物業(yè)服務(wù)合同范本及違約責(zé)任條款物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)的核心依據(jù)，其內(nèi)容的完整性、條款的嚴(yán)謹(jǐn)性直接影響物業(yè)使用體驗(yàn)與社區(qū)治理效能。一份兼具操作性與約束力的合同范本，搭配清晰的違約責(zé)任設(shè)計(jì)，既能明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）與業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)，以下簡(jiǎn)稱“甲方”）的權(quán)責(zé)邊界，也能在糾紛發(fā)生時(shí)提供清晰的解決依據(jù)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與法律規(guī)范，梳理物業(yè)服務(wù)合同核心條款框架，并對(duì)違約責(zé)任的設(shè)計(jì)邏輯、適用場(chǎng)景展開分析，為合同擬定與履行提供參考。一、物業(yè)服務(wù)合同范本核心條款框架（一）當(dāng)事人基本信息與合同目的合同首部應(yīng)明確甲乙雙方主體信息：甲方需注明業(yè)主委員會(huì)的成立備案情況（或全體業(yè)主的授權(quán)代表），乙方需載明企業(yè)名稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級(jí)（如適用）。合同目的可表述為“為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，甲乙雙方協(xié)商一致，訂立本合同”。（二）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容需結(jié)合物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、辦公等）細(xì)化，典型范疇包括：1.共用部位及設(shè)施維護(hù)：明確建筑本體（如樓體、樓道、屋面）、共用設(shè)施（電梯、消防、給排水、照明系統(tǒng)）的日常檢查、維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，約定維修響應(yīng)時(shí)限（如緊急故障2小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)、一般故障24小時(shí)內(nèi)處理）。2.公共區(qū)域管理：涵蓋環(huán)境衛(wèi)生（垃圾清運(yùn)頻率、公共區(qū)域保潔標(biāo)準(zhǔn)）、綠化養(yǎng)護(hù)（修剪、補(bǔ)種、病蟲害防治）、秩序維護(hù)（門崗值守時(shí)間、車輛停放管理、安防巡邏頻次）等，可附《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》作為合同附件。3.專項(xiàng)服務(wù)約定：如代收代繳水電費(fèi)、電梯維保外包的監(jiān)督責(zé)任、智能安防系統(tǒng)的維護(hù)等，需明確服務(wù)邊界與乙方的管理義務(wù)。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)量化、可驗(yàn)證，例如“電梯月度維保不少于2次，年度安全檢測(cè)合格率100%”“公共區(qū)域垃圾每日清運(yùn)，垃圾桶外觀無(wú)明顯污漬”，避免模糊表述。（三）服務(wù)費(fèi)用及支付機(jī)制1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)分住宅、商業(yè)、車庫(kù)等業(yè)態(tài)，明確物業(yè)費(fèi)單價(jià)（如住宅每月每平方米X元）、計(jì)費(fèi)方式（按建筑面積/使用面積），約定空置房、裝修期的收費(fèi)規(guī)則（如空置房按70%計(jì)費(fèi)）。2.支付周期與方式：可約定“按季度預(yù)付，甲方應(yīng)于每季度首月5日前支付當(dāng)季費(fèi)用”，支付方式包括銀行轉(zhuǎn)賬、線上繳費(fèi)等，需注明乙方收款賬戶信息。3.費(fèi)用調(diào)整機(jī)制：約定調(diào)整觸發(fā)條件（如物價(jià)指數(shù)變動(dòng)、服務(wù)成本顯著變化），調(diào)整程序需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決或雙方協(xié)商，避免單方調(diào)價(jià)。（四）物業(yè)的使用與管理1.業(yè)主義務(wù)：禁止業(yè)主（或物業(yè)使用人）實(shí)施違規(guī)行為，如“擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、私搭亂建、占用公共通道、違規(guī)養(yǎng)犬”等，明確違規(guī)后的整改要求與乙方的勸阻、報(bào)告義務(wù)（如向城管、消防部門報(bào)告）。2.乙方管理權(quán)限：乙方有權(quán)“制定臨時(shí)管理規(guī)約、勸阻違規(guī)行為、制止損害公共利益的行為（必要時(shí)采取合理措施）”，但需注意行為的合法性與合理性邊界。（五）合同期限與解除條件1.期限約定：首次簽訂期限一般為3-5年，可約定“合同期滿前3個(gè)月，甲方未書面提出終止的，本合同自動(dòng)延續(xù)1年”。2.解除情形：甲方解除：乙方連續(xù)3個(gè)月服務(wù)不達(dá)標(biāo)且經(jīng)催告未整改；乙方擅自挪用專項(xiàng)維修資金；乙方嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益。乙方解除：甲方連續(xù)6個(gè)月拖欠物業(yè)費(fèi)且經(jīng)催告未補(bǔ)繳；因不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法履行；業(yè)主大會(huì)決議更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。解除需提前30日書面通知對(duì)方，合同解除后乙方應(yīng)完成資料移交、設(shè)施查驗(yàn)等交接工作。二、違約責(zé)任條款的設(shè)計(jì)邏輯與適用場(chǎng)景違約責(zé)任的核心作用是“威懾違約行為+彌補(bǔ)損失”，需結(jié)合雙方義務(wù)的履行風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)差異化的責(zé)任條款。（一）乙方的違約責(zé)任1.服務(wù)不達(dá)標(biāo)的責(zé)任：若乙方未達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)要求限期整改；整改后仍不達(dá)標(biāo)的，甲方可按“未達(dá)標(biāo)項(xiàng)對(duì)應(yīng)服務(wù)費(fèi)的比例”扣減費(fèi)用（如保潔服務(wù)不達(dá)標(biāo)，扣減當(dāng)月保潔服務(wù)費(fèi)的20%）；累計(jì)3次未達(dá)標(biāo)且無(wú)合理理由的，甲方有權(quán)單方解除合同，并要求乙方賠償因服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失（如公共設(shè)施損壞未及時(shí)維修引發(fā)的業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失）。2.擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍的責(zé)任：乙方違反約定收取額外費(fèi)用的，需雙倍返還違規(guī)金額，并向甲方支付違約金（可約定為違規(guī)金額的30%）。3.擅自處分物業(yè)資產(chǎn)的責(zé)任：乙方擅自出租、抵押共用部位（如架空層、電梯廣告位）的，需恢復(fù)原狀，賠償甲方因此遭受的損失（含租金收益損失、業(yè)主維權(quán)成本等）。（二）甲方（業(yè)主）的違約責(zé)任1.拖欠物業(yè)費(fèi)的責(zé)任：業(yè)主未按約支付物業(yè)費(fèi)的，乙方有權(quán)書面催告（需留存催告記錄）；催告后15日仍未支付的，乙方可按“每日萬(wàn)分之三”（或合同約定比例）計(jì)收違約金，或通過(guò)訴訟/仲裁追討。需注意：若乙方服務(wù)存在重大瑕疵，業(yè)主可依法行使抗辯權(quán)（需舉證服務(wù)不達(dá)標(biāo)的事實(shí)），但不得無(wú)正當(dāng)理由拒繳。2.違規(guī)使用物業(yè)的責(zé)任：業(yè)主違規(guī)裝修、私占公共區(qū)域的，乙方有權(quán)要求停止侵害、恢復(fù)原狀；造成他人損失的，業(yè)主需賠償損失（如漏水導(dǎo)致樓下業(yè)主裝修損壞的修復(fù)費(fèi)用）。3.妨礙管理的責(zé)任：業(yè)主阻撓乙方正常服務(wù)（如拒絕配合設(shè)施維修、辱罵物業(yè)人員）的，需賠禮道歉，造成乙方損失的（如維修工期延誤的人工成本），需予以賠償。（三）違約責(zé)任的特殊規(guī)則1.違約金的合理性限制：根據(jù)《民法典》第五百八十五條，違約金過(guò)高（超過(guò)損失的30%）或過(guò)低的，當(dāng)事人可請(qǐng)求法院調(diào)整。合同中約定的違約金比例需結(jié)合實(shí)際損失風(fēng)險(xiǎn)（如物業(yè)費(fèi)拖欠的違約金不宜過(guò)高，避免加重業(yè)主負(fù)擔(dān)）。2.損失賠償?shù)姆秶簱p失包括直接損失（如設(shè)施維修費(fèi)用）與間接損失（如因電梯停運(yùn)導(dǎo)致的商戶營(yíng)業(yè)損失），但需提供充分證據(jù)證明損失與違約行為的因果關(guān)系。3.不可抗力的免責(zé)：因自然災(zāi)害、政府征收等不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，但需及時(shí)通知對(duì)方并提供證明（如氣象部門的災(zāi)害預(yù)警、政府文件）。三、實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)：從合同簽訂到履行的全流程管理（一）合同簽訂前的風(fēng)險(xiǎn)防控1.主體資質(zhì)審查：甲方需核查乙方的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)、業(yè)績(jī)案例（如同類小區(qū)的服務(wù)口碑）；乙方需確認(rèn)甲方的主體資格（業(yè)主委員會(huì)是否依法成立、全體業(yè)主的授權(quán)是否充分）。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的量化約定：避免“及時(shí)維修”“保持整潔”等模糊表述，通過(guò)《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)清單》明確每項(xiàng)服務(wù)的頻次、質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，例如“樓道燈具損壞后24小時(shí)內(nèi)更換，更換后照明亮度不低于50勒克斯”。（二）合同履行中的證據(jù)管理1.服務(wù)記錄留痕：乙方需建立《服務(wù)臺(tái)賬》，記錄設(shè)施維修、保潔巡查、秩序維護(hù)等工作（如維修工單需業(yè)主簽字確認(rèn)，保潔照片標(biāo)注時(shí)間地點(diǎn)），作為服務(wù)達(dá)標(biāo)的證據(jù)。2.費(fèi)用催收的合規(guī)性：乙方催告物業(yè)費(fèi)時(shí)，需采用書面形式（EMS快遞、微信/短信留痕），注明欠費(fèi)金額、期限、違約責(zé)任，避免口頭催收無(wú)據(jù)可查。（三）爭(zhēng)議解決的高效路徑1.優(yōu)先協(xié)商與調(diào)解：爭(zhēng)議發(fā)生后，雙方可先通過(guò)業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)調(diào)解，降低維權(quán)成本。2.仲裁或訴訟的選擇：合同中可約定“因本合同產(chǎn)生的爭(zhēng)議，提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”或“向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟”，明確管轄機(jī)構(gòu)。四、常見爭(zhēng)議場(chǎng)景與應(yīng)對(duì)建議（一）物業(yè)費(fèi)糾紛：業(yè)主以“服務(wù)差”拒繳乙方應(yīng)對(duì)：提供《服務(wù)臺(tái)賬》《維修記錄》《滿意度調(diào)查》等證據(jù)，證明服務(wù)已達(dá)標(biāo)；若確有瑕疵，主動(dòng)整改并與業(yè)主協(xié)商費(fèi)用減免，避免矛盾激化。業(yè)主注意：拒繳需有正當(dāng)理由（如服務(wù)嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)），并留存照片、視頻、溝通記錄等證據(jù)，必要時(shí)通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決更換物業(yè)，而非單純拒繳。（二）設(shè)施維修糾紛：責(zé)任主體認(rèn)定模糊公共設(shè)施：乙方負(fù)責(zé)維修（如電梯故障、消防設(shè)施損壞），若因第三方（如施工方）過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致?lián)p壞，乙方賠償后可向第三方追償。專有部分：業(yè)主負(fù)責(zé)維修（如自家水管漏水），但乙方需提供必要協(xié)助（如聯(lián)系維修人員）。（三）合同解除糾紛：程序合規(guī)性爭(zhēng)議甲方解除需提前催告并證明乙方違約事實(shí)（如連續(xù)3次服務(wù)不達(dá)標(biāo)需提供每次的整改通知、驗(yàn)收記錄）；乙方解除需證明甲方拖欠費(fèi)用的事實(shí)（如多次催告記錄、欠費(fèi)明細(xì)），解除后需妥善移交物業(yè)資料，避免因交接不清引發(fā)新糾紛。結(jié)語(yǔ)物業(yè)服務(wù)合同的本質(zhì)是“信任契約”，其條款設(shè)計(jì)