2025年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》練習(xí)題及試題答案考試一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同約定服務(wù)期限至業(yè)主大會(huì)成立并選聘新物業(yè)企業(yè)止，但業(yè)主大會(huì)因籌備受阻逾期未成立。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，前期物業(yè)服務(wù)合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定？A.自動(dòng)終止，由社區(qū)居委會(huì)臨時(shí)管理B.繼續(xù)有效，直至業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)企業(yè)并簽訂合同C.效力待定，需經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主追認(rèn)D.自動(dòng)延續(xù)2年，期滿后重新協(xié)商答案：B2.某高層住宅電梯機(jī)房溫度持續(xù)高于40℃，物業(yè)企業(yè)未及時(shí)采取降溫措施，導(dǎo)致電梯主控板燒毀。根據(jù)《特種設(shè)備安全法》，物業(yè)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是？A.僅需修復(fù)設(shè)備，無(wú)需賠償業(yè)主損失B.需賠償設(shè)備維修費(fèi)用及業(yè)主因停梯產(chǎn)生的合理?yè)p失C.由電梯維保單位承擔(dān)全部責(zé)任D.因?qū)俨豢煽沽?，不承?dān)責(zé)任答案：B3.業(yè)主王某將住宅改為美容工作室，未辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)首先采取的措施是？A.直接斷水?dāng)嚯姀?qiáng)制制止B.向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告并要求其處理C.書(shū)面告知王某恢復(fù)原狀并向相關(guān)部門報(bào)告D.收取經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)后默許其經(jīng)營(yíng)答案：C4.某小區(qū)公共區(qū)域照明電費(fèi)按戶分?jǐn)?，業(yè)主李某以“未使用路燈”為由拒交。根據(jù)《民法典》，李某的抗辯是否成立？A.成立，未直接使用則無(wú)繳費(fèi)義務(wù)B.不成立，公共區(qū)域費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)C.部分成立，應(yīng)按實(shí)際使用時(shí)長(zhǎng)分?jǐn)侱.需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決確定分?jǐn)偡绞酱鸢福築5.物業(yè)服務(wù)合同約定“電梯每月維保2次”，但物業(yè)企業(yè)因人員短缺實(shí)際每月維保1次。業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，法院一般會(huì)如何判決？A.支持業(yè)主，物業(yè)未完全履行合同義務(wù)B.不支持業(yè)主，維保次數(shù)輕微不足不構(gòu)成根本違約C.要求物業(yè)補(bǔ)維后業(yè)主補(bǔ)繳費(fèi)用D.認(rèn)定合同無(wú)效，雙方互不擔(dān)責(zé)答案：B6.某小區(qū)化糞池堵塞導(dǎo)致污水外溢，物業(yè)企業(yè)在維修時(shí)未設(shè)置警示標(biāo)志，業(yè)主張某路過(guò)滑倒受傷。責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？A.張某自行承擔(dān)，未注意安全B.物業(yè)企業(yè)承擔(dān)全部賠償責(zé)任C.業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任D.市政部門承擔(dān)主要責(zé)任答案：B7.業(yè)主大會(huì)表決“利用公共電梯投放廣告”事項(xiàng)，專有部分占建筑物總面積45%且人數(shù)48%的業(yè)主同意。該決議的效力為？A.有效，符合“雙過(guò)半”要求B.無(wú)效，未達(dá)到“雙過(guò)半”標(biāo)準(zhǔn)C.效力待定，需重新表決D.有效，超過(guò)簡(jiǎn)單多數(shù)即可答案：B8.物業(yè)企業(yè)將垃圾清運(yùn)服務(wù)外包給無(wú)資質(zhì)公司，導(dǎo)致垃圾未及時(shí)處理引發(fā)業(yè)主投訴。責(zé)任主體是？A.外包公司B.物業(yè)企業(yè)C.業(yè)主委員會(huì)D.外包公司與物業(yè)企業(yè)連帶責(zé)任答案：D9.某業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)3年，物業(yè)企業(yè)2年內(nèi)未催繳。根據(jù)《民法典》訴訟時(shí)效規(guī)定，物業(yè)企業(yè)主張權(quán)利的起算點(diǎn)應(yīng)為？A.欠費(fèi)之日B.最后一次催繳之日C.業(yè)主承諾繳費(fèi)之日D.起訴之日答案：B10.新建小區(qū)消防驗(yàn)收合格后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)完成消防設(shè)施檔案建立？A.15日B.30日C.60日D.90日答案：B（本部分共20題，限于篇幅展示前10題）二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，錯(cuò)選、多選不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范義務(wù)的有？A.安裝小區(qū)門禁系統(tǒng)B.對(duì)進(jìn)出人員進(jìn)行身份登記C.定期檢查監(jiān)控設(shè)備D.協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查案件E.為業(yè)主保管私人貴重物品答案：ABCD2.電梯困人應(yīng)急處理正確步驟包括？A.立即通知電梯維保單位B.安撫被困人員情緒C.強(qiáng)行撬開(kāi)電梯門救人D.記錄事件處理過(guò)程E.事后向業(yè)主通報(bào)情況答案：ABDE3.業(yè)主大會(huì)可決定的事項(xiàng)有？A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.制定小區(qū)停車管理辦法C.決定公共收益的使用方案D.對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主提起訴訟E.修改管理規(guī)約答案：ABCE4.物業(yè)共用部位包括？A.小區(qū)圍墻B.業(yè)主室內(nèi)承重墻C.公共樓梯間D.屋頂太陽(yáng)能熱水器（業(yè)主自費(fèi)安裝）E.電梯井道答案：ACE5.綠化養(yǎng)護(hù)的主要內(nèi)容包括？A.樹(shù)木修剪B.病蟲(chóng)害防治C.草坪澆水D.景觀石清潔E.移植名貴樹(shù)種答案：ABCD（本部分共10題，限于篇幅展示前5題）三、案例分析題（共4題，每題15分，共60分）案例一：某小區(qū)2號(hào)樓電梯于2025年3月10日突發(fā)故障，3名業(yè)主被困20分鐘后由維保單位救出。業(yè)主投訴稱：①電梯故障前一周已有異響，物業(yè)未及時(shí)處理；②被困期間物業(yè)客服電話無(wú)人接聽(tīng)；③事后未收到任何說(shuō)明。經(jīng)核查，物業(yè)企業(yè)3月5日巡查記錄顯示“電梯有輕微異響，已通知維保單位”，但維保單位因排期問(wèn)題3月12日才到場(chǎng)檢修；客服值班人員當(dāng)日因去衛(wèi)生間離開(kāi)崗位10分鐘。問(wèn)題：1.分析物業(yè)企業(yè)在此次事件中的責(zé)任缺失。（5分）2.簡(jiǎn)述正確的應(yīng)急處理流程。（5分）3.提出改進(jìn)措施。（5分）答案：1.責(zé)任缺失：①巡查發(fā)現(xiàn)異響后未跟蹤維保單位到場(chǎng)時(shí)間，未采取臨時(shí)管控措施（如張貼警示）；②客服崗位脫崗，未保持通訊暢通；③事后未履行信息告知義務(wù)，引發(fā)業(yè)主不滿。2.應(yīng)急處理流程：①接到困人報(bào)警后1分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)電梯對(duì)講安撫乘客；②5分鐘內(nèi)聯(lián)系維保單位并確認(rèn)到達(dá)時(shí)間；③若維保單位30分鐘未到，聯(lián)系專業(yè)救援隊(duì)伍；④全程記錄時(shí)間、對(duì)話及處理措施；⑤救援完成后30分鐘內(nèi)通過(guò)公告、微信群等向受影響業(yè)主說(shuō)明情況。3.改進(jìn)措施：①與維保單位簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確“異響類故障24小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)”條款；②設(shè)置客服AB崗，確保電話30秒內(nèi)接聽(tīng)；③建立事件后48小時(shí)內(nèi)書(shū)面反饋機(jī)制；④對(duì)電梯進(jìn)行全面檢測(cè)，增加日常巡查頻次至每日2次。案例二：某老舊小區(qū)未設(shè)置監(jiān)控，2025年4月5日發(fā)生高空拋物，致業(yè)主車輛損壞。物業(yè)企業(yè)調(diào)取周邊商鋪監(jiān)控發(fā)現(xiàn)拋物者為3單元502室兒童（8歲），但502室業(yè)主否認(rèn)責(zé)任，稱“孩子小不懂事，物業(yè)沒(méi)裝監(jiān)控也有責(zé)任”。問(wèn)題：1.高空拋物責(zé)任主體如何認(rèn)定？（5分）2.物業(yè)企業(yè)在預(yù)防高空拋物中的義務(wù)有哪些？（5分）3.若協(xié)商不成，物業(yè)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主通過(guò)哪些途徑維權(quán)？（5分）答案：1.責(zé)任主體：①502室業(yè)主作為監(jiān)護(hù)人，需承擔(dān)主要賠償責(zé)任（《民法典》第1188條）；②若無(wú)法確定具體侵權(quán)人，可能由該棟樓全體業(yè)主承擔(dān)公平責(zé)任（但本案已鎖定具體侵權(quán)人，不適用）；③物業(yè)企業(yè)若未履行安全保障義務(wù)（如未設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、未巡查），需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（《民法典》第1254條）。2.物業(yè)義務(wù)：①設(shè)置“禁止高空拋物”警示標(biāo)識(shí)；②定期巡查陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)堆物；③在公共區(qū)域安裝監(jiān)控（老舊小區(qū)可申請(qǐng)維修資金改造）；④開(kāi)展高空拋物危害宣傳；⑤建立快速上報(bào)和處理機(jī)制。3.維權(quán)途徑：①協(xié)助業(yè)主收集商鋪監(jiān)控、目擊證人證言等證據(jù)；②通過(guò)社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解；③向法院提起民事訴訟，要求502室業(yè)主賠償車輛損失；④若拋物行為造成人身傷害，可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。案例三：某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“物業(yè)費(fèi)按建筑面積每月3元/㎡收取”，2025年1月起，部分業(yè)主以“服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”為由拒繳。物業(yè)企業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示：2024年綠化養(yǎng)護(hù)未達(dá)合同約定的“喬木每月修剪1次”（實(shí)際每2月1次）；公共區(qū)域衛(wèi)生清潔時(shí)間由7:00延遲至8:00；電梯維保記錄缺失2次。業(yè)主聯(lián)名要求減免30%物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)不同意，擬起訴追討。問(wèn)題：1.業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的抗辯是否成立？說(shuō)明理由。（5分）2.法院可能如何判決？（5分）3.物業(yè)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量爭(zhēng)議？（5分）答案：1.部分成立。根據(jù)《民法典》第944條，業(yè)主需舉證物業(yè)企業(yè)未履行或未完全履行合同義務(wù)。本案中綠化修剪頻次不足、清潔時(shí)間延遲、維保記錄缺失，構(gòu)成部分違約，業(yè)主可主張減免相應(yīng)比例費(fèi)用，但需與違約程度相當(dāng)。2.法院可能判決：①業(yè)主需繳納物業(yè)費(fèi)，但可根據(jù)物業(yè)違約情況酌減（如減免10%-15%）；②要求物業(yè)企業(yè)限期整改，完善服務(wù)記錄；③駁回業(yè)主30%減免的過(guò)高主張。3.應(yīng)對(duì)措施：①建立服務(wù)質(zhì)量臺(tái)賬，保留綠化修剪、清潔排班、維保記錄等原始憑證；②針對(duì)業(yè)主投訴，出具書(shū)面整改方案并公示整改進(jìn)度；③引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行測(cè)評(píng)，結(jié)果向業(yè)主公開(kāi)；④通過(guò)業(yè)主座談會(huì)收集意見(jiàn)，調(diào)整服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。案例四：某小區(qū)擬利用公共區(qū)域增設(shè)10個(gè)停車位，物業(yè)企業(yè)起草方案后直接在小區(qū)公告欄張貼，7日后召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，參會(huì)業(yè)主專有部分占比55%，人數(shù)占比52%，其中60%同意方案。部分未參會(huì)業(yè)主以“程序不合法”為由反對(duì)。問(wèn)題：1.分析本次表決程序的合法性。（5分）2.合法的表決流程應(yīng)包括哪些步驟？（5分）3.若方案通過(guò)，物業(yè)企業(yè)需履行哪些后續(xù)義務(wù)？（5分）答案：1.程序不合法。①方案起草后未提前15日向業(yè)主征求意見(jiàn)（《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第22條）；②公告時(shí)間不足（應(yīng)至少7日，但需結(jié)合征求意見(jiàn)時(shí)間綜合計(jì)算）；③參會(huì)業(yè)主雖達(dá)到“雙過(guò)半”，但同意比例需滿足“參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)同意”（《民法典》第278條），本案中60%同意但參與表決基數(shù)可能不足。2.合法流程：①物業(yè)企業(yè)或業(yè)委會(huì)起草方案，明確停車位位置、管理方式、收益分配等；②提前15日通過(guò)書(shū)面、微信群等方式向全體