云南省ZJ房地產(chǎn)公司外部環(huán)境分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u8548云南省ZJ房地產(chǎn)公司外部環(huán)境分析案例 124335第一節(jié)ZJ房地產(chǎn)公司宏觀環(huán)境分析 12822一、政治環(huán)境分析 230443二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 418388三、社會(huì)環(huán)境分析 511139四、技術(shù)環(huán)境分析 11167第二節(jié)ZJ房地產(chǎn)公司行業(yè)環(huán)境分析 1313909一、源于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng) 135353二、供應(yīng)者的討價(jià)能力 1423936三、買(mǎi)方的討價(jià)能力 1427954四、替代品生產(chǎn)者的威脅 1532359五、潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅 1521468第三節(jié)ZJ房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 156773一、俊發(fā)地產(chǎn)分析 162866二、保利集團(tuán)分析 1722058三、萬(wàn)科集團(tuán)分析 1710737第四節(jié)ZJ房地產(chǎn)公司機(jī)會(huì)和威脅分析 184037一、ZJ房地產(chǎn)公司機(jī)會(huì)分析 1821893二、ZJ房地產(chǎn)公司威脅分析 18第一節(jié)ZJ房地產(chǎn)公司宏觀環(huán)境分析當(dāng)企業(yè)在制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略時(shí)，企業(yè)應(yīng)綜合企業(yè)目前的處境，進(jìn)行深入的分析。雖然企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)方向主要取決于外部宏觀環(huán)境，只對(duì)其進(jìn)行分析研究無(wú)法切實(shí)解決實(shí)際問(wèn)題，但分析的過(guò)程卻必不可缺。房企是典型的資金密集企業(yè)，同時(shí)也有很多的特點(diǎn)，如高風(fēng)險(xiǎn)、周期較長(zhǎng)、地域性強(qiáng)、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、投資額度高等。當(dāng)下時(shí)代的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，顯然房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的地位可謂舉足輕重，正是因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，完全無(wú)法與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀發(fā)展分開(kāi)，必須相結(jié)合的看，該行業(yè)的發(fā)展將會(huì)受到我國(guó)宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。尤其于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如若未對(duì)宏觀環(huán)境進(jìn)行充分深入的研究在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，就無(wú)法及時(shí)應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，也無(wú)法抓住潛在的發(fā)展機(jī)會(huì)。可能產(chǎn)生定位錯(cuò)誤、不良運(yùn)營(yíng)等影響，所以房產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)發(fā)展與宏觀環(huán)境存在密不可分的聯(lián)系。而PEST模型在此領(lǐng)域是運(yùn)用頻率最高的模型，也是最常用的分析工具之一。因此PEST模型分析適用于ZJ房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境，并可以通過(guò)此方法明確公司戰(zhàn)略定位。一、政治環(huán)境分析據(jù)最新的調(diào)查顯示：有9個(gè)省份在2020年上半年人均消費(fèi)支出超過(guò)全國(guó)平均水平，其中包含北京、上海、浙江、廣東等省份。其中上?；ㄤN(xiāo)居全國(guó)最高。北京、浙江緊隨其后。全國(guó)居民人均可支配收入比上年同期增長(zhǎng)2.4%，扣除價(jià)格波動(dòng)的因素以后，實(shí)際下降1.3%。表3-12020上半年人均消費(fèi)水平情況單位：元幣種：人民幣表3-22020上半年居民收入支出情況單位：元幣種：人民幣據(jù)這些數(shù)據(jù)可看出，人均可支配收入在疫情影響下也同樣穩(wěn)步上升，人均消費(fèi)水平有所下降。但居民對(duì)于購(gòu)置房產(chǎn)的欲望和熱度只增不減，甚至在疫情影響下，居民空前認(rèn)識(shí)到有屬于自己房產(chǎn)的重要性。今年我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)引進(jìn)了高精尖水平的建筑行業(yè)，促進(jìn)了整體行業(yè)的提高。不論是從政治角度還是從法律角度，都對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的做大做強(qiáng)是利好的。政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的堅(jiān)持，各地方主體責(zé)任的確立，各地區(qū)根據(jù)各地情況條件差別化深化調(diào)控，“一城一策”精準(zhǔn)發(fā)力，遏制投機(jī)炒房，對(duì)于監(jiān)管乏力、市場(chǎng)起伏較大或繼續(xù)上漲、不能完成調(diào)控任務(wù)的地方，則應(yīng)采取問(wèn)責(zé)制。2019年，政策基調(diào)同樣堅(jiān)持以穩(wěn)為主，“房住不炒”，這也使得房地產(chǎn)調(diào)控有較為明顯的效果，綜合全國(guó)城市來(lái)看，樓盤(pán)一部分的漲幅有所回落。一線(xiàn)城市中銷(xiāo)售金額占比提升的是低價(jià)位樓盤(pán)，置換需求不減的居民為二三線(xiàn)城市。而在同時(shí)，政策方面在限售、限貸之類(lèi)要求的影響下，直接造成投資需求變小，而其中下滑的成交是大戶(hù)型產(chǎn)品。放眼未來(lái)，伴隨著土地供給結(jié)構(gòu)和住房制度改革的繼續(xù)深入，真正能夠?qū)崿F(xiàn)居民剛需類(lèi)的產(chǎn)品將會(huì)在一二線(xiàn)城市繼續(xù)提升，而對(duì)于二三線(xiàn)城市大多數(shù)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)成交主力將還是改善型住房需求，再加上人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，這種情況的需求釋放也會(huì)加速，品質(zhì)突出的高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品在以后更會(huì)受到消費(fèi)者市場(chǎng)喜愛(ài)?；仡櫴袌?chǎng)化改革之初，央企趁著東風(fēng)就已經(jīng)在不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，并且越來(lái)越強(qiáng)化自身實(shí)力。98年國(guó)務(wù)院發(fā)布的房改通知，就是為了取消分配住房,把經(jīng)濟(jì)適用房作為長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；實(shí)現(xiàn)多層次的體系；培養(yǎng)并規(guī)范住房金融的體系。顯而易見(jiàn)的是，人們心中50多年沒(méi)有變過(guò)的住房分配政策已經(jīng)走向完結(jié)。千禧年前后，中海地產(chǎn)從香港進(jìn)入內(nèi)地，自然是因?yàn)轫憫?yīng)了政策號(hào)召，并且從此開(kāi)始迅速發(fā)展壯大，一步一步的變成了中國(guó)房產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭羊之一。緊接著，保利完成了關(guān)于自身股份的調(diào)整，從一線(xiàn)城市開(kāi)始逐步向周邊城市延伸，豐富業(yè)務(wù)板塊，優(yōu)化自身產(chǎn)品。同時(shí)期，華潤(rùn)也向全國(guó)邁開(kāi)了腳步，用將近十年的時(shí)間布局了全國(guó)10余個(gè)城市，突破百億營(yíng)業(yè)額。另外中國(guó)五礦集團(tuán)、遠(yuǎn)洋、葛洲壩、金茂、世茂等央企也迅速成長(zhǎng)，成為順應(yīng)政策享受紅利的全國(guó)前列房企。為了保證市場(chǎng)的公平性，2010年國(guó)資委發(fā)文，將央企地產(chǎn)當(dāng)中的78家非主業(yè)發(fā)展地產(chǎn)的企業(yè)清退出地產(chǎn)市場(chǎng)，剩下的16家反而因?yàn)椤巴朔苛睢弊兊酶泳哂袑?shí)力。2015年，地產(chǎn)央企大重組，一是為了把資源進(jìn)行有效整合，另一方面是為了提高效率。比較能代表的是保利的并購(gòu)和中海的收購(gòu)。通過(guò)這次混改，央企地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)變得更加明晰，更加多元。近年來(lái)，華潤(rùn)置地已逐步向“城市綜合投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型，除了傳統(tǒng)地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，還在新的城市服務(wù)業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行積極地努力與戰(zhàn)略布局。2016年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也借勢(shì)開(kāi)始?jí)汛?，并且更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，以新的戰(zhàn)略布局開(kāi)啟新的發(fā)展篇章。而保利地產(chǎn)也順應(yīng)發(fā)展潮流更名為保利發(fā)展。于云南省而言，為促進(jìn)云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)云南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展，結(jié)合云南省實(shí)際，政府也出臺(tái)了一系列相關(guān)的政策。主要包含六個(gè)方面。一、提高對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)重要性的認(rèn)知；二、積極構(gòu)建良好的住房消費(fèi)環(huán)境，其中包含加快住房分配貨幣化改革、加大信貸支持力度、進(jìn)一步增加稅收優(yōu)惠、進(jìn)一步放寬購(gòu)買(mǎi)商品住房的落戶(hù)條件；三、多渠道解決好保障性住房，其中包含鼓勵(lì)拆遷實(shí)施貨幣化安置、加大政府拆遷安置房購(gòu)買(mǎi)力度、鼓勵(lì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)解決新增廉租住房的房源；四、進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，其中包含調(diào)整房地產(chǎn)抵押登記辦法、清理和規(guī)范房地產(chǎn)稅費(fèi)等。五、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的檢測(cè)和預(yù)警。六、加強(qiáng)社會(huì)宣傳引導(dǎo)，營(yíng)造良好社會(huì)氛圍。同時(shí)針對(duì)2020年初爆發(fā)的疫情，云南省也出臺(tái)了相關(guān)的政策。云南省住建廳下發(fā)了關(guān)于《云南省疫情防控期間穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和促進(jìn)建筑項(xiàng)目復(fù)（開(kāi)）工工作措施》的通知，提出了鼓勵(lì)房企線(xiàn)上售房、適當(dāng)提高公積金貸款額度、放寬商品房預(yù)售條件等12條措施，以穩(wěn)定云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)和促進(jìn)建筑項(xiàng)目復(fù)工工作。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 目前，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響尚且存在，大部分國(guó)家都因受此影響，處于緩慢的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度緩慢、增長(zhǎng)動(dòng)力不足，美帝國(guó)主義在不斷采用貿(mào)易保護(hù)政策打壓其它國(guó)家的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致地緣政治沖突頻現(xiàn)，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。美國(guó)經(jīng)濟(jì)在整體上已經(jīng)得到恢復(fù)，并成為發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)代表。以歐元為主要貨幣的國(guó)家在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇方面存在不小的壓力，但面臨著較多的問(wèn)題；日本經(jīng)濟(jì)缺乏增長(zhǎng)動(dòng)力，政府給與的輔助政策較少，導(dǎo)致整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)始終難以得到突破性發(fā)展；雖然說(shuō)新型的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的局勢(shì)，但也面臨著調(diào)整需求比較大的問(wèn)題，轉(zhuǎn)型，還是較為不易。2019年在市場(chǎng)較為冷靜的大環(huán)境下，央企地產(chǎn)企業(yè)仍能夠較為闊綽的取得心儀地塊，在資本較為嚴(yán)峻的情形下，也明顯更加容易以低成本的方式獲得融資。而這些所謂的優(yōu)勢(shì)，其實(shí)伴隨著改革已經(jīng)在較早期形成，同時(shí)作為央企地產(chǎn)企業(yè)，其品質(zhì)當(dāng)然也很可靠，消費(fèi)者對(duì)于“央企精工、國(guó)企精工”這樣的牌子帶著純天然的信任度，同時(shí)，對(duì)于消費(fèi)者而言，在2020初新型冠狀肺炎的影響下，中小企業(yè)有破產(chǎn)的可能性，但是對(duì)于大型的國(guó)企，尤其是對(duì)于央企來(lái)說(shuō)，基本不會(huì)有這種情況。并且，綜合房產(chǎn)生態(tài)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)方面也有保障。在這個(gè)時(shí)機(jī)，消費(fèi)者的購(gòu)物欲和成交率可能會(huì)滯后，但是不會(huì)下降。就世界城市化標(biāo)準(zhǔn)率的50%來(lái)說(shuō)，2010年中國(guó)只有46%，以國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率來(lái)看，江蘇也僅為56%，這就表明在推行城市化的路上，仍然有很多的建設(shè)工作需要進(jìn)行，因此，地產(chǎn)企業(yè)不僅要抓住這一波建設(shè)高峰，還應(yīng)把在此過(guò)程中迅速成長(zhǎng)起來(lái)的高收入中產(chǎn)階層列為潛在客戶(hù)，隨著這一階層人群收入的不斷提高，他們的消費(fèi)習(xí)慣及結(jié)構(gòu)都在不斷提高，因此追求改善式住房則是遲早的選擇。雖然從近階段來(lái)看中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在不斷優(yōu)化提升，服務(wù)消費(fèi)的勢(shì)頭較為強(qiáng)勁；但需展望后續(xù)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，目前階段不一定能一直維序。但同時(shí)，只要國(guó)內(nèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)能夠持續(xù)轉(zhuǎn)型，升級(jí)服務(wù)一并跟上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)預(yù)期依舊能繼續(xù)看好。表3-32020年及2021年預(yù)期云南省經(jīng)濟(jì)情況單位：萬(wàn)億元幣種：人民幣回顧過(guò)去5年，云南省“十三五”規(guī)劃目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，全面建成小康社會(huì)、脫貧攻堅(jiān)取得決定性成就。地區(qū)生產(chǎn)總值增速位居全國(guó)前列，經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)歷史性突破，在全國(guó)的排位從2015年的第23位躍升到第18位。在未來(lái)云南省的發(fā)展中，由于云南獨(dú)特的地理區(qū)位以及優(yōu)越的氣候條件，是蘊(yùn)含綠色發(fā)展方式和綠色生活方式雙重變革的世界一流“健康生活目的地”，有機(jī)糅合了云南最具比較優(yōu)勢(shì)的生態(tài)、旅游、民族風(fēng)情、人文環(huán)境等資源要素。將圍繞創(chuàng)建“國(guó)際康養(yǎng)旅游示范區(qū)”強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，展現(xiàn)云南生態(tài)之美、文化之魂、特色之基、時(shí)代特征，加快機(jī)制創(chuàng)新，聚焦“文、游、醫(yī)、養(yǎng)、體、學(xué)、智”全產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)健康產(chǎn)業(yè)與旅游、體育、文化、教育等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，把云南打造成全域旅游示范區(qū)、國(guó)際康養(yǎng)旅游消費(fèi)中心、具有文化底蘊(yùn)的世界級(jí)康養(yǎng)旅游目的地。三、社會(huì)環(huán)境分析社會(huì)文化環(huán)境主要包括的是社會(huì)文化傳統(tǒng)、人口變化的趨勢(shì)、社會(huì)道德趨勢(shì)、社會(huì)整體價(jià)值觀念、生活方式的變化、文化教育重視程度、及整體社會(huì)結(jié)構(gòu)等。而其中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的是家庭中家庭結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)觀念的變化及對(duì)教育資源配套的需求變化等。影響家庭結(jié)構(gòu)變化的主要是兩個(gè)方面：一是以家庭中子女長(zhǎng)大后需成家立業(yè)從而帶來(lái)的購(gòu)房需求。從80后至現(xiàn)在急需購(gòu)房的90后主導(dǎo)的當(dāng)代社會(huì)來(lái)說(shuō)，獨(dú)立自由的思想占據(jù)了主導(dǎo)方向，他們期望追求個(gè)性現(xiàn)代化的生活方式。大量新家庭的建立也同時(shí)帶動(dòng)了巨大的購(gòu)房需求。同時(shí)因新家庭的建立，他們購(gòu)房時(shí)必會(huì)考慮下一代的教育問(wèn)題，從購(gòu)房起始點(diǎn)就將購(gòu)房與教育結(jié)合在一起，能夠滿(mǎn)足業(yè)主在不同階段不同的需求，劇烈影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是以留城的大學(xué)畢業(yè)生為代表，他們大學(xué)畢業(yè)后有大部分人不愿意回到家鄉(xiāng)，更偏向留在以大學(xué)所在地為半徑的大城市，他們因想在新城市立足，也造成了大量的購(gòu)房需求。社會(huì)的變化也導(dǎo)致了生活方式的變化，此變化也導(dǎo)致了購(gòu)房者的需求變化。工作方式變得更加多樣化，使很多人的居住地點(diǎn)與工作地點(diǎn)合二為一，催生了多種類(lèi)型的房地產(chǎn)組合產(chǎn)品出現(xiàn)，如辦公式公寓及LOFT式房地產(chǎn)產(chǎn)品。城市飛速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了飛速增加的城市污染及道路的擁堵，改變了從前購(gòu)房者離工作地點(diǎn)越近越好的傳統(tǒng)思想。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了離市中心距離稍遠(yuǎn)的風(fēng)景區(qū)別墅，風(fēng)景優(yōu)美，小區(qū)綠化度高，不嘈雜遠(yuǎn)離城市喧囂，回家能得到真正放松的房地產(chǎn)產(chǎn)品也受到了許多購(gòu)房者的青睞。而現(xiàn)在高強(qiáng)度的工作節(jié)奏，使當(dāng)代人對(duì)于度假的需求加大，而旅游地產(chǎn)也隨之興起，海景房、度假村、島嶼村等類(lèi)型的房產(chǎn)類(lèi)型也成為了眾多購(gòu)房者的理想之地。從上述情況能夠得出，隨著社會(huì)意識(shí)形態(tài)的變化，消費(fèi)習(xí)慣的變化，生活方式的變化，社會(huì)精英的增多及個(gè)人質(zhì)素的提高，衍生出了對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品更加多樣的需求。所以需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高市場(chǎng)靈敏度，盡可能貼合市場(chǎng)變化的需求。而2019年底、2020年初爆發(fā)的新型冠狀肺炎的疫情，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響。1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)受到疫情的影響較大，小公司難上加難房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展會(huì)受到很多其他情況的影響，而其中最為敏感的應(yīng)該是社會(huì)環(huán)境。一個(gè)地區(qū)的社會(huì)環(huán)境是當(dāng)?shù)厝藗兘?jīng)過(guò)長(zhǎng)久的發(fā)展、積淀形成的，它包括當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)價(jià)值觀念、審美觀念、行為方式等等，這一些通過(guò)日積月累而形成的觀念，會(huì)極大地影響人們的消費(fèi)選擇。也正是因?yàn)檫@樣，一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略模式選擇，就會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展形成極大的影響，并產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義，而這一點(diǎn)，尤其適用于房地產(chǎn)企業(yè)。2020年春節(jié)期間，由于疫情的影響，全國(guó)人民響應(yīng)政府防疫號(hào)召，自行隔離，非必要外出直接取消，這一舉動(dòng)直接造成對(duì)于線(xiàn)下看房成交依賴(lài)巨大的房地產(chǎn)交易量下滑到谷底。從中指調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，八成受訪(fǎng)者都感受到了這一特殊情況對(duì)于房市的影響。五成以上對(duì)于此次影響認(rèn)為非常強(qiáng)烈，同時(shí)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的小公司，更是在本已平緩的交易環(huán)境下，難上加難。圖3-1此次疫情對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)影響程度預(yù)判（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院·中指調(diào)查2020年）圖3-2不同崗位受訪(fǎng)者對(duì)此次疫情影響程度預(yù)判（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院·中指調(diào)查2020年）2、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)積極性已被疫情嚴(yán)重打壓，供需均很低迷疫情期間，近八成的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都表示，對(duì)比起往年，今年遭遇嚴(yán)重滑鐵盧，并且超半數(shù)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為下滑50%以上。占比一半的經(jīng)紀(jì)人都覺(jué)得明顯下滑減少的不僅是掛牌量，近三成的認(rèn)為是明顯減少。這直接導(dǎo)致供需平衡出現(xiàn)顫抖，改善型新房的需求直接受到影響。圖3-32020年2月近半個(gè)月購(gòu)房者詢(xún)盤(pán)量變化情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院·中指調(diào)查2020年）圖3-4疫情對(duì)二手房市場(chǎng)掛牌量的影響（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院·中指調(diào)查2020年）3、復(fù)工仍然無(wú)法形成有效的市場(chǎng)刺激，交易量明顯大幅下滑的一季度必然出現(xiàn)雖然已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始復(fù)工，但疫情的余震仍未散去，四成以上經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為較新年期間沒(méi)有明顯變化，三成以上經(jīng)紀(jì)人仍然感受到下滑嚴(yán)重，幾乎全部的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為交易量較往年同時(shí)期是減少的，其中六成預(yù)期比不上往年的一半，小公司更是苦不堪言。圖3-5復(fù)工后二手房市場(chǎng)掛牌量和詢(xún)盤(pán)量變化情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院·中指調(diào)查2020年）圖3-6一季度房產(chǎn)交易量同比變化情況預(yù)判（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院·中指調(diào)查2020年）4、雖然買(mǎi)賣(mài)雙方由于突發(fā)疫情暫緩了交易，但疫情結(jié)束后將會(huì)緩慢恢復(fù)近七成的買(mǎi)賣(mài)雙方由于疫情影響都認(rèn)為“不著急成交”。還有二成多的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為此情況下賣(mài)方更加著急。有趣的是，對(duì)于疫情結(jié)束后的交易預(yù)期，買(mǎi)賣(mài)雙方都還是追求穩(wěn)健，但是比例下降了三成左右，由此來(lái)看，一旦疫情結(jié)束，預(yù)計(jì)會(huì)迎來(lái)一個(gè)交易的小熱度期，相比之下需要進(jìn)行住房改善的消費(fèi)者需求也將得到一定的釋出。圖3-7疫情下及疫情后買(mǎi)賣(mài)雙方情緒變化（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院·中指調(diào)查2020年）由于疫情的影響，全國(guó)上下基本處于生產(chǎn)停滯狀態(tài)，這也直接影響到消費(fèi)者的生計(jì)問(wèn)題，也讓本來(lái)具有購(gòu)房意向的潛在消費(fèi)者不得不重新考慮購(gòu)房意愿，而且加之在此情況下無(wú)法完成線(xiàn)下看房，無(wú)法順利完成交易手續(xù)，這也讓本來(lái)已有強(qiáng)烈購(gòu)房意愿的消費(fèi)者止步于前，在這兩項(xiàng)之外，消費(fèi)者還更多的會(huì)考慮疫情對(duì)于房市動(dòng)向的猜測(cè)，也造成處于觀望階段的消費(fèi)者增多。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)能最準(zhǔn)確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)狀，2020年初疫情的出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也造成了重要影響，不同的房產(chǎn)類(lèi)型有著不同的供需關(guān)系與格局，在疫情階段也受著不同程度的影響，宏觀上來(lái)看，現(xiàn)在乃至未來(lái)一段時(shí)間，疫情造成的交易滑鐵盧，仍將給各地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)造成財(cái)政困難，讓各個(gè)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。四、技術(shù)環(huán)境分析總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)并不算高科技行業(yè)，不過(guò)對(duì)于資本投資，營(yíng)銷(xiāo)策劃方面，房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新有了很多的變化與挑戰(zhàn)。（一）融資創(chuàng)新以前的房地產(chǎn)投資相對(duì)來(lái)說(shuō)較為簡(jiǎn)單，但在如今各種政策與問(wèn)題的影響下，卻面臨了更多的問(wèn)題，使得房企需要不斷調(diào)整與創(chuàng)新。2018年的房企資金來(lái)源統(tǒng)計(jì)顯示，房企，銀行，工程墊款與購(gòu)房預(yù)付款三項(xiàng)比例約為：3:2:4，剩余的一成在資本市場(chǎng)融資。而銀行緊縮資金之后，房企則必須尋求資本市場(chǎng)的全力幫助，基本路線(xiàn)為信托發(fā)展到購(gòu)房預(yù)付款到企業(yè)上市。（二）銷(xiāo)售創(chuàng)新在政府的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境正在越來(lái)越艱難，因此面臨如此艱難的環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)也從自身特色出發(fā)，找出并優(yōu)化了最適合行業(yè)本身的售賣(mài)方式。樣板房的設(shè)置，是體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，潛在消費(fèi)者在樣板房中所感受到的，完全是自己憧憬的家的感覺(jué)。其次在樓盤(pán)選址之初，房地產(chǎn)企業(yè)就開(kāi)始貫穿全程式營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)論是區(qū)位，還是交通，還是周邊資源，都被加工成營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容，貫穿整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程。第三是在疫情發(fā)生期間，推出“線(xiàn)上購(gòu)房”的方式，通過(guò)直播，錄播的方式，讓購(gòu)房者足不出戶(hù)，也能夠在購(gòu)房欲出現(xiàn)時(shí)第一時(shí)間選房看房，同時(shí)置業(yè)顧問(wèn)全程跟進(jìn)，促成成交率。雖然受疫情影響，因防疫管控，造成購(gòu)房者無(wú)法前往目的城市簽約，且簽約現(xiàn)場(chǎng)需多方人員在場(chǎng)（銀行機(jī)構(gòu)人員、房管局合作代查檔機(jī)構(gòu)人員、房地產(chǎn)公司簽約人員、財(cái)務(wù)人員），會(huì)造成人群聚集。因疫情期間強(qiáng)力管控此類(lèi)現(xiàn)象發(fā)生，會(huì)造成短期簽約率，回款率下降，但疫情過(guò)后，總體簽約率回款率不受太大影響。（三）建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高近年來(lái)，隨著市場(chǎng)要求的不斷提高，就對(duì)房地產(chǎn)的硬件實(shí)力要求提出更豐富的要求，對(duì)于地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，直接反映在品質(zhì)、人性化、低碳環(huán)保等涉及居住本身的各個(gè)方面，而這些要求所帶來(lái)的技術(shù)提升，也就形成了能長(zhǎng)久發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于房企開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能盡可能的通過(guò)技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的心理預(yù)期，是通向長(zhǎng)久良好發(fā)展的必要路徑?；蛟S很多成功的項(xiàng)目并沒(méi)有全面實(shí)施高科技產(chǎn)品覆蓋，但在居住要求的基本層面滿(mǎn)足了消費(fèi)者對(duì)于品質(zhì)的要求，仍然也可以獲得成功。另外需要踏踏實(shí)實(shí)，不做虛假鼓吹，而是真正為消費(fèi)者提供富含科技，舒適生態(tài)的產(chǎn)品。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)一定是越來(lái)越激烈的，在如此激烈的環(huán)境中，不變則亡，能夠長(zhǎng)久發(fā)展取得良好收益的地產(chǎn)企業(yè)，一定是能夠迅速跟上消費(fèi)者預(yù)期，快速提升技術(shù)應(yīng)用的企業(yè)。第二節(jié)ZJ房地產(chǎn)公司行業(yè)環(huán)境分析只有先把自己的高度提高上去，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境當(dāng)中，找到自己的優(yōu)勢(shì)，從而增強(qiáng)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。引用競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略之父邁克爾·波特的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)并不單純是與對(duì)手在表面上的輸贏，還包括自身內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)，以及將會(huì)出現(xiàn)的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。筆者將通過(guò)波利五特模型分析在下文做較為詳細(xì)的闡述和介紹:供方議價(jià)能力買(mǎi)方議價(jià)能力供方議價(jià)能力買(mǎi)方議價(jià)能力圖3-8波特五力分析模型一、源于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)隨著經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的繼續(xù)完善，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。企業(yè)若要獲得生存空間和發(fā)展機(jī)會(huì)，必要提高自身售前、售中、售后水平、打造出彩產(chǎn)品、加大廣告宣傳，甚至采取價(jià)格戰(zhàn)的方式以占有市場(chǎng)。從一個(gè)行業(yè)的層面來(lái)說(shuō)，自身企業(yè)所采取的戰(zhàn)略方式，一定會(huì)對(duì)同行業(yè)內(nèi)的其他的企業(yè)產(chǎn)生影響，這就有極大的可能，引起業(yè)內(nèi)同行的惡意競(jìng)爭(zhēng)，甚至導(dǎo)致全行業(yè)處境惡化的可能性，如此惡性循環(huán)，勢(shì)必會(huì)拉低整個(gè)行業(yè)的盈利狀況。2019年，品牌房企對(duì)于市場(chǎng)基于主流消費(fèi)方向的把握，使得整體成交量保持了繼續(xù)上漲，其中高于全國(guó)水平的是大型的房地產(chǎn)企業(yè)，越做越強(qiáng)，越強(qiáng)越做，有望持續(xù)上漲，再創(chuàng)新高。對(duì)于同屬央企的房地產(chǎn)品牌，如中國(guó)保利集團(tuán)公司、華僑城集團(tuán)公司、華潤(rùn)集團(tuán)有限公司及藍(lán)光集團(tuán)有限公司在云南市場(chǎng)上都占有了一定分量的份額。他們不僅體量大、知名度廣，并且一直在更新自身產(chǎn)品，使推出的房地產(chǎn)產(chǎn)品更加受到各個(gè)年齡層的青睞，他們的存在就基于同一央企背景下，給ZJ房地產(chǎn)公司帶來(lái)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。二、供應(yīng)者的討價(jià)能力在企業(yè)運(yùn)作的現(xiàn)實(shí)情況中，企業(yè)服務(wù)及原材料供應(yīng)商可能會(huì)采取申明降低產(chǎn)品的制作質(zhì)量來(lái)逼迫企業(yè)接受更高的原材料或者服務(wù)的價(jià)格，這無(wú)疑會(huì)對(duì)成本造成增加，相應(yīng)的盈利減少，成為了長(zhǎng)期發(fā)展道路上的絆腳石。于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，供方指各地政府機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)方、材料供應(yīng)商、施工方及物業(yè)管理服務(wù)等。地塊供需方面，雖然2019年整體情況較往年基本持平，但均價(jià)上漲近20%，加之金融政策方面的影響，導(dǎo)致土地市場(chǎng)熱度下降。雖然政府在土地供應(yīng)中有各項(xiàng)要求，基于此房地產(chǎn)企業(yè)在此決定中不具備充分優(yōu)勢(shì)，但在可以有決定權(quán)的例如建材供應(yīng)商、設(shè)計(jì)方、施工方等選擇上能有選擇的余地太多，所以與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)能擁有較多選擇權(quán)，能擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。三、買(mǎi)方的討價(jià)能力消費(fèi)方出于自身利益最大化的出發(fā)點(diǎn)，總是主動(dòng)壓低產(chǎn)品價(jià)格，已達(dá)到最大利益化。從整體來(lái)看，全國(guó)新建房產(chǎn)累計(jì)漲幅與去年相比來(lái)說(shuō)明顯收窄；2019年最后一季度有四十個(gè)城市房產(chǎn)價(jià)格環(huán)比下跌。二手房對(duì)比新房來(lái)說(shuō)更加顯而易見(jiàn)，2019年整體呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，四季度環(huán)比下跌進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)調(diào)整作用明顯，預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步加強(qiáng)。宏觀層面來(lái)看，2019年全國(guó)銷(xiāo)售面積13.3億平米，同比漲幅0.1%，環(huán)比來(lái)看重點(diǎn)城市變化不大，三線(xiàn)城市下降明顯，市場(chǎng)供求比較平衡，成交類(lèi)型來(lái)說(shuō)，更多的改善型需求進(jìn)入市場(chǎng)，成交套總價(jià)總體高于2018的還是有大多數(shù)城市。基于現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)看，中國(guó)住房輸出雖整體較為充足，但各城市區(qū)域依然有所分化，同時(shí)短缺現(xiàn)象只在局部區(qū)域出現(xiàn)。所以當(dāng)買(mǎi)方市場(chǎng)占據(jù)話(huà)語(yǔ)權(quán)時(shí)，消費(fèi)者的議價(jià)能力在持續(xù)增強(qiáng)。而房地產(chǎn)企業(yè)為了提升去化率，可能會(huì)推出降價(jià)促銷(xiāo)的相關(guān)計(jì)劃。四、替代品生產(chǎn)者的威脅普遍情況來(lái)說(shuō)，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)通常會(huì)把精力放在與同類(lèi)型產(chǎn)品生產(chǎn)者的競(jìng)爭(zhēng)中，以此來(lái)防范自身的市場(chǎng)占有率不受侵犯。而同類(lèi)型產(chǎn)品，也就是替代品如何更加吸引客戶(hù)，對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)造成的影響也更大，而經(jīng)濟(jì)收益也就越少。因此企業(yè)更需關(guān)注戰(zhàn)略分析，能以全局觀客觀謹(jǐn)慎的分析替代品生產(chǎn)者對(duì)企業(yè)造成的影響及威脅。而一部分企業(yè)為了應(yīng)對(duì)這種來(lái)自替代品生產(chǎn)者所造成的威脅，會(huì)主動(dòng)的采取差異化戰(zhàn)略，用功能更多、性能更優(yōu)越的產(chǎn)品或服務(wù)彰顯與替代品的顯著差別。因?yàn)橹袊?guó)傳統(tǒng)文化的影響，住房作為家庭消費(fèi)來(lái)說(shuō)是必不可少的一份子。而大部分房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)化運(yùn)作中主要以商品房的開(kāi)發(fā)為主，此時(shí)政府的保障性住房成為了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但保障性住房雖然擁有了政策、及優(yōu)惠的扶持，但由于總體較少，符合資格審查的人群較少，并且所處區(qū)位大多偏遠(yuǎn)，所以對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)所構(gòu)成威脅不大。另一層面是，隨著消費(fèi)觀念變化，年輕人開(kāi)始接受二手房和租賃房，這兩者可能會(huì)對(duì)商品房構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。五、潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅如果在市場(chǎng)份額不變的背景下，一個(gè)行業(yè)內(nèi)所進(jìn)入的企業(yè)越多，已經(jīng)占領(lǐng)市場(chǎng)份額的企業(yè)，相對(duì)的市場(chǎng)份額就會(huì)相應(yīng)減少，從而使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。而新進(jìn)入行業(yè)的企業(yè)通常都將帶著雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和突出的管理能力進(jìn)入行業(yè)，此會(huì)導(dǎo)致目前行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，從而失去行業(yè)原有的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，一是進(jìn)入障礙高，土地出讓金首付的較高比例使小型房地產(chǎn)無(wú)法進(jìn)去。二是產(chǎn)品的差別性。消費(fèi)者越是知曉這個(gè)企業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，越會(huì)提升企業(yè)信賴(lài)度，而一般新進(jìn)入者需要耗費(fèi)太多時(shí)間及成本來(lái)過(guò)渡這段時(shí)間。三是巨大的退出成本。因房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)性導(dǎo)致一旦開(kāi)始開(kāi)發(fā)后，中途如需退出會(huì)形成巨大的損失，因?yàn)闊o(wú)法變現(xiàn)和交易的問(wèn)題可能導(dǎo)致拖垮企業(yè)，要想避免這一風(fēng)險(xiǎn)只能在前期加強(qiáng)規(guī)劃以及及時(shí)更新企業(yè)的戰(zhàn)略管理。ZJ房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析云南得天獨(dú)厚的氣候條件在吸引著外來(lái)的旅居者的同時(shí)也引來(lái)了越來(lái)越多的投資客，而云南房地產(chǎn)市場(chǎng)也因?yàn)槎嘀匾蛩禺a(chǎn)生共振作用在持續(xù)升溫。目前，云南所引以為傲的旅游資源天然優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)程度還不足四成，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)上，各類(lèi)樓盤(pán)卻在不斷并且急速的布局中，一片商機(jī)的景象下，也埋著數(shù)不清的泡沫。據(jù)2018-2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情監(jiān)測(cè)及投資可行性研究報(bào)告表明，云南房地產(chǎn)市場(chǎng)自2016年底以來(lái)步入新一輪上漲周期，其中漲幅最明顯的是昆明。從周邊城市來(lái)說(shuō)，熱門(mén)旅游地州的州府與特色城鎮(zhèn)，如景洪、下關(guān)、六庫(kù)、騰沖、澄江等，因?yàn)檩^為獨(dú)特的自然環(huán)境與人文氣息，也迎來(lái)了非常迅速的上漲。云南房地產(chǎn)市場(chǎng)主要圍繞四個(gè)方面迎來(lái)發(fā)展變革，一是優(yōu)化發(fā)展老城區(qū)。主要是控制發(fā)展二環(huán)以?xún)?nèi)地區(qū)、適度發(fā)展二環(huán)以外地區(qū)、升級(jí)發(fā)展重點(diǎn)片區(qū)；二是大力發(fā)展呈貢新區(qū)；三是突破發(fā)展滇中新區(qū)；四是統(tǒng)籌發(fā)展其他城鎮(zhèn)。在此四個(gè)方面，現(xiàn)有多個(gè)房地產(chǎn)公司均入駐云南房產(chǎn)市場(chǎng)，其中云南俊發(fā)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司、保利集團(tuán)下的保利集團(tuán)及保利置業(yè)，以及萬(wàn)科集團(tuán)受云南購(gòu)房者接受度最廣，所以將對(duì)此三個(gè)企業(yè)進(jìn)行分析。一、俊發(fā)地產(chǎn)分析云南俊發(fā)房地產(chǎn)有限公司，以“深耕云南、布局全國(guó)四大區(qū)域”為戰(zhàn)略核心。不僅在省內(nèi)積極布局，還涉及四川成都、江蘇無(wú)錫等熱門(mén)城市，綜合來(lái)看已經(jīng)拓展了17個(gè)城市的房產(chǎn)市場(chǎng)，項(xiàng)目已達(dá)百余個(gè)，涵蓋的業(yè)主數(shù)量超過(guò)45萬(wàn)人。在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，俊發(fā)已經(jīng)成了云南的名牌企業(yè),在全國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也已經(jīng)穩(wěn)步拓展了新的疆土。昆明房產(chǎn)市場(chǎng)上，“俊發(fā)”、“俊園”這兩個(gè)詞，是本地人心中的知名品牌，市內(nèi)的二十多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目：翠湖俊園、水晶俊園、世紀(jì)俊園、時(shí)光俊園、金色俊園、星雅俊園、香樟俊園、SOHO俊園、七彩之門(mén)等，服務(wù)了兩萬(wàn)多戶(hù)的昆明家庭，最為顯著的標(biāo)志是，歷年的云南房產(chǎn)銷(xiāo)售額，俊發(fā)皆名列前茅?？“l(fā)地產(chǎn)在昆明從一級(jí)土地整理起家，掌握有大量的優(yōu)質(zhì)土地，在云南市場(chǎng)上有非常高的知名度，拿下的土地地理位置優(yōu)越、周邊配套齊全；而ZJ地產(chǎn)除了本集團(tuán)員工或地州購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)熟知之外，于云南省總體市場(chǎng)上知名度低，于本土市場(chǎng)而言，俊發(fā)地產(chǎn)的存在必然分去大量客源。而ZJ地產(chǎn)在此方面與俊發(fā)地產(chǎn)相比具有央企背景優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)今慢慢縮緊的態(tài)勢(shì)下，出現(xiàn)“爛尾樓”的可能性低，在客戶(hù)選擇兩個(gè)房地產(chǎn)品牌時(shí)，央企背景的房地產(chǎn)能比俊發(fā)地產(chǎn)更能為客戶(hù)提供安全感。二、保利集團(tuán)分析“和諧生活、自然舒適”是保利的品牌主張，實(shí)施的是文化地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。隨著央企房地產(chǎn)名單的公布，保利集團(tuán)也入列了為數(shù)不足多的央企房地產(chǎn)名單。2018年，保利地產(chǎn)位居百?gòu)?qiáng)房企第四名，銷(xiāo)售額2079億元，僅次于萬(wàn)科，自2017年8月進(jìn)入昆明以來(lái)，動(dòng)作迅速，僅用一年時(shí)間，拿下2個(gè)超萬(wàn)畝的綜合性大盤(pán)，以及5個(gè)普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，擴(kuò)張勢(shì)頭迅猛。目前，保利地產(chǎn)以昆明市區(qū)為核心，拓展巫家壩片區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)片區(qū)，安寧片區(qū)，總項(xiàng)目7個(gè)。并在安寧太平與政府合作開(kāi)發(fā)15000畝健康綜合小鎮(zhèn)項(xiàng)目，總投資約800億元。西翥片區(qū)超大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，春湖國(guó)際的大部分股權(quán)也被保利收購(gòu)，并且是西翥落水洞片區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)社會(huì)投資人。保利集團(tuán)的央企背景以及品牌理念，使其企業(yè)已躋身于云南最有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一。保利集團(tuán)進(jìn)入云南市場(chǎng)時(shí)期尚短，但擴(kuò)張態(tài)勢(shì)兇猛。作為同為央國(guó)企的背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，保利集團(tuán)資金更加雄厚，體量更大，此時(shí)ZJ地產(chǎn)雖在云南市場(chǎng)成立時(shí)間更長(zhǎng)，但也喪失了勝于其他房地產(chǎn)公司的優(yōu)勢(shì)。但在ZJ公司體制變革后，新集團(tuán)符合政府提倡的新能源綠色發(fā)展方向，或能擁有更雄厚的實(shí)力能與之媲敵；同時(shí)保利集團(tuán)沒(méi)有委托代建項(xiàng)目及廉租房、安置房等項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)ZJ公司后續(xù)也有存量土地盤(pán)活等項(xiàng)目即將開(kāi)展，于此ZJ房地產(chǎn)公司在企業(yè)發(fā)展方向上有更多的可能性及可持續(xù)性。三、萬(wàn)科集團(tuán)分析萬(wàn)科在昆明的發(fā)展飛速，并且是一直上升之勢(shì)，而其地塊選擇緊跟昆明政策導(dǎo)向，新螺獅灣片區(qū)、巫家壩片區(qū)和滇池會(huì)展片區(qū)都是萬(wàn)科的重點(diǎn)之地，