2025年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)基礎(chǔ))歷年參考題庫含答案一、房地產(chǎn)基本制度與政策1.【單選】根據(jù)《民法典》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。該規(guī)定首次明確寫入哪一部法律文件？A.《城市房地產(chǎn)管理法》B.《物權(quán)法》C.《民法典》D.《土地管理法》答案：C2.【單選】2021年修訂的《土地管理法實(shí)施條例》將農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”中的“三權(quán)”界定為所有權(quán)、資格權(quán)與下列哪一項(xiàng)權(quán)利？A.經(jīng)營權(quán)B.使用權(quán)C.收益權(quán)D.抵押權(quán)答案：B3.【單選】下列關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的說法，正確的是：A.監(jiān)管額度由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行申報(bào)B.監(jiān)管銀行可由開發(fā)企業(yè)任意更換C.監(jiān)管資金可按工程節(jié)點(diǎn)申請撥付D.監(jiān)管資金可用于支付土地出讓金答案：C4.【單選】2024年7月，某市出臺“以舊換新”政策，規(guī)定居民出售自有舊房并在一年內(nèi)購買新建商品住房的，可享受契稅補(bǔ)貼。該政策屬于：A.金融政策B.稅收政策C.行政限購政策D.價(jià)格管制政策答案：B5.【單選】根據(jù)《住房租賃條例（征求意見稿）》，個(gè)人出租住房單次租期不得少于：A.1個(gè)月B.3個(gè)月C.6個(gè)月D.12個(gè)月答案：B6.【多選】下列屬于房地產(chǎn)交易合同無效情形的有：A.惡意串通，損害他人合法權(quán)益B.以合法形式掩蓋非法目的C.重大誤解D.損害社會公共利益E.顯失公平答案：A、B、D7.【多選】2025年1月1日起施行的《不動產(chǎn)登記法》確立的不動產(chǎn)登記原則包括：A.依申請登記B.一體登記C.連續(xù)登記D.屬地登記E.實(shí)質(zhì)審查答案：A、B、C、D8.【判斷】國有土地上房屋征收與補(bǔ)償中，被征收房屋的價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。答案：正確9.【判斷】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以代收代付商品房預(yù)售資金。答案：錯(cuò)誤10.【綜合】2024年10月，某市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出“取消土地限價(jià)出讓”。請結(jié)合我國土地出讓制度，回答：（1）“土地限價(jià)出讓”具體指什么？（2）取消限價(jià)后，可能帶來哪些市場影響？（3）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在土地限價(jià)取消背景下，應(yīng)如何向購房人提示風(fēng)險(xiǎn)？答案：（1）指在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓中，政府設(shè)置最高限制價(jià)格，競買人報(bào)價(jià)達(dá)到限價(jià)后，不再競地價(jià)，而轉(zhuǎn)為競配建、競自持面積或搖號確定競得人。（2）①地價(jià)回歸市場定價(jià)，熱點(diǎn)區(qū)域地價(jià)可能快速上漲；②房價(jià)預(yù)期上行，部分購房需求提前入市；③開發(fā)成本提高，中小房企拿地難度加大；④政府土地收入增加，但可能加劇市場分化。（3）①提示客戶關(guān)注周邊已成交樓面地價(jià)，判斷未來房價(jià)空間；②提醒客戶開發(fā)商成本上升可能導(dǎo)致裝修減配或延期交付風(fēng)險(xiǎn)；③建議客戶評估自身月供承受能力，避免盲目追高；④告知客戶土地限價(jià)取消不等于房價(jià)無限制上漲，仍需關(guān)注后續(xù)限購、限售、稅收等政策組合。二、房地產(chǎn)法律法規(guī)11.【單選】根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級分為：A.甲、乙、丙三級B.一、二、三、四級C.特、一、二、三級D.A、B、C、D四級答案：B12.【單選】2023年最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（二）》明確，開發(fā)商未取得哪項(xiàng)證件即與買受人訂立預(yù)售合同，買受人可請求確認(rèn)合同無效？A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.建筑工程施工許可證D.商品房預(yù)售許可證答案：D13.【單選】下列關(guān)于“居住權(quán)”的表述，正確的是：A.居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓B.居住權(quán)自合同簽訂時(shí)設(shè)立C.居住權(quán)期限不得超過20年D.居住權(quán)可以口頭設(shè)立答案：C14.【單選】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同屬于：A.行紀(jì)合同B.居間合同C.委托合同D.承攬合同答案：B15.【單選】根據(jù)《個(gè)人信息保護(hù)法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處理客戶生物識別信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)：A.取得口頭同意B.取得個(gè)人的單獨(dú)同意C.在合同中概括授權(quán)即可D.無需告知即可使用答案：B16.【多選】下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)禁止行為的有：A.賺取差價(jià)B.代收代付交易資金C.提供購房資格造假服務(wù)D.發(fā)布虛假房源信息E.協(xié)助交易當(dāng)事人規(guī)避稅收答案：A、C、D、E17.【多選】根據(jù)《民法典》，下列哪些情形可以導(dǎo)致抵押權(quán)消滅？A.主債權(quán)消滅B.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)C.抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)D.抵押物滅失且無替代物E.債務(wù)人變更答案：A、B、C、D18.【判斷】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在門店櫥窗張貼的房源廣告必須標(biāo)明房屋權(quán)屬證號。答案：錯(cuò)誤（應(yīng)標(biāo)明房源信息編碼，而非權(quán)屬證號）19.【判斷】根據(jù)《電子商務(wù)法》，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺對平臺內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的虛假房源信息不承擔(dān)任何責(zé)任。答案：錯(cuò)誤20.【案例分析】2024年3月，買方李某通過甲經(jīng)紀(jì)公司居間與賣方王某簽訂《存量房買賣合同》，約定房屋總價(jià)300萬元，定金30萬元。合同載明：“該房屋未設(shè)立抵押。”簽約后第5日，李某查詢不動產(chǎn)登記簿發(fā)現(xiàn)房屋已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為某銀行，擔(dān)保債權(quán)金額200萬元。李某遂要求解除合同、雙倍返還定金。王某辯稱：抵押信息可在登記系統(tǒng)自由查詢，李某未盡注意義務(wù)；甲公司辯稱：賣方口頭承諾可自籌資金解除抵押，公司無過錯(cuò)。問題：（1）李某是否有權(quán)解除合同？（2）王某是否需承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任？（3）甲經(jīng)紀(jì)公司是否需承擔(dān)賠償責(zé)任？答案：（1）有權(quán)。賣方在合同中保證房屋未設(shè)立抵押，與實(shí)際登記情況不符，構(gòu)成根本違約，李某合同目的無法實(shí)現(xiàn)，可依據(jù)《民法典》第563條解除合同。（2）需承擔(dān)。王某隱瞞抵押事實(shí)，構(gòu)成欺詐性違約，依據(jù)《民法典》第587條，收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，即返還60萬元。（3）需承擔(dān)。甲公司作為專業(yè)居間方，未盡核驗(yàn)義務(wù)，依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條、第37條，應(yīng)對李某損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，賠償范圍以定金損失30萬元為限，賠償后可向王某追償。三、建筑與房地產(chǎn)測繪基礎(chǔ)21.【單選】房屋建筑面積測算時(shí)，層高在多少米及以上的夾層應(yīng)計(jì)算全面積？A.2.00B.2.10C.2.20D.2.30答案：C22.【單選】套內(nèi)陽臺建筑面積計(jì)算規(guī)則為：封閉陽臺按全面積計(jì)算，未封閉陽臺按：A.不計(jì)算面積B.計(jì)算1/2面積C.計(jì)算1/3面積D.計(jì)算3/4面積答案：B23.【單選】房產(chǎn)分戶圖的比例尺通常為：A.1:100B.1:200C.1:500D.1:1000答案：B24.【單選】下列關(guān)于房屋竣工測繪成果的說法，錯(cuò)誤的是：A.是房屋首次登記的必備材料B.成果包括房屋測繪報(bào)告、房屋分層分戶平面圖C.測繪成果需經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽字確認(rèn)D.測繪成果與規(guī)劃驗(yàn)收不一致的，以測繪成果為準(zhǔn)答案：D25.【單選】某套住宅套內(nèi)建筑面積為90㎡，公攤系數(shù)為0.18，則該套住宅的建筑面積為：A.90.0㎡B.104.4㎡C.106.2㎡D.108.0㎡答案：C26.【多選】下列部位中，應(yīng)計(jì)入公攤面積的有：A.棟內(nèi)電梯井B.棟內(nèi)管道井C.棟內(nèi)垃圾道D.棟內(nèi)獨(dú)立使用的地下室車庫E.棟內(nèi)公共門廳答案：A、B、C、E27.【判斷】房屋預(yù)測繪成果與竣工測繪成果面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，開發(fā)商與購房人互不結(jié)算房價(jià)款。答案：正確28.【綜合】某購房人簽約時(shí)預(yù)測繪建筑面積為100㎡，單價(jià)2萬元/㎡，交付時(shí)竣工測繪面積為104㎡。（1）若合同未約定面積差異處理方式，購房人應(yīng)補(bǔ)多少房價(jià)款？（2）若合同約定“差異超過2%部分購房人有權(quán)退房”，購房人能否退房？（3）若購房人選擇繼續(xù)履行，補(bǔ)款后房屋總價(jià)是多少？答案：（1）依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條，3%以內(nèi)（含3%）購房人補(bǔ)足房價(jià)款：100㎡×3%×2萬元/㎡=6萬元。（2）差異為4%，超過約定2%，購房人有權(quán)選擇退房。（3）若不退房，需補(bǔ)足4㎡價(jià)款：4㎡×2萬元/㎡=8萬元，總價(jià)為208萬元。四、房地產(chǎn)市場調(diào)研與數(shù)據(jù)分析29.【單選】反映房地產(chǎn)價(jià)格變化最及時(shí)、最靈敏的指標(biāo)是：A.新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)B.70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)C.二手房網(wǎng)簽均價(jià)D.住宅庫存去化周期答案：B30.【單選】計(jì)算某區(qū)域住房租金收益率時(shí)，通常采用的公式是：A.年租金/房屋總價(jià)×100%B.房屋總價(jià)/年租金×100%C.月租金×12/建筑面積D.年租金/建筑面積答案：A31.【單選】2024年某城市住宅庫存去化周期為6個(gè)月，表明該市場處于：A.供過于求B.供求平衡C.供不應(yīng)求D.無法判斷答案：C32.【單選】在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，德爾菲法屬于：A.定性預(yù)測法B.時(shí)間序列法C.回歸分析法D.投入產(chǎn)出法答案：A33.【多選】下列屬于房地產(chǎn)微觀市場供給指標(biāo)的有：A.新批預(yù)售面積B.施工面積C.竣工面積D.人口增長率E.土地出讓面積答案：A、B、C、E34.【多選】下列關(guān)于REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的說法，正確的有：A.2021年中國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市B.REITs份額可上市交易，流動性較高C.REITs收益主要來源于租金和資產(chǎn)升值D.REITs只能投資于商業(yè)地產(chǎn)E.REITs投資者享受稅收優(yōu)惠答案：A、B、C、E35.【判斷】住房支付能力指數(shù)（HAI）大于100，說明中等收入家庭完全有能力購買中位價(jià)格住房。答案：正確36.【綜合】2024年12月，某城市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)：市區(qū)常住人口820萬人，其中外來常住人口220萬人；當(dāng)年新建商品住宅成交面積1200萬㎡，成交均價(jià)1.8萬元/㎡；年末住宅庫存面積600萬㎡；全年居民人均可支配收入6萬元；戶均人口2.8人；按揭貸款年利率4.0%，首付比例30%，貸款期限30年，等額本息。（1）計(jì)算該市2024年住房年化吸納量。（2）計(jì)算年末庫存去化周期（月）。（3）假設(shè)戶均可支配收入全部用于住房消費(fèi)，計(jì)算中等收入家庭可承受的住房總價(jià)（按月供不超過收入50%）。（4）結(jié)合計(jì)算結(jié)果，判斷該市房價(jià)收入比是否合理（合理區(qū)間6—8）。答案：（1）年化吸納量=當(dāng)年成交面積=1200萬㎡。（2）去化周期=600/（1200/12）=6個(gè)月。（3）戶均年收入=6萬元×2.8=16.8萬元；月均可支配收入=1.4萬元；50%用于月供=7000元；貸款月利率=4%/12=0.333%；貸款30年=360期；可貸金額P=A×[1(1+i)^n]/i=7000×[1(1+0.00333)^360]/0.00333≈146.5萬元；可承受總價(jià)=146.5/70%≈209萬元。（4）中位住房總價(jià)：假設(shè)套均面積100㎡，單價(jià)1.8萬元/㎡，總價(jià)180萬元；房價(jià)收入比=180/16.8≈10.7，高于合理區(qū)間，判斷為偏高。五、房地產(chǎn)投融資與稅費(fèi)37.【單選】個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積90㎡，適用的契稅稅率為：A.1%B.1.5%C.2%D.3%答案：C38.【單選】2024年7月，某房企發(fā)行3年期中期票據(jù)，票面利率5.8%，高于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率，該融資方式屬于：A.股權(quán)融資B.銀行貸款C.債券融資D.信托融資答案：C39.【單選】土地增值稅實(shí)行：A.比例稅率B.定額稅率C.超額累進(jìn)稅率D.超率累進(jìn)稅率答案：D40.【單選】個(gè)人出售購買不足2年的住房，應(yīng)繳納的增值稅征收率為：A.免征B.1%C.1.5%D.5%答案：D41.【多選】下列屬于房地產(chǎn)直接投資的有：A.購買寫字樓用于出租B.購買REITs份額C.購買商鋪用于自營D.購買住宅用于轉(zhuǎn)售E.購買房地產(chǎn)公司股票答案：A、C、D42.【多選】下列屬于房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的有：A.房產(chǎn)稅B.城鎮(zhèn)土地使用稅C.土地增值稅D.契稅E.增值稅答案：A、B43.【判斷】個(gè)人住房貸款利息支出可在個(gè)人所得稅綜合所得中享受專項(xiàng)附加扣除，扣除期限為最長240個(gè)月。答案：正確44.【綜合】2024年9月，居民張某出售名下一套位于北京市朝陽區(qū)的住宅，房屋原值400萬元，本次售價(jià)800萬元，購置時(shí)間2019年9月，面積120㎡，家庭唯一住房。（1）計(jì)算應(yīng)繳增值稅及附加（附加稅率合計(jì)12%）。（2）計(jì)算應(yīng)繳個(gè)人所得稅（