2025年物業(yè)管理師晉升考核試卷及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分，共40分）1.根據(jù)2024年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》，物業(yè)承接查驗(yàn)中，建設(shè)單位應(yīng)在交付前（）日向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備安裝等技術(shù)資料。A.15B.30C.45D.602.某小區(qū)業(yè)主因房屋漏水拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)訴訟主張權(quán)利時(shí)，法院重點(diǎn)審查的核心證據(jù)是（）。A.業(yè)主欠費(fèi)明細(xì)表B.物業(yè)服務(wù)合同中維修義務(wù)條款C.業(yè)主投訴記錄D.公共區(qū)域巡查記錄3.依據(jù)《民法典》第278條，改建小區(qū)電梯需由（）的業(yè)主參與表決，且經(jīng)參與表決（）同意。A.專有部分面積占比三分之二以上；過(guò)半數(shù)B.專有部分面積占比三分之二以上；四分之三以上C.全體業(yè)主；過(guò)半數(shù)D.全體業(yè)主；三分之二以上4.高層住宅消防控制室應(yīng)實(shí)行（）小時(shí)值班制度，每班不少于（）人。A.8；1B.12；2C.24；2D.24；15.某小區(qū)公共區(qū)域廣告收益年度總額12萬(wàn)元，扣除合理成本2萬(wàn)元后，剩余10萬(wàn)元應(yīng)（）。A.全部用于補(bǔ)充維修資金B(yǎng).由業(yè)主大會(huì)決定使用方式C.作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)D.按業(yè)主專有面積比例分配至個(gè)人賬戶6.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前（）個(gè)月，應(yīng)組織換屆選舉；逾期未換屆的，由（）指導(dǎo)監(jiān)督。A.1；街道辦事處B.2；社區(qū)居委會(huì)C.3；物業(yè)所在地街道辦事處D.6；區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修，擅自拆除承重墻，正確的處理流程是（）。A.立即停水停電強(qiáng)制制止→向業(yè)主說(shuō)明危害→報(bào)告住建部門(mén)B.口頭勸阻→書(shū)面通知整改→報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)C.直接罰款5000元→要求恢復(fù)原狀→公示違規(guī)行為D.拍攝取證→聯(lián)系業(yè)主協(xié)商→自行恢復(fù)并收取費(fèi)用8.電梯困人事件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在（）分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救援，且救援全過(guò)程需（）。A.5；保持與被困人員通話安撫B.10；記錄救援時(shí)間和措施C.15；通知電梯維保單位到場(chǎng)D.20；啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案并報(bào)備街道9.某小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.5元/㎡·月，業(yè)主提出“未居住應(yīng)減半收費(fèi)”，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，正確的處理是（）。A.支持減半，因未實(shí)際享受服務(wù)B.不支持，物業(yè)服務(wù)是對(duì)共有部分的管理C.協(xié)商減免30%，體現(xiàn)公平原則D.需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決是否減免10.新建小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)（）年，期限屆滿前（）個(gè)月應(yīng)協(xié)商續(xù)聘或選聘新企業(yè)。A.2；1B.3；2C.5；3D.10；611.垃圾分類管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心職責(zé)是（）。A.上門(mén)收取垃圾并分類B.設(shè)置分類設(shè)施、開(kāi)展宣傳引導(dǎo)C.對(duì)違規(guī)投放業(yè)主罰款D.與環(huán)衛(wèi)部門(mén)對(duì)接運(yùn)輸12.業(yè)主大會(huì)表決“利用公共區(qū)域增設(shè)快遞柜”事項(xiàng)，參與表決業(yè)主專有部分面積占比55%，同意面積占參與表決的60%，該事項(xiàng)（）。A.通過(guò)，因同意比例超半數(shù)B.未通過(guò)，因參與表決面積未達(dá)法定要求C.需重新表決，參與率不足D.自動(dòng)生效，視為默認(rèn)同意13.物業(yè)服務(wù)企業(yè)投保公眾責(zé)任險(xiǎn)的主要目的是（）。A.轉(zhuǎn)移因管理過(guò)失導(dǎo)致的第三方人身財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)B.保障員工工傷賠償C.覆蓋公共設(shè)施自然損壞維修費(fèi)用D.提高企業(yè)信用評(píng)級(jí)14.某小區(qū)發(fā)生業(yè)主車(chē)輛在車(chē)庫(kù)被劃傷事件，監(jiān)控顯示系流浪兒童所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任認(rèn)定關(guān)鍵在于（）。A.是否收取停車(chē)費(fèi)B.監(jiān)控是否正常運(yùn)行、保安是否按頻次巡查C.是否與業(yè)主簽訂車(chē)輛保管協(xié)議D.是否在車(chē)庫(kù)入口張貼警示標(biāo)識(shí)15.智慧物業(yè)系統(tǒng)中，“設(shè)備巡檢APP”的核心功能是（）。A.業(yè)主繳費(fèi)B.設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)采集與異常預(yù)警C.社區(qū)活動(dòng)報(bào)名D.物業(yè)人員考勤管理16.老舊小區(qū)改造后，物業(yè)費(fèi)從0.5元/㎡·月調(diào)整至1.2元/㎡·月，需經(jīng)（）同意。A.專有部分面積占比過(guò)半數(shù)且人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主B.專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)三分之二以上的業(yè)主C.全體業(yè)主書(shū)面確認(rèn)D.街道辦事處審核備案17.業(yè)主以“未參加業(yè)主大會(huì)”為由拒絕承認(rèn)表決結(jié)果，依據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，表決結(jié)果（）。A.無(wú)效，需重新組織表決B.有效，未參與表決視為棄權(quán)C.效力待定，需半數(shù)以上業(yè)主追認(rèn)D.無(wú)效，因未達(dá)到法定參與率18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控期間的法定職責(zé)不包括（）。A.配合社區(qū)做好人員登記B.對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒C.限制業(yè)主出入小區(qū)D.宣傳防疫政策19.某物業(yè)項(xiàng)目年度服務(wù)滿意度調(diào)查中，“維修響應(yīng)速度”得分最低，改進(jìn)措施應(yīng)優(yōu)先（）。A.增加維修人員數(shù)量B.建立維修派單系統(tǒng)并設(shè)置超時(shí)預(yù)警C.降低維修材料成本D.對(duì)業(yè)主進(jìn)行維修知識(shí)培訓(xùn)20.物業(yè)檔案管理中，業(yè)主入住資料的保管期限為（）。A.5年B.10年C.長(zhǎng)期D.與物業(yè)項(xiàng)目生命周期一致二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題3分，共30分。每題至少2個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、漏選均不得分）1.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止行為的有（）。A.將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方B.以未交物業(yè)費(fèi)為由限制業(yè)主購(gòu)買(mǎi)水電C.擅自提高停車(chē)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.公開(kāi)業(yè)主聯(lián)系方式用于社區(qū)活動(dòng)宣傳2.電梯安全管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)包括（）。A.與有資質(zhì)的維保單位簽訂合同B.每月對(duì)電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行自行檢查C.在電梯內(nèi)張貼安全使用說(shuō)明和應(yīng)急電話D.承擔(dān)電梯因自然老化產(chǎn)生的全部維修費(fèi)用3.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議B.代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同C.決定物業(yè)費(fèi)調(diào)整方案D.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同4.下列情形中，業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)的有（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)B.房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致漏水，建設(shè)單位已賠償C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.業(yè)主長(zhǎng)期空置房屋5.智慧物業(yè)平臺(tái)的典型應(yīng)用場(chǎng)景包括（）。A.智能門(mén)禁（人臉識(shí)別/二維碼）B.消防設(shè)施遠(yuǎn)程監(jiān)控C.業(yè)主滿意度在線調(diào)查D.物業(yè)維修工單自動(dòng)派單6.公共收益的使用范圍包括（）。A.補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金B(yǎng).業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)C.小區(qū)公共區(qū)域綠化升級(jí)D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工獎(jiǎng)金7.處理業(yè)主投訴的原則包括（）。A.及時(shí)響應(yīng)，首問(wèn)負(fù)責(zé)制B.先處理情緒，再處理問(wèn)題C.責(zé)任明確，避免推諉D.承諾超出權(quán)限的解決方案8.下列屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為的有（）。A.在公共樓道堆放雜物B.飼養(yǎng)大型烈性犬C.安裝防盜網(wǎng)超出建筑外沿D.利用住宅從事餐飲經(jīng)營(yíng)9.住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序包括（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用建議B.業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主表決同意C.向主管部門(mén)申請(qǐng)列支D.施工驗(yàn)收后公示使用情況10.提升物業(yè)項(xiàng)目盈利能力的途徑有（）。A.優(yōu)化人員配置，減少冗余崗位B.拓展社區(qū)增值服務(wù)（如家政、團(tuán)購(gòu)）C.降低公共設(shè)施維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)D.通過(guò)智慧化管理降低能耗成本三、案例分析題（共3題，每題10分，共30分）案例1：某小區(qū)2號(hào)樓電梯頻繁故障，業(yè)主多次投訴后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系維保單位檢查，發(fā)現(xiàn)系電梯鋼絲繩磨損嚴(yán)重需更換，費(fèi)用約8萬(wàn)元。該小區(qū)維修資金賬戶余額12萬(wàn)元，但部分業(yè)主以“未使用過(guò)維修資金”“費(fèi)用過(guò)高”為由反對(duì)使用。問(wèn)題：（1）更換電梯鋼絲繩是否屬于維修資金使用范圍？依據(jù)是什么？（2）業(yè)主反對(duì)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何推進(jìn)？案例2：業(yè)主王某因樓下商鋪餐飲油煙倒灌至家中，多次向物業(yè)投訴要求處理。物業(yè)聯(lián)系商鋪整改，商鋪以“已安裝油煙凈化設(shè)備”為由拒絕。王某遂拒交物業(yè)費(fèi)，并稱“物業(yè)不作為就不交錢(qián)”。問(wèn)題：（1）物業(yè)是否應(yīng)對(duì)油煙問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任？法律依據(jù)是什么？（2）針對(duì)王某拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)可采取哪些合法措施？案例3：某小區(qū)擬開(kāi)展“垃圾分類示范小區(qū)”創(chuàng)建工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定了實(shí)施方案，包括設(shè)置智能分類垃圾桶、開(kāi)展業(yè)主培訓(xùn)、聯(lián)合社區(qū)獎(jiǎng)懲違規(guī)行為等。但部分業(yè)主認(rèn)為“分類麻煩”“影響生活”，配合度低。問(wèn)題：（1）分析業(yè)主配合度低的可能原因。（2）提出3項(xiàng)提升業(yè)主參與度的具體措施。--答案及解析一、單項(xiàng)選擇題1.B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》第18條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)在交付前30日移交技術(shù)資料。2.B解析：法院需審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按合同履行維修義務(wù)，若房屋漏水屬公共部位問(wèn)題，物業(yè)未處理則業(yè)主可抗辯；若屬專有部位，業(yè)主需自行維修。3.B解析：《民法典》第278條規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施需參與表決業(yè)主專有部分面積和人數(shù)均達(dá)三分之二以上，且經(jīng)參與表決的四分之三以上同意。4.C解析：《消防控制室通用技術(shù)要求》規(guī)定，實(shí)行24小時(shí)值班，每班不少于2人。5.B解析：《民法典》第282條規(guī)定，公共收益扣除成本后屬業(yè)主共有，使用需由業(yè)主共同決定。6.C解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第47條規(guī)定，任期屆滿前3個(gè)月組織換屆，逾期由街道辦事處指導(dǎo)。7.B解析：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第16條規(guī)定，物業(yè)應(yīng)先勸阻，書(shū)面通知整改，拒不改正的報(bào)告主管部門(mén)，不得自行采取停水停電等強(qiáng)制措施。8.A解析：《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》規(guī)定，困人事件應(yīng)5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，保持通話安撫。9.B解析：物業(yè)服務(wù)是對(duì)共有部分的管理，業(yè)主未居住不影響共有服務(wù)的提供，故不得減免。10.C解析：《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，前期合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，屆滿前3個(gè)月協(xié)商續(xù)聘。11.B解析：《生活垃圾分類制度實(shí)施方案》規(guī)定，物業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)置設(shè)施、宣傳引導(dǎo)，不承擔(dān)上門(mén)收取或罰款職責(zé)。12.B解析：改建、重建等重大事項(xiàng)需參與表決業(yè)主專有部分面積達(dá)三分之二以上，本題僅55%未達(dá)標(biāo)，故未通過(guò)。13.A解析：公眾責(zé)任險(xiǎn)主要覆蓋因管理過(guò)失導(dǎo)致的第三方損失，如公共區(qū)域滑倒、設(shè)施墜落等。14.B解析：物業(yè)的責(zé)任在于是否履行安全保障義務(wù)（如監(jiān)控、巡查），若未履行則需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；若已盡義務(wù)，由侵權(quán)人（流浪兒童監(jiān)護(hù)人）賠償。15.B解析：智慧物業(yè)設(shè)備巡檢系統(tǒng)核心是實(shí)時(shí)采集數(shù)據(jù)，預(yù)警異常，提升維護(hù)效率。16.A解析：物業(yè)費(fèi)調(diào)整屬普通事項(xiàng)，需專有部分面積和人數(shù)過(guò)半數(shù)業(yè)主同意。17.B解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第26條規(guī)定，未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)可以不計(jì)入已表決的多數(shù)，但表決結(jié)果仍有效。18.C解析：物業(yè)無(wú)權(quán)限制業(yè)主出入，應(yīng)配合社區(qū)做好登記和宣傳，不得擅自采取限制措施。19.B解析：維修響應(yīng)速度慢的核心是流程效率問(wèn)題，建立派單系統(tǒng)并設(shè)置超時(shí)預(yù)警可直接提升響應(yīng)時(shí)效。20.D解析：業(yè)主入住資料（如合同、身份證復(fù)印件等）需長(zhǎng)期保管，與物業(yè)項(xiàng)目生命周期一致。二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD解析：全部轉(zhuǎn)委托違反《民法典》第941條；限制購(gòu)水電違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第44條；擅自提價(jià)需業(yè)主同意；公開(kāi)業(yè)主信息侵犯隱私。2.ABC解析：電梯維修費(fèi)用由維修資金或業(yè)主承擔(dān)（自然老化），物業(yè)無(wú)義務(wù)全額承擔(dān)。3.ABD解析：物業(yè)費(fèi)調(diào)整需業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)委會(huì)無(wú)決定權(quán)。4.AC解析：物業(yè)未履約（A）、擅自提價(jià)（C）時(shí)，業(yè)主可拒交；房屋質(zhì)量問(wèn)題（B）由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；空置房屋（D）不構(gòu)成拒交理由。5.ABCD解析：智能門(mén)禁、消防監(jiān)控、在線調(diào)查、自動(dòng)派單均屬智慧物業(yè)典型應(yīng)用。6.ABC解析：公共收益應(yīng)用于公共事務(wù)，不得用于員工獎(jiǎng)金（D）。7.ABC解析：承諾超出權(quán)限的解決方案（D）會(huì)導(dǎo)致無(wú)法兌現(xiàn)，引發(fā)二次投訴。8.ABCD解析：公共樓道堆放（消防法）、烈性犬（養(yǎng)犬管理規(guī)定）、防盜網(wǎng)超外沿（規(guī)劃條例）、住宅改餐飲（民法典第279條）均屬禁止行為。9.ABCD解析：維修資金使用需經(jīng)提出建議、業(yè)主表決、主管部門(mén)列支、驗(yàn)收公示四步。10.ABD解析：降低維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（C）會(huì)影響服務(wù)質(zhì)量，損害長(zhǎng)期收益。三、案例分析題案例1答案：（1）屬于。依據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第3條，電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，其維修、更新和改造費(fèi)用可從維修資金中列支。鋼絲繩磨損屬電梯關(guān)鍵部件更換，符合使用范圍。（2）推進(jìn)措施：①組織業(yè)主召開(kāi)專題會(huì)議，說(shuō)明電梯安全隱患（如斷裂可能導(dǎo)致墜梯），出示維保單位檢測(cè)報(bào)告和費(fèi)用明細(xì)；②對(duì)反對(duì)業(yè)主單獨(dú)溝通，解釋維修資金“取之于民、用之于民”的性質(zhì)，強(qiáng)調(diào)不及時(shí)更換可能引發(fā)的安全責(zé)任；③若仍無(wú)法達(dá)成一致，可請(qǐng)求街道辦事處或社區(qū)居委會(huì)協(xié)助調(diào)解；④調(diào)解不成但電梯存在重大安全隱患時(shí)，可向物業(yè)所在地維修資金管理部門(mén)申請(qǐng)應(yīng)急使用，經(jīng)核查后直接列支。案例2答案：（1）物業(yè)不承擔(dān)直接責(zé)任。依據(jù)《民法典》第288條，相鄰關(guān)系糾紛中，商鋪油煙倒灌屬王某與商鋪的相鄰權(quán)爭(zhēng)議，物業(yè)的義務(wù)是協(xié)調(diào)處理。若物業(yè)已履行聯(lián)系、督促整改義務(wù)（如向環(huán)保部門(mén)報(bào)告），則無(wú)責(zé)任；若未履行協(xié)調(diào)義務(wù)，則需承擔(dān)管理失職責(zé)任。（2）合法措施：①書(shū)面催告王某限期繳納物業(yè)費(fèi)，說(shuō)明拒交無(wú)法律依據(jù)（油煙問(wèn)題與物業(yè)費(fèi)屬不同法律關(guān)系）；②催告后仍不交，可向法院提起訴訟，提供物業(yè)服務(wù)合同、催繳記錄、已履行協(xié)調(diào)義務(wù)的證據(jù)（如溝通記錄、向環(huán)保部門(mén)報(bào)告的回執(zhí)）；③勝訴后申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)