萬(wàn)科工程精細(xì)化管控萬(wàn)科工程精細(xì)化管控——前言通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)能夠幫助相關(guān)人員第一、對(duì)工程管控有一個(gè)體系的認(rèn)識(shí)，理清工程體系的管控思路，建立自己的管控體系；第二、能夠基本做到有能力預(yù)測(cè)問(wèn)題、識(shí)別問(wèn)題、處理問(wèn)題和復(fù)盤問(wèn)題；第三、能將自己與現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合，找到一套適合于自己的管控方法論（方法和方式）。課程介紹課程介紹本課程的重點(diǎn)集中在對(duì)工程管控的體系認(rèn)識(shí)和方法論上，在整門課程之中圍繞：（一）工程管控是一個(gè)大體系，對(duì)內(nèi)涉及到各個(gè)專業(yè)部門，對(duì)外涉及到各個(gè)參建單位以及客戶、政府資源等所有相關(guān)干系人；（二）在這個(gè)大的體系中，有著各種各樣的矛盾，這就要求我們必須具備識(shí)別這些矛盾的能力，尤其關(guān)鍵的是我們必須具備處理這些矛盾的方法和方式；（三）按照事物的發(fā)展階段，識(shí)別出在不同階段的矛盾特殊性，也就是要抓住主要矛盾，以便于我們?cè)诰唧w工作過(guò)程之中有的放矢地去處理應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題；（四）在把握住主要矛盾的同時(shí)，還要關(guān)注全局。也就是在每一階段既要抓住主要問(wèn)題和處理主要矛盾，還要關(guān)注次要問(wèn)題，否則次要問(wèn)題也會(huì)隨著條件的變化演變發(fā)展成為主要問(wèn)題；（五）預(yù)則立，不預(yù)則廢，弄清項(xiàng)目前期策劃的重要性以及方式方法；（六）通過(guò)大量的案例分享項(xiàng)目過(guò)程管控的教訓(xùn)、技巧。——管控篇萬(wàn)科工程精細(xì)化管控萬(wàn)科工程精細(xì)化管控——何為“工程管控”何為“管控”管控：管控是指一定組織中的管控者，通過(guò)實(shí)施計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)作、管控等職能來(lái)協(xié)作他人的活動(dòng)，使別人同自己一起實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的活動(dòng)過(guò)程。一定組織政府企業(yè)協(xié)會(huì)宗教企業(yè)目標(biāo)賺錢履行社會(huì)義務(wù)推進(jìn)社會(huì)發(fā)展“管控”的目的企業(yè)一般是指以盈利為目的，運(yùn)用各種生產(chǎn)要素（土地、勞動(dòng)力、資本、技術(shù)和企業(yè)家才能等），向市場(chǎng)提供商品或服務(wù)，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的法人或其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織。獲取資金獲取土地資源研制建設(shè)出售產(chǎn)品房地產(chǎn)研制企業(yè)資金密集，研制建設(shè)周期長(zhǎng)，過(guò)程中要整合大量的社會(huì)資源，高效地配置各類社會(huì)資源是房地產(chǎn)企業(yè)必須具備的能力。何為“工程管控”工程管控專業(yè)是新興的工程技術(shù)與管控交叉復(fù)合性學(xué)科。該專業(yè)發(fā)展具備管控學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息工程、土木工程等技術(shù)的基本知識(shí)，掌握現(xiàn)代管控科學(xué)的理論、方法和手段的復(fù)合型高級(jí)管控人才。工程管控目標(biāo)品質(zhì)目標(biāo)造價(jià)目標(biāo)安全目標(biāo)工期目標(biāo)工程管控：是指在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，由甲方（房地產(chǎn)研制企業(yè)或其他企業(yè)）組織設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、總分包單位，在監(jiān)管部門的監(jiān)督下，通過(guò)實(shí)施計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)作、管控等方式或措施來(lái)達(dá)成工程項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)工程管控目標(biāo)的活動(dòng)過(guò)程。一個(gè)工程的管控目標(biāo)，一定不能背離其原組織（房地產(chǎn)研制企業(yè)）的目標(biāo)——盈利A工作：工程師編制施工工期計(jì)劃B工作：向總包單位下達(dá)工期目標(biāo)和總工期計(jì)劃表何為“工程管控”房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品體系設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)院客服部工程體系工程部項(xiàng)目部各參建單位采購(gòu)部供貨商造價(jià)部咨詢公司銷售體系財(cái)務(wù)體系項(xiàng)目發(fā)展部……行政職能部門由于組織不同、專業(yè)的分類，形成了不同的工作任務(wù)的劃分，但是大部分任務(wù)都是由不同的組織、不同的部門共同達(dá)成的，在相互協(xié)作，相互合作的過(guò)程中，形成了管控的界面企業(yè)內(nèi)部工程管控者主要的工作范圍甲方的工程管控工作作為甲方工程管控人員，做的最多的就是讓A單位干成一個(gè)事，讓B單位干成另外一件事，或者讓C\D單位合作達(dá)成了他們需要達(dá)成的事，這個(gè)過(guò)程中，甲方的人好像成為了一個(gè)安排者甲方好像什么都沒(méi)干，甲方好像什么都干了（這里的甲方主要說(shuō)的是甲方項(xiàng)目部）實(shí)質(zhì)上，甲方的工程管控人員在很多時(shí)候是作為一個(gè)界面的管控者進(jìn)行管控活動(dòng)的。例如：小市政施工階段中，總包單位把出樓的各專業(yè)管線預(yù)留或預(yù)埋的位置做到什么位置，小市政施工單位在什么位置開(kāi)始接管，然后把園林單位需要的水電位置預(yù)留在什么位置，弱電單位、強(qiáng)電施工單位什么時(shí)間插入施工，這些界面的確定，都需要甲方從中協(xié)作處理。在此例中，界面包含兩層意思：一是各參建方的時(shí)間界面；一是各參建方的施工內(nèi)容界面。而這一類工程管控活動(dòng)中，甲方起著舉足輕重的地位。處理好了事半功倍，處理不好，既耽誤工期，又浪費(fèi)造價(jià)。管控的界面：當(dāng)不同的參建方（乙方及其他單位）在同一時(shí)間共同進(jìn)行工程活動(dòng)時(shí)，管控界面

就產(chǎn)生了，界面不僅僅存在于施工單位之間，有界面的地方，就要有甲方管控人員的管控動(dòng)作。（一個(gè)優(yōu)秀的甲方現(xiàn)場(chǎng)管控人員就好比潤(rùn)滑劑，越是優(yōu)秀的工程管控人員，界面處理的越好）甲方的工程管控工作項(xiàng)目部設(shè)計(jì)部造價(jià)部工程部采購(gòu)部銷售部客戶關(guān)系中心財(cái)務(wù)部他們可以沒(méi)有大局觀，但是你必須有工作中往往會(huì)碰到類似的情況：項(xiàng)目工程師拿到圖樣施工，趕著干著造價(jià)跑來(lái)說(shuō)，這個(gè)物料用的太貴了，要改物料；或者銷售跑來(lái)說(shuō)這個(gè)五金衛(wèi)浴品質(zhì)太差了，要改五金衛(wèi)??；又或者采購(gòu)部跑來(lái)說(shuō)給你推薦個(gè)什么實(shí)力強(qiáng)悍的資源，等等諸如此類，他們只是考慮了他們那部門的事，最后的按期交付跟他們沒(méi)什么關(guān)系，但是他們做的這些轉(zhuǎn)換無(wú)不作用到交付。最后這些問(wèn)題都會(huì)在項(xiàng)目部消化，我們項(xiàng)目部?jī)?nèi)部有個(gè)小玩笑自嘲，項(xiàng)目部這里就好比一個(gè)化糞池，什么爛事都會(huì)沉淀消化。工程管控活動(dòng)中，項(xiàng)目部是最為核心的部門甲方的工程管控工作項(xiàng)目部政府部門設(shè)計(jì)院勘察單位總包單位分包單位物料供應(yīng)商其他次要組織把手伸的長(zhǎng)一些政府部門：建委（市、區(qū)兩級(jí)）規(guī)委環(huán)保局交通局消防單位教委屬地派出所其他次要組織：審圖設(shè)計(jì)院測(cè)繪院供電局水務(wù)局燃?xì)饧瘓F(tuán)聯(lián)通有線電視甲方的工程管控工作甲方的工程管控工作覆蓋面如此之廣泛，工作內(nèi)容如此之多，如何保質(zhì)保量按時(shí)達(dá)成？用正確的人，組建標(biāo)準(zhǔn)化的團(tuán)隊(duì)；用正確的方式，做正確的事。如何成為一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目管控者如果把整個(gè)項(xiàng)目比做一臺(tái)車，那么項(xiàng)目總就好比這臺(tái)車的變速箱。什么時(shí)候提速？什么時(shí)候緩行，這個(gè)變速箱，聯(lián)結(jié)著發(fā)動(dòng)機(jī)與方向盤，是個(gè)兵來(lái)將擋的角色。如此說(shuō)來(lái)，項(xiàng)目總什么都懂一點(diǎn)，是必須的。甚至可以說(shuō)，項(xiàng)目總決定了整個(gè)項(xiàng)目的格局與軟肋所在。預(yù)則立，不預(yù)則廢！好的項(xiàng)目總，永遠(yuǎn)都在填坑的路上！決策能力溝通談判能力專業(yè)能力解析判斷能力實(shí)施能力如何成為一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目管控者決策能力：做決定的能力；溝通談判能力：項(xiàng)目管控中處處都需要溝通和談事,并且不僅僅是商務(wù)事務(wù)需要談判；專業(yè)能力：如果專業(yè)能力不足，在管控中將會(huì)處處吃虧，處處碰壁；解析判斷能力：這種能力是最需要提升和鍛煉的，在回避隱患，加強(qiáng)效能時(shí)起著重要作用；實(shí)施能力：實(shí)施能力將最后決定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度；正所謂成功的人找辦法，失敗的人找理由必須具備的五種能力項(xiàng)目部項(xiàng)目總助理經(jīng)理土建工程師水暖工程師 電氣工程師 信息資料員公司職能部門設(shè)計(jì)經(jīng)理造價(jià)經(jīng)理采購(gòu)經(jīng)理

客戶經(jīng)理 銷售經(jīng)理各參建單位各參建單位項(xiàng)目管控人員，包括總包、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)、分包等等正確的人不僅僅只是甲方的人，應(yīng)該包含所有參與了項(xiàng)目管控過(guò)程的人作為甲方的項(xiàng)目管控者，我們要用優(yōu)秀的管控方式，約束和引導(dǎo)所有參建方，讓他們順利的投入到項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)中。如何成為一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目管控者如何成為一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目管控者項(xiàng)目部項(xiàng)目總助理經(jīng)理 土建工程師 水暖工程師 電氣工程師 信息資料員公司職能部門設(shè)計(jì)經(jīng)理造價(jià)經(jīng)理采購(gòu)經(jīng)理客戶經(jīng)理銷售經(jīng)理備注：項(xiàng)目部的人員一般是專職于某一個(gè)項(xiàng)目公司職能部門人員則一般兼職于幾個(gè)項(xiàng)目如何理解“管控”二字梳理順序整理資源理處理麻煩管約束和引導(dǎo)人核心：管“人”如何理解“管控”二字只有把人管好了，團(tuán)隊(duì)才有實(shí)施力，約束錯(cuò)誤的方向錯(cuò)誤的行為引導(dǎo)正確的方向正確的方式核心：管“人”如何理解“管控”二字工作中如何做到正確的約束和引導(dǎo)？決策能力溝通談判能力專業(yè)能力解析判斷能力實(shí)施能力五種能力是選擇正確的方向的前提條件對(duì)下級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和制度約束對(duì)平級(jí)和上級(jí)統(tǒng)一工作思路引導(dǎo)如何理解“管控”二字管控者設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人造價(jià)負(fù)責(zé)人工程管控人員采購(gòu)負(fù)責(zé)人銷售負(fù)責(zé)人客戶經(jīng)理財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管控者政府部門設(shè)計(jì)院勘察單位總包單位分包單位物料供應(yīng)商其他次要組織內(nèi)部資源外部資源理“事”——資源配置如何理解“管控”二字記住，不要什么事都自己干，有一個(gè)團(tuán)隊(duì)在你身邊，你有一堆資源供你利用根據(jù)任務(wù)選擇資源掌握資源工作能力約束資源工作時(shí)效處理各資源的摩擦監(jiān)控各資源的情況及時(shí)進(jìn)行資源補(bǔ)充有效的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰如何正確地、及時(shí)地配置資源如何理解“管控”二字如何做正確的事，待到精細(xì)化篇詳細(xì)解析萬(wàn)科工程精細(xì)化管控——萬(wàn)科的組織框架和文化地產(chǎn)集團(tuán)總部四大區(qū)域戰(zhàn)投部財(cái)務(wù)部人力資源部法務(wù)部建研中心董事會(huì)城市公司項(xiàng)目發(fā)展銷售部財(cái)務(wù)部設(shè)計(jì)部采購(gòu)部工程部客戶關(guān)系中心商管中心各事業(yè)部運(yùn)營(yíng)管控中心（以北京公司為例）（區(qū)別物業(yè)總部）關(guān)于組織了解萬(wàn)科了解萬(wàn)科關(guān)于制度萬(wàn)科有極其完善的管管控度，涉及到公司組織管控的每一個(gè)角落。標(biāo)準(zhǔn)化到每一個(gè)角落，這是30年管控教訓(xùn)的積累和沉淀關(guān)于企業(yè)文化“讓建筑贊美生命”是萬(wàn)科企業(yè)的核心理念，也是萬(wàn)科堅(jiān)持的產(chǎn)品核心價(jià)值觀。萬(wàn)科始終不懈地致力于為

不同消費(fèi)者提供展現(xiàn)自我、和諧共生的理想生活空間，維護(hù)工況、改善工況，促進(jìn)人與自然的可持續(xù)發(fā)展。萬(wàn)科之道客戶是最稀缺的資源，是萬(wàn)科存在的全部理由。萬(wàn)科理念萬(wàn)科相信，住宅建筑是一種與各種形態(tài)的生命息息相關(guān)的事業(yè)。作為住宅的建設(shè)者，滿懷尊重之心，為人們建設(shè)安全、安心的綠色住宅，并創(chuàng)造和諧、健康豐盛的陽(yáng)光生活。萬(wàn)科愿景成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者，卓越的綠色企業(yè)。萬(wàn)科使命努力推動(dòng)行業(yè)規(guī)則的建設(shè)，不斷完善生產(chǎn)方式、技術(shù)和管控，加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化程度，實(shí)現(xiàn)“有品質(zhì)增長(zhǎng)”并推動(dòng)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步。體系地理解不同消費(fèi)者對(duì)居住生活的需要，創(chuàng)造性地運(yùn)用設(shè)計(jì)、技術(shù)和服務(wù)提供展現(xiàn)自我、和諧共生的理想生活空間。不斷深化研究，因地制宜地維護(hù)工況、改善工況，形成人與自然的可持續(xù)發(fā)展。了解萬(wàn)科關(guān)于企業(yè)文化萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)原則：追求卓越:持續(xù)領(lǐng)跑，敢為天下先客戶導(dǎo)向:懂得客戶生活報(bào)效股東:創(chuàng)造優(yōu)異回報(bào)與員工和伙伴共同成長(zhǎng):尊重員工與伙伴效能優(yōu)先:珍惜資源，快速周轉(zhuǎn)，向能力要效益可持續(xù)發(fā)展:穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，與社會(huì)、自然和諧相處萬(wàn)科的方法論：做簡(jiǎn)單而不是復(fù)雜：簡(jiǎn)單降低了企業(yè)運(yùn)行的造價(jià)，能夠說(shuō)清楚的企業(yè)才是好企業(yè)。做透明而不是封閉：成功源于持續(xù)的學(xué)習(xí)和合作，透明度為組織贏得信賴。做標(biāo)準(zhǔn)而不是權(quán)謀：只有遵守規(guī)則才能發(fā)展組織內(nèi)在的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。做義務(wù)而不是暴利：追求公平回報(bào)的同時(shí)，不忘記自己身上的義務(wù)。了解萬(wàn)科了解萬(wàn)科關(guān)于萬(wàn)科工程師文化五種性格堅(jiān)持講真話有擔(dān)當(dāng)不給別人添麻煩照顧比自己弱的人四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)橫平豎直毫米偏差由表及里瞻前顧后了解萬(wàn)科萬(wàn)科里的一種無(wú)形資產(chǎn)持續(xù)升值的無(wú)形資產(chǎn)企業(yè)文化人才標(biāo)準(zhǔn)化制度人才是萬(wàn)科的無(wú)形資產(chǎn)你要通過(guò)不斷的學(xué)習(xí)和工作，讓自己增值——精細(xì)化篇（上）萬(wàn)科工程精細(xì)化管控萬(wàn)科工程精細(xì)化管控——房地產(chǎn)研制的全壽命周期房地產(chǎn)研制的全壽命周期對(duì)中決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)交付利用物業(yè)管控施工圖設(shè)計(jì)推廣銷售前期（決策期）：中期（實(shí)施期）：后期（運(yùn)營(yíng)期）：由拿地道策略確由項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃到售后管控——重定——重在決策項(xiàng)目竣工驗(yàn)收——在服務(wù)（復(fù)盤反（項(xiàng)目成敗的關(guān)重在實(shí)施（過(guò)程管饋）鍵）理）工程管控周期獲取土地房地產(chǎn)研制的全壽命周期對(duì)中決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)交付利用物業(yè)管控施工圖設(shè)計(jì)推廣銷售隱患發(fā)生的分布情況在什么階段，抓什么重點(diǎn)工作，這是極其關(guān)鍵的，關(guān)鍵線路必須時(shí)刻記在心上每次重大隱患發(fā)生

之后，對(duì)工作的關(guān)鍵線路產(chǎn)生了作用，應(yīng)及時(shí)調(diào)整關(guān)鍵線路和工作計(jì)劃獲取土地萬(wàn)科工程精細(xì)化管控——做正確的事精細(xì)化管控三者綜合的最大化公司目標(biāo)（盈利）客戶需求（購(gòu)房合同）合作方利益什么是正確的事？精細(xì)化管控如何去做正確的事——通過(guò)精細(xì)化的管控，達(dá)成規(guī)定的計(jì)劃、實(shí)施、評(píng)估、補(bǔ)救等管控動(dòng)作來(lái)達(dá)成計(jì)劃：沒(méi)有計(jì)劃，連工作的頭緒都找不到，更不談如何領(lǐng)導(dǎo)別人達(dá)成工作實(shí)施：實(shí)施的好壞決定了工作任務(wù)的達(dá)成度，評(píng)估：人只會(huì)把精力放在被評(píng)估的工作上，沒(méi)有評(píng)估的工作，通常會(huì)成為重大隱患項(xiàng)，安全工作尤為突出補(bǔ)救：組織再好的工作也都會(huì)有隱患發(fā)生，優(yōu)秀的管控者都有自己獨(dú)特的處理疑難雜癥的能力這四者是相輔相成，不可分割的，沒(méi)有計(jì)劃就談不了實(shí)施，不評(píng)估會(huì)導(dǎo)致實(shí)施不到位，實(shí)施過(guò)程中時(shí)常伴隨著相應(yīng)的補(bǔ)救，但是補(bǔ)救又不能作用到正常的實(shí)施工作。做正確的事是防范隱患、處理問(wèn)題、挽會(huì)損失、創(chuàng)造盈利的必須之道精細(xì)化管控工程管控目標(biāo)造價(jià)目標(biāo)安全目標(biāo)工期目標(biāo)做正確的事最后是為了實(shí)現(xiàn)這四個(gè)目標(biāo)，最后通過(guò)實(shí)現(xiàn)這4個(gè)目標(biāo)為企業(yè)創(chuàng)造盈利品質(zhì)目標(biāo)精細(xì)化管控工程管控周期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段工期保證客戶需求安全文明造價(jià)管控銷售配合公共資源

隱患防范項(xiàng)目實(shí)施階段合作伙伴品質(zhì)保證設(shè)計(jì)目標(biāo)造價(jià)目標(biāo)設(shè)計(jì)和造價(jià)是兩個(gè)天然對(duì)立的方向產(chǎn)品導(dǎo)向階段，設(shè)計(jì)勝過(guò)造價(jià)造價(jià)導(dǎo)向階段，造價(jià)勝過(guò)設(shè)計(jì)完美的圖樣是不存在的我們能做些什么？——標(biāo)準(zhǔn)化做法精細(xì)化管控本階段我們關(guān)注的問(wèn)題：1、產(chǎn)品選材；2、圖樣品質(zhì)；3、出圖時(shí)間。產(chǎn)品的選材——直接決定了項(xiàng)目造價(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)圖樣的品質(zhì)——大量的變更會(huì)導(dǎo)致施工降效出圖的時(shí)間——圖樣的作用是什么？界面圖樣的作用施工的依據(jù)驗(yàn)收的依據(jù)結(jié)算的依據(jù)簽訂合同的依據(jù)圖樣作為一個(gè)隱患項(xiàng)，出圖時(shí)間是其最大的隱患。精細(xì)化管控一般情況下，外審單位給出的各專業(yè)圖樣的修改意見(jiàn)或要求都在10~50條左右，處理的原則是，不作用造價(jià)和效果的，一律改圖，涉及造價(jià)和效果的選擇性溝通，造價(jià)變化較大的看是不是強(qiáng)條，強(qiáng)條必須改，不是強(qiáng)條的可以溝通。建議：對(duì)于其他部門的重要工作，主張打幾個(gè)電話就能催得動(dòng)，這其中蘊(yùn)含著巨大的隱患，必須密切跟蹤進(jìn)展，當(dāng)對(duì)自己的工作造成重大作用時(shí)，需要及早施以援手。精細(xì)化管控項(xiàng)目部設(shè)計(jì)部造價(jià)部工程部采購(gòu)部銷售部客戶關(guān)系中心財(cái)務(wù)部借這個(gè)案例，再說(shuō)說(shuō)企業(yè)內(nèi)部的管控界面每個(gè)部門都有自己的職責(zé)和使命這些職責(zé)和使命即是對(duì)立的，又是統(tǒng)一的每一個(gè)專業(yè)的負(fù)責(zé)人都要向自己的部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)他們可以沒(méi)有大局觀，但是你必須有設(shè)計(jì)：永遠(yuǎn)都在追求的東西：效果、效果、效果，他們不管以后銷售能不能賣到高價(jià)，那是銷售操心的事，他們也不關(guān)心造價(jià)超不超，打的是造價(jià)部的板子。造價(jià)：哪個(gè)便宜用哪個(gè)，品質(zhì)出了問(wèn)題，打的是采購(gòu)部項(xiàng)目部的板子銷售：樣板間開(kāi)放和售樓處的后勤保障必須滿足要求采購(gòu)：快點(diǎn)給我采購(gòu)計(jì)劃精細(xì)化管控你會(huì)識(shí)別很多時(shí)候，人都是打著別人的幌子，實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)，一定要抓住事物的本質(zhì)。抓住關(guān)鍵的人，以企業(yè)價(jià)值為導(dǎo)向，統(tǒng)一分歧，從而處理問(wèn)題。更好地處理公司必然存在的問(wèn)題，才能體現(xiàn)你的價(jià)值。處理問(wèn)題要抓住事情的關(guān)鍵——

項(xiàng)目開(kāi)工施工許可證、達(dá)成地方監(jiān)管報(bào)備工作（街道、消防、環(huán)保等）總包單位施工總承包合同土方分包施工合同項(xiàng)目臨建設(shè)施達(dá)成通臨時(shí)上下水、臨電紅線內(nèi)外不利因素勘測(cè)土方、護(hù)坡施工策略及策略論證（如需要）紅線內(nèi)外的不利因素是對(duì)土方邊坡施工階段，施工現(xiàn)場(chǎng)最大的隱患源正所謂看得見(jiàn)的一般大家都知道防范，看不見(jiàn)的才是隱患精細(xì)化管控——

施工策劃施工策劃（施工組織設(shè)計(jì)）由甲方組織，總包單位負(fù)責(zé)編制，經(jīng)公司工程管控部經(jīng)理及不少于3個(gè)項(xiàng)目總共同評(píng)估通過(guò)后，方可實(shí)施。為什么要這么多有教訓(xùn)的人進(jìn)行評(píng)估？評(píng)估的內(nèi)容是什么？主要評(píng)估的是策劃中是否充分考慮到各種隱患，尤其是作用到項(xiàng)目交付的一些重大隱患，這是萬(wàn)科所有項(xiàng)目的規(guī)定管控動(dòng)作。施工策劃包含以下內(nèi)容：工程概括施工總工期計(jì)劃施工總平面圖（分不同階段）施工部署及各專項(xiàng)施工策略臨水臨電消防設(shè)施策略安全文明策略品質(zhì)保證措施工期保證措施施工策劃的核心內(nèi)容為什么要做施工策劃評(píng)估？預(yù)先排除重大隱患考察項(xiàng)目管控者是否具備相應(yīng)能力推演過(guò)程中提升項(xiàng)目管控者的管控能力對(duì)于存在的隱患，工程管控中心會(huì)在后期如實(shí)跟蹤，為項(xiàng)目保駕護(hù)航精細(xì)化管控——

編制施工總工期計(jì)劃土方護(hù)坡工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)主體結(jié)構(gòu)屋面工程外立面裝飾小市政工程園林綠化工程竣工驗(yàn)收二次結(jié)構(gòu)工程室內(nèi)裝飾裝修門窗工程固定家具安裝關(guān)鍵線路（常規(guī)）項(xiàng)目總工期來(lái)源于教訓(xùn)并已簽入銷售合同按照工程需要把時(shí)間分配到各分項(xiàng)工程再把時(shí)間分配到咯分項(xiàng)工程中的各道工序達(dá)成工期計(jì)劃編制最早我是這么排計(jì)劃的弊?。航逃?xùn)資料確定的工期是否還有水分并不得而知，但如果有，企業(yè)的利益必將受損。同時(shí)在施工管控過(guò)程中，對(duì)工期的管控只有下限，沒(méi)有上限。精細(xì)化管控——

編制施工總平面布置圖土方護(hù)坡施工階段基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工階段主體結(jié)構(gòu)施工階段小市政施工階段園林綠化施工階段交付日動(dòng)線平面圖不同階段施工總平面布置圖包含的內(nèi)容：園林綠化階段：反映現(xiàn)場(chǎng)最后收尾的先后順序，主要包括軟裝施工線路，硬裝施工線路，圍墻施工線路等交付日動(dòng)線：客關(guān)接待區(qū)，交房手續(xù)辦理區(qū)，業(yè)主收房動(dòng)線、快速修護(hù)動(dòng)線、修護(hù)工人休息區(qū)，現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生間等往往到項(xiàng)目結(jié)尾，現(xiàn)場(chǎng)會(huì)越做越亂，但各單位都不重視。此時(shí)甲方更應(yīng)該成為現(xiàn)場(chǎng)的掌舵人交付動(dòng)線是一個(gè)企業(yè)的形象展示，對(duì)于交付率有很大的幫助；同時(shí)又是提升企業(yè)形象的窗口，不可忽視精細(xì)化管控精細(xì)化管控——

編制施工部署施工部署的內(nèi)容：人、材、機(jī)勞動(dòng)力簽訂勞務(wù)合同編制勞動(dòng)力計(jì)劃配置現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)生活區(qū)與人相關(guān)的配置設(shè)施物料物料采購(gòu)計(jì)劃物料采購(gòu)合同物料存放、周轉(zhuǎn)、加工風(fēng)險(xiǎn)品管管控度庫(kù)房管管控度安全文明設(shè)施配置機(jī)械裝置土方機(jī)械配置塔吊管管控度垂直運(yùn)輸裝置管管控度臨時(shí)發(fā)電機(jī)管管控度臨時(shí)水泵和消防水泵的配置吊藍(lán)管管控度梳理人、材、機(jī)，并對(duì)這些做到有效管控，最關(guān)鍵的作用是讓項(xiàng)目管控者清楚在什么階段，需要配置什么生產(chǎn)資源精細(xì)化管控項(xiàng)目總什么都懂一點(diǎn)，是必須的。甚至可以說(shuō)，項(xiàng)目總決定了整個(gè)項(xiàng)目的格局與軟肋所在。有些隱患，項(xiàng)目總可以提前采取措施規(guī)避掉或者降低工期或造價(jià)的損失；有些隱患，項(xiàng)目總無(wú)法預(yù)知，但是好的項(xiàng)目總可以及時(shí)采取正確的方式，將損失降到最低施工策劃做的就是這個(gè)“預(yù)”，只有充分

考慮到各類隱患因素，并在實(shí)施過(guò)程中預(yù)先判斷出即將到來(lái)的隱患，及時(shí)采取措施，項(xiàng)目方可平穩(wěn)進(jìn)行，從而按照工期計(jì)劃實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。預(yù)則立，不預(yù)則廢！——

隱患分類與歸納要想做好策劃，必須充分考慮未來(lái)可能發(fā)生的隱患，沒(méi)有充分考慮隱患的策劃幾乎等于沒(méi)做，最后就是用計(jì)劃趕不上變化來(lái)安慰自己，實(shí)則是自己能力不行。第一類隱患源：政府部門：建委（市、區(qū)兩級(jí)）規(guī)委環(huán)保局交通局消防單位教委屬地派出所事業(yè)單位或組織：審圖設(shè)計(jì)院測(cè)繪院供電局水務(wù)局燃?xì)饧瘓F(tuán)聯(lián)通（網(wǎng)絡(luò)）有線電視第二類隱患源：公司內(nèi)部：財(cái)務(wù)部采購(gòu)部設(shè)計(jì)部造價(jià)部銷售部工程部第三類隱患源：合作方：總包單位精裝修單位甲分包單位甲供材供應(yīng)商咨詢公司監(jiān)理單位對(duì)于可以預(yù)知的隱患，策劃中必須充分考慮，制定應(yīng)對(duì)措施；對(duì)于不可預(yù)知的隱患，策劃中可以部分考慮，但要準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案。精細(xì)化管控管控界面劃分從管控界面劃分和隱患管控的角度，講述如何進(jìn)行更好的項(xiàng)目管控設(shè)計(jì)工作采購(gòu)工作企業(yè)內(nèi)部造價(jià)工作銷售工作企業(yè)外部政府部門事業(yè)單位合作方甲供材管控總分包管控不可抗力精細(xì)化管控——

設(shè)計(jì)工作管控設(shè)計(jì)部都有哪些工作項(xiàng)目策略設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)簽訂策略設(shè)計(jì)合同確定項(xiàng)目策略簽訂施工設(shè)計(jì)圖合同出藍(lán)圖圖樣外審設(shè)計(jì)變更物料封樣交付樣板銷售樣板間實(shí)際交房樣板其他設(shè)計(jì)樣板設(shè)計(jì)部都有哪些工作？重點(diǎn)隱患項(xiàng)一般隱患項(xiàng)精細(xì)化管控精細(xì)化管控——

采購(gòu)工作管控采購(gòu)部都有哪些工作建立資源庫(kù)資源考察與評(píng)價(jià)確定供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同重點(diǎn)隱患項(xiàng)招投標(biāo)工作一般隱患項(xiàng)采購(gòu)部都有哪些工作？精細(xì)化管控不論設(shè)計(jì)，還是采購(gòu)，對(duì)項(xiàng)目最大的隱患就是作用到工程的工期目標(biāo)和造價(jià)目標(biāo)；由于設(shè)計(jì)和采購(gòu)都是工程實(shí)施的前置工作，部門級(jí)別與項(xiàng)目部平級(jí)，所以作為項(xiàng)目部管控者，常規(guī)的辦法就是不停地打電話催促，實(shí)則效果甚微，不妨站在企業(yè)的角度，把手伸的長(zhǎng)一點(diǎn)。催別人工作也不要打電話死催，要講點(diǎn)藝術(shù)站在企業(yè)目標(biāo)的角度，再談設(shè)計(jì)與采購(gòu)的管控精細(xì)化管控——

造價(jià)工作管控項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目概算項(xiàng)目預(yù)算項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目決算掌握生產(chǎn)要素的市場(chǎng)價(jià)格和變動(dòng)狀態(tài)確定項(xiàng)目合同價(jià)格編制造價(jià)計(jì)劃，確定造價(jià)實(shí)施目標(biāo)進(jìn)行造價(jià)

動(dòng)態(tài)管控，實(shí)現(xiàn)造價(jià)目標(biāo)項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)行項(xiàng)目造價(jià)解析積累項(xiàng)目造價(jià)資料宏觀視角微觀視角項(xiàng)目造價(jià)是怎么管控的？精細(xì)化管控——

造價(jià)工作管控簽訂合同形成合同價(jià)造價(jià)優(yōu)化后調(diào)整合同價(jià)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證調(diào)整合同價(jià)處理爭(zhēng)議、索賠，形成最后結(jié)算價(jià)這個(gè)深度不夠項(xiàng)目部視角下的項(xiàng)目造價(jià)是怎么管控的？精細(xì)化管控——

造價(jià)工作管控合同價(jià)的組價(jià)邏輯直接費(fèi)間接費(fèi)規(guī)費(fèi)管控費(fèi)利潤(rùn)稅金分部分項(xiàng)工程量清單措施費(fèi)清單零星項(xiàng)目清單合同總價(jià)定額模式清單模式測(cè)算人、材、機(jī)費(fèi)管控費(fèi)、利潤(rùn)、稅金綜合單價(jià)運(yùn)算工程量分部分項(xiàng)工程合價(jià)嘗試仔細(xì)看看清單，沒(méi)準(zhǔn)你能找到礦精細(xì)化管控——

造價(jià)工作管控分部分項(xiàng)工程量清單人、材、機(jī)+規(guī)、利、稅=綜合單價(jià)圖樣運(yùn)算=工程量

＝×分項(xiàng)工程合價(jià)分部工程合價(jià)匯總措施項(xiàng)目清單措施項(xiàng)目清單分為兩類：可以運(yùn)算綜合單價(jià)的，按照綜合單價(jià)×工程量運(yùn)算費(fèi)用不能運(yùn)算綜合單價(jià)的，以項(xiàng)為單位運(yùn)算費(fèi)用匯總后得到措施費(fèi)合價(jià)零星項(xiàng)目清單零星項(xiàng)目主要是無(wú)法運(yùn)算工程量的項(xiàng)目，在零星項(xiàng)目清單中先確定綜合單價(jià)，然后根據(jù)暫估量運(yùn)算合價(jià)，結(jié)算時(shí)按照實(shí)際發(fā)生的工程量進(jìn)行結(jié)算——

造價(jià)工作管控項(xiàng)目造價(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是采購(gòu)部、項(xiàng)目部和造價(jià)部共同協(xié)作才能實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目工程師的特點(diǎn)：強(qiáng)于工程專業(yè)技術(shù)和現(xiàn)場(chǎng)協(xié)作，弱于造價(jià)運(yùn)算項(xiàng)目造價(jià)經(jīng)理特點(diǎn)：強(qiáng)于造價(jià)運(yùn)算，弱于工程專業(yè)技術(shù)和現(xiàn)特場(chǎng)征協(xié)描調(diào)述（項(xiàng)目工程師）人、材、機(jī)費(fèi)用（造價(jià)經(jīng)理）綜合單價(jià)項(xiàng)目工程師和造價(jià)經(jīng)理之間也是矛盾重重？根本原因是相互之間不了解，不理解相互了解對(duì)方的工作內(nèi)容和工作方式相互幫扶，達(dá)成各自的工作目標(biāo)強(qiáng)弱互補(bǔ)，才能產(chǎn)生1+1＞2的效果精細(xì)化管控精細(xì)化管控——

造價(jià)工作管控錦上添花的造價(jià)優(yōu)化造價(jià)優(yōu)化后調(diào)整合同價(jià)精細(xì)化管控——

工程工作管控我們?cè)谧鍪┕げ邉澋臅r(shí)候，需要考慮天氣和地形，要想他人之不想，防他人之不防。天時(shí)因素季節(jié)性氣候暴雨暴雪霧霾狂風(fēng)流行病地利因素現(xiàn)場(chǎng)土質(zhì)條件周邊地形、地貌大市政排水條件其他管線地下掩埋物管項(xiàng)目要懂點(diǎn)“天時(shí)”與“地利”精細(xì)化管控——

工程工作管控我們之間的關(guān)系是合同關(guān)系合同關(guān)系：明確了雙方之間的權(quán)利、義務(wù)和義務(wù)共同目標(biāo)：順利達(dá)成項(xiàng)目，各自賺取利潤(rùn)相互支持：我們是利益共同體，當(dāng)然不能相互拆臺(tái)我們之間有共同目標(biāo)

我們都需要對(duì)方的支持我們應(yīng)該具備的管控思維利益發(fā)生分歧的時(shí)候，找到那個(gè)平衡點(diǎn)才是當(dāng)務(wù)之急不論什么情況發(fā)生，都不能轉(zhuǎn)換這三點(diǎn)但是為什么雙方之間總是存在那么多的矛盾呢？合同的雙方是利益共同體，永遠(yuǎn)都要守護(hù)這一個(gè)大前提守護(hù)自己企業(yè)利益時(shí)，不要還有收拾，打壓對(duì)方的心態(tài)如何管控總包和分包？——精細(xì)化篇（下）萬(wàn)科工程精細(xì)化管控萬(wàn)科工程精細(xì)化管控——做正確的事精細(xì)化管控——

工程工作管控我們之間的關(guān)系是合同關(guān)系我們之間有共同目標(biāo)我們都需要對(duì)方的支持矛盾或分歧矛盾的根源——利益博弈的失敗甲方義務(wù)乙方義務(wù)第三方義務(wù)如何管控總包和分包？——

工程工作管控矛盾的根源 —— 利益博弈的失敗發(fā)生分歧時(shí)，第一反應(yīng)應(yīng)該是合同里關(guān)于這塊是怎么約定的？如何合同或者清單里沒(méi)有明確，那么先斷定義務(wù)方如果是甲方義務(wù)，以簽證或者約談形式明確權(quán)利義務(wù)如果是乙方義務(wù)，以命令單或者約談形式明確權(quán)利義務(wù)以書面形式確認(rèn)的規(guī)定的管控動(dòng)作一定要有如果不清楚是甲方義務(wù)還是乙方義務(wù)，多跟管造價(jià)的同事請(qǐng)教如果是由于第三方義務(wù)引起的，且合同中沒(méi)有約定的，則有甲乙雙方協(xié)商處理。精細(xì)化管控——

工程工作管控如何管控總包和分包？在遇到分歧的時(shí)候，大家都在守護(hù)自己企業(yè)的利益，在爭(zhēng)來(lái)奪去的過(guò)程中，總包單位就越來(lái)越不好管了所以甲方對(duì)于每一次分歧的處理，都是極其關(guān)鍵的，涉及金額越大的，越要處理好但是做好這一點(diǎn)還不夠，甲方應(yīng)該有壓倒性的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，才能準(zhǔn)確平衡雙方的利益，同時(shí)讓乙方心服專業(yè)優(yōu)勢(shì)的好處第一、人都是喜歡圍在強(qiáng)者的周圍，俗語(yǔ)“沾點(diǎn)光”嘛！第二、誰(shuí)都怕遇到處理不了的問(wèn)題，總包也怕，但是如果你能處理掉疑難雜癥，他們當(dāng)然會(huì)有求于你第三、專業(yè)能力強(qiáng)的人更容易獲得信任和認(rèn)同，而專業(yè)能力不強(qiáng)的人，往往會(huì)成為總包埋伏索賠的突破口精細(xì)化管控精細(xì)化管控——

工程工作管控如何管控總包和分包樣板要先行預(yù)防措施考慮到方方面面關(guān)鍵工序組織監(jiān)理做專項(xiàng)評(píng)估，糾正工人的錯(cuò)誤習(xí)慣事后補(bǔ)救措施要準(zhǔn)備好，有獎(jiǎng)有罰才有激勵(lì)最后的復(fù)盤提升一定要做在品質(zhì)管控這個(gè)方面，一定要帶著總分包去做，要求先說(shuō)清楚，會(huì)議宣貫要做好，書面記載也要有，在結(jié)合過(guò)程管控和事后處理。在問(wèn)題出現(xiàn)的初期，該要求返工的不要猶豫，不要等窟窿大了再去補(bǔ)，阻力會(huì)很大。品質(zhì)管控——

工程工作管控如何管控總包和分包？——變更簽證不論項(xiàng)目合同簽訂的如何全面，難免都會(huì)有想不到的地方，于是簽證就產(chǎn)生了。簽證是為了確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生了，而合同里沒(méi)有的內(nèi)容。所以作為甲方，簽證發(fā)生了，該簽的一定要簽，這是誠(chéng)信如果是一定要簽的，晚簽不如早簽，簽了人家好干活！精細(xì)化管控精細(xì)化管控——

工程工作管控發(fā)生簽證合同和清單中均沒(méi)有明確有爭(zhēng)議確認(rèn)發(fā)生狀況，按照投入最經(jīng)濟(jì)方式實(shí)施無(wú)爭(zhēng)議合同清單中有單價(jià)的實(shí)施單價(jià)合同清單中無(wú)單價(jià)，但是有可參考價(jià)格

的，參照該價(jià)格合同清單中沒(méi)有可采用單價(jià)的，由雙方造價(jià)去協(xié)作包含在合同或清單之內(nèi)按照合同實(shí)施如何管控總包和分包？——變更簽證——

工程工作管控如何管控總包和分包？—— 處理變更簽證的一個(gè)小細(xì)節(jié)不論總包