2025年房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試試卷及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請將正確選項(xiàng)的字母填在括號內(nèi)）1.某宗商業(yè)用地剩余土地使用年限為35年，資本化率為6%，采用收益法評估時(shí)，其土地單價(jià)為8000元/m2。若資本化率調(diào)整為5%，其他條件不變，則該土地單價(jià)最接近（）元/m2。A.8500?B.9200?C.9800?D.10500【答案】B【解析】收益法基本公式V=a/r×[1－1/(1+r)^n]，a不變，r由6%降至5%，年限35年，折現(xiàn)因子增大，價(jià)值上升。精算：8000×(6%/5%)×[1－1/(1+5%)^35]/[1－1/(1+6%)^35]≈9200。2.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502912023），可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差不得超過（）年。A.1?B.2?C.3?D.5【答案】B3.某住宅小區(qū)2024年10月竣工驗(yàn)收，2025年6月辦理首次登記，現(xiàn)估價(jià)師對其中一套住宅進(jìn)行抵押估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。A.竣工驗(yàn)收日?B.首次登記日?C.估價(jià)委托日?D.實(shí)地查勘完成日【答案】D4.采用成本法評估某工業(yè)廠房，其重置成本為3800元/m2，物質(zhì)折舊率18%，功能折舊率5%，經(jīng)濟(jì)折舊率2%，則其綜合折舊率為（）。A.23.00%?B.24.10%?C.25.00%?D.25.90%【答案】B【解析】綜合折舊率=1－(1－18%)×(1－5%)×(1－2%)=24.10%。5.某宗土地規(guī)劃容積率2.5，建筑密度30%，若用地面積4000m2，則可建最大總建筑面積為（）m2。A.8000?B.10000?C.12000?D.15000【答案】B6.在假設(shè)開發(fā)法中，測算后續(xù)開發(fā)利潤時(shí)，行業(yè)平均投資利潤率通常按（）計(jì)算。A.土地取得成本×利潤率?B.開發(fā)完成后的價(jià)值×利潤率?C.總開發(fā)成本×利潤率?D.建安成本×利潤率【答案】C7.某估價(jià)報(bào)告有效期為一年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2025年3月15日，則該報(bào)告最遲使用日期為（）。A.2026年3月14日?B.2026年3月15日?C.2026年9月14日?D.2026年12月31日【答案】A8.采用比較法評估時(shí)，若可比實(shí)例成交價(jià)格低于正常市場價(jià)格，則應(yīng)作（）修正。A.交易情況修正?B.市場狀況修正?C.區(qū)位狀況修正?D.權(quán)益狀況修正【答案】A9.某寫字樓月租金為120元/m2，空置率8%，運(yùn)營費(fèi)用率25%，資本化率為5.5%，則其收益單價(jià)為（）元/m2。A.18000?B.19200?C.20400?D.21600【答案】B【解析】年凈收益=120×12×(1－8%)×(1－25%)=993.6元/m2，V=993.6/5.5%≈19200。10.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)價(jià)格評估實(shí)行（）制度。A.備案?B.審批?C.注冊?D.評估師簽字【答案】A11.某宗土地取得方式為劃撥，現(xiàn)擬辦理出讓手續(xù)，估價(jià)師在評估其出讓金時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法?B.成本逼近法?C.收益還原法?D.市場比較法【答案】A12.估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)放在（）之后。A.估價(jià)結(jié)果?B.估價(jià)技術(shù)路線?C.估價(jià)師聲明?D.附件【答案】C13.某宗房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額低于實(shí)際價(jià)值，發(fā)生部分損失時(shí)，保險(xiǎn)公司按（）賠償。A.實(shí)際損失?B.保險(xiǎn)金額?C.比例賠償?D.重置價(jià)格【答案】C14.采用路線價(jià)法評估時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)深度為18米，某宗地深度為24米，其深度百分率為（）。A.100%?B.120%?C.140%?D.需查深度指數(shù)表【答案】D15.某宗房地產(chǎn)2025年1月簽訂買賣合同，約定成交價(jià)為300萬元，首付30%，余款2026年1月付清，若年折現(xiàn)率為5%，則其一次性付清價(jià)格為（）萬元。A.292.68?B.294.15?C.295.50?D.297.00【答案】A【解析】300×30%+300×70%/(1+5%)=292.68。16.根據(jù)《資產(chǎn)評估法》，估價(jià)機(jī)構(gòu)出具虛假評估報(bào)告，對機(jī)構(gòu)最高罰款為（）萬元。A.10?B.20?C.30?D.50【答案】D17.某宗土地剩余使用年限40年，年凈收益不變，資本化率5%，則其土地收益價(jià)格相當(dāng)于年凈收益的（）倍。A.17.16?B.18.26?C.19.20?D.20.00【答案】A【解析】V=a/r×[1－1/(1+r)^n]=a/5%×[1－1/(1+5%)^40]=17.16a。18.某估價(jià)項(xiàng)目采用比較法、收益法、成本法三種方法，權(quán)重分別為0.4、0.4、0.2，結(jié)果分別為10000、9800、10500元/m2，則最終估價(jià)結(jié)果為（）元/m2。A.9960?B.10020?C.10060?D.10100【答案】A19.某宗房地產(chǎn)已設(shè)立抵押權(quán)，現(xiàn)再次抵押，第二次抵押價(jià)值應(yīng)（）。A.等于未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場價(jià)值?B.等于已擔(dān)保債權(quán)余額?C.等于市場價(jià)值減去已擔(dān)保債權(quán)余額?D.由當(dāng)事人協(xié)商【答案】C20.根據(jù)《民法典》，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期的是（）用地。A.工業(yè)?B.商業(yè)?C.住宅?D.教育【答案】C21.某宗房地產(chǎn)交易稅費(fèi)全部由買方承擔(dān)，成交價(jià)為200萬元，買方實(shí)際支付216萬元，則正常成交價(jià)格應(yīng)為（）萬元。A.200?B.208?C.216?D.需測算稅費(fèi)率【答案】A【解析】稅費(fèi)由買方承擔(dān)，賣方凈得200萬元，正常成交價(jià)仍按200萬元計(jì)，稅費(fèi)不體現(xiàn)在價(jià)格中。22.某宗土地面積為5000m2，規(guī)劃容積率2.0，已建成地上建筑面積8000m2，地下建筑面積2000m2，則其剩余可建地上建筑面積為（）m2。A.0?B.1000?C.2000?D.3000【答案】C23.估價(jià)師在實(shí)地查勘時(shí)，發(fā)現(xiàn)估價(jià)對象存在嚴(yán)重環(huán)境污染，但委托人要求不披露，估價(jià)師應(yīng)（）。A.按委托人意見?B.在報(bào)告中充分披露?C.拒絕出具報(bào)告?D.口頭告知相關(guān)方【答案】B24.某宗房地產(chǎn)2025年6月完成估價(jià)，2025年10月房地產(chǎn)市場快速上漲，若重新評估，其價(jià)值最可能（）。A.不變?B.上升?C.下降?D.無法判斷【答案】B25.某宗土地采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估，基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/m2，區(qū)域因素修正+5%，個(gè)別因素修正－3%，年期修正系數(shù)0.95，容積率修正1.1，則其地價(jià)為（）元/m2。A.3180?B.3250?C.3300?D.3366【答案】D【解析】3000×1.05×0.97×0.95×1.1≈3366。26.某宗房地產(chǎn)收益法評估中，運(yùn)營費(fèi)用不含（）。A.房產(chǎn)稅?B.保險(xiǎn)費(fèi)?C.折舊?D.維修費(fèi)【答案】C27.某宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)，法定優(yōu)先受償款為200萬元，市場價(jià)值1000萬元，則抵押價(jià)值為（）萬元。A.800?B.1000?C.1200?D.需扣除變現(xiàn)費(fèi)用【答案】A28.某宗工業(yè)房地產(chǎn)采用成本法評估，土地重新取得價(jià)格400萬元，建筑物重置價(jià)格600萬元，綜合折舊30%，則其評估值為（）萬元。A.700?B.720?C.740?D.760【答案】B【解析】400+600×(1－30%)=720。29.某宗房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽字估價(jià)師為2名，其中1名為見習(xí)估價(jià)師，則該報(bào)告（）。A.有效?B.無效?C.需補(bǔ)充1名專職估價(jià)師簽字?D.需機(jī)構(gòu)蓋章即可【答案】C30.某宗房地產(chǎn)交易實(shí)例成交于2024年12月，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2025年3月，該區(qū)域2024年12月至2025年3月住宅價(jià)格指數(shù)上升2%，則市場狀況修正系數(shù)為（）。A.100/102?B.102/100?C.100/100?D.1.02【答案】B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)原則的有（）。A.獨(dú)立客觀公正原則?B.合法原則?C.最高最佳利用原則?D.替代原則?E.謹(jǐn)慎原則【答案】ABCD32.收益法評估中，求取凈收益應(yīng)扣除的費(fèi)用包括（）。A.物業(yè)管理費(fèi)?B.租賃稅費(fèi)?C.房地產(chǎn)折舊?D.維修費(fèi)?E.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】ABDE33.比較法修正體系包括（）。A.交易情況修正?B.市場狀況修正?C.區(qū)位狀況修正?D.權(quán)益狀況修正?E.實(shí)物狀況修正【答案】ABCDE34.下列屬于成本法中的折舊的有（）。A.物質(zhì)折舊?B.功能折舊?C.經(jīng)濟(jì)折舊?D.會(huì)計(jì)折舊?E.精神折舊【答案】ABC35.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.估價(jià)師聲明?B.估價(jià)假設(shè)和限制條件?C.估價(jià)技術(shù)路線?D.估價(jià)結(jié)果?E.實(shí)地查勘記錄【答案】ABCD36.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有（）。A.交通便捷度?B.環(huán)境質(zhì)量?C.建筑結(jié)構(gòu)?D.公共服務(wù)設(shè)施?E.朝向【答案】ABD37.假設(shè)開發(fā)法評估中，后續(xù)開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)包括（）。A.土地取得成本?B.建安成本?C.管理費(fèi)用?D.銷售費(fèi)用?E.投資利息【答案】ABCD38.下列屬于法定優(yōu)先受償款的有（）。A.拖欠工程款?B.抵押擔(dān)保債權(quán)?C.土地出讓金?C.稅費(fèi)?E.共有人優(yōu)先購買權(quán)價(jià)款【答案】AB39.估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量控制制度包括（）。A.內(nèi)部審核?B.風(fēng)險(xiǎn)評估?C.檔案管理?D.繼續(xù)教育?E.職業(yè)道德檢查【答案】ABCE40.下列關(guān)于路線價(jià)法的說法正確的有（）。A.適用于商業(yè)街道兩側(cè)土地?B.需設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度?C.需制作深度指數(shù)表?D.需進(jìn)行寬度修正?E.不適用于居住用地【答案】ABCD三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非本人實(shí)地查勘的估價(jià)報(bào)告上簽字。?【答案】×42.比較法中的可比實(shí)例必須為正常交易。?【答案】√43.收益法評估中，資本化率等于凈收益與價(jià)格的比值。?【答案】√44.成本法不適用于已開發(fā)土地的評估。?【答案】×45.假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)率與資本化率含義相同。?【答案】×46.估價(jià)報(bào)告有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起算。?【答案】√47.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以出租資質(zhì)證書。?【答案】×48.已滅失的房地產(chǎn)不能進(jìn)行估價(jià)。?【答案】×49.估價(jià)委托人必須為房地產(chǎn)所有權(quán)人。?【答案】×50.房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育每三年不少于120學(xué)時(shí)。?【答案】√四、計(jì)算題（共40分。要求列出計(jì)算過程，結(jié)果保留兩位小數(shù)）51.（本題10分）某宗寫字樓建筑面積2000m2，月租金130元/m2，空置率10%，運(yùn)營費(fèi)用率30%，資本化率6%，收益年限40年，求收益法評估單價(jià)?！敬鸢浮磕暧行杖?130×12×2000×(1－10%)=2,808,000元年運(yùn)營費(fèi)用=2,808,000×30%=842,400元年凈收益=2,808,000－842,400=1,965,600元收益價(jià)格V=a/r×[1－1/(1+r)^n]=1,965,600/6%×[1－1/(1+6%)^40]=30,133,000元單價(jià)=30,133,000/2000=15,066.50元/m252.（本題15分）某宗土地面積6000m2，規(guī)劃容積率2.5，土地使用權(quán)剩余年限38年，開發(fā)完成后預(yù)計(jì)售價(jià)住宅10000元/m2，商業(yè)20000元/m2，開發(fā)周期2年，建成后住宅可售面積12000m2，商業(yè)3000m2，建安成本3500元/m2，管理費(fèi)用為建安成本5%，銷售費(fèi)用為售價(jià)3%，投資利息年利率6%，投資利潤率15%，取得稅費(fèi)為地價(jià)3%，折現(xiàn)率8%，用假設(shè)開發(fā)法求該土地總地價(jià)?！敬鸢浮?.開發(fā)完成價(jià)值住宅=12000×10000=120,000,000元商業(yè)=3000×20000=60,000,000元合計(jì)=180,000,000元折現(xiàn)到取得時(shí)點(diǎn)：180,000,000/(1+8%)^2=154,320,987.65元2.后續(xù)成本建安總成本=(12000+3000)×3500=52,500,000元管理費(fèi)用=52,500,000×5%=2,625,000元銷售費(fèi)用=180,000,000×3%=5,400,000元投資利息：土地取得稅費(fèi)=地價(jià)×3%，設(shè)地價(jià)為V，則土地取得成本=V×1.03利息分兩塊：①土地利息=V×1.03×[(1+6%)^2－1]=0.1271V②建造成本利息：建安+管理+銷售=60,525,000元，均勻投入，利息=60,525,000×[(1+6%)^1－1]=3,631,500元3.利潤投資基數(shù)=土地取得成本+建造成本=V×1.03+60,525,000利潤=(1.03V+60,525,000)×15%=0.1545V+9,078,7504.方程地