使保姆在老人去世后仍能繼續(xù)居住在老人的房屋中。這種方式體現(xiàn)了被繼承人對他人的關(guān)懷和照顧，也符合遺囑自由的原則。在居住權(quán)的設(shè)立效力方面，《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立?！边@一規(guī)定體現(xiàn)了居住權(quán)設(shè)立的無償性原則和登記生效主義。居住權(quán)以無償設(shè)立為原則，體現(xiàn)了其保障弱勢群體居住權(quán)益的社會功能。在許多情況下，居住權(quán)的設(shè)立是為了幫助那些生活困難或需要特殊照顧的人，如老年人、離婚后無房一方、保姆等，使其能夠獲得穩(wěn)定的居住場所，無需支付額外費用。老人為保姆設(shè)立居住權(quán)，以感謝保姆多年的照顧，這種居住權(quán)通常是無償?shù)?。法律也允許當事人通過約定，使居住權(quán)有償設(shè)立。在某些商業(yè)合作或特殊情況下，當事人可能會約定一方為另一方設(shè)立居住權(quán)，并由另一方支付一定的對價。居住權(quán)的登記生效主義，強調(diào)了登記對于居住權(quán)設(shè)立的重要性。只有經(jīng)過登記，居住權(quán)才能產(chǎn)生物權(quán)效力，具有對抗第三人的效果。在房屋所有權(quán)人將房屋出售給第三人時，如果房屋上已設(shè)立居住權(quán)且進行了登記，第三人就應(yīng)當知曉該居住權(quán)的存在，并尊重居住權(quán)人的權(quán)利。否則，居住權(quán)人可以憑借登記對抗第三人，主張自己的居住權(quán)益?！睹穹ǖ洹返谌倭艞l對居住權(quán)的權(quán)利限制進行了規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外?！边@一規(guī)定進一步體現(xiàn)了居住權(quán)的人身屬性和特定目的。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承，是為了確保居住權(quán)能夠始終服務(wù)于設(shè)立時的特定目的，保障居住權(quán)人的居住權(quán)益。如果允許居住權(quán)轉(zhuǎn)讓和繼承，可能會導(dǎo)致居住權(quán)的設(shè)立目的落空，無法實現(xiàn)對特定人的居住保障功能。設(shè)立居住權(quán)的住宅一般不得出租，也是為了避免居住權(quán)的功能被濫用，確保居住權(quán)人能夠在穩(wěn)定的居住環(huán)境中生活。若當事人另有約定，則尊重當事人的意思自治，允許出租住宅。關(guān)于居住權(quán)的消滅，《民法典》第三百七十條規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當及時辦理注銷登記。”這一規(guī)定明確了居住權(quán)消滅的兩種主要情形。居住權(quán)期限屆滿，居住權(quán)自然消滅，這符合當事人對居住權(quán)存續(xù)時間的約定。若當事人約定居住權(quán)期限為10年，10年期滿后，居住權(quán)即告消滅。居住權(quán)人死亡，居住權(quán)也隨之消滅，這是由居住權(quán)的人身屬性決定的。居住權(quán)消滅后，及時辦理注銷登記是一項重要的程序要求，有助于確保不動產(chǎn)登記信息的準確性和公示性?！睹穹ǖ洹分嘘P(guān)于居住權(quán)的這些規(guī)定，相互關(guān)聯(lián)，構(gòu)成了一個較為完整的居住權(quán)制度體系。這些規(guī)定為居住權(quán)的設(shè)立、行使、保護和消滅提供了明確的法律依據(jù)，對于保障公民的居住權(quán)益、完善我國物權(quán)體系具有重要意義。在實踐中，準確理解和適用這些規(guī)定，將有助于解決各類居住權(quán)糾紛，維護社會的公平正義和穩(wěn)定。3.1.2相關(guān)司法解釋對居住權(quán)的補充與細化盡管《民法典》已對居住權(quán)制度作出了規(guī)定，但由于法律條文的概括性，在實際操作中仍需要相關(guān)司法解釋對居住權(quán)進行補充與細化，以更好地指導(dǎo)司法實踐，解決各類居住權(quán)糾紛。截至目前，雖然尚未出臺專門針對居住權(quán)的全面司法解釋，但在一些相關(guān)的司法解釋中，涉及到了居住權(quán)的部分內(nèi)容，對居住權(quán)制度起到了一定的補充和細化作用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》中，雖然沒有直接針對居住權(quán)的大量條文，但其中關(guān)于物權(quán)登記、物權(quán)變動等一般性規(guī)定，對于理解居住權(quán)的登記生效、居住權(quán)與其他物權(quán)的關(guān)系等具有重要的參考價值。該解釋中關(guān)于未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當依照民法典第二百二十一條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力的規(guī)定，明確了居住權(quán)設(shè)立過程中登記的重要性以及物權(quán)變動的規(guī)則。這有助于在實踐中判斷居住權(quán)的設(shè)立是否有效，以及居住權(quán)與其他物權(quán)發(fā)生沖突時的處理原則。在房屋所有權(quán)人將已設(shè)立居住權(quán)的房屋再次抵押給他人時，如果居住權(quán)已經(jīng)登記，那么根據(jù)這一規(guī)定，該抵押行為不能對抗已登記的居住權(quán)，居住權(quán)人的權(quán)益將得到優(yōu)先保護。在婚姻家庭領(lǐng)域，雖然目前沒有專門針對居住權(quán)的司法解釋，但在一些關(guān)于婚姻家庭糾紛的司法解釋中，涉及到的夫妻共同財產(chǎn)分割、住房幫助等問題，與居住權(quán)存在一定的關(guān)聯(lián)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）中關(guān)于離婚時夫妻共同財產(chǎn)分割的規(guī)定，以及對生活困難一方給予住房幫助的規(guī)定，在某些情況下可以與居住權(quán)制度相結(jié)合。在離婚案件中，如果夫妻雙方只有一套共同住房，且一方生活困難，無法另行解決住房問題，法院可以根據(jù)具體情況，在該房屋上為生活困難的一方設(shè)立居住權(quán)，以保障其基本居住權(quán)益。這既符合婚姻家庭法中對弱勢群體保護的原則，也體現(xiàn)了居住權(quán)制度在解決實際問題中的應(yīng)用。在繼承領(lǐng)域，雖然同樣沒有專門針對居住權(quán)的司法解釋，但關(guān)于遺囑效力、遺產(chǎn)分割等方面的司法解釋，對于理解以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)具有重要意義。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》繼承編的解釋（一）中關(guān)于遺囑形式、遺囑效力認定等規(guī)定，可以用于判斷以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的有效性。如果遺囑符合法律規(guī)定的形式和實質(zhì)要件，那么根據(jù)遺囑設(shè)立的居住權(quán)也應(yīng)當受到法律保護。在遺囑中，被繼承人明確表示為某一特定人設(shè)立居住權(quán)，且遺囑經(jīng)過公證，那么在被繼承人去世后，該特定人就有權(quán)依據(jù)遺囑取得居住權(quán)。雖然目前專門針對居住權(quán)的司法解釋相對較少，但相關(guān)領(lǐng)域的司法解釋已經(jīng)在一定程度上對居住權(quán)制度進行了補充和細化。隨著居住權(quán)在實踐中的應(yīng)用越來越廣泛，未來有望出臺更加全面、系統(tǒng)的司法解釋，對居住權(quán)的設(shè)立、登記、權(quán)利義務(wù)、消滅等各個方面進行詳細規(guī)定，以進一步完善我國居住權(quán)制度的法律體系，為司法實踐提供更加明確、具體的指導(dǎo)。3.2居住權(quán)制度在我國的實踐應(yīng)用3.2.1居住權(quán)在婚姻家庭領(lǐng)域的應(yīng)用與案例分析在婚姻家庭領(lǐng)域，居住權(quán)制度為家庭成員的居住權(quán)益提供了有力保障，尤其是在離婚財產(chǎn)分割和贍養(yǎng)老人等方面，發(fā)揮著重要作用。在離婚財產(chǎn)分割中，居住權(quán)制度可以有效解決夫妻雙方因住房問題產(chǎn)生的糾紛，保障離婚后弱勢一方的居住權(quán)益。在“徐某與宋某離婚糾紛案”中，徐某和宋某于1986年登記結(jié)婚，婚后男方徐某有穩(wěn)定工作，女方宋某一直作為家庭主婦，無收入來源，二人育有一兒一女，均已成家。近年來，夫妻因生活瑣事爭吵不斷，徐某先后兩次提起離婚訴訟，法院考慮到雙方已步入晚年，夫妻感情相守不易，兩次均未準許離婚。隨著矛盾激化，2021年12月，徐某再次起訴離婚并要求依法分割夫妻共同財產(chǎn)。宋某認可夫妻感情破裂，但雙方因財產(chǎn)分割產(chǎn)生分歧。經(jīng)法院查明，二人經(jīng)濟條件均不寬裕，名下僅有一套共同共有的房產(chǎn)，且夫妻與兒子、兒媳、孫子五人共同居住。宋某要求享有該房屋80%的所有權(quán)，徐某則主張房屋仍由雙方共同共有。由于雙方均無能力給予對方相應(yīng)份額的經(jīng)濟補償，案件審理陷入僵局。考慮到宋某沒有收入來源，屬于家庭中的弱勢群體，更需要住房保障，承辦法官提出設(shè)立居住權(quán)來解決雙方矛盾。通過法官多次釋明，宋某逐漸放下芥蒂，徐某也能換位思考，同意設(shè)立居住權(quán)。最終，法院依法判決徐某、宋某離婚，房產(chǎn)由徐某、宋某按份共有（徐某享有40%所有權(quán)，宋某享有60%所有權(quán)），宋某對該房產(chǎn)享有居住權(quán)。這一案例充分體現(xiàn)了居住權(quán)制度在離婚財產(chǎn)分割中的應(yīng)用，當夫妻雙方只有一套共有住房且均無能力補償對方時，設(shè)立房屋居住權(quán)能更好地滿足當事人對居住房屋權(quán)利的真實需求，平衡夫妻雙方利益，保障弱勢群體基本生活需要。在贍養(yǎng)老人方面，居住權(quán)制度也有著重要的應(yīng)用。老人將房屋過戶給子女時，為自己設(shè)立居住權(quán)，這樣既能實現(xiàn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，又能保障自己在晚年有穩(wěn)定的居住場所。在“賈某某訴王某甲居住權(quán)案”中，賈某某與王某某系夫妻，二人育有王某甲、王某乙兄弟二人。1985年12月，賈某某與王某某購買訴爭房屋六間，王某某于1992年2月去世。1986年3月2日，賈某某、王某某、王某甲、王某乙簽訂分家協(xié)議，約定王某某應(yīng)分新購房西四間，王某乙分得父母原有住房四間，賈某某與王某某現(xiàn)居新房東二間房屋，在二人去世后，王某甲與王某乙每人各一間，購買房屋債務(wù)2700元由王某甲負擔。1989年3月28日，王某甲取得新房六間的所有權(quán)權(quán)屬證明，1997年10月10日，王某甲為該房屋辦理集體土地建設(shè)用地使用證。后賈某某與王某甲關(guān)系不睦，賈某某訴至法院要求確認新房東二間房屋所有權(quán)和居住權(quán)。法院經(jīng)審理認為，分家單實質(zhì)是家庭成員之間達成的將大家庭分成小家庭以及將家庭共有財產(chǎn)予以分割的協(xié)議，內(nèi)容包括立約人的姓名、家庭共有資產(chǎn)分配、債務(wù)承擔、老人贍養(yǎng)等事項，該分家單不違背公序良俗，是當事人家庭成員真實意思表示，無違反國家強制性法律規(guī)定之處，應(yīng)為合法有效。案涉分家單約定的內(nèi)容應(yīng)視為居住權(quán)由賈某某夫婦享有，屬于所有權(quán)與居住權(quán)分離的情形。根據(jù)該約定，賈某某生前有權(quán)居住使用該房屋，任何人不得妨害其行使該權(quán)利，賈某某對該房屋居住使用的權(quán)利可以對抗包括所有權(quán)人在內(nèi)的一切人，他人不得阻礙賈某某滿足生活居住使用的需要。最終，法院判決依法確認案涉房屋東二間由賈某某終身居住使用，駁回賈某某的其他訴訟請求。這一案例表明，通過設(shè)立居住權(quán)，可以在保障老人居住權(quán)益的，實現(xiàn)房屋所有權(quán)的合理分配，維護家庭關(guān)系的和諧穩(wěn)定。居住權(quán)制度在婚姻家庭領(lǐng)域的應(yīng)用，充分體現(xiàn)了其對弱勢群體居住權(quán)益的保護，為解決婚姻家庭中的住房問題提供了新的法律途徑，有助于維護社會的公平正義和家庭的和諧穩(wěn)定。3.2.2居住權(quán)在養(yǎng)老領(lǐng)域的實踐探索與典型模式隨著我國人口老齡化的加劇，養(yǎng)老問題日益成為社會關(guān)注的焦點。居住權(quán)制度在養(yǎng)老領(lǐng)域的應(yīng)用，為解決養(yǎng)老問題提供了新的思路和途徑，出現(xiàn)了以房養(yǎng)老、老年公寓居住權(quán)等典型模式。以房養(yǎng)老是居住權(quán)制度在養(yǎng)老領(lǐng)域的重要應(yīng)用模式之一。這一模式通常是指老年人將自己的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給金融機構(gòu)、子女或其他第三方，同時為自己設(shè)立居住權(quán)，在自己的有生之年繼續(xù)居住在該房屋中。老年人在生前將所擁有的住宅變賣，同時在住宅上設(shè)立居住權(quán)至其去世，這樣將去世后的錢拿到生前來花，既可以改善生活狀態(tài)，又保障老有所居，較好地解決養(yǎng)老與居住的矛盾沖突。在實際操作中，以房養(yǎng)老模式可以有多種實現(xiàn)方式。老人可以與金融機構(gòu)簽訂反向抵押養(yǎng)老保險合同，將房屋抵押給金融機構(gòu)，金融機構(gòu)按照合同約定定期向老人支付養(yǎng)老金，老人則在房屋上為自己設(shè)立居住權(quán)，直至去世。這種模式在一定程度上可以增加老年人的收入，提高其生活質(zhì)量，同時也能保障老年人的居住權(quán)益。以房養(yǎng)老模式也面臨一些問題和挑戰(zhàn)。在價值評估方面，房屋的價值會受到市場波動、房屋折舊等因素的影響，如何準確評估房屋價值，確保雙方的利益平衡，是一個關(guān)鍵問題。在金融風險方面，金融機構(gòu)面臨著老人壽命不確定性、房屋市場價值波動等風險，如果老人壽命過長或房屋價值大幅下跌，可能會給金融機構(gòu)帶來損失。在觀念和社會認知方面，傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念和對以房養(yǎng)老模式的不了解，也可能導(dǎo)致老年人和其子女對這一模式存在顧慮和抵觸情緒。老年公寓居住權(quán)模式也是居住權(quán)制度在養(yǎng)老領(lǐng)域的一種實踐探索。在這種模式下，老年人通過購買或租賃的方式獲得老年公寓的居住權(quán)，享受公寓提供的居住、生活照料、醫(yī)療護理等服務(wù)。老年人與老年公寓運營方簽訂居住權(quán)合同，約定居住期限、服務(wù)內(nèi)容、費用支付等事項。老年公寓居住權(quán)模式的優(yōu)勢在于可以為老年人提供專業(yè)化、規(guī)范化的養(yǎng)老服務(wù)，滿足老年人多樣化的養(yǎng)老需求。老年公寓通常配備有專業(yè)的護理人員、醫(yī)療設(shè)施和娛樂設(shè)施，能夠為老年人提供全方位的生活照料和精神慰藉。老年公寓居住權(quán)模式也存在一些不足之處。一方面，老年公寓的建設(shè)和運營成本較高，導(dǎo)致居住費用相對較高，對于一些經(jīng)濟條件較差的老年人來說，可能難以承受。另一方面，目前我國老年公寓市場還不夠規(guī)范，存在服務(wù)質(zhì)量參差不齊、管理不規(guī)范等問題，可能會影響老年人的居住體驗和權(quán)益保障。居住權(quán)制度在養(yǎng)老領(lǐng)域的實踐探索，為解決養(yǎng)老問題提供了新的模式和途徑，在實際應(yīng)用中，還需要進一步完善相關(guān)政策和制度，解決面臨的問題和挑戰(zhàn)，以充分發(fā)揮居住權(quán)制度在養(yǎng)老領(lǐng)域的作用，為老年人提供更加穩(wěn)定、舒適的養(yǎng)老居住環(huán)境。3.2.3居住權(quán)在公租房等保障性住房中的應(yīng)用及效果居住權(quán)制度在公租房等保障性住房領(lǐng)域的應(yīng)用，對于完善我國住房保障體系、保障中低收入群體住房權(quán)益具有重要意義。在公租房管理中，引入居住權(quán)制度可以有效增強承租人的居住穩(wěn)定性和權(quán)益保障。傳統(tǒng)的公租房租賃關(guān)系屬于債權(quán)性質(zhì)，承租人的權(quán)益相對較弱，容易受到出租方的解約等因素影響。而通過設(shè)立居住權(quán)，將公租房的租賃關(guān)系物權(quán)化，賦予承租人對房屋的占有、使用的物權(quán)效力，使其權(quán)益具有對抗第三人的能力。這樣一來，即使公租房的所有權(quán)發(fā)生變動，居住權(quán)人的居住權(quán)益也不受影響，從而為承租人提供了更加穩(wěn)定的居住環(huán)境。居住權(quán)制度的應(yīng)用有助于規(guī)范公租房的管理和流轉(zhuǎn)。在設(shè)立居住權(quán)時，可以通過合同約定明確居住權(quán)的期限、權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，便于對公租房的使用和管理進行規(guī)范。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承的規(guī)定，也可以防止公租房被非法轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等行為，確保公租房資源能夠真正用于保障中低收入群體的住房需求。從實際效果來看，居住權(quán)制度在公租房中的應(yīng)用取得了積極成效。它切實保障了中低收入群體的住房權(quán)益，讓他們能夠在穩(wěn)定的居住環(huán)境中生活，提升了他們的生活質(zhì)量和幸福感。居住權(quán)制度的實施也有助于促進社會公平正義，縮小貧富差距，減少社會矛盾，維護社會的和諧穩(wěn)定。居住權(quán)制度在公租房等保障性住房中的應(yīng)用仍面臨一些挑戰(zhàn)。在居住權(quán)登記方面，目前的登記程序和規(guī)范還不夠完善，可能導(dǎo)致登記效率低下、信息不準確等問題。在居住權(quán)的退出機制方面，也需要進一步明確和完善，以解決居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人不再符合保障條件時的退出問題。居住權(quán)制度在公租房等保障性住房中的應(yīng)用，為保障中低收入群體住房權(quán)益提供了有力支持，取得了良好的社會效果。為了更好地發(fā)揮居住權(quán)制度的作用，還需要進一步完善相關(guān)配套措施，解決實踐中存在的問題，不斷優(yōu)化和完善我國的住房保障體系。四、居住權(quán)制度存在的問題剖析4.1法律規(guī)定層面的不足4.1.1權(quán)利客體范圍狹窄的局限我國《民法典》將居住權(quán)的客體限定為“他人的住宅”，這一規(guī)定在一定程度上限制了居住權(quán)制度的適用范圍和功能發(fā)揮。在現(xiàn)實生活中，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人們居住需求的多樣化，能夠滿足生活居住需要的建筑物已不再局限于傳統(tǒng)意義上的住宅。商業(yè)公寓、民宿等建筑形式，同樣為人們提供了居住空間，滿足了不同人群的居住需求。在一些大城市，許多年輕人因工作原因選擇居住在商業(yè)公寓，這些公寓不僅提供了居住場所，還配備了便捷的生活設(shè)施和服務(wù)。在旅游景區(qū)，民宿成為游客體驗當?shù)仫L土人情、享受個性化居住服務(wù)的重要選擇。然而，由于現(xiàn)行法律將居住權(quán)客體僅限定為住宅，這些商業(yè)公寓和民宿無法作為居住權(quán)的客體，導(dǎo)致居住權(quán)制度無法覆蓋到這些領(lǐng)域，無法滿足相關(guān)人群對居住權(quán)益保障的需求。從實踐角度來看，將居住權(quán)客體局限于住宅，可能會引發(fā)一系列問題。在一些商業(yè)公寓項目中，業(yè)主可能希望通過設(shè)立居住權(quán)的方式，為特定人提供長期穩(wěn)定的居住權(quán)益保障。由于法律規(guī)定的限制，這種需求無法得到合法滿足，容易引發(fā)糾紛。在民宿經(jīng)營中，若能設(shè)立居住權(quán)，可以為長期居住的租客提供更穩(wěn)定的居住環(huán)境，增強租客的安全感和歸屬感。由于法律的限制，民宿經(jīng)營者和租客之間只能通過短期租賃合同來約定雙方的權(quán)利義務(wù)，這種不穩(wěn)定的租賃關(guān)系可能會影響雙方的利益。在當前房地產(chǎn)市場多元化發(fā)展的背景下，拓展居住權(quán)的客體范圍具有現(xiàn)實必要性。將商業(yè)公寓、民宿等納入居住權(quán)客體范圍，不僅可以更好地滿足人們多樣化的居住需求，還能促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在商業(yè)公寓領(lǐng)域，設(shè)立居住權(quán)可以為購房者提供更多的選擇和保障，增強商業(yè)公寓的市場競爭力。在民宿行業(yè)，居住權(quán)的設(shè)立可以規(guī)范民宿經(jīng)營秩序，提高民宿服務(wù)質(zhì)量，保護租客的合法權(quán)益。拓展居住權(quán)客體范圍還有助于完善我國的住房保障體系，為更多人提供穩(wěn)定的居住權(quán)益保障。4.1.2權(quán)利義務(wù)規(guī)定不明晰帶來的爭議在我國現(xiàn)行居住權(quán)制度中，對于居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)規(guī)定不夠明晰，這在實踐中引發(fā)了諸多爭議。在房屋修繕、維護義務(wù)及費用承擔方面，法律缺乏明確規(guī)定。當房屋因自然損耗、自然災(zāi)害等原因需要修繕時，究竟應(yīng)由居住權(quán)人還是房屋所有權(quán)人承擔修繕義務(wù)和費用，存在很大的不確定性。在“張某與李某居住權(quán)糾紛案”中，張某為李某設(shè)立了居住權(quán)，在居住期間，房屋屋頂因年久失修出現(xiàn)漏水問題。張某認為自己作為房屋所有權(quán)人，已經(jīng)為李某提供了居住場所，修繕義務(wù)應(yīng)由李某承擔；而李某則認為自己只是居住權(quán)人，房屋的修繕義務(wù)理應(yīng)由所有權(quán)人張某負責。由于法律沒有明確規(guī)定，雙方為此產(chǎn)生了激烈的爭議，最終不得不通過訴訟解決糾紛。這不僅耗費了雙方的時間和精力，也增加了司法成本。在房屋使用過程中，居住權(quán)人對房屋的使用方式和范圍也缺乏明確界定。居住權(quán)人是否可以對房屋進行一定的裝修改造，是否可以在房屋內(nèi)從事一些與居住相關(guān)的經(jīng)營活動，如開設(shè)小型工作室等，這些問題在實踐中容易引發(fā)爭議。在“王某與趙某居住權(quán)糾紛案”中，趙某在居住權(quán)期限內(nèi)，未經(jīng)王某同意，對房屋進行了較大規(guī)模的裝修改造，改變了房屋的原有結(jié)構(gòu)。王某認為趙某的行為損害了房屋的價值，侵犯了自己的所有權(quán)；而趙某則認為自己是為了改善居住條件，且裝修改造并未超出居住權(quán)的合理使用范圍。由于法律對居住權(quán)人對房屋的使用方式和范圍沒有明確規(guī)定，雙方各執(zhí)一詞，給糾紛的解決帶來了困難。居住權(quán)人在居住期間的費用承擔問題也不明確。水電費、物業(yè)費等費用應(yīng)由誰承擔，在實踐中容易產(chǎn)生分歧。在“孫某與錢某居住權(quán)糾紛案”中，孫某為錢某設(shè)立居住權(quán)后，雙方未就水電費、物業(yè)費的承擔問題進行明確約定。在居住期間，錢某拒絕支付物業(yè)費，認為這是房屋所有權(quán)人孫某的義務(wù)；而孫某則認為錢某作為實際居住人，應(yīng)該承擔這些費用。由于法律對此沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致雙方陷入糾紛。權(quán)利義務(wù)規(guī)定不明晰，使得居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人在行使權(quán)利和履行義務(wù)時缺乏明確的依據(jù)，容易引發(fā)糾紛，影響居住權(quán)制度的正常運行。明確居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，對于規(guī)范雙方的行為，減少糾紛，保障居住權(quán)制度的有效實施具有重要意義。4.1.3居住權(quán)設(shè)立與登記制度的不完善居住權(quán)的設(shè)立與登記制度是保障居住權(quán)有效設(shè)立和運行的重要環(huán)節(jié)，我國現(xiàn)行的居住權(quán)設(shè)立與登記制度仍存在一些不完善之處，影響了居住權(quán)的設(shè)立和實現(xiàn)。在居住權(quán)設(shè)立方面，《民法典》規(guī)定設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同，但對于口頭設(shè)立居住權(quán)的效力未作明確規(guī)定。在現(xiàn)實生活中，由于當事人法律意識淡薄或其他原因，可能會出現(xiàn)口頭設(shè)立居住權(quán)的情況。在一些家庭內(nèi)部，父母可能會口頭承諾為子女設(shè)立居住權(quán)，但未簽訂書面合同。這種情況下，一旦發(fā)生糾紛，口頭設(shè)立居住權(quán)的效力難以認定，容易導(dǎo)致居住權(quán)人的權(quán)益無法得到有效保障。在“周某與鄭某居住權(quán)糾紛案”中，周某口頭答應(yīng)為鄭某設(shè)立居住權(quán)，讓鄭某在其房屋內(nèi)居住。后來，周某反悔，要求鄭某搬離房屋。鄭某認為周某已經(jīng)口頭答應(yīng)設(shè)立居住權(quán)，自己有權(quán)繼續(xù)居??；而周某則認為口頭約定無效，自己有權(quán)收回房屋。由于法律對口頭設(shè)立居住權(quán)的效力沒有明確規(guī)定，法院在審理此案時面臨較大困難，難以準確判斷雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在居住權(quán)登記方面，雖然《民法典》規(guī)定居住權(quán)自登記時設(shè)立，但目前我國的居住權(quán)登記程序和標準尚未統(tǒng)一。不同地區(qū)的登記機構(gòu)在辦理居住權(quán)登記時，可能存在登記要件、登記流程、登記審查標準等方面的差異。在一些地區(qū)，登記機構(gòu)要求提供的登記材料繁瑣，辦理流程復(fù)雜，導(dǎo)致居住權(quán)登記效率低下。在“陳某與魏某居住權(quán)登記糾紛案”中，陳某和魏某簽訂了居住權(quán)合同后，前往當?shù)氐怯洐C構(gòu)辦理居住權(quán)登記。登記機構(gòu)要求提供一系列證明材料，其中一些材料獲取難度較大，且辦理流程需要經(jīng)過多個部門審批，耗費了大量時間。這使得陳某和魏某在很長一段時間內(nèi)無法取得居住權(quán)登記證明，影響了居住權(quán)的及時設(shè)立和生效。登記信息的準確性和公示性也有待提高。由于登記系統(tǒng)不完善，可能會出現(xiàn)登記信息錯誤、遺漏等情況，影響居住權(quán)的效力和交易安全。在房屋交易過程中，如果房屋上已設(shè)立居住權(quán)，但登記信息不準確或未進行公示，可能會導(dǎo)致購房者在不知情的情況下購買房屋，引發(fā)糾紛。在“謝某與汪某房屋買賣合同糾紛案”中，汪某購買了謝某的房屋，但在購買前未查詢到房屋上已設(shè)立居住權(quán)。后來，居住權(quán)人主張自己的權(quán)利，要求汪某騰退房屋。汪某認為自己是善意購買房屋，不應(yīng)受到居住權(quán)的影響；而居住權(quán)人則認為自己的居住權(quán)已經(jīng)登記，具有對抗第三人的效力。由于登記信息的不準確和未公示，導(dǎo)致三方陷入糾紛，給各方帶來了不必要的損失。居住權(quán)設(shè)立與登記制度的不完善，給居住權(quán)的設(shè)立和實現(xiàn)帶來了諸多障礙，影響了居住權(quán)制度的實施效果。完善居住權(quán)設(shè)立與登記制度，對于保障居住權(quán)的有效設(shè)立和運行，維護當事人的合法權(quán)益具有重要意義。4.2實踐操作中的困境4.2.1居住權(quán)與其他權(quán)利的沖突及協(xié)調(diào)難題在實踐中，居住權(quán)與房屋所有權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利時常發(fā)生沖突，給權(quán)利的協(xié)調(diào)和保障帶來了諸多難題。當居住權(quán)與房屋所有權(quán)發(fā)生沖突時，主要體現(xiàn)在房屋所有權(quán)的處分權(quán)能受到限制。在“李某與張某居住權(quán)糾紛案”中，李某為張某設(shè)立了居住權(quán)，后李某因經(jīng)濟困難，欲將房屋出售。然而，由于房屋上已設(shè)立居住權(quán)，導(dǎo)致房屋的交易價值受到影響，且新的房屋買受人可能因居住權(quán)的存在而對購買房屋產(chǎn)生顧慮。這使得李某在行使房屋所有權(quán)的處分權(quán)時面臨困境，難以順利實現(xiàn)房屋的交易。在房屋所有權(quán)人對房屋進行修繕、改造等處分行為時，也可能與居住權(quán)人的居住權(quán)益產(chǎn)生沖突。若房屋所有權(quán)人未經(jīng)居住權(quán)人同意，擅自對房屋進行大規(guī)模改造，可能會影響居住權(quán)人的正常居住，引發(fā)糾紛。居住權(quán)與租賃權(quán)的沖突也較為常見。在“王某與趙某先租后住糾紛案”中，王某將房屋出租給趙某，后王某又為孫某設(shè)立了居住權(quán)。此時，趙某作為承租人，其租賃權(quán)與孫某的居住權(quán)發(fā)生沖突。按照“買賣不破租賃”原則，趙某的租賃權(quán)在租賃期限內(nèi)應(yīng)當受到保護。居住權(quán)作為一種物權(quán)，具有對世性和優(yōu)先性，當兩者發(fā)生沖突時，如何協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系，保障各方的合法權(quán)益，成為一個難題。在實踐中，不同地區(qū)的法院可能會根據(jù)具體情況作出不同的判決，導(dǎo)致法律適用的不統(tǒng)一。在“錢某與周某一房多賣居住權(quán)糾紛案”中，錢某將房屋賣給周某，并為周某辦理了過戶手續(xù)，但此前錢某已為吳某設(shè)立了居住權(quán)且進行了登記。周某認為自己已取得房屋所有權(quán)，有權(quán)要求吳某搬離房屋；而吳某則認為自己的居住權(quán)合法有效，有權(quán)繼續(xù)居住。這種情況下，居住權(quán)與房屋所有權(quán)的先后順序以及如何保障各方權(quán)益，需要明確的法律規(guī)則來協(xié)調(diào)。居住權(quán)與其他權(quán)利的沖突，不僅給當事人帶來了困擾，也給司法實踐帶來了挑戰(zhàn)。明確不同權(quán)利之間的優(yōu)先順序和協(xié)調(diào)規(guī)則，對于解決權(quán)利沖突，保障當事人的合法權(quán)益，維護社會的公平正義和穩(wěn)定具有重要意義。4.2.2居住權(quán)執(zhí)行與監(jiān)督機制的缺失目前，我國居住權(quán)執(zhí)行與監(jiān)督機制存在缺失，這給居住權(quán)人的權(quán)益保障帶來了嚴重問題。在執(zhí)行方面，當居住權(quán)人依法取得居住權(quán)后，若遇到房屋所有權(quán)人或第三人的非法干涉，導(dǎo)致其無法正常行使居住權(quán)時，居住權(quán)人往往面臨執(zhí)行難的困境。在“陳某與林某居住權(quán)執(zhí)行糾紛案”中，陳某依據(jù)合同取得了對林某房屋的居住權(quán)，但林某卻拒絕陳某入住，并將房屋另行出租給他人。陳某向法院提起訴訟，要求林某履行合同，保障其居住權(quán)。法院雖判決陳某勝訴，但在執(zhí)行過程中，由于缺乏明確的執(zhí)行程序和措施，執(zhí)行人員面臨諸多困難。如何強制林某騰空房屋，確保陳某能夠順利入住，成為執(zhí)行的難點。由于執(zhí)行機制不完善，執(zhí)行周期往往較長，居住權(quán)人的合法權(quán)益無法得到及時有效的保障。在監(jiān)督方面，缺乏有效的監(jiān)督機制，導(dǎo)致居住權(quán)的設(shè)立、行使和消滅過程中存在諸多不規(guī)范行為。在居住權(quán)設(shè)立過程中，可能存在當事人提供虛假材料騙取居住權(quán)登記的情況。由于缺乏監(jiān)督，這些虛假登記行為難以被及時發(fā)現(xiàn)和糾正，從而損害了其他權(quán)利人的合法權(quán)益。在居住權(quán)行使過程中，居住權(quán)人是否按照合同約定或法律規(guī)定合理使用房屋，也缺乏有效的監(jiān)督。若居住權(quán)人擅自改變房屋用途，將住宅用于商業(yè)經(jīng)營，可能會影響房屋的正常使用和周邊居民的生活，但由于缺乏監(jiān)督機制，這種行為難以得到及時制止。在居住權(quán)消滅后，若未及時辦理注銷登記，可能會導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)信息混亂，影響房屋的交易安全。居住權(quán)執(zhí)行與監(jiān)督機制的缺失，使得居住權(quán)制度在實踐中的實施效果大打折扣，居住權(quán)人的權(quán)益難以得到充分保障。建立健全居住權(quán)執(zhí)行與監(jiān)督機制，對于確保居住權(quán)制度的有效實施，維護當事人的合法權(quán)益具有重要意義。4.2.3公眾認知與接受度較低的現(xiàn)狀當前，公眾對居住權(quán)制度的認知與接受度較低，這在很大程度上阻礙了居住權(quán)制度的推行和應(yīng)用。從認知層面來看，許多公眾對居住權(quán)制度缺乏基本的了解。在日常生活中，大部分人對房屋所有權(quán)、租賃權(quán)等概念較為熟悉，但對居住權(quán)知之甚少。這主要是因為居住權(quán)制度作為一項新的法律制度，在社會上的宣傳和普及力度不足。相關(guān)部門和機構(gòu)對居住權(quán)制度的宣傳方式較為單一，缺乏針對性和有效性，導(dǎo)致公眾難以全面、深入地了解居住權(quán)制度的內(nèi)涵、設(shè)立方式、權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。由于居住權(quán)制度的法律條文較為專業(yè)和抽象，對于普通公眾來說，理解起來存在一定的難度。從接受度層面來看，傳統(tǒng)觀念和思維定式對公眾接受居住權(quán)制度產(chǎn)生了較大的阻礙。在我國，長期以來形成的“居者有其屋”的傳統(tǒng)觀念深入人心，人們更傾向于擁有房屋的所有權(quán)，認為只有擁有所有權(quán)才能真正保障自己的居住權(quán)益。這種觀念使得許多人對居住權(quán)制度存在誤解，認為居住權(quán)不如所有權(quán)穩(wěn)定和可靠，擔心自己的居住權(quán)益無法得到有效保障。一些人對居住權(quán)制度的應(yīng)用場景和實際效果缺乏信心，認為居住權(quán)制度在解決住房問題方面的作用有限，從而對其接受度較低。公眾認知與接受度較低，導(dǎo)致居住權(quán)制度在實踐中的應(yīng)用范圍較為狹窄。在房地產(chǎn)交易市場中，許多購房者在購買房屋時，往往不會主動查詢房屋是否設(shè)立居住權(quán)，這可能會導(dǎo)致日后產(chǎn)生糾紛。在養(yǎng)老領(lǐng)域，雖然居住權(quán)制度可以為老年人提供一種新的養(yǎng)老方式，但由于公眾對其認知和接受度較低，以房養(yǎng)老等居住權(quán)應(yīng)用模式的推廣面臨較大困難。提高公眾對居住權(quán)制度的認知與接受度，對于促進居住權(quán)制度的廣泛應(yīng)用和有效實施具有重要意義。加強對居住權(quán)制度的宣傳和普及，采用通俗易懂的方式向公眾解讀居住權(quán)制度的相關(guān)內(nèi)容，通過實際案例展示居住權(quán)制度的應(yīng)用效果和優(yōu)勢，有助于改變公眾的觀念，提高其對居住權(quán)制度的接受度。五、居住權(quán)制度的國際比較與經(jīng)驗借鑒5.1法國居住權(quán)制度的特點與啟示法國居住權(quán)制度在大陸法系中具有獨特地位，對我國居住權(quán)制度的完善具有重要的借鑒意義。法國的居住權(quán)制度深受羅馬法影響，在繼承羅馬法傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本國的社會經(jīng)濟發(fā)展和法律文化背景，形成了具有自身特色的制度體系。法國居住權(quán)制度在權(quán)利義務(wù)和期限約定方面具有較大的靈活性?！斗▏穹ǖ洹芬?guī)定，居住權(quán)可以通過遺囑、契約等方式設(shè)立，當事人可以在法律許可的范圍內(nèi)，對居住權(quán)的存續(xù)期間、費用承擔、修繕義務(wù)等進行協(xié)商確定。在遺囑中，被繼承人可以明確居住權(quán)的期限，如“居住權(quán)自遺囑生效之日起，為期20年”；也可以約定居住權(quán)的費用承擔方式，如“居住權(quán)人應(yīng)承擔房屋的日常維護費用，所有權(quán)人承擔重大修繕費用”。這種靈活性充分尊重了當事人的意思自治，能夠更好地滿足不同當事人的需求。在婚姻家庭領(lǐng)域，夫妻雙方可以根據(jù)自身情況，通過契約約定居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容，以保障離婚后弱勢一方的居住權(quán)益。在養(yǎng)老領(lǐng)域，老年人可以與子女或其他贍養(yǎng)人簽訂居住權(quán)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，確保自己在晚年有穩(wěn)定的居住場所。法國居住權(quán)制度與用益權(quán)制度緊密關(guān)聯(lián)。在法國民法體系中，用益權(quán)是一種較為廣泛的權(quán)利，用益權(quán)人對他人所有之物，享有如同自己所有一樣使用和收益的權(quán)利。居住權(quán)是用益權(quán)的一種特殊形式，其規(guī)則在一定程度上準用用益權(quán)的規(guī)定。在房屋修繕義務(wù)方面，若居住權(quán)合同未明確約定，可參照用益權(quán)的規(guī)定，由居住權(quán)人承擔日常修繕義務(wù)，所有權(quán)人承擔重大修繕義務(wù)。這種關(guān)聯(lián)性使得法國居住權(quán)制度在法律適用上具有一定的連貫性和邏輯性。法國居住權(quán)制度還注重對居住權(quán)人家屬權(quán)益的保護?！斗▏穹ǖ洹吩试S居住權(quán)人的家屬共同居住，這充分考慮了居住權(quán)人的實際生活需求，保障了居住權(quán)人及其家屬的基本生活質(zhì)量。在老年人設(shè)立居住權(quán)的情況下，其配偶、子女等家屬可以與老年人共同居住，共享居住權(quán)益。法國居住權(quán)制度對我國具有多方面的啟示。在我國居住權(quán)制度的完善過程中，應(yīng)進一步明確當事人在設(shè)立居住權(quán)時的意思自治范圍，允許當事人在合理范圍內(nèi)自由約定居住權(quán)的權(quán)利義務(wù)、期限等內(nèi)容。在制定相關(guān)法律法規(guī)或司法解釋時，可以明確列舉當事人可以約定的事項，如居住權(quán)期限的起止時間、費用承擔的具體方式、房屋使用的限制條件等，為當事人提供更明確的指引。我國可以借鑒法國的經(jīng)驗，進一步明確居住權(quán)與用益物權(quán)體系中其他權(quán)利的關(guān)系?？梢栽诹⒎ㄖ幸?guī)定，居住權(quán)在某些方面準用用益物權(quán)的一般規(guī)則，以增強居住權(quán)制度與整個物權(quán)體系的協(xié)調(diào)性和邏輯性。在居住權(quán)人的權(quán)利保障方面，我國可以考慮適當擴大居住權(quán)的保障范圍，在符合一定條件的情況下，允許居住權(quán)人的家屬共同居住，以更好地滿足居住權(quán)人的生活需求?？梢砸?guī)定，居住權(quán)人的直系親屬在居住權(quán)人同意的情況下，可以與居住權(quán)人共同居住，享有居住權(quán)益。5.2德國居住權(quán)制度的特色與借鑒意義德國居住權(quán)制度具有鮮明的特色，呈現(xiàn)出二元模式。在《德國民法典》中，規(guī)定了傳統(tǒng)人役權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)，嚴守居住權(quán)的人役權(quán)屬性根基。這種居住權(quán)具有強烈的人身屬性，只能依設(shè)立而取得，不可以轉(zhuǎn)讓或者繼承，受到較為嚴苛的限制。德國《民法典》規(guī)定，居住權(quán)只能為某一特定的人設(shè)定，并且居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承。這種傳統(tǒng)居住權(quán)主要是為了保障特定自然人的居住權(quán)益，具有濃厚的家庭倫理色彩。在家庭中，父母為未成年子女設(shè)立居住權(quán)，以保障子女的居住需求，這種居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓和繼承，確保了居住權(quán)益始終歸屬于子女。德國在《住宅所有權(quán)及長期居住權(quán)法》這一單行法中規(guī)定了突破人役權(quán)限制的新型財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)。這種新型居住權(quán)在一定程度上突破了傳統(tǒng)居住權(quán)的人身屬性限制，具有更強的財產(chǎn)權(quán)屬性，在滿足居住需求的同時，也注重發(fā)揮房屋的經(jīng)濟價值。新型居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承，并且可以用于投資等經(jīng)濟活動，為房屋資源的多元化利用提供了法律依據(jù)。投資者可以購買具有居住權(quán)的房屋，將其作為投資產(chǎn)品進行轉(zhuǎn)讓或繼承，獲取經(jīng)濟收益。德國居住權(quán)制度對我國具有多方面的借鑒意義。我國可以借鑒德國居住權(quán)制度的二元模式，在保障居住權(quán)基本居住功能的，進一步拓展居住權(quán)的經(jīng)濟功能。在傳統(tǒng)居住權(quán)的基礎(chǔ)上，探索設(shè)立具有一定財產(chǎn)屬性的居住權(quán)，允許在符合一定條件的情況下，居住權(quán)進行有限度的流轉(zhuǎn)。在養(yǎng)老領(lǐng)域，老年人可以將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)，以獲取養(yǎng)老資金，同時養(yǎng)老機構(gòu)可以對居住權(quán)進行合理利用，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。德國對居住權(quán)設(shè)立、變更、消滅等程序的規(guī)定較為詳細和嚴謹。我國可以學(xué)習德國的經(jīng)驗，完善居住權(quán)的登記制度，明確登記的程序、要件和效力，提高登記的準確性和效率。在登記程序方面，規(guī)定明確的申請、受理、審核、登記等環(huán)節(jié)，確保登記工作的規(guī)范化。在登記要件方面，明確要求提供居住權(quán)合同、身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)證明等材料，保證登記信息的真實性和完整性。在登記效力方面，明確居住權(quán)登記后具有對抗第三人的效力，保障居住權(quán)人的合法權(quán)益。德國居住權(quán)制度在解決住房問題和促進社會公平方面的實踐經(jīng)驗，也值得我國參考。在保障性住房領(lǐng)域，可以借鑒德國的做法，通過設(shè)立居住權(quán)，為中低收入群體提供更加穩(wěn)定的住房保障?？梢砸?guī)定保障性住房的居住權(quán)期限、權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，確保保障性住房資源的合理利用。5.3瑞士居住權(quán)制度的優(yōu)勢與參考價值瑞士的居住權(quán)制度在大陸法系中獨樹一幟，對居住權(quán)人的義務(wù)和費用承擔作出了明確規(guī)定，這是其制度的一大優(yōu)勢。《瑞士民法典》規(guī)定，居住權(quán)人應(yīng)承擔通常的維護費用，包括房屋的日常修繕、水電費、物業(yè)費等與居住相關(guān)的日常費用。對于重大修繕費用，如房屋主體結(jié)構(gòu)的維修、大規(guī)模的裝修改造等，一般由房屋所有權(quán)人承擔。但如果居住權(quán)人對房屋進行了超出正常居住需求的使用，導(dǎo)致房屋需要進行額外的修繕，那么居住權(quán)人可能需要承擔相應(yīng)的費用。在房屋因居住權(quán)人的不當使用而導(dǎo)致屋頂漏水，需要進行維修時，居住權(quán)人應(yīng)承擔維修費用。這種明確的規(guī)定避免了居住權(quán)人和所有權(quán)人之間因費用承擔問題產(chǎn)生糾紛，保障了雙方的合法權(quán)益。瑞士居住權(quán)制度對完善我國居住權(quán)制度具有重要的參考價值。我國可以借鑒瑞士的經(jīng)驗，在立法或司法解釋中明確居住權(quán)人的義務(wù)和費用承擔規(guī)則。明確規(guī)定居住權(quán)人應(yīng)承擔房屋的日常維護費用，包括水電費、物業(yè)費、小型維修費用等，以保障房屋的正常使用和居住環(huán)境的良好狀態(tài)。對于重大修繕費用，可規(guī)定由房屋所有權(quán)人承擔，但在特殊情況下，如居住權(quán)人對房屋造成重大損壞或因居住權(quán)人的特殊使用需求導(dǎo)致需要進行重大修繕時，居住權(quán)人應(yīng)承擔相應(yīng)的費用。這樣的規(guī)定可以使居住權(quán)人和所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)更加清晰明確，減少糾紛的發(fā)生，提高居住權(quán)制度的可操作性。在實踐中，當居住權(quán)人和所有權(quán)人就費用承擔問題產(chǎn)生爭議時，法院可以依據(jù)明確的法律規(guī)定進行裁決，提高司法效率和公正性。六、完善我國居住權(quán)制度的路徑與建議6.1立法完善建議6.1.1拓寬居住權(quán)權(quán)利客體范圍我國現(xiàn)行《民法典》將居住權(quán)客體限定為“他人的住宅”，這在一定程度上限制了居住權(quán)制度的適用范圍和功能發(fā)揮。為了更好地滿足人們多樣化的居住需求，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，有必要拓寬居住權(quán)的權(quán)利客體范圍。建議將可用于居住的商業(yè)公寓、民宿等建筑物納入居住權(quán)客體范圍。在當前的房地產(chǎn)市場中，商業(yè)公寓和民宿已成為人們居住的重要選擇之一。商業(yè)公寓以其便捷的地理位置、現(xiàn)代化的設(shè)施和靈活的租賃方式，吸引了眾多年輕上班族和單身人士。民宿則憑借其獨特的地域文化特色和個性化的服務(wù)，受到廣大游客的青睞。將這些建筑物納入居住權(quán)客體范圍，可以為相關(guān)人群提供更加穩(wěn)定和安全的居住權(quán)益保障。在商業(yè)公寓領(lǐng)域，業(yè)主可以為長期居住的租客設(shè)立居住權(quán)，使租客在租賃期間享受到物權(quán)化的居住權(quán)益，增強其居住的穩(wěn)定性和安全感。在民宿行業(yè)，房東可以為特定的游客設(shè)立居住權(quán)，約定游客在一定期限內(nèi)享有對民宿的獨占居住權(quán)，提升游客的居住體驗。對于一些特殊的建筑物，如廉租房、公租房等保障性住房，雖然其本身具有一定的特殊性，但也可以通過明確相關(guān)規(guī)則，將其納入居住權(quán)客體范圍。廉租房和公租房是政府為解決中低收入群體住房問題而提供的保障性住房，將其納入居住權(quán)客體范圍，可以進一步強化對這些群體的住房保障。可以規(guī)定廉租房和公租房的居住權(quán)期限、權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，確保保障性住房資源的合理利用。居住權(quán)人在居住期間應(yīng)當按照規(guī)定支付租金，遵守相關(guān)管理規(guī)定，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借房屋等。在拓寬居住權(quán)權(quán)利客體范圍的過程中，需要明確不同類型建筑物設(shè)立居住權(quán)的條件和規(guī)則。對于商業(yè)公寓和民宿，應(yīng)當明確其設(shè)立居住權(quán)的合同形式、登記程序、權(quán)利期限等內(nèi)容。合同形式應(yīng)當采用書面形式，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。登記程序應(yīng)當與住宅居住權(quán)登記程序相銜接，確保登記的準確性和有效性。權(quán)利期限可以由當事人根據(jù)實際情況約定，但應(yīng)當符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。對于保障性住房，應(yīng)當結(jié)合其保障性的特點，制定專門的居住權(quán)設(shè)立和管理規(guī)則。明確居住權(quán)的取得條件、期限、退出機制等內(nèi)容，確保保障性住房的居住權(quán)能夠真正惠及需要幫助的人群。拓寬居住權(quán)權(quán)利客體范圍是完善我國居住權(quán)制度的重要舉措。通過將更多類型的建筑物納入居住權(quán)客體范圍，并明確相關(guān)設(shè)立條件和規(guī)則，可以更好地滿足人們的居住需求，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護社會的公平正義和穩(wěn)定。6.1.2明確居住權(quán)權(quán)利義務(wù)內(nèi)容為了減少居住權(quán)糾紛，保障居住權(quán)制度的有效實施，有必要在立法或司法解釋中進一步明確居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在房屋修繕、維護義務(wù)及費用承擔方面，應(yīng)當明確規(guī)定居住權(quán)人承擔房屋的日常修繕和維護義務(wù)，包括房屋的日常清潔、小型維修等費用。對于重大修繕費用，如房屋主體結(jié)構(gòu)的維修、大規(guī)模的裝修改造等，一般應(yīng)由房屋所有權(quán)人承擔。但如果居住權(quán)人對房屋進行了超出正常居住需求的使用，導(dǎo)致房屋需要進行額外的修繕，那么居住權(quán)人應(yīng)當承擔相應(yīng)的費用。在“王某與李某居住權(quán)糾紛案”中，王某為李某設(shè)立居住權(quán)后，房屋的水龍頭出現(xiàn)漏水問題，李某作為居住權(quán)人，應(yīng)當承擔更換水龍頭等日常維修費用。若房屋因不可抗力等原因?qū)е挛蓓敁p壞，需要進行大規(guī)模維修，維修費用應(yīng)由房屋所有權(quán)人王某承擔。若李某在居住期間擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致房屋出現(xiàn)安全隱患，需要進行修繕，那么李某應(yīng)當承擔全部修繕費用。對于居住權(quán)人對房屋的使用方式和范圍，應(yīng)當明確規(guī)定居住權(quán)人應(yīng)當按照合同約定或房屋的性質(zhì)合理使用房屋，不得擅自改變房屋的用途。居住權(quán)人在居住期間，不得將住宅用于商業(yè)經(jīng)營等非居住用途，不得對房屋進行破壞性的裝修改造，不得損害房屋的結(jié)構(gòu)和正常使用功能。若居住權(quán)人需要對房屋進行裝修改造，應(yīng)當事先征得