物業(yè)服務電梯設備檢修計劃范本一、計劃背景與目標為切實保障物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)電梯設備的安全、穩(wěn)定運行，依據(jù)《中華人民共和國特種設備安全法》《電梯維護保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5002-2017）等法律法規(guī)及技術規(guī)范，結(jié)合本項目電梯設備的實際運行狀況（含使用年限、故障頻率、負荷情況等），特制定本檢修計劃。計劃目標：確保電梯設備完好率≥98%，故障響應及處置及時率100%；年度內(nèi)電梯安全事故（困人、設備損壞等）發(fā)生率≤1次/臺；建立標準化檢修流程，提升電梯維保管理的規(guī)范化、精細化水平。二、檢修范圍與周期（一）檢修范圍本計劃涵蓋物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)所有在用電梯（含乘客電梯、載貨電梯、消防電梯等），具體型號、安裝位置及使用年限見《電梯設備臺賬》（附件1）。（二）檢修周期結(jié)合電梯使用頻率、環(huán)境條件及制造單位要求，采用“日常巡檢+月度檢查+季度維保+年度檢測”的分級檢修機制：檢修類型執(zhí)行周期核心內(nèi)容------------------------------日常巡檢每日/每周運行狀態(tài)監(jiān)測、轎廂/機房清潔、外觀及基礎功能檢查月度檢查每月1次電氣系統(tǒng)（控制柜、接觸器、線路）、門機系統(tǒng)、平層精度檢測季度維保每季度1次機械部件（曳引機、鋼絲繩、導軌、導靴）、安全裝置（限速器、安全鉗）功能性測試年度檢測每年1次邀請第三方檢測機構(gòu)開展全面安全性能評估（含限速器校驗、緩沖器測試等）三、組織架構(gòu)與職責成立電梯檢修專項工作組，明確各崗位職責，確保檢修工作權責清晰、執(zhí)行高效：工作組組長（物業(yè)服務中心經(jīng)理）：統(tǒng)籌檢修計劃的審批、資源調(diào)配及對外協(xié)調(diào)（如第三方檢測、應急處置）。技術專員（物業(yè)工程主管/維保單位技術負責人）：負責檢修方案制定、技術指導、故障分析及整改方案輸出。安全員（物業(yè)安全主管）：監(jiān)督檢修作業(yè)安全規(guī)范執(zhí)行、隱患排查及應急演練組織。維保單位：按照合同約定提供專業(yè)維保服務，提交檢修報告及備件更換建議。四、檢修內(nèi)容與技術標準（一）日常巡檢（每日/每周）1.運行狀態(tài)：觀察電梯啟動、運行、停靠過程是否平穩(wěn)，有無異常振動、異響；2.基礎功能：測試轎廂內(nèi)緊急呼叫、照明、風扇、樓層顯示及廳門/轎門開關功能；3.環(huán)境清潔：清理轎廂地面、內(nèi)壁及機房積塵，檢查機房通風、溫濕度是否符合要求（溫度≤40℃，濕度≤85%）。（二）月度檢查（每月固定日期執(zhí)行）1.電氣系統(tǒng)：檢查控制柜內(nèi)接觸器、繼電器觸點燒蝕情況，緊固接線端子，測試制動器線圈溫升（≤60K）；2.門機系統(tǒng)：調(diào)整廳門/轎門滑塊間隙（≤2mm），測試光幕防夾功能及門機運行噪音（≤65dB）；3.平層精度：測量電梯平層誤差（≤±15mm），記錄并調(diào)整導軌支架固定螺栓力矩。（三）季度維保（每季度固定周次執(zhí)行）1.機械部件：曳引機：檢查潤滑油位（油標1/2-2/3處），測試曳引輪繩槽磨損深度（≤2mm）；鋼絲繩：目測斷絲數(shù)量（≤國標規(guī)定的報廢標準），測量張力偏差（≤5%）；導軌/導靴：清理導軌油垢，調(diào)整導靴襯墊與導軌間隙（≤1mm）。2.安全裝置：限速器：模擬超速（≥115%額定速度）測試動作有效性；安全鉗：觸發(fā)限速器聯(lián)動裝置，檢查安全鉗楔塊與導軌嚙合深度（≥3mm）。（四）年度檢測（每年固定月份，第三方執(zhí)行）委托具備資質(zhì)的檢測機構(gòu)，依據(jù)《電梯監(jiān)督檢驗和定期檢驗規(guī)則》（TSGT7001-2023）開展全項目檢測，重點校驗：限速器動作速度（誤差≤±5%）；緩沖器復位時間（≤120s）；平衡系數(shù)（40%-50%）；靜載/動載試驗（轎廂超載25%運行無故障）。五、實施步驟（一）準備階段（計劃啟動前15日）1.資料梳理：收集電梯原始檔案（隨機文件、安裝調(diào)試報告、歷次檢修記錄），更新《電梯設備臺賬》；2.方案制定：技術專員聯(lián)合維保單位，針對高故障率電梯（如超10年使用年限、頻繁困人）制定專項檢修方案；3.物資籌備：采購常用備件（如接觸器、導靴襯墊、鋼絲繩油）、檢測工具（萬用表、限速器測試儀），確保數(shù)量充足；4.人員培訓：組織檢修人員學習《電梯維護保養(yǎng)安全規(guī)范》（GB/T____-2015），開展“困人救援”“觸電急救”實操演練。（二）實施階段（按周期推進）1.日常巡檢：由物業(yè)工程人員執(zhí)行，填寫《電梯日常巡檢記錄表》（附件2），發(fā)現(xiàn)異常立即上報；2.月度/季度檢修：維保單位技術人員現(xiàn)場作業(yè)，物業(yè)安全員全程監(jiān)督，同步記錄《電梯檢修報告》（附件3），明確問題描述、整改措施及時限；3.年度檢測：第三方機構(gòu)進場前7日，物業(yè)發(fā)布“檢測告知書”，協(xié)調(diào)業(yè)主配合；檢測完成后5日內(nèi)，獲取《電梯定期檢驗報告》。（三）驗收階段（檢修完成后3日內(nèi)）1.自檢：工作組組長組織技術專員、安全員對檢修結(jié)果進行復核，重點驗證故障整改效果；2.業(yè)主驗收：邀請業(yè)主代表（或業(yè)委會）參與關鍵設備（如曳引機、安全鉗）的試運行驗收，填寫《電梯檢修驗收單》（附件4）；3.問題整改：對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，要求維保單位7日內(nèi)完成整改，復查合格后閉環(huán)。六、安全保障措施（一）作業(yè)安全規(guī)范1.檢修作業(yè)前，在電梯廳門、機房入口設置“檢修作業(yè)，禁止使用”警示標識，切斷主電源并懸掛“有人工作，禁止合閘”標牌；2.作業(yè)人員必須佩戴安全帽、絕緣手套，使用絕緣工具，高空作業(yè)（如機房檢修）需系安全帶；3.多人協(xié)同作業(yè)時，明確指揮者，嚴禁擅自啟動設備。（二）設備安全防護1.檢修過程中，如需短接門鎖、安全回路，必須經(jīng)技術專員批準，且作業(yè)完成后立即恢復；2.對拆卸的部件（如鋼絲繩、導軌）做好防墜落保護，機房工具、備件擺放整齊，避免堵塞通道。（三）應急能力建設每季度組織1次“電梯突發(fā)故障”應急演練，內(nèi)容包括：困人救援：30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，20分鐘內(nèi)完成救援；設備火災：正確使用機房滅火器（CO?或干粉），切斷電源后實施撲救；演練后總結(jié)不足，更新《電梯應急預案》（附件5）。七、應急處置預案（一）突發(fā)故障處置1.困人故障：監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)困人后，立即通知維保人員（30分鐘內(nèi)到場），同時通過轎廂對講安撫乘客，使用三角鑰匙規(guī)范開啟廳門救援；2.設備停運：技術專員現(xiàn)場排查故障（如控制柜跳閘、鋼絲繩打滑），優(yōu)先采用“備件更換”快速恢復，若需大修，啟用“備用電梯”（如有）并發(fā)布停運公告。（二）安全事故處置1.觸電事故：立即切斷電源，對傷者實施心肺復蘇，撥打急救電話，保護現(xiàn)場并上報屬地特種設備監(jiān)管部門；2.機械傷害：停止作業(yè)，對受傷部位止血包扎，若涉及斷指、骨折，避免隨意搬動，等待專業(yè)救援。八、質(zhì)量驗收與記錄管理（一）驗收標準所有檢修工作需符合：國家標準《電梯制造與安裝安全規(guī)范》（GB7588-2003）；維保合同約定的技術要求；本計劃中“檢修內(nèi)容與技術標準”的具體參數(shù)。（二）記錄要求1.建立《電梯設備檔案》，包含：日常/月度/季度檢修記錄（含照片、視頻佐證）；年度檢測報告、隱患整改通知書及復查記錄；備件更換清單（注明品牌、型號、更換日期）。2.記錄保存期限：日常記錄保存1年，年度檢測報告及重大故障記錄永久保存。九、成本預算（年度）費用類型預算金額（元）說明--------------------------------人員費用——檢修人員工資、加班補貼、培訓費用物資費用——備件采購、工具耗材、檢測儀器校準維保費用——外包維保服務費（按臺/月計費）應急費用——備用金（應對突發(fā)故障、第三方檢測加急費）十、附件清單1.《電梯設備臺賬》（含型號、安裝日期、維保單位信息）；2.《電梯日常巡檢記錄表》（模板）；3.《電梯