旅游風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告（二）第四章建設(shè)開(kāi)發(fā)投資估算一、建筑面積及投資估算建筑面積及投資估算表6序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方）單方造價(jià)（元/方）投資額（萬(wàn)元）備注1客房420050485套間2餐飲部450503商店350354服務(wù)用房40028郵電、銀行、接待5職工住房100050含單身住房6辦公用房450307其他用房65040車(chē)庫(kù)、亭、值班8風(fēng)景區(qū)建筑小品509景區(qū)道路100進(jìn)場(chǎng)道路、行人道10景區(qū)內(nèi)綠化2011景區(qū)內(nèi)室外工程130圍墻、土石方、碼頭、景點(diǎn)修復(fù)一土建費(fèi)小計(jì)7500103712電氣工程210含外線(xiàn)及弱電13給排水85含消防及引水14空調(diào)80按空調(diào)器計(jì)算15鍋爐房12050二設(shè)備費(fèi)小計(jì)12042516勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3617建設(shè)單位管理費(fèi)3618城市配套費(fèi)5119家俱購(gòu)置費(fèi)100含生活用品、音響20交通車(chē)輛費(fèi)80含旅游車(chē)三其他基建小計(jì)303四固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)88僅計(jì)算需納稅部分五工程貸款利息57按年息2.88%六預(yù)留費(fèi)90按5%固定資產(chǎn)投資合計(jì)（一十六）76202000流動(dòng)資金（鋪底）（200)自籌貸款總建設(shè)費(fèi)用7620（2200）注：土地使用費(fèi)、場(chǎng)區(qū)折賠遷費(fèi)，未包括在本估算費(fèi)用內(nèi)。二、投資來(lái)源：1、本巧目建設(shè)屬于科枝扶貧頂目由世行以低息貸款興建。貸款額為2000萬(wàn)元。2、鋪底及經(jīng)營(yíng)期所需流動(dòng)資金，按銀行貸款其利息、計(jì)入生產(chǎn)成本。三、建設(shè)周期：按兩年計(jì)算，貸款建設(shè)資金到位后，力爭(zhēng)一年半建成投入使用。第五章管理機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)部門(mén)設(shè)置與勞動(dòng)定員本著“精、簡(jiǎn)、高效”的原則，設(shè)置機(jī)構(gòu)與配置業(yè)務(wù)人員。一、設(shè)置黨政工團(tuán)、財(cái)統(tǒng)及業(yè)務(wù)管理部門(mén)、客房部、餐飲部、旅游接待部、治安及商業(yè)、郵電、銀行等服務(wù)部門(mén)。二、勞動(dòng)定額155人，其中，管理人員26人，治保人員12人。三、員工素質(zhì)要求：配備與本業(yè)務(wù)有關(guān)的，具有中專(zhuān)、職高以上學(xué)歷并具有一定文化知識(shí)，有較強(qiáng)旅游服務(wù)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，對(duì)旅游事業(yè)有敬業(yè)精神。第六章經(jīng)濟(jì)效益與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)預(yù)測(cè)一、年?duì)I業(yè)收入預(yù)測(cè)1、客房出租價(jià)格按單間客房造價(jià)“千分之一”法計(jì)算與調(diào)整，確定單間日出租價(jià)格。2、參考準(zhǔn)星級(jí)旅游賓館計(jì)算單間出租價(jià)格。3、客房出租率，參照我省旅游風(fēng)景點(diǎn)客房平均出租率、本項(xiàng)目確定為70％。4、年?duì)I業(yè)收入測(cè)算如下：表7序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)總收入（萬(wàn)元）1客房出租收入85間×150×365×70%3262餐飲收入18萬(wàn)人次×15+326×0.33773商品銷(xiāo)售收入350×0.82804門(mén)票收入25萬(wàn)人次×1.44/人（含其他門(mén)票）3605服務(wù)收入含民間演出及服務(wù)、娛樂(lè)、美容806旅游收入100小計(jì)1523注：本旅游點(diǎn)，游客平均按700人計(jì)算，全年為25萬(wàn)人次。二、年?duì)I業(yè)支出表8序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)支出金額（萬(wàn)元）1低值易耗品消耗112餐飲成本2073商品銷(xiāo)售成本2184門(mén)票成本365服務(wù)業(yè)成本246旅游業(yè)成本407固定資產(chǎn)折扣1168維修費(fèi)用359能源消耗9310營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)含工資福利、辦公費(fèi)等220（其中工資福利101萬(wàn)元）11流動(dòng)資金貸款利息2212營(yíng)業(yè)稅等稅金53小計(jì)1073注：其中固定成本（支出）為329萬(wàn)元（工資、福利、折舊、房產(chǎn)稅等）。三、年稅前利潤(rùn)分析1、稅前利潤(rùn)為448萬(wàn)元（1523-1075萬(wàn)元）2、年銷(xiāo)售利潤(rùn)率為29.42％四、按靜態(tài)法測(cè)算工程貸款償還能力及年限1、還貸可供額（即償還貸款本息脆力）為405萬(wàn)元，其中：（1）、用企業(yè)凈利潤(rùn)還貸額為300萬(wàn)元（所得稅按33%計(jì)算）（2）、用折舊墓金可供償還貸款的年平均額為105萬(wàn)元。2、本項(xiàng)目工程貸款本息償還年限年利率2.88％計(jì)算，5年即可償還全部貸款及利息。扶貧項(xiàng)目，減免所得稅，4年半可還清貸款。建成營(yíng)業(yè)后償還工程貸款本息分析表表9項(xiàng)目營(yíng)業(yè)后第一年第二年第三年第四年第五年第六年年度貸款余額20001653120083044957年利息額58483524132年末本息合計(jì)20581605123585446259還貸可供額40540540540540559年末貸款余額1653120083044957五、盈虧平衡點(diǎn)分析1、按靜態(tài)法分析，以年總收入的百分比，分析盈虧平衡點(diǎn)：328盈虧平衡點(diǎn)＝×100%＝45.37%1523－747－53即年總收入達(dá)到691萬(wàn)元時(shí)，為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的保本點(diǎn)，只有完成年收入額超過(guò)691萬(wàn)元時(shí)，才能保本才有盈利，才能為國(guó)家提供稅收。2、按人均產(chǎn)值計(jì)算，年人均銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)額（收入）9.83萬(wàn)元，按盈虧平衡點(diǎn)分析資料參數(shù)計(jì)算，人均營(yíng)業(yè)額保本點(diǎn)為4.45萬(wàn)元。第七章可行性報(bào)告結(jié)論一、經(jīng)濟(jì)（財(cái)務(wù)）評(píng)價(jià)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表表10序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)注1本項(xiàng)目建設(shè)投資萬(wàn)元2200（1）其中：固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元2000其中：工程貸款利息57萬(wàn)元（2）其中：經(jīng)營(yíng)（生產(chǎn)）流動(dòng)獎(jiǎng)金萬(wàn)元2002年總收入萬(wàn)元1523其中：非商品銷(xiāo)售收入866萬(wàn)元3年總支出萬(wàn)元1075其中：商品銷(xiāo)售成本425萬(wàn)元4年總稅金（營(yíng)業(yè)稅等三稅）萬(wàn)元535年稅前利潤(rùn)萬(wàn)元4486按折舊年限計(jì)算所得稅總額萬(wàn)元2365所得稅率按33%計(jì)7貸款投資償還年限年5年按投產(chǎn)頭年不變價(jià)計(jì)8靜態(tài)投資回收期年4．13從建設(shè)期起計(jì)算為6.13年9動(dòng)態(tài)投資回收期年9．14按=15%測(cè)算10FTRR%約2211投資回報(bào)率%29．4212投資利潤(rùn)率%20．36投資利稅率為22.77%13盈虧平衡點(diǎn)按%計(jì)算%45．37人均保本點(diǎn)營(yíng)業(yè)收入4.45萬(wàn)元14總建筑面積平方762085間接待客房15總接待人數(shù)（床位）個(gè)/口170-25516建設(shè)周期年≤2年17每100元固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)元22．40二、結(jié)論1、通過(guò)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的預(yù)測(cè)與剖析獲得的數(shù)據(jù)說(shuō)明：投資回報(bào)率高、投資利稅大、投資回收期短、償還貸款能力強(qiáng)，其池各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均高于規(guī)定的參數(shù)，經(jīng)濟(jì)效益是明顯的投資決策是可行的2、有較好的社會(huì)效益．起到了以旅游業(yè)為先導(dǎo)促進(jìn)全方位開(kāi)放的作用。（1）、每年可為當(dāng)?shù)靥峁┒愂占?！萬(wàn)元（占投資10％）。（2）、可為155人，從業(yè)人勛500人，提供就業(yè)機(jī)會(huì)。（3）、據(jù)有關(guān)旅游景點(diǎn)抽樣調(diào)查，旅游點(diǎn)的開(kāi)發(fā)，使當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖氤杀对黾樱卷?xiàng)建成投入營(yíng)運(yùn)，轄區(qū)內(nèi)居民（含農(nóng)戶(hù)）人均收入400多元，估計(jì)每年按20%遞增。（4）、旅游業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用，形成“一業(yè)舉百業(yè)興”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)．本旅游景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)和利用，吸引廣大旅游者，產(chǎn)生社會(huì)宣傳效應(yīng)，啟動(dòng)xx地區(qū)旅游業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。旅游是“無(wú)形貿(mào)易”，憑借可永續(xù)利用的旅游資源，創(chuàng)收外匯，為建設(shè)全區(qū)旅游風(fēng)景點(diǎn)提供資金。3、通過(guò)規(guī)劃，保持建設(shè)區(qū)內(nèi)生態(tài)平衡，本項(xiàng)目建設(shè)豐富了市區(qū)、（郊）景觀(guān)，有助加快城市建設(shè)．取得較好的環(huán)境效益。三、建議1、占地面積較大的客房建筑規(guī)劃在市區(qū)，其優(yōu)點(diǎn)：(1),可減少旅游區(qū)自然植被破壞，減少旅游區(qū)環(huán)境污染；(2）、提高客房的出租率，游客住在市區(qū)增加安全感，有利于經(jīng)營(yíng)管理，提高使用出租率；（3）、兼顧社會(huì)旅館的功能，多種經(jīng)營(yíng)，有利于提高經(jīng)濟(jì)效益，能擺脫單一經(jīng)營(yíng)，遠(yuǎn)離幣區(qū)住客稀少的局面。（4