濱湖K城項目市調(diào)定位報告2結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目本體住宅定位市場環(huán)境地塊區(qū)位地塊四至地塊現(xiàn)狀客戶定位品牌定位產(chǎn)品定位形象定位營銷推廣宏觀政策大冶樓市區(qū)域市場競爭對手開發(fā)策略商業(yè)定位能量定位業(yè)態(tài)定位業(yè)種定位品類定位品牌定位布局定位投資定位地塊區(qū)位地塊現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)項目本體分析Part14區(qū)位交通：項目位于大冶城北，大冶主城區(qū)交通以“三縱兩橫”為主導(dǎo)，由于大冶城區(qū)面積較小，20分鐘可通達(dá)全城，因此，城區(qū)內(nèi)交通相對便利；配套資源優(yōu)勢：緊鄰濱湖學(xué)校、尹家湖，金湖大道具備沿湖商業(yè)潛力?？蛻糍Y源優(yōu)勢：大冶市的城市發(fā)展將隨著武漢城市圈的發(fā)展日益完善，大冶市作為城鄉(xiāng)結(jié)合之城，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)較多，近年來，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷徙定居至大冶的居民逐漸增多。項目位于大冶城北，城市交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)整便利，湖景資源優(yōu)勢明顯區(qū)位交通分析本案5經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)本項目為濱湖K城的二期，建筑面積約19萬方，項目東臨金湖大道、尹家湖，南臨濱湖學(xué)校，西臨項目一期，北臨檢察院本項目地塊項目現(xiàn)狀：項目東臨金湖大道、尹家湖，南臨濱湖學(xué)校，西臨項目一期，北臨檢察院，地塊方正規(guī)整，利于開發(fā)；項目交通便利，1公里內(nèi)生活配套較齊全，還包括雨潤國際廣場這類大型商業(yè)。本案金湖大道新冶大道尹家湖地塊分析七里路勁牌路雨潤國際廣場7尹家湖西岸規(guī)劃建設(shè)在即，將提高本案區(qū)域價值二期湖景資源本案緊鄰尹家湖，其景觀建設(shè)規(guī)劃總用地面積約434.17公頃，其中水域面積173.43公頃、綠地130.59公頃。工程總投資14847.34萬元。8教育資源大冶市政府投資6000萬元興建的九年一貫制示范學(xué)校。濱湖學(xué)校遠(yuǎn)山近水，擁有得天獨厚的育人環(huán)境，全省一流的校園設(shè)施。多功能報告廳、多媒體教室、微機室、電子備課室、電子閱覽室、音樂室、美術(shù)室、實驗室、圖書室，塑膠運動場，體育館等現(xiàn)代化教學(xué)設(shè)施一應(yīng)俱全，校園網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、程控電話系統(tǒng)、校園“一卡通”系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、教學(xué)視頻觀摩系統(tǒng)及校園安防監(jiān)控系統(tǒng)六網(wǎng)合一，全省領(lǐng)先。濱湖學(xué)校為九年制示范小學(xué)，為本案賣點之一項目戰(zhàn)略思考Part210城市發(fā)展新城區(qū)19萬方湖濱生活社區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，城市發(fā)展方向，需要傳播房地產(chǎn)市場活躍，穩(wěn)步增長，供大于求交通便利，生活、商業(yè)配套缺乏19萬㎡體量，城市道路規(guī)整，交通便利㎡緊靠尹家湖，濱湖學(xué)校，湖濱生活模式項目基本情況11SWOT分析：合理規(guī)避風(fēng)險、增強項目優(yōu)勢SWOT區(qū)位優(yōu)勢：位于北城新區(qū)，將形成新的商住集中板塊，未來人口集聚程度上升；交通優(yōu)勢：大冶市交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)整，20分鐘通達(dá)全城；周邊資源優(yōu)勢：緊鄰湖景資源、教育資源；客戶資源優(yōu)勢：項目一期成行，客戶有老帶新?！せA(chǔ)劣勢：周邊社區(qū)商業(yè)，需要較長的培育周期;·戶型劣勢：140㎡以上戶型將近200多套，其銷售風(fēng)險較大。市場機會：隨著周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進(jìn)城將帶來大量的市場需求；政策威脅：新近的國五條等相關(guān)政策，對于住宅市場形成打壓；競爭威脅：其他城區(qū)住宅發(fā)展較成熟，將面臨巨大的競爭；項目優(yōu)勢項目劣勢項目機會項目威脅12項目屬性的提煉外在屬性內(nèi)在屬性大冶城北尹家湖規(guī)劃中升值潛力巨大湖濱生活社區(qū)19萬方大盤沿湖商業(yè)街中心景觀多選擇多產(chǎn)品演繹外延屬性客戶觀念溝通湖濱生活模式區(qū)域前景整合項絕對優(yōu)勢湖濱教育社區(qū)13賣點：賣點一：湖濱生活——大冶稀缺湖景資源賣點二：教育資源——緊臨濱湖學(xué)校賣點三：投資升值潛力——區(qū)域發(fā)展賣點四：知名開發(fā)商——正陽置業(yè)的品質(zhì)保證棄點Disposalpoint賣點Sellingpoint買點Paypoint棄點障礙一：生活配套不齊障礙二：周邊環(huán)境還在發(fā)展障礙三：市區(qū)項目的競爭項目價值挖掘客戶定位品牌定位產(chǎn)品定位形象定位項目定位建議Part3項目整體定位策略由于本案優(yōu)勢多樣，定位有兩種方案供選擇.目前大冶市場能著力打造品牌的樓盤不多，樓盤整體形象不佳，類似紫荊國際、嘉禾華府才剛開始打造，西班牙、法國的風(fēng)情配套或景觀。本案優(yōu)勢在于有足夠的體量和資源去打造樓盤形象。利用直接教育資源優(yōu)勢，打造城教育樓盤，直接區(qū)分開其他樓盤的定位。正陽置業(yè)都在市場上已經(jīng)有其較高的知名度，整體形象在大冶也較好，在此基礎(chǔ)上，本項目將借助新漢都的市場基礎(chǔ)，在一定程度上延續(xù)其風(fēng)格，但需要在市場整體定位、戶型設(shè)計、景觀園林、建筑外觀上面進(jìn)行升級。實現(xiàn)項目“正陽置業(yè)湖濱生活新力作”、

“正陽置業(yè)湖濱教育新力作”四步定位法客群定位——找到一群人品牌定位——解析他們的夢產(chǎn)品定位——制造夢中的理想家園形象定位——設(shè)計出更好的產(chǎn)品包裝項目定位1617客群定位——找到一群人

page18客群定位>參考競爭項目情況：區(qū)域內(nèi)的改善性需求群體，進(jìn)城置業(yè)為主流；>項目資源：需求周邊景觀資源和教育資源的人群。>項目自然輻射區(qū)域：以本項目為中心，從時間成本考慮，沿交通線路，存在自然輻射區(qū)域。尋找客戶的依據(jù)本項目的核心客戶是？19大冶消費者對于中高檔消費品習(xí)慣去武漢和黃石市消費，本地消費品主要集中在較低檔次和日常用品方面。

由于大冶市房地產(chǎn)市場起步較晚，消費者在購買房產(chǎn)時尚不理性，從眾心理嚴(yán)重，且對房地產(chǎn)知識了解不多，但隨著大冶地產(chǎn)的逐步發(fā)展完善，以及開發(fā)商通過適當(dāng)?shù)南M引導(dǎo)及銷售推廣，在一定程度上影響了消費者的消費行為，消費觀念漸趨理性。多數(shù)實力較強的私營業(yè)主選擇在黃石、武漢購房，在大冶本土目前城南區(qū)域私房較多，城區(qū)私房去化了部分置業(yè)者；鄉(xiāng)鎮(zhèn)則傾向于在大冶購房，在大冶區(qū)具體位置選擇上，傾向于城北開發(fā)區(qū)，認(rèn)為此區(qū)域發(fā)展前景較好。消費行為分析20區(qū)域來源：改善型需求客戶，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶敏感點：性價比青睞戶型：90-110㎡三房，120-130㎡四房核心客戶區(qū)域來源：大冶有經(jīng)濟實力的投資人群（企業(yè)機關(guān)白領(lǐng)）敏感點：總價、交通、升值青睞戶型：95-120平米三房重要客戶重要客戶偶得客戶偶得客戶核心客戶重要客戶偶得客戶區(qū)域來源：返鄉(xiāng)置業(yè)人群敏感點：綠化、配套青睞戶型：90-110㎡三房，120-130㎡四房品牌定位——解析他們的夢

2122方案一23大冶首席濱湖國際生態(tài)人文社區(qū)大冶首個濱湖國際生態(tài)人文主題社區(qū)；提供優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的交通條件；打造現(xiàn)代生態(tài)生活的全新體驗和強勢產(chǎn)品品質(zhì)。基于項目核心價值的整體定位物業(yè)功能（基本價值）品牌保證（品牌優(yōu)勢）個性優(yōu)勢綜合溢價住宅正陽置業(yè)——品牌稀缺濱湖生活提升24品牌策略25品牌定位異點異國風(fēng)情、生態(tài)人文品牌定位湖濱國際生態(tài)社區(qū)形象定位自由、舒適、享受推薦案名正陽·湖濱國際正陽·金湖萊茵異國風(fēng)情、生態(tài)建筑設(shè)計異點支點合點自然景觀人文景觀特色配套物業(yè)服務(wù)廣告?zhèn)鞑スP(guān)營銷事件營銷任務(wù)營銷推介會2626異點

與其他同類項目不同的品牌個性，即獨特的品牌定位內(nèi)核。異國風(fēng)情、生態(tài)湖濱異國風(fēng)情：著力打造大冶稀缺湖濱資源；生態(tài)：與“湖景資源”匹配。*濱湖異國風(fēng)情并不意味著，高檔奢華會增加成本，類似樓盤我司有豐富的操盤經(jīng)驗（孝感北大鴻城等），其實通過支點和合點來表現(xiàn)，讓社區(qū)有一種異國的味道，也讓營銷有可推廣的東西。Why——為什么提“異國風(fēng)情”作為異點？支點

表現(xiàn)項目異點的元素，是異點存在的證據(jù)。它通常是獨特的景觀建筑、配套設(shè)施和具有某種文化特性的生活模式。30入口廣場需要一個醒目大氣的標(biāo)志性入口給予消費者信心，建議本案在金湖大道設(shè)置一個主入口，氣派、開闊，突出尊貴感覺；園林景觀/標(biāo)志性主入口支點1：入口處景觀歐式風(fēng)情小景在小區(qū)入口處打造噴泉、多層次景觀等營造良好的環(huán)境入口主路命名為香榭麗舍大道，契合本案定位，更彰顯大氣。支點2：雕塑景觀在大門入口處，可設(shè)置景觀雕塑、文化墻和歐洲名人雕塑，體現(xiàn)歐洲人文風(fēng)情特色休閑座椅特色照明燈特色文化墻特色文化雕塑幽靜、綠色的社區(qū)公共院落建議五：小尺度步行空間建議二：散步林廊建議三：游憩休閑場所建議一：兒童游樂場建議四：歐洲小景、葡萄園支點2：小區(qū)景觀支點3：休閑小品健身器材歐式露天座椅休閑座椅太陽能景觀燈風(fēng)能路燈合點

合點是支點、異點融合并傳播的過程，增強品牌親合力，吸引說服消費者購買。合點的常規(guī)手段有廣告、公共關(guān)系、銷售促進(jìn)、新聞炒作等手段的綜合運用。合點是根據(jù)啟、承、轉(zhuǎn)、合展開?；顒又黝}：為加強鄰里之間的日常交流，共創(chuàng)和諧和睦的新社區(qū)，定期舉辦社區(qū)節(jié)?；顒有问剑号c如舉辦““嬰兒爬行比賽”、“慢車比賽”、“足球比賽”等賽事?；顒幽康模和癸@人居生活的定位，改善鄰里關(guān)系，豐富社區(qū)文化與生活，提升小區(qū)的檔次與居住品質(zhì)。合點1：社區(qū)活動體現(xiàn)和諧的人居生活合點2：健康宣傳月免費進(jìn)行健康講座、體檢、健康大簽名等活動合點3：植樹活動開展社區(qū)植樹活動合點4：環(huán)?；顒娱_展社區(qū)環(huán)保行動合點5：攝影比賽開展社區(qū)攝影比賽合點6：物業(yè)服務(wù)營造舒適、安全的生活氛圍目前大冶物業(yè)管理水平整體滯后，正陽置業(yè)作為大冶的實力品牌，將會給予消費者信息。41方案二42基于項目核心價值大冶文教智慧生活社區(qū)利用項目周邊教育資源、湖景資源“智者樂水”提供優(yōu)質(zhì)人文居住環(huán)境的交通條件；打造文化智慧生活的全新體驗。大冶文教智慧生活正陽·智慧湖畔形象定位品牌定位教育、人文、智慧廣告導(dǎo)語金色湖畔啟迪智慧人生案名品牌定位異點闡釋W(xué)hy——為什么提“教育人文”作為異點？定位獨特——與競爭對手形成差異化競爭

本案依托本案周邊的教育資源，打造兼具人文和品質(zhì)特質(zhì)的差異化樓盤，重點強化“教育人文”定位，實現(xiàn)差異化營銷。

營銷需要——人文教育歷來容易獲得客戶群體的認(rèn)可

中國歷來十分重視子女教育，特別是大冶這座重視教育的城市，便于本案異點的傳播44支點

表現(xiàn)項目異點的元素，是異點存在的證據(jù)。它通常是獨特的景觀建筑、配套設(shè)施和具有某種文化特性的生活模式。45支點1：標(biāo)志性大門本案體量較小，但大門朝向黃陂大道，建議在靠近項目的大道邊修建氣派的大門，如有學(xué)府造型的拱門等。在大門入口處，可設(shè)置一個大型書的雕塑，來凸顯小區(qū)教育人文的主題。46支點2：文化墻可在小區(qū)入口附近、地勢開闊處設(shè)置文化墻，突出人文氣息，與小區(qū)主題吻合，彰顯品質(zhì)與優(yōu)雅文化墻內(nèi)容可設(shè)置成：經(jīng)典名言語錄著名古人文事跡及著作陶冶情操的字詞畫47支點3：人文建筑小品可在重要節(jié)點、房子中間上設(shè)置一些與主題相吻合的建筑小品，將古人文與現(xiàn)代科技人文，中國人文與西文人文完美結(jié)合48支點4：石景——唐詩宋詞，中英文對照在小區(qū)部分節(jié)點處設(shè)置石景，在石頭上題上唐詩宋詞，中英文對照，凸顯小區(qū)的景觀文化。49合點

合點是支點、異點融合并傳播的過程，增強品牌親合力，吸引說服消費者購買。合點的常規(guī)手段有廣告、公共關(guān)系、銷售促進(jìn)、新聞炒作等手段的綜合運用。合點是根據(jù)啟、承、轉(zhuǎn)、合展開。50合點1：公關(guān)營銷——電影播放周●目的：邀請消費者觀看教育、智慧主題的影片，既契合本案異點，又可以擴大知名度，提高項目品牌的知名度、美譽度；●活動方式：項目預(yù)熱期免費放送。51合點2：事件營銷

高校一日游●目的：邀請消費者省內(nèi)高校一日游，如武漢市內(nèi)高校，科技館、博物館等等，宣傳教育人文主題，提高項目品牌的知名度、美譽度?；顒訒r間：開盤熱銷期52合點二：公關(guān)營銷合點3：共生營銷學(xué)生家庭、教師買房優(yōu)惠目的：為吻合小區(qū)教育人文主題，搶抓學(xué)生家庭、教師客群，如對附近學(xué)生家庭、教師憑學(xué)生證或教師證實行買房優(yōu)惠活動?；顒訒r間：認(rèn)籌期引入藝術(shù)培訓(xùn)班目的：引入知名藝術(shù)培訓(xùn)點，如琴棋書畫班等，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在小區(qū)購房的客戶子女可享受藝術(shù)培訓(xùn)一定幅度的優(yōu)惠。活動時間：開盤強銷期5354產(chǎn)品定位——制造夢中的產(chǎn)品

55根據(jù)目前大冶樓盤戶型來看100平以上的戶型較受青睞，本案小戶型戶戶采光，針對學(xué)區(qū)房會吸引大批投資客。100-139㎡的戶型，大部分南北通透，為本案較好銷售的戶型。雖然本案臨湖，復(fù)式樓有一定客群吸納，但就目前市場來說，140㎡以上的戶型本身風(fēng)險會較大。戶型分析page56住宅銷售均價預(yù)測定價影響因素本案市場比較對象鳳凰城清和花園紫荊國際區(qū)域繁華度7676樓盤體量9679周邊配套8687客群收入水平8778交通通達(dá)性9999項目檔次形象9789綜合得分49414648銷售價格（元/平米）4700

420045004600根據(jù)市場比較法，對本項目進(jìn)行測評及加權(quán)分析，預(yù)測：本項目住宅銷售均價為：(49/41*4200+49/46*3500+49/48*4600)/3保守估計取整數(shù)4600-4800元/㎡57形象定位——怎么樣包裝

形象定位基本形象元素——閑適、綠色的大氣主題景觀、充滿人情味的配套等?；旧{(diào)——綠色、湖藍(lán)色等都可作為平面廣告的主基調(diào)，加以文化韻味的素材,體現(xiàn)教育資源優(yōu)勢。景觀資源推廣教育資源推廣59七步定位法商業(yè)定位Part5商業(yè)定位出發(fā)點商業(yè)和住宅的互動關(guān)系商業(yè)價值實現(xiàn)原則一：商業(yè)是住宅的配套原則二：商業(yè)不能貶損住宅價值原則三：商業(yè)盡可能提升住宅價值原則四：商業(yè)部分利潤最大化項目思考60商業(yè)七步定位法商業(yè)定位能量定位業(yè)態(tài)定位業(yè)種定位品類定位品牌定位布局定位投資定位招商調(diào)商整商興商61“能量定位”是商業(yè)場所的消費引力半徑與輻射半徑的綜合，往往與商業(yè)場所的地段、體量、業(yè)態(tài)相關(guān)；準(zhǔn)確的能量定位，能正確把握整體市場的方向，使之物業(yè)更對消費群體具有吸納力與輻射力。吸納力是對消費人群的吸引力，輻射力是在一定區(qū)域內(nèi)的影響力。能量定位62本案商業(yè)發(fā)展前瞻第一階段：商業(yè)服從住宅完善項目社區(qū)基礎(chǔ)商業(yè)配套，加快項目銷售速度；第二階段：住宅帶動商業(yè)隨著住宅開發(fā)不斷推進(jìn)，入住人氣帶旺社區(qū)商業(yè)；第三階段：特色商業(yè)文化運用特色與文化，不斷提升商業(yè)價值，銷售套現(xiàn)；63本案商業(yè)能量定位國際商業(yè)城際商業(yè)城市商業(yè)城區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)城市商業(yè)視角項目處于大冶北城新區(qū)，發(fā)展腳步較快；區(qū)域商業(yè)視角區(qū)域內(nèi)已有雨潤國際廣場這類大型商業(yè)，打造高品質(zhì)商業(yè)存在較大難度；項目周邊商業(yè)主要為社區(qū)商業(yè)，臨湖臨學(xué)校，可借用環(huán)境資源，打造沿湖商業(yè)街。社區(qū)商業(yè)視角商業(yè)是住宅的配套64業(yè)態(tài)定位是商業(yè)平面與立體格局形態(tài)的定位。業(yè)態(tài)定位是宏觀商業(yè)與微觀商業(yè)共同作用的結(jié)果。正確的商業(yè)業(yè)態(tài)，可以增強商業(yè)地產(chǎn)的資金投入，縮短調(diào)商—整商期，延長其生命力，形成良性循環(huán)。因此，在業(yè)態(tài)定位上，必須把握商業(yè)的宏觀導(dǎo)向與商業(yè)的個性特點，提出正確的方向，為后續(xù)運營打下堅實的基礎(chǔ)?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)形式分為：批發(fā)、零售。根據(jù)中國零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)GB/T18106-2004，可以分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物等17類業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)定位品類定位66獨立式街鋪

該區(qū)域位于項目西、南面規(guī)劃路，主要以社區(qū)商業(yè)為主獨立式街鋪（社區(qū)商業(yè)）業(yè)種包括：便利店，包括小型煙酒超市、餐飲店、美容美發(fā)店、書店、銀行、郵政、醫(yī)療診所、藥房、照相館、網(wǎng)吧、茶座等業(yè)態(tài)定位社區(qū)商業(yè)67沿湖特色街該區(qū)域臨尹家湖，其優(yōu)勢很好的經(jīng)營特色商業(yè)沿湖特色街（餐飲為主）業(yè)態(tài)定位業(yè)種包括：特色美食、酒樓、足療、超市、部分生活配套等沿湖特色街濱湖風(fēng)情街——濱湖國際匯濱湖國際匯，應(yīng)有盡有的生活城，以悠閑、詩意、活力和友善為特征，將街區(qū)融入人們生活中。濱湖國際匯時尚酒吧MINI生活超市露天COFFEE湖畔書吧特色美食花園小道天籟之音（背景音樂）街角花園情景商街濱湖國際匯品牌定位在此處指商業(yè)經(jīng)營的商品和服務(wù)的品牌層次定位。根據(jù)本案地塊的規(guī)劃、

大冶的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及對未來幾年的預(yù)期，本項目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升項目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔。品牌定位71投資定位是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金回收和盈利模式定位，是“地產(chǎn)”和“商業(yè)”能否順利地相互轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)租賃銷售資金鏈商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營分解投資定位72投資贏利模式贏利模式優(yōu)點缺點全部銷售1、可盡快回收成本2、風(fēng)險較小1、利潤難以最大化2、項目形象不高3、不利于商業(yè)持續(xù)經(jīng)營全部持有出租1、可利潤最大化2、項目形象好1、難以盡快回收成本2、風(fēng)險大部分銷售+部分持有出租1、可盡快回收成本2、項目形象較好3、風(fēng)險較小整體運作難度較大√73投資定位建議主力店（約占30%）：持有招商獨立鋪（約占70%）：銷售投資策略：主力店商鋪先期持有，以主力店帶動整體商業(yè)成熟，進(jìn)而促進(jìn)獨立鋪面銷售，待整體商業(yè)逐漸成熟后，再行出售主力店商鋪套現(xiàn)。按整體商鋪面積計算，主力店約占20-30%。主力店建議：本項目的主力店為生活超市、餐飲、娛樂、休閑等，以此帶動其他商鋪人氣。7475開發(fā)周期開發(fā)策略Part476本案建筑面積19萬方，根據(jù)我司經(jīng)驗和清和花園面積去化情況做對比（月均去化量5500㎡，年均65000㎡）

本案預(yù)計分3個組團開發(fā)*因項目體量較大，可分3個組團開發(fā)，開發(fā)順序依據(jù)整體開發(fā)戰(zhàn)略和景觀組團規(guī)劃，由西向東開發(fā)。一組團：中央景觀精品二組團：中央景觀精品、覽湖精品三組團：覽湖精品、中央景觀精品開發(fā)周期一組團二組團三期二組團展示策略推廣策略活動策略銷售策略促銷策略營銷推廣建議Part578根據(jù)結(jié)果和本司對大冶的了解，本市面積較小，其信息獲取渠道為：消費者了解房地產(chǎn)信息最主要的渠道是報紙廣告和銷售中心.其次是通過電視廣告、熟人朋友介紹、宣傳單以及工地現(xiàn)場等渠道來了解房地產(chǎn)信息。相對最少的是通過戶外廣告、促銷活動、夾報等了解房地產(chǎn)信息。房地產(chǎn)信息的渠道*售樓部、工地現(xiàn)場和后期樓體至關(guān)重要推廣策略與節(jié)奏建議第一階段：廣域炒作目標(biāo)：擴大推廣渠道深化解析產(chǎn)品特點及優(yōu)勢，樹立項目市場地位基于提升本案產(chǎn)品特性項目優(yōu)勢的廣域知名度及市場熱度，制造營銷熱度，引領(lǐng)市場的追隨。第二階段：大眾行銷目標(biāo)：搶奪周邊改善性需求人群和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)人群針對本案主力客群，采取大眾行銷攻勢搶奪準(zhǔn)客戶。第三階段：鎖定小眾目標(biāo)：優(yōu)化市場、鎖定企業(yè)、機關(guān)、單位投資客、返鄉(xiāng)置業(yè)投資客在以廣域炒作建立市場地位之后，采取產(chǎn)品理性回歸策略，制定理性推廣計劃；設(shè)置針對性的推廣活動，以鎖定目標(biāo)客群，提高成交率。page79802014年度營銷策略軸線階段任務(wù)階段主題策略軸1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月強勢推廣認(rèn)籌蓄客形象塑造篇在大冶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓寬推廣渠道，抓住返鄉(xiāng)大潮，在開春強勢吸附客戶乘勢金九銀十雙節(jié)黃金節(jié)點，將項目推廣力度最大化，組合推出優(yōu)惠活動刺激成交，重點把握該階段返鄉(xiāng)客戶。在前期充分蓄客的條件下，開盤，順勢吸收返鄉(xiāng)客戶。充分挖掘項目優(yōu)勢賣點，加大推廣力度，塑造市場形象，。春節(jié)蓄客篇乘形象塑造之勢拓寬推廣渠道強銷篇老客帶新客塑造項目品牌口碑促銷篇年終大促銷活動、優(yōu)惠連環(huán)出擊中秋國慶開盤強銷優(yōu)惠轟炸勞動節(jié)81展示策略建議售樓部選在一期臨主干道，有較好的形象展示展示區(qū)建議售樓部選在一期臨主干道，有較好的形象展示，和人流支持。二期臨湖區(qū)可設(shè)置一個展示區(qū)，視推廣情況在大冶中心區(qū)域設(shè)立小型外展點，做形象展示，搶奪有購房意向的客戶。正陽品牌榮譽展示、企業(yè)文化展示，可參考保利地產(chǎn)。展示中心臨時展點Page821、制定嚴(yán)格的客戶接待制度，制作客戶反饋單，由客戶對售樓員進(jìn)行考核評價，對此實行獎懲制度2、在售樓人員培訓(xùn)方面，注重對客戶群消費習(xí)慣和心理知識的培訓(xùn)，提升售樓隊伍的綜合水平，與客戶群接軌3、售樓部現(xiàn)場注重對產(chǎn)品的展示，設(shè)置產(chǎn)品展示專區(qū)4、為維持銷售現(xiàn)場熱度，售樓部應(yīng)定期舉辦客戶聯(lián)誼活動，建議劃出專門的場地作為活動專用區(qū)傳播渠道多元化，挖掘新型傳播渠道，提升招商部與銷售部的營銷管理水平產(chǎn)品展示售樓部培訓(xùn)Page835、售樓部引入酒店式管理模式，提升保安、保潔整體形象和服務(wù)水平，讓到訪客戶賓至如歸。6、注重售樓部環(huán)境的塑造，放置立體區(qū)位圖，區(qū)域規(guī)劃圖，展現(xiàn)項目的發(fā)展前景，辦理相關(guān)證件的咨詢服務(wù)，企業(yè)文化園地。……………………售樓部迎賓高素質(zhì)保潔立體區(qū)位圖宣傳展架傳播渠道多元化，挖掘新型傳播渠道，提升項目案場的管理水平展示策略工地圍墻——是項目成本最低的廣告，能在第一時間傳遞項目信息展示策略后期針對銷售較差的戶型，制作樣板間打動剛需客戶精裝修風(fēng)格、氣質(zhì)適合客戶群體的喜好，注重細(xì)節(jié)，建議以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主。推廣策略線上推廣引起市場關(guān)注，線下推廣點對點直效滲透，二者必須雙管齊下推廣途徑線上推廣線下推廣報紙廣告電臺廣告戶外廣告電視廣告車體廣告網(wǎng)絡(luò)廣告直郵廣告短信廣告夾單廣告派單分展場………引起市場關(guān)注塑造項目形象確定項目市場占位直接傳遞項