房地產(chǎn)銷售合同管理辦法第一章總則一、制定目的本辦法旨在通過規(guī)范房地產(chǎn)銷售合同從訂立到終止的全流程管理，明確各方權(quán)責(zé)邊界，防范合同欺詐、違約及糾紛風(fēng)險，保障交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)合規(guī)經(jīng)營與市場秩序穩(wěn)定。二、適用范圍本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“開發(fā)企業(yè)”）與自然人、法人或其他組織之間，以買賣新建商品房、存量房（二手房）為目的的銷售合同管理活動。保障性住房、政策性住房的銷售合同管理，除另有規(guī)定外，參照本辦法執(zhí)行。三、管理原則1.合法合規(guī)原則：合同訂立、履行及管理活動需嚴(yán)格遵守《民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)，確保合同效力及操作流程合法合規(guī)。2.公平誠信原則：合同內(nèi)容應(yīng)體現(xiàn)公平交易精神，開發(fā)企業(yè)需如實披露房屋信息，買賣雙方應(yīng)恪守誠信，全面履行合同義務(wù)。3.風(fēng)險防控原則：建立全流程風(fēng)險識別、評估與應(yīng)對機(jī)制，重點防范產(chǎn)權(quán)瑕疵、資金風(fēng)險、交付違約等問題，降低交易不確定性。第二章合同訂立管理一、房源核驗與信息披露開發(fā)企業(yè)在訂立合同前，需完成房源核驗，通過住建部門商品房預(yù)售/現(xiàn)售備案系統(tǒng)確認(rèn)房源狀態(tài)（如可售、已抵押、已查封等），并向買受人如實披露以下信息：房屋基本信息：坐落、面積（套內(nèi)/建筑面積）、戶型、樓層、朝向等；權(quán)利限制信息：是否存在抵押、查封、共有權(quán)人等；規(guī)劃設(shè)計信息：房屋用途、容積率、配套設(shè)施（如車位、綠化）等；交易風(fēng)險提示：如周邊規(guī)劃調(diào)整、房屋質(zhì)量保修責(zé)任等。存量房交易中，出賣人應(yīng)配合中介機(jī)構(gòu)或買受人完成房源核驗，確保信息真實有效。二、合同內(nèi)容規(guī)范（一）必備條款要求銷售合同應(yīng)包含以下核心條款，確保權(quán)利義務(wù)清晰：1.交易主體與標(biāo)的：買賣雙方姓名/名稱、房屋具體坐落及權(quán)屬狀況；2.價款與付款方式：總價款、付款時間節(jié)點（如定金、首付款、尾款）、付款賬戶（優(yōu)先使用資金監(jiān)管賬戶）；3.交付與驗收：交房時間、交付標(biāo)準(zhǔn)（毛坯/精裝、配套設(shè)施交付要求）、驗收流程及異議處理；4.產(chǎn)權(quán)辦理：開發(fā)企業(yè)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的時限、買受人配合義務(wù)、逾期辦證的違約責(zé)任；5.違約責(zé)任：雙方違約情形（如逾期付款、逾期交房、質(zhì)量問題）及責(zé)任承擔(dān)方式（違約金、解除權(quán)等）；6.爭議解決：約定協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟的爭議解決途徑。（二）格式條款管理開發(fā)企業(yè)提供的格式合同（如商品房預(yù)售合同模板），需遵循《民法典》關(guān)于格式條款的規(guī)定：對免除或減輕己方責(zé)任、加重對方責(zé)任的條款，應(yīng)以顯著方式（如加粗、下劃線）提示并說明；不得包含排除對方主要權(quán)利（如單方解除權(quán)、任意變更設(shè)計權(quán)）的無效格式條款。買受人對格式條款有異議的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)予以解釋，協(xié)商調(diào)整條款內(nèi)容。三、簽訂流程與檔案管理1.合同審核：簽訂前，開發(fā)企業(yè)法務(wù)或合規(guī)部門需對合同內(nèi)容進(jìn)行合規(guī)性審核，重點核查條款合法性、風(fēng)險點及與政策的一致性；買受人可委托律師或?qū)I(yè)人士審核合同，防范隱形風(fēng)險。2.簽字與備案：合同經(jīng)雙方確認(rèn)無誤后，由法定代表人或授權(quán)代表簽字（或蓋章），買受人簽字確認(rèn)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在合同簽訂后規(guī)定時限內(nèi)（如30日），將合同報送住建部門備案，備案后合同產(chǎn)生對抗第三人的效力（防止一房多賣）。3.檔案留存：開發(fā)企業(yè)需建立合同檔案，保存合同原件及相關(guān)附件（如房源核驗單、付款憑證、設(shè)計變更通知等），保存期限不少于合同履行完畢后5年；買受人應(yīng)妥善保管合同，作為維權(quán)依據(jù)。第三章合同履行與備案管理一、履行監(jiān)督與風(fēng)險預(yù)警（一）付款與資金監(jiān)管1.買受人應(yīng)按合同約定支付房款，優(yōu)先通過政府指定的資金監(jiān)管賬戶付款，確保資金用于項目建設(shè)（尤其預(yù)售商品房），防范開發(fā)企業(yè)挪用資金導(dǎo)致爛尾風(fēng)險。2.開發(fā)企業(yè)需定期核查付款進(jìn)度，對逾期付款的買受人，按合同約定發(fā)送催款通知，提示違約風(fēng)險；如買受人確有困難，可協(xié)商調(diào)整付款計劃，但需簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。（二）房屋交付與驗收1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)在交房前完成竣工驗收備案、面積實測、質(zhì)量檢測等法定手續(xù)，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》。2.交房時，買受人應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題（如滲漏、墻體裂縫）或配套設(shè)施未達(dá)標(biāo)，可拒絕簽收并書面提出整改要求，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在約定期限內(nèi)（如15日）完成整改并再次組織驗收。（三）產(chǎn)權(quán)登記協(xié)助開發(fā)企業(yè)應(yīng)在交房后規(guī)定時限內(nèi)（如90日），向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交產(chǎn)權(quán)登記所需材料，協(xié)助買受人辦理不動產(chǎn)權(quán)證；如因開發(fā)企業(yè)原因逾期辦證，買受人可按合同約定主張違約金或解除合同。二、備案管理與信息公開1.備案流程：開發(fā)企業(yè)登錄住建部門備案系統(tǒng)，上傳合同主要信息（如標(biāo)的、價款、當(dāng)事人），經(jīng)系統(tǒng)核驗無誤后完成備案；存量房合同備案可通過中介機(jī)構(gòu)或政務(wù)服務(wù)平臺辦理。2.信息公開：備案后的合同信息（脫敏處理后）應(yīng)在住建部門官網(wǎng)或政務(wù)平臺公示，供社會公眾查詢，以監(jiān)督“一房一價”“一房一合同”執(zhí)行情況，防范虛假交易。第四章合同糾紛處理機(jī)制一、糾紛預(yù)防與早期干預(yù)1.合同審查前置：開發(fā)企業(yè)在合同訂立前，應(yīng)對買受人進(jìn)行風(fēng)險告知（如“購房須知”），明確合同關(guān)鍵條款及潛在風(fēng)險；買受人應(yīng)仔細(xì)閱讀合同，對疑問條款要求解釋，避免因誤解引發(fā)糾紛。2.內(nèi)部調(diào)解機(jī)制：開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立客戶服務(wù)部門或法務(wù)崗，對履行中出現(xiàn)的爭議（如逾期交房、質(zhì)量問題），主動與買受人協(xié)商解決方案，如整改、補(bǔ)償、延長辦證時限等，爭取在訴訟前化解糾紛。二、多元化糾紛解決途徑（一）第三方調(diào)解當(dāng)事人可向住建部門設(shè)立的房地產(chǎn)糾紛調(diào)解中心、消費者協(xié)會或行業(yè)協(xié)會申請調(diào)解，由專業(yè)調(diào)解員主持協(xié)商，達(dá)成的調(diào)解協(xié)議可申請司法確認(rèn)，具備強(qiáng)制執(zhí)行力。（二）仲裁或訴訟1.合同約定仲裁條款的，向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁（如北京仲裁委員會、上海國際仲裁中心）；2.無仲裁約定的，向房屋所在地人民法院提起訴訟，主張繼續(xù)履行、解除合同、賠償損失等權(quán)利。第五章風(fēng)險防控與合規(guī)管理一、常見風(fēng)險點識別1.虛假宣傳風(fēng)險：開發(fā)企業(yè)宣傳的學(xué)區(qū)、配套設(shè)施未寫入合同，交房后無法兌現(xiàn)，引發(fā)群體性維權(quán)；2.產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險：房屋因抵押、查封無法過戶，或土地性質(zhì)、用途與合同約定不符；3.資金風(fēng)險：預(yù)售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)挪用導(dǎo)致項目停工，買受人房款無法追回；4.政策變動風(fēng)險：限購、限貸政策調(diào)整導(dǎo)致買受人失去購房資格或貸款審批失敗，合同履行受阻。二、風(fēng)險防控措施1.盡職調(diào)查與信息披露：開發(fā)企業(yè)對項目土地、規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)進(jìn)行全面核查，確保無權(quán)利瑕疵；向買受人如實披露項目風(fēng)險，避免虛假宣傳。2.預(yù)售資金監(jiān)管：嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保資金?？顚Ｓ?，優(yōu)先用于工程建設(shè)，監(jiān)管賬戶信息應(yīng)在售樓處公示。3.動態(tài)風(fēng)險監(jiān)測：開發(fā)企業(yè)建立合同履行臺賬，定期排查逾期付款、逾期交房、辦證延誤等風(fēng)險，提前制定應(yīng)對預(yù)案（如與施工方協(xié)商工期、調(diào)整付款計劃）。三、合規(guī)管理要求1.政策跟蹤與培訓(xùn)：開發(fā)企業(yè)應(yīng)安排專人跟蹤房地產(chǎn)政策變化（如稅收、限購、備案政策），及時調(diào)整合同條款與操作流程；定期組織銷售人員、法務(wù)人員參加合規(guī)培訓(xùn)，提升風(fēng)險意識。2.合同檔案管理：合同檔案應(yīng)實行電子化與紙質(zhì)化雙備份，明確專人管理，確保合同及附件完整、可追溯；檔案查閱需履行審批手續(xù)，保護(hù)當(dāng)事人隱私。第六章附則1.本辦法由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、行業(yè)協(xié)會或監(jiān)管部門負(fù)責(zé)解釋，未盡事宜可根據(jù)法律法規(guī)及項