第2章相關(guān)理論概述2.1盈利能力定義盈利能力是企業(yè)贏利的能力，也就是企業(yè)的資本或者資本的價(jià)值。通過營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)回報(bào)率、股本回報(bào)率等指標(biāo)，對(duì)某一特定時(shí)間段的企業(yè)收益進(jìn)行了分析。一般而言，越是高的利益，就意味著更高的收益。在企業(yè)管理者的觀點(diǎn)中，企業(yè)的盈利能力是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、銷售活動(dòng)和財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的綜合體現(xiàn)。企業(yè)的利潤(rùn)是一個(gè)綜合的、全面的發(fā)展能力和工作業(yè)績(jī)的指標(biāo)，也是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的重要指標(biāo)。對(duì)企業(yè)盈利能力進(jìn)行全面的分析，既要考察其銷售狀況，又要將稅收政策、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)作效率、盈利模式等因素進(jìn)行比較，并對(duì)其內(nèi)部運(yùn)作、相關(guān)因素進(jìn)行分析，從而使盈利能力分析更為科學(xué)、合理。2.2盈利能力分析的內(nèi)容盈利能力分析是公司財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn)。財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)分析、償付能力分析等分析工作的根本目的是通過分析及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，改善公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高公司償付能力和管理能力，最終提高公司的盈利能力，促進(jìn)公司可持續(xù)發(fā)展。企業(yè)盈利能力分析主要是對(duì)利潤(rùn)率的分析。因?yàn)槔麧?rùn)額的分析雖然可以說明公司財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的增減及其原因，但可以為改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指明方向，但是，由于利潤(rùn)的多少受公司規(guī)模或投資總額的影響很大，所以利潤(rùn)的多少一方面不便于不同規(guī)模的企業(yè)進(jìn)行比較，另一方面又不便于比較，是不能準(zhǔn)確反映企業(yè)盈利能力和盈利水平的。因此，只分析利潤(rùn)的數(shù)額一般不能滿足各當(dāng)事人對(duì)財(cái)務(wù)信息的要求，還必須要分析利潤(rùn)率。盈利能力的各項(xiàng)分析指標(biāo)如下：第一，凈資產(chǎn)收益率。凈資產(chǎn)收益率，凈資產(chǎn)收益率也稱股本回報(bào)率/凈值報(bào)酬率/權(quán)益報(bào)酬率/股本利潤(rùn)率/凈資產(chǎn)利潤(rùn)率，是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的比值，是公司的稅后利潤(rùn)除以凈資產(chǎn)的百分比。該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收入水平，用于衡量公司使用自有資金的使用效率，也是衡量盈利能力的基本指標(biāo)。因?yàn)楣镜母灸繕?biāo)是所有者資本或股東價(jià)值的最大化，而資本回報(bào)率不僅可以直接反映資本增值的能力，還會(huì)影響公司的股東價(jià)值和業(yè)務(wù)。資本回報(bào)率越高，公司獲得自籌資金的能力就越大，經(jīng)營(yíng)效率也越高。第二，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率是指一定時(shí)期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈利潤(rùn)之間的比值。它顯示了公司每個(gè)核心業(yè)務(wù)收入單位可以產(chǎn)生多少核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)，反映了公司核心業(yè)務(wù)的盈利能力，是評(píng)價(jià)公司經(jīng)營(yíng)效率的主要指標(biāo)。核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率越高，公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流就越穩(wěn)定。第三，總資產(chǎn)收益率?？傎Y產(chǎn)收益率是分析公司盈利能力和衡量其盈利能力的指標(biāo)。該指標(biāo)反映了公司經(jīng)營(yíng)管理水平的多少，代表了資產(chǎn)使用效率和資金使用效果之間的關(guān)系。在公司總資產(chǎn)金額確定的情況下，總資產(chǎn)收益率指標(biāo)可以用來分析公司盈利的穩(wěn)定性和持久性，判斷公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。如果把總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率放在一起分析，可以用兩者的差異來解釋公司經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)水平。該指標(biāo)越高，公司經(jīng)營(yíng)管理水平越高，盈利能力越高。第四，銷售毛利率。銷售毛利率一般是指毛利率，是指毛利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入的百分比，其中毛利潤(rùn)是收入與營(yíng)業(yè)成本的差額。房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利率在30%左右，在分析公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)空間和變化趨勢(shì)時(shí)，銷售毛利率是一個(gè)重要指標(biāo)。該指標(biāo)的優(yōu)勢(shì)在于分析公司核心業(yè)務(wù)的盈利狀況，這對(duì)于判斷公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的變化趨勢(shì)非常有幫助。第五，銷售凈利率。凈銷售利潤(rùn)率是凈利潤(rùn)占銷售收入的百分比。它是指公司凈利潤(rùn)與銷售收入的比較，用來衡量公司在一定時(shí)期內(nèi)賺取銷售收入的能力。該指標(biāo)反映每元銷售收入所產(chǎn)生的凈利潤(rùn)金額，表示銷售收入的收入水平。房地產(chǎn)行業(yè)的銷售凈利潤(rùn)率在20%到30%之間合適。該指標(biāo)越高，說明公司銷售的盈利能力越高，如果一家公司能夠保持良好且持續(xù)增長(zhǎng)的銷售凈利率，則說明該公司的財(cái)務(wù)狀況良好，但也取決于該公司的銷售的增長(zhǎng)情況和公司凈利潤(rùn)的變化。2.3盈利能力分析目的在一個(gè)特定的時(shí)間里，公司的盈利能力就會(huì)顯現(xiàn)出來。如果公司的實(shí)力不強(qiáng)，投資者，債權(quán)人，甚至公眾都會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生疑慮，從而在某種程度上影響到下一款產(chǎn)品的銷量。通過對(duì)公司利潤(rùn)的分析，可以更快地對(duì)公司的生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，從而為下一步的經(jīng)營(yíng)決策作出更好的決策，從而獲得更多的利潤(rùn)。債權(quán)人可以通過評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，來掩蓋投資的風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得最大的收益。公司的利益狀況和投資者之間有一定的關(guān)聯(lián)，如果投資者可以獲利，那么公司也可以獲利；相反，企業(yè)盈利較少，投資者獲得的收益也會(huì)隨之減少。第3章W公司盈利能力分析3.1公司簡(jiǎn)介W公司成立于1984年，是一家擁有一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)。公司于2007年4月27日在深圳證券交易所掛牌，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)在A股上市的私人房地產(chǎn)企業(yè)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域已有三十多年的經(jīng)驗(yàn)，曾獲得“中國(guó)百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)”、“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)”、“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)信用企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)。W公司本著“求實(shí)、開辟、創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念，建立了以杭州為中心，二、三線城市為核心的發(fā)展模式；在產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)思想上，以低利潤(rùn)的中低檔住宅為核心，保持部分高檔住宅產(chǎn)品的份額，持續(xù)強(qiáng)化設(shè)計(jì)與開發(fā)，引入累積的設(shè)計(jì)觀念，體驗(yàn)普通住宅公寓設(shè)計(jì)中高端產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，全面提高產(chǎn)品品質(zhì)；在公司的文化與人才策略上，公司將以學(xué)者型、研究型和實(shí)用型為一體的物業(yè)公司，以培養(yǎng)優(yōu)秀的人才，大力支持公司的業(yè)務(wù)拓展，并迅速復(fù)制經(jīng)營(yíng)模式和利潤(rùn)模式。房地產(chǎn)開發(fā)是公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)。公司成立30多年來，主導(dǎo)舊城改造項(xiàng)目20余項(xiàng)，成功開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，并有多個(gè)項(xiàng)目在建。公司建立了以杭州為中心總部，以長(zhǎng)三角為重點(diǎn)的戰(zhàn)略布局，以開發(fā)功能齊全、性價(jià)比高的中小戶型普通住宅為主要產(chǎn)品，并保持一定比例的高端住宅產(chǎn)品，不斷加強(qiáng)設(shè)計(jì)開發(fā)實(shí)力。物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理是保證公司長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展利潤(rùn)的關(guān)鍵。這些中心位置的商業(yè)物業(yè)的租金收入為公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而在做好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，W公司結(jié)合行業(yè)和自身特點(diǎn)，研究確定大健康業(yè)務(wù)作為公司發(fā)展的第二大主業(yè)，力爭(zhēng)將其打造為公司發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。3.2公司盈利能力現(xiàn)狀分析3.2.1營(yíng)業(yè)收入分析w公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，擁有30余年的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，并已經(jīng)歷了多次全面的宏觀調(diào)控，熟悉國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性變化，具有較強(qiáng)的資源整合能力、經(jīng)營(yíng)管理能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。公司先后在杭州、浙江、安徽、廣東等進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，均取得較大的成功。近年來，公司融資能力不斷提升，積極借助資本市場(chǎng)，創(chuàng)新融資模式，保持合理的資產(chǎn)負(fù)債率。公司對(duì)市場(chǎng)報(bào)以敬畏之心，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、不盲目冒進(jìn)，始終保持現(xiàn)金流健康安全，發(fā)展穩(wěn)健可持續(xù)，在股東、債權(quán)人以及上下游合作伙伴中樹立了良好的信譽(yù)和形象。從2018年到2021年，公司的營(yíng)業(yè)收入分別是31.68億元、38.40億元、52.38億元、44.17億元，整體呈上升趨勢(shì)，公司的利潤(rùn)總額分別是8.383億元、5.56億元、4.187億元、1.973億元，整體呈下滑趨勢(shì)。對(duì)以上發(fā)展?fàn)顩r，如下圖3-1和圖3-2做了W公司從2018年到2021年?duì)I業(yè)收入的柱狀圖和利潤(rùn)總額變動(dòng)的折線圖，可以更加直觀的體現(xiàn)W公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展整體狀況。營(yíng)業(yè)收入是指公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的收益，它是公司的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，也是公司實(shí)現(xiàn)盈利的重要保證。經(jīng)營(yíng)收益的平穩(wěn)波動(dòng)對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是有益的。圖3-1W公司2018年至2021年?duì)I業(yè)收入變動(dòng)圖2018-2020年，公司營(yíng)業(yè)收入以每年6.72億元的速度遞增，從2018年到2019年，實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收的最高值，達(dá)到52.38億元，較2018年增長(zhǎng)了20.7億元，較2019年增長(zhǎng)了13.98億元，可能是相關(guān)政策的出臺(tái)導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展回穩(wěn)，W公司運(yùn)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定。到2021年?duì)I業(yè)收入下降至44.17億元，下滑了8.21億元，可能受疫情的影響，購房需求有所下降，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入下降。綜上分析，W公司在過去四年中的總體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。3.2.2利潤(rùn)總額分析總的利潤(rùn)是一個(gè)公司在某一段時(shí)間里，通過生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)的結(jié)果，它對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有很大的影響?？偫麧?rùn)不僅反映了公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，而且也反映了公司的對(duì)外經(jīng)營(yíng)情況。如下圖3-2做了W公司近四年的利潤(rùn)總額變動(dòng)，更加具體的展現(xiàn)了W公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展情況。圖3-2W公司2018年至2021年利潤(rùn)總額變動(dòng)圖從2018年至2021年，W公司利潤(rùn)總額整體呈下降趨勢(shì)。2018年到2019年下降了2.823億元，到2020年的4.187億元，較上年降低了1.373億元，至2021年下降至近4年的最低點(diǎn)，較2018年下降了6.41億元。從上述數(shù)據(jù)的變化中可以發(fā)現(xiàn)，W公司的利潤(rùn)在逐年下降，從2018到2019年，到2020年到2021年的下降幅度都很大，2019年至2020年下降趨勢(shì)緩慢。穩(wěn)定性是各種業(yè)務(wù)利潤(rùn)在利潤(rùn)總額中的比重。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的穩(wěn)定基礎(chǔ)。其他對(duì)調(diào)整后的影響不大。公司始終致力于確保其核心業(yè)務(wù)的安全，穩(wěn)定有效地確保公司處于穩(wěn)定的發(fā)展階段，所以對(duì)于穩(wěn)定利率進(jìn)行判斷，也能夠考慮到營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的發(fā)展特征，即主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)對(duì)企業(yè)總盈利水平的影響方向和影響程度。通常情況下穩(wěn)定性和系數(shù)出現(xiàn)了正相關(guān)的聯(lián)系，這種數(shù)值較大也就表明公司盈利能力較強(qiáng)，并且呈現(xiàn)出穩(wěn)定性的特征，相反則表明數(shù)值較小，盈利穩(wěn)定性較差。以下我們通過2018-2021年W公司的利潤(rùn)組成來分析其盈利的穩(wěn)定性和持久性，現(xiàn)分析如下：表3-1W公司利潤(rùn)組成表（單位：億元）年份2018年2019年2020年2021年?duì)I業(yè)收入31.6838.4052.3844.17營(yíng)業(yè)利潤(rùn)8.3895.5414.2131.984利潤(rùn)總額8.3835.5604.1871.973所占比重100.07%99.66%100.62%100.56%由上表3-1可知，W公司2018至2021年利潤(rùn)占比呈波浪式，整體起伏不大，這些年來，公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與總營(yíng)收的比例一直保持在100%，這說明了公司的盈利水平越高，說明公司盈利水平越穩(wěn)定，說明公司的利潤(rùn)水平越具有穩(wěn)定性，也就意味著公司盈利水平更具有穩(wěn)定性，占比越高越穩(wěn)定。以上數(shù)據(jù)說明W公司利潤(rùn)占比高，但盈利水平未必穩(wěn)定持久。3.3公司盈利能力相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析企業(yè)的利潤(rùn)能力是企業(yè)財(cái)務(wù)分析的一個(gè)重要組成部分，它的核心是企業(yè)的利潤(rùn)能力，它的核心是通過分析及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、提高企業(yè)的償付能力和經(jīng)營(yíng)水平，從而提高企業(yè)的盈利能力。以下根據(jù)表3-2中的數(shù)據(jù)對(duì)W公司2018年至2021年的五個(gè)盈利能力指標(biāo)分別進(jìn)行分析：表3-2W公司2018年至2021年盈利能力指標(biāo)數(shù)據(jù)年份2018年2019年2020年2021年凈資產(chǎn)收益率（%）10.907.038.384.92主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率（%）26.5314.458.054.50總資產(chǎn)收益率（%）6.243.422.281.02銷售毛利率（%）39.6429.4015.207.85銷售凈利率（%）19.5010.996.264.003.3.1凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)越大，說明企業(yè)盈利能力越強(qiáng)。W公司的凈資產(chǎn)收益率變動(dòng)如下：圖3-3W公司凈資產(chǎn)收益率變動(dòng)圖W公司的凈資產(chǎn)回報(bào)率在曲線3-3中呈現(xiàn)波動(dòng)性。2018年，W公司的銷售收入大幅增加，凈利潤(rùn)也達(dá)到了4年來的最高水平，房地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率平均值在12%左右；2019年的凈資產(chǎn)回報(bào)率較2018年下降3.87個(gè)百分點(diǎn)，2020年增長(zhǎng)1.35個(gè)百分點(diǎn)，2021年的凈資產(chǎn)收益率將持續(xù)下滑，與2020年相比下降3.46個(gè)百分點(diǎn)，引起凈資產(chǎn)收益率下降的原因是因?yàn)閮衾麧?rùn)的大幅下降。3.3.2主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率是主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的百分比。該指標(biāo)越高，說明企業(yè)產(chǎn)品或商品定價(jià)科學(xué)，產(chǎn)品附加值高，營(yíng)銷策略得當(dāng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿Υ螅@利水平高。圖3-4W公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率構(gòu)成變動(dòng)圖從圖3-4中可以看出，近四年中，W公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率持續(xù)下跌，由2018年的26.53%下降到2019年的14.45%，下降了12.08個(gè)百分點(diǎn)，2020年下滑至8.05%，下降了6.4個(gè)百分點(diǎn)，至2021年至4.50%，又下滑了3.55個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率在40%左右，而W公司近四年數(shù)據(jù)低于整體行業(yè)，整體處于行業(yè)下游水平，說明盈利狀況較差，找到主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率不斷下降的原因并得到解決的方法。3.3.3總資產(chǎn)收益率資產(chǎn)回報(bào)率是一種很好的衡量公司盈利能力的方法，是一種能夠反映公司整體運(yùn)營(yíng)管理水平的有效方法。指數(shù)愈高，則公司獲利能力愈強(qiáng)，獲利愈佳。圖3-5W公司總資產(chǎn)收益率變動(dòng)圖如圖3-5所示，W公司2018年的凈資產(chǎn)回報(bào)率為6.24%,2019年的每股收益為3.42%，下跌2.82個(gè)百分點(diǎn)，這表明W公司的銷售利潤(rùn)有所下降；截至2020年，凈資產(chǎn)回報(bào)率和2021年的凈資產(chǎn)回報(bào)率分別為2.28%和1.02%，分別比上年減少1.14和1.26個(gè)百分點(diǎn)，相對(duì)于2018年到2019年的下滑幅度，2019年至2021年下降趨勢(shì)較緩，這表明了W公司近四年盈利不穩(wěn)定，獲利能力不持久。綜上數(shù)據(jù)分析可得，W公司2018年至2021年總資產(chǎn)收益率整體呈下降趨勢(shì)。近四年總資產(chǎn)收益率呈下坡式下降，說明公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可能出了問題，W公司綜合經(jīng)營(yíng)管理水平較低，公司盈利情況不好。3.3.4銷售毛利率銷售利潤(rùn)率是公司盈利的根本，公司的利潤(rùn)水平愈高，則公司的盈利能力愈強(qiáng)。銷售毛利愈高，則表示公司的獲利能力愈強(qiáng)。圖3-6W公司銷售毛利率變動(dòng)圖如圖3-6所示，W公司2018年的毛利率為39.64%,2019年為29.40%,2020年為15.20%,2021年為7.85%，整體來看，公司2018年至2021年銷售毛利率持續(xù)下降。在這些數(shù)據(jù)中，2019-2020年下降14.2%，達(dá)到近四年下滑的最高點(diǎn)，主要原因是土地成本的提高，還有2020年上半年疫情的影響，房地產(chǎn)行業(yè)大多采用讓利促銷的方式銷售。而2018年銷售毛利率是這四年的一個(gè)高點(diǎn)，可能的原因在2018年之前的兩年全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的影響。2018年之后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入最強(qiáng)調(diào)控周期，市場(chǎng)迅速冷卻，銷售均價(jià)下降，從2019年至2020年，公司的銷售利潤(rùn)率下降，銷量波動(dòng)，利潤(rùn)率下降。3.3.5銷售凈利率銷售凈利率是指公司在銷售收入中所產(chǎn)生的凈收益。銷售收入是一個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)來源，也是一個(gè)很大的影響因素。一般來說，作為公司的利潤(rùn)來源，銷售收入越多，對(duì)公司的好處就越大，但是事實(shí)并非如此。所以，使用銷售凈利率作為衡量單位銷售收入的一個(gè)相對(duì)數(shù)值，就顯得更為合理和有說服力了。這個(gè)指數(shù)反映了公司的銷售收入的收益水平，而凈利率越高，公司的利潤(rùn)和財(cái)政情況就越好。圖3-7W公司銷售凈利率變動(dòng)圖如圖3-7所示，2018年W公司的銷售凈利率為19.50%,2019年為10.99%，同比下滑8.51個(gè)百分點(diǎn)，這主要是由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，而2020年銷售凈利率為6.26%，比上年下降4.73個(gè)百分點(diǎn)，至2021年銷售凈利率4.00%，比2020年下降2.26個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是2020年上半年疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售下滑，盈利能力不足。第4章W公司盈利能力存在的問題及原因分析4.1存在的問題4.1.1自有資本獲取能力不足近五年房地產(chǎn)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率在12%左右，而W公司從2018年到2021年的凈利潤(rùn)均低于12%，且凈資產(chǎn)收益率較低，自有資本獲取能力不足。原因可能在于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較晚，行業(yè)政策并不完備，而且經(jīng)歷2016年至2017年房?jī)r(jià)暴漲，再到2018年以后地產(chǎn)限制政策，以及2020年上半年疫情的影響下，W公司明顯運(yùn)營(yíng)效率低下。而且W公司整體收益是上升的趨勢(shì)，而利潤(rùn)在不斷下滑，收增利減的趨勢(shì)明顯，和不斷上漲的土地價(jià)格，造成了較低的凈資產(chǎn)回報(bào)率，W公司資本獲取能力不足，運(yùn)營(yíng)效率低下。4.1.2具有規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)從上述盈利分析中可以看出，W公司的凈資產(chǎn)收益率，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率，總資產(chǎn)收益率，銷售毛利率和銷售凈利率在2018年到2021年期間均呈下降趨勢(shì)，公司發(fā)展?fàn)顩r處于同行業(yè)的下游水平。其中W公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率低于均值，處于整個(gè)行業(yè)中下游的水平，盈利能力較差，說明W公司發(fā)展具有風(fēng)險(xiǎn)。雖然W公司通過養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)避未來住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但整個(gè)行業(yè)的發(fā)展都處于風(fēng)險(xiǎn)，通過轉(zhuǎn)型和多元化的方式是這個(gè)行業(yè)整體的趨勢(shì)，跟著趨勢(shì)走并不能長(zhǎng)久發(fā)展。4.1.3行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較大房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較慢，再加上相關(guān)的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的制約，各大公司為了搶占市場(chǎng)份額展開了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。那么，競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)目就會(huì)更多，實(shí)力也就差不多了。W公司作為房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)不錯(cuò)的企業(yè)，與萬科這些競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的企業(yè)相比，W公司的競(jìng)爭(zhēng)力還是相對(duì)較弱的。其次，房地產(chǎn)行業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)大致相同，總的來說就是銷售房產(chǎn)，同行業(yè)公司差異體現(xiàn)不明顯。W公司具有自身優(yōu)勢(shì)的同時(shí)又發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，但同行業(yè)發(fā)展好的公司都以相同的方式發(fā)展和不斷改變的。最后，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品單一，以房屋出售、出租等方式銷售，而且同行業(yè)公司也較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。4.2原因分析4.2.1自主融資能力差房地產(chǎn)行業(yè)自古以來就是屬于高投入、高產(chǎn)出的資金密集型企業(yè)，在房地產(chǎn)建設(shè)初期和施工的過程中，資金需求量一般很大，只有確保資金流動(dòng)通暢，才可能達(dá)到較好的盈利效果。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最常用的融資方式是就是通過產(chǎn)品預(yù)收賬款進(jìn)行融資，其次就是通過企業(yè)內(nèi)部的自有資金進(jìn)行融資。經(jīng)分析可知W公司在經(jīng)營(yíng)的過程中，大部分資金來源還是外部的資金籌集，大額資金獲取主要依賴于銀行貸款。因此提高W公司的自我融資能力，對(duì)于提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本及風(fēng)險(xiǎn)的管理水平有重要意義，影響著企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。對(duì)于W公司來說，提升企業(yè)自我融資能力是刻不容緩的任務(wù)。4.2.2盈利模式結(jié)構(gòu)單一W公司主要采用單一的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式。這種盈利模式主要依靠出售房屋和收取租金作為盈利手段。此模式存在一定的缺陷：一是抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。有很多原因影響著房地產(chǎn)的銷售，如購房者對(duì)產(chǎn)品的接受度等供需水平的影響，再如個(gè)人住房貸款方面的信貸政策，限購令等也產(chǎn)生一定的影響，導(dǎo)致企業(yè)盈利情況波動(dòng)很大，無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；二是企業(yè)發(fā)展可持續(xù)能力差?；诋?dāng)下社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度來看，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平越來越高，城鎮(zhèn)化的速度并沒有前幾年那樣快，所以我國(guó)城鎮(zhèn)擴(kuò)張的速度自然而然的也變得慢起來。因此W公司此種單一的盈利模式將會(huì)阻礙其的長(zhǎng)久發(fā)展。4.2.3企業(yè)管理制度不健全企業(yè)管理制度是組織工作的依據(jù)。一般說來，房地產(chǎn)企業(yè)管理制度不健全是企業(yè)中普遍存在，亦是最突出的問題。W公司也不例外，W公司的組織機(jī)構(gòu)和管理層級(jí)都存在一系列的問題。首先是管理制度不全面，覆蓋率低；第二，制度的適應(yīng)性較差，有一些制度并不適合房地產(chǎn)企業(yè)的管理，但卻長(zhǎng)久的存在著，勢(shì)必影響到企業(yè)的整體管理方向。第三，制度的完整性差，繁簡(jiǎn)無度。有些重要的管理并沒有涉及，一些不必要的卻時(shí)時(shí)使用。第四，制度的時(shí)效性差。制定的制度實(shí)施不及時(shí)，或者已經(jīng)不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展管理，卻沒有及時(shí)更改。管理制度的諸多不健全勢(shì)必最終會(huì)從整體上影響企業(yè)的盈利能力。

第5章W公司盈利能力提升措施5.1提高資金的使用效率資本使用效率是衡量公司盈利能力的一個(gè)重要因素，但W公司的凈資產(chǎn)回報(bào)率比房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平要低一些。該企業(yè)更要提高使用資金運(yùn)用效率的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理規(guī)范和控制，防止資金被不明原因動(dòng)用。而且要做到增加收入和投資來彌補(bǔ)資金運(yùn)用率低的空缺，更需要企業(yè)管理者層層落實(shí)，對(duì)資金的流動(dòng)做出實(shí)時(shí)跟蹤管理，從而提高資金的周轉(zhuǎn)。針對(duì)政策、環(huán)境和成本的影響，W公司也應(yīng)做好資金的合理分配和運(yùn)用，把需要用到企業(yè)日常運(yùn)作的部分保證資金充足，其余的資金用作投資來擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)，也可以用來參與社會(huì)公益性活動(dòng)，提升企業(yè)在大眾心中的形象，打造良好的品牌和口碑。5.2規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理由于生活條件日益改善，而且房屋是一種價(jià)值較高的大宗物品，因此在選購時(shí)會(huì)綜合考量許多因素，如工廠、加油站、變電站等，會(huì)極大地影響到居民的生活品質(zhì)，甚至?xí)绊懙綐潜P的口碑。因此W公司在拿地時(shí)應(yīng)該多考量項(xiàng)目周邊因素，盡量規(guī)避不利于居住的因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，該行業(yè)的各個(gè)企業(yè)都在嘗試規(guī)劃來逃避未來住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，所以W公司需要增加強(qiáng)化自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的行業(yè)市場(chǎng)里為自己搶占一個(gè)位置。隨著房產(chǎn)政策、社會(huì)環(huán)境和生產(chǎn)成本等一系列因素的影響，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平，擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)方式，可以采取線上線下看房買房。通過無接觸式看房購房以及專業(yè)的服務(wù)人員溝通講解，不僅可以緩解因疫情影響下的經(jīng)營(yíng)緩慢，也跟隨了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的步伐。此外，管理者應(yīng)當(dāng)具備成本管控能力，合理使用企業(yè)資源。集團(tuán)可以制定成本管控的考核辦法，對(duì)項(xiàng)目管理者除了有業(yè)績(jī)指標(biāo)的要求外，增加對(duì)其成本花費(fèi)的考核，即要求項(xiàng)目管理者加強(qiáng)成本管控意識(shí)，有利于降低企業(yè)的資源消耗，增加成本和利潤(rùn)。5.3不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)W公司僅靠養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃模式來面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是不夠的。企業(yè)應(yīng)該要拓寬自己的業(yè)務(wù)渠道，不僅線下門店樓盤的銷售，也要不斷通過網(wǎng)絡(luò)銷售并可以與客戶更好的在線上交談，解決問題。同時(shí)，企業(yè)在針對(duì)自己主營(yíng)優(yōu)勢(shì)房產(chǎn)的同時(shí)也要面向大眾，不僅強(qiáng)占優(yōu)越的地理位置和環(huán)境，也要有新穎的理念和空間創(chuàng)新。也要在疫情的大環(huán)境下適當(dāng)取舍，把自己不好的項(xiàng)目投出去，發(fā)展新的項(xiàng)目，創(chuàng)新新的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)房子安全放心固然重要，居民需求也是業(yè)務(wù)創(chuàng)新的核心，房產(chǎn)物業(yè)管理也應(yīng)以人為本，切實(shí)做到為居民所想。雖然營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)很重要，但企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力還是產(chǎn)品本身。在無數(shù)的商品中，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手太多了，創(chuàng)造較高的營(yíng)業(yè)收入，企業(yè)必須在提高產(chǎn)品差異性上下功夫，與眾不同的亮點(diǎn)往往能創(chuàng)造較高的溢價(jià)，能夠在同等營(yíng)業(yè)成本的情況下，提高企業(yè)的營(yíng)業(yè)毛利率。結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展承壓增速放緩和“三道紅線”，大型房企投資擴(kuò)張勢(shì)頭承壓，目標(biāo)增速趨緩。長(zhǎng)期來看，在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制的主旋律以及整體政策環(huán)境趨緊的情況下，行業(yè)的發(fā)展方向更加清晰。未來行業(yè)一般銷售面積有望進(jìn)入非增長(zhǎng)時(shí)代。新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略必須以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范風(fēng)險(xiǎn)、適應(yīng)市場(chǎng)變化為核心。同時(shí)，針對(duì)不同城市的市場(chǎng)特點(diǎn)，制訂更加有針對(duì)性的銷售戰(zhàn)略，積極推進(jìn)供給，深化銷售渠道，提高周轉(zhuǎn)效率，加速資金回流。本文以W公司四年來的財(cái)務(wù)狀況為研究對(duì)象，運(yùn)用五大指標(biāo)對(duì)W公司進(jìn)行了實(shí)證研究，并通過對(duì)W公司各項(xiàng)指標(biāo)的分析，找出了W公司的幾個(gè)問題：第一，自有資本獲取能力不足，需要加強(qiáng)資金利