2025年，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰，錄得8棟新建樓宇合計(jì)約51萬(wàn)平方米的新增面積。新項(xiàng)目主要分布在核心商務(wù)區(qū)，占比89%；其中金融城錄得近八年來(lái)的供應(yīng)峰值，占比63%，包括JFC交子金融廣場(chǎng)1&2號(hào)樓、東方希望中心二期、交子金融街B座等，由此三期版圖啟幕。同期，個(gè)別業(yè)主探尋多渠道去化方案，將整棟或部分辦公面積調(diào)改為酒店，年內(nèi)共錄得4筆案例。最終，市場(chǎng)總存量為約1,037萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%，擠進(jìn)全國(guó)前四。需求方面，全年市場(chǎng)凈吸納量錄得約7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.8%；其中甲級(jí)辦公樓約4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.5%。全年市場(chǎng)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的發(fā)展態(tài)勢(shì)，下半年市場(chǎng)活躍度逐步降溫，四季度凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)。按租賃策略看，受企業(yè)品質(zhì)升級(jí)搬遷，以及央國(guó)企和頭部金融、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)回遷的雙重帶動(dòng)，搬遷交易的占比擴(kuò)大至62.2%，同比顯著上升18.3個(gè)百分點(diǎn)。截至年末，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)空置率同比上升2.7個(gè)百分點(diǎn)至30%，甲級(jí)樓空置率同比上升3個(gè)百分點(diǎn)至37.8%。市場(chǎng)去化壓力加劇，年內(nèi)業(yè)主在租金、裝免期和租約重組協(xié)商等方面給予更多優(yōu)惠，同時(shí)亦上調(diào)渠道傭金，以及企業(yè)進(jìn)駐后在空調(diào)加時(shí)費(fèi)、辦公設(shè)備等運(yùn)營(yíng)成本上給予優(yōu)惠。借此，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓平均租金面價(jià)全年累計(jì)跌幅達(dá)13.1%，至每月每平方米65.1元；甲級(jí)辦公樓平均租金面價(jià)全年累計(jì)跌幅達(dá)12.7%，至每月每平方米76.6元。新增甲級(jí)需求分行業(yè)看，金融業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)為全年前三大需求來(lái)源，分別占比22.6%、17%、14.8%；相較去年，專業(yè)服務(wù)、能源及公共事業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)的需求擴(kuò)張最大，占比分別上升5.4、3.3、2.4個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，金融業(yè)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，普惠金融和保險(xiǎn)主導(dǎo)，分別占比該類需求的35.9%和29.5%。降本增效令更多科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選擇乙級(jí)樓或商務(wù)園區(qū)，故而該行業(yè)的甲級(jí)樓需求占比較去年收縮3.5個(gè)百分點(diǎn)，承租的前三大子行業(yè)包括系統(tǒng)解決方案、大數(shù)據(jù)/云計(jì)算和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)，分別占比該類需求的49.8%、17.1%和11.8%。專業(yè)服務(wù)則主要是商務(wù)咨詢和律所的擴(kuò)張，分別占比該類需求的57.8%和27.6%。此外，年內(nèi)教培、醫(yī)美、心理咨詢等服務(wù)型消費(fèi)企業(yè)也積極擴(kuò)張，推動(dòng)消費(fèi)服務(wù)和教育的占比提高至10.3%，躍升至第四位主力需求。展望2026年，鑒于個(gè)別項(xiàng)目放緩或調(diào)規(guī)，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)下調(diào)至約43萬(wàn)平方米。新增項(xiàng)目均為國(guó)有平臺(tái)持有，且61%落于金融城，金融城三期將加速呈現(xiàn)。持續(xù)的供應(yīng)預(yù)計(jì)短期內(nèi)將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的去化壓力。2025年，成都零售物業(yè)市場(chǎng)僅迎來(lái)位于天府新區(qū)的蜀道云上城開業(yè)，新增商業(yè)面積約6萬(wàn)平方米，同比大幅回落91.5%。年內(nèi)頭部運(yùn)營(yíng)商持續(xù)加碼成都，首座大融城、灣悅城購(gòu)物中心皆以輕資產(chǎn)模式攜手存量改造項(xiàng)目亮相，華潤(rùn)萬(wàn)象生活輕資產(chǎn)牽手文創(chuàng)坊項(xiàng)目，以及大悅城控股重資產(chǎn)布局成都第三座大悅城等，彰顯投資者對(duì)成都商業(yè)市場(chǎng)的信心。截至年末，市場(chǎng)總存量達(dá)1,110萬(wàn)平方米，居全國(guó)第二。消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，總量不斷突破，2025年前11月成都社會(huì)消費(fèi)品零售總額已破萬(wàn)億，達(dá)10,348.6億元，同比增長(zhǎng)6.1%，高于全國(guó)、全省2.1、0.6個(gè)百分點(diǎn)。同期，“首店經(jīng)濟(jì)”與“入境游”齊頭并進(jìn)，釋放消費(fèi)新活力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年前11月成都新落戶首店共710家、開展首發(fā)活動(dòng)289場(chǎng)，顯著提升人氣流量。入境游呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2025年成都航空口岸出入境人員超640萬(wàn)人次，創(chuàng)6年來(lái)之最；前10月成都辦理離境退稅業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)253%，退稅額同比增長(zhǎng)188%，帶動(dòng)商品銷售金額同比增長(zhǎng)168%。物業(yè)市場(chǎng)方面，存量周期，疊加消費(fèi)結(jié)構(gòu)、場(chǎng)景的變革，主力店退租、品牌整合以及運(yùn)營(yíng)商大規(guī)模的調(diào)改貫穿全年，導(dǎo)致前三季度凈吸納量皆為負(fù)值。隨著新興品牌陸續(xù)補(bǔ)位，調(diào)改效果于年末逐步呈現(xiàn)，四季度凈吸納量回正。全年凈吸納量錄得約負(fù)4萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率同比上升0.4個(gè)百分9.8%；運(yùn)營(yíng)商以價(jià)換量持續(xù)，購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)全年累計(jì)跌幅為2.7%至每月每平方米350.6元。分商圈看，差異化表現(xiàn)凸顯。其中，鑒于中高端消費(fèi)疲軟，核心商圈年內(nèi)承壓，空置率同比上升3個(gè)百分點(diǎn)至8.9%，運(yùn)營(yíng)商更加關(guān)注體驗(yàn)業(yè)態(tài)，并刷新餐飲品牌或加大比例，全年新進(jìn)體驗(yàn)和餐飲品牌的數(shù)量同比分別大幅增長(zhǎng)105%、80%，而零售品牌則下降50%。在零售及餐飲的城市/區(qū)域首店加持之下，次級(jí)、近郊商圈的調(diào)改效果加速呈現(xiàn)，空置率同比分別下降0.4、0.1個(gè)百分點(diǎn)至11.3%、7.4%。此輪變革對(duì)運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求，年內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。通過(guò)分析租金錄得上揚(yáng)的8座購(gòu)物中心發(fā)現(xiàn)，調(diào)改均包括四大舉措。其一，空間再造：改造公共區(qū)域，拓展戶外或體驗(yàn)空間；其二，定位重塑：分區(qū)域細(xì)化定位，并加碼品類強(qiáng)化各區(qū)域主題；其三，主力店/餐飲煥新：全面升級(jí)，首店為先，2025年8座購(gòu)物中心新進(jìn)品牌共274個(gè)，首店占比19%，餐飲業(yè)態(tài)占比46%；最后，大店/旗艦店：給予品牌大面積店鋪，增強(qiáng)品牌能級(jí)和稀缺性，同時(shí)有效去化冷區(qū)。因此，存量競(jìng)爭(zhēng)下，從物業(yè)到場(chǎng)景，從定位到招商，商業(yè)全流程的應(yīng)市調(diào)改對(duì)項(xiàng)目整體開啟二次生命周期，并實(shí)現(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)至關(guān)重要。非標(biāo)商業(yè)方面，“供應(yīng)”、“擴(kuò)容”和“升級(jí)”為2025年市場(chǎng)的三大關(guān)鍵詞。城市更新推動(dòng)下，公園、廠房置換出商業(yè)載體，帶動(dòng)2025年非標(biāo)商業(yè)新增供應(yīng)數(shù)量攀升至14個(gè)，包括綠里、TheGate量子介等；新項(xiàng)目呈現(xiàn)小而精的趨勢(shì)，故新增商業(yè)面積僅約13萬(wàn)平方米，且布局開始下沉至近郊區(qū)域，如龍泉、郫都等。同期，熱門項(xiàng)目不斷改造擴(kuò)容，通過(guò)完善業(yè)態(tài)、集聚資源，進(jìn)一步增強(qiáng)影響力，矚目案例包括：東郊記憶三號(hào)倉(cāng)和OR'mix，以及CPI二、三、四期。此外，年內(nèi)部分項(xiàng)目全面升級(jí)，品牌替換率超50%，矚目案例包括：L'EST街區(qū)、Regular、麓鎮(zhèn)等。新增需求分業(yè)態(tài)看，餐飲業(yè)態(tài)首次躍居第一需求，占比42.5%，活躍的品類包括地方及融合菜系首店、平價(jià)自助餐、烘培店、中式糖水鋪、咖啡茶飲等；零售業(yè)態(tài)收縮至41.4%，擴(kuò)張主要來(lái)自于潮牌、戶外運(yùn)動(dòng)、電子產(chǎn)品、潮玩及寵物等品類；體驗(yàn)業(yè)態(tài)維穩(wěn)占比14.8%，除美容保健持續(xù)拓店外，新興體驗(yàn)表現(xiàn)亮眼，如攀巖館、網(wǎng)球館、話劇場(chǎng)等。主力店占比1.3%，年內(nèi)生鮮超市積極布局。展望2026年，成都零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)維持低位，將迎來(lái)兩座購(gòu)物中心合計(jì)約19萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，均分布在近郊商圈。非標(biāo)商業(yè)持續(xù)放量，將迎來(lái)12個(gè)項(xiàng)目合計(jì)約44萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，城市更新和文旅項(xiàng)目為主導(dǎo)。2025年，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)放緩，僅錄得兩座新建高標(biāo)庫(kù)交付，分別是深國(guó)際溫江物流園和順豐豐泰天府園區(qū)，合計(jì)新增倉(cāng)儲(chǔ)面積約13萬(wàn)平方米，同比回落47%。截至年末，高標(biāo)庫(kù)總存量突破600萬(wàn)平方米，居全國(guó)第四。著眼需求端，國(guó)補(bǔ)效應(yīng)顯著，2025年前11月成都限額以上企業(yè)（單位）通訊器材類、汽車類等商品零售額同比分別增長(zhǎng)72.3%、17.6%。借此，全年市場(chǎng)凈吸納量錄得約25.3萬(wàn)平方米，同比大幅提升99.6%；截至年末，市場(chǎng)整體空置率為7.5%，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)供需關(guān)系不斷改善，全年平均租金累計(jì)跌幅為5.9%，同比收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)，至每月每平方米18.6元。但各園區(qū)表現(xiàn)不一，其中青白江園區(qū)截至年末空置率降至1.8%，基本實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)滿租，租金率先企穩(wěn)上揚(yáng)；而雙流園區(qū)截至年末空置率仍居15.3%，租金下行壓力猶存。新增需求分行業(yè)看，電商、食品飲料及制造業(yè)主導(dǎo)年內(nèi)去化，分別占比41.9%、31.8%及15.7%。具體來(lái)看，國(guó)補(bǔ)推動(dòng)下電商大件商品積極擴(kuò)倉(cāng)，此外生鮮電商需求亦呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；食品飲料的擴(kuò)張主要是來(lái)自于白酒、零食及糧油農(nóng)產(chǎn)品；而新能源汽車及零部件企業(yè)的擴(kuò)倉(cāng)則占比制造業(yè)需求的45.5%。值得關(guān)注的是，鑒于不確定性攀升，電商選擇短租/臨租擴(kuò)倉(cāng)的意愿加大，同時(shí)業(yè)主間以價(jià)換量爭(zhēng)奪存量租戶的趨勢(shì)加深，帶動(dòng)搬遷交易占比升至19.1%，同比大幅走擴(kuò)16.2個(gè)百分點(diǎn)。展望2026年，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供應(yīng)回升，將迎來(lái)3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)約30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，主要分布在雙流和天府空港。2025年，成都物業(yè)投資市場(chǎng)錄得25筆大宗交易，合計(jì)交易金額96.2億元，其中投資型交易占比90%。全年交易數(shù)量同比大幅上升78.6%，但交易金額小幅下降8%，顯示出市場(chǎng)保持較高活躍度，但單筆成交規(guī)模趨小。從資產(chǎn)類型按交易額看，得益于險(xiǎn)資加倉(cāng)消費(fèi)板塊，以及房地產(chǎn)基金創(chuàng)新落地，零售物業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地