2025年大學(xué)大二（房地產(chǎn)估價(jià)）成本法應(yīng)用階段測(cè)試試題及答案

（考試時(shí)間：90分鐘滿分100分）班級(jí)______姓名______第I卷（選擇題，共40分）答題要求：本大題共20小題，每小題2分，共40分。在每小題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確答案的序號(hào)填在括號(hào)內(nèi)。1.成本法中，土地取得成本不包括以下哪項(xiàng)？（）A.土地出讓金B(yǎng).城市建設(shè)配套費(fèi)C.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)D.土地取得稅費(fèi)2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不包含的項(xiàng)目是（）。A.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.銷(xiāo)售費(fèi)用3.下列關(guān)于成本法中投資利息的說(shuō)法，正確的是（）。A.投資利息只包括土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本的利息B.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用C.計(jì)息期起點(diǎn)是取得土地的日期D.計(jì)息期終點(diǎn)是房地產(chǎn)竣工日期4.成本法中的成本是指（）。A.過(guò)去的成本B.現(xiàn)在的成本C.重新購(gòu)建成本D.實(shí)際發(fā)生的成本5.重新購(gòu)建成本的求取思路不包括（）。A.重置成本B.重建成本C.估算成本D.組合重建成本6.某宗土地面積為1000平方米，土地單價(jià)為1500元/平方米，土地取得成本為（）元。A.1000000B.1500000C.2000000D.25000007.建筑安裝工程費(fèi)的估算方法不包括（）。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測(cè)量法D.成本估算法8.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)不包括（）。A.道路工程費(fèi)B.供水工程費(fèi)C.綠化工程費(fèi)D.供電工程費(fèi)9.成本法中，管理費(fèi)用通常按照土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例來(lái)計(jì)算，這個(gè)比例一般為（）。A.1%-3%B.3%-5%C.5%-8%D.8%-10%10.銷(xiāo)售費(fèi)用不包括（）。A.廣告宣傳費(fèi)B.銷(xiāo)售代理費(fèi)C.營(yíng)業(yè)稅D.銷(xiāo)售人員薪酬11.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建筑安裝工程費(fèi)為2000萬(wàn)元，已知單位比較法估算的建筑安裝工程費(fèi)為1800萬(wàn)元，則該項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)的調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.9B.1.11C.1.2D.1.312.成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指（）。A.開(kāi)發(fā)商的正常利潤(rùn)B.開(kāi)發(fā)商的超額利潤(rùn)C(jī).社會(huì)平均利潤(rùn)D.行業(yè)平均利潤(rùn)13.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)不包括（）。A.土地平整費(fèi)B.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)C.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)D.拆遷補(bǔ)償費(fèi)14.重新購(gòu)建成本是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出及應(yīng)獲得的（）。A.利潤(rùn)B.利息C.稅費(fèi)D.租金15.某宗房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為2000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為100萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為200萬(wàn)元，投資利息為150萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為120萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為300萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.4870B.5020C.5170D.532016.成本法中，建筑物折舊是指（）。A.建筑物的價(jià)值損耗B.建筑物的物質(zhì)折舊C.建筑物的功能折舊D.建筑物的經(jīng)濟(jì)折舊17.物質(zhì)折舊不包括（）。A.自然經(jīng)過(guò)的老化B.正常使用的磨損C.意外破壞的損毀D.功能不足折舊18.功能折舊不包括（）。A.功能缺乏折舊B.功能落后折舊C.功能過(guò)剩折舊D.功能損壞折舊19.經(jīng)濟(jì)折舊不包括（）。A.區(qū)位因素折舊B.經(jīng)濟(jì)因素折舊C.環(huán)境因素折舊D.政策因素折舊20.某建筑物建成于2000年年底，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。按照直線法計(jì)算折舊，該建筑物的成新率為（）。A.80%B.70%C.60%D.50%第II卷（非選擇題，共60分）21.（8分）簡(jiǎn)述成本法的概念及理論依據(jù)。22.（10分）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包含哪些項(xiàng)目？請(qǐng)簡(jiǎn)要說(shuō)明。23.（12分）重新購(gòu)建成本的求取方法有哪些？請(qǐng)分別闡述。24.（15分）閱讀以下材料：某房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積為5000平方米，土地取得成本為2000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)成本包括建筑安裝工程費(fèi)3000萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)500萬(wàn)元、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)300萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)200萬(wàn)元。管理費(fèi)用按照土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的5%計(jì)算，銷(xiāo)售費(fèi)用按照售價(jià)的3%計(jì)算，投資利息率為10%，開(kāi)發(fā)周期為2年，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為售價(jià)的15%。假設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后可售面積為10000平方米，試求該房地產(chǎn)項(xiàng)目的單位售價(jià)。25.（15分）閱讀以下材料：某舊建筑物，建成于1990年，建筑面積為2000平方米。該建筑物耐用年限為50年，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查，該建筑物存在物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。物質(zhì)折舊主要表現(xiàn)為自然經(jīng)過(guò)老化，部分墻體出現(xiàn)裂縫，修復(fù)費(fèi)用預(yù)計(jì)為5萬(wàn)元；功能折舊方面，該建筑物內(nèi)部布局不合理，重新改造布局需花費(fèi)10萬(wàn)元；經(jīng)濟(jì)折舊是由于周邊新建了大型商業(yè)中心，導(dǎo)致該建筑物租金水平下降，預(yù)計(jì)每年租金損失為20萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年。試計(jì)算該建筑物的折舊總額及現(xiàn)值。答案：1.C2.D3.B4.C5.C6.B7.D8.C9.B10.C11.B12.C13.D14.A15.C16.A17.D18.D19.D20.A21.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本和折舊，然后將重新購(gòu)建成本減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的。22.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包含勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)