物業(yè)管理合同是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)方”）與業(yè)主（或業(yè)主委員會，以下簡稱“業(yè)主方”）權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款嚴謹性直接影響服務(wù)質(zhì)量與糾紛風(fēng)險。本文結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，提供通用合同模板核心條款示例，并針對條款漏洞、權(quán)責(zé)模糊等問題提出修改建議，助力合同雙方厘清權(quán)責(zé)、防范糾紛。一、合同核心條款模板與修改建議（一）委托管理事項條款模板示例：“甲方（業(yè)主/業(yè)委會）委托乙方（物業(yè)公司）對[小區(qū)名稱]的物業(yè)進行管理，管理事項包括：房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護；公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔；公共秩序維護；綠化養(yǎng)護等?！毙薷慕ㄗh：1.明確管理范圍邊界：補充“但不限于”或列舉例外情形（如業(yè)主專有區(qū)域維修需另行約定），避免“共用部位”等概念模糊引發(fā)爭議。2.細化服務(wù)場景：對“公共秩序維護”補充具體措施（如24小時門崗值守、監(jiān)控設(shè)備每日巡檢）；“綠化養(yǎng)護”明確頻次（如每月修剪、季度施肥、全年病蟲害防治不低于4次）。（二）服務(wù)標準與質(zhì)量條款模板示例：“乙方應(yīng)按行業(yè)規(guī)范提供物業(yè)服務(wù)，確保小區(qū)環(huán)境整潔、設(shè)施完好、秩序良好?！毙薷慕ㄗh：1.量化服務(wù)指標：參考《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》，將“環(huán)境整潔”細化為“垃圾日產(chǎn)日清，公共區(qū)域每周消毒2次（疫情期間按防疫要求執(zhí)行）”；“設(shè)施完好”明確“電梯故障報修后30分鐘響應(yīng)、24小時內(nèi)修復(fù)（特殊故障除外），消防設(shè)施每月檢查1次”。2.引入第三方評估：約定“每年度委托第三方機構(gòu)對服務(wù)質(zhì)量進行評估，評估結(jié)果作為費用調(diào)整或續(xù)約的依據(jù)”。（三）服務(wù)費用及支付條款模板示例：“物業(yè)服務(wù)費按建筑面積每月[X]元/㎡收取，甲方應(yīng)于每月5日前支付?！毙薷慕ㄗh：1.明確費用構(gòu)成：補充“費用包含人員薪酬、設(shè)施維護、耗材成本等，不含公共區(qū)域水電費（另行按實際用量由業(yè)主分攤）”。2.設(shè)置調(diào)價機制：約定“因物價上漲、政策調(diào)整導(dǎo)致成本變動時，乙方可于每年[X]月提出調(diào)價申請，經(jīng)業(yè)主大會（或業(yè)委會）審議通過后執(zhí)行，調(diào)價幅度不超過上年度當?shù)谻PI漲幅”。3.逾期責(zé)任分層：區(qū)分“一般逾期”（15日內(nèi)按日萬分之三支付違約金）與“惡意拖欠”（超過30日可暫停非必要服務(wù)，但需提前書面通知并保障基本生活需求）。（四）雙方權(quán)利義務(wù)條款模板示例：“甲方有權(quán)監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，乙方有權(quán)依約收取費用?！毙薷慕ㄗh：1.平衡權(quán)責(zé)關(guān)系：甲方權(quán)利補充：“查閱物業(yè)服務(wù)月度報告、公共收益收支明細，對共用設(shè)施改造方案提出異議”；乙方義務(wù)補充：“每季度公示公共收益使用情況，配合甲方對共用設(shè)施改造的方案論證，每年組織1次消防演練”。2.限制單方免責(zé)：刪除“非乙方原因?qū)е碌膿p失乙方免責(zé)”等籠統(tǒng)條款，改為“因不可抗力、業(yè)主自身過錯導(dǎo)致的損失，乙方已履行合理注意義務(wù)的免責(zé)”。（五）合同期限與解除條款模板示例：“合同期限為[X]年，自[起始日]至[終止日]。期滿前3個月雙方無異議則自動續(xù)約。”修改建議：1.細化續(xù)約條件：將“無異議續(xù)約”改為“需經(jīng)業(yè)主大會表決通過（同意率超[X]%）后，雙方簽訂書面續(xù)約協(xié)議”。2.增設(shè)解除情形：甲方解除：“乙方連續(xù)3個月服務(wù)質(zhì)量不達標且拒不整改，或挪用公共收益的，甲方有權(quán)提前30日書面解除合同”；乙方解除：“業(yè)主欠費比例超[X]%且經(jīng)催告仍不支付的，乙方可提前60日書面解除，但需優(yōu)先保障基本服務(wù)至新物業(yè)入駐”。（六）違約責(zé)任條款模板示例：“任何一方違約應(yīng)賠償對方損失?！毙薷慕ㄗh：1.明確違約情形與責(zé)任：乙方違約：“服務(wù)質(zhì)量未達約定標準的，按季度服務(wù)費的[X]%支付違約金；因管理不善導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)損失的，在過錯范圍內(nèi)賠償”；甲方違約：“逾期支付費用的，按日萬分之[X]支付違約金；阻撓物業(yè)正常服務(wù)的，應(yīng)賠償乙方直接損失”。2.排除不合理責(zé)任：刪除“乙方對業(yè)主人身安全承擔(dān)全部責(zé)任”等條款，改為“乙方已履行安全防范義務(wù)的，對第三人侵權(quán)導(dǎo)致的人身損害免責(zé)”。（七）爭議解決條款模板示例：“爭議由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成可向法院起訴?！毙薷慕ㄗh：1.增加仲裁選項：“協(xié)商不成的，可提交[XX仲裁委員會]仲裁（或向[XX法院]起訴）”，需注意仲裁條款需明確、唯一。2.約定管轄法院：若選擇訴訟，可約定“由物業(yè)所在地人民法院管轄”，避免管轄爭議。二、常見條款漏洞與風(fēng)險點修改指引（一）條款模糊導(dǎo)致權(quán)責(zé)不清問題：“公共區(qū)域維修”未明確“維修范圍”“費用承擔(dān)主體”，易引發(fā)糾紛。修改：補充“公共區(qū)域維修指房屋共用部位（如外墻、樓梯間）、共用設(shè)施（如電梯、消防設(shè)備）的維修，保修期外的維修費用從專項維修資金列支（無專項維修資金的，由受益業(yè)主按面積分攤）”。（二）費用約定不明引發(fā)糾紛問題：僅約定“物業(yè)服務(wù)費”，未明確“停車費、裝修押金”等費用的收取標準與退還條件。修改：單獨設(shè)置“其他費用條款”，明確“停車費按[X]元/月·車位收取，裝修押金[X]元/戶（裝修完畢無違規(guī)30日內(nèi)退還）”。（三）解除條件設(shè)置不合理問題：合同約定“乙方可隨時解除合同”，或“甲方解除需支付高額違約金”。修改：參照《民法典》合同編，設(shè)置公平的解除條件（如乙方解除需提前60日通知，甲方解除需證明乙方根本違約）。（四）補充條款效力存疑問題：合同簽訂后，物業(yè)單方添加“服務(wù)升級需額外收費”等補充條款。修改：約定“補充條款需經(jīng)雙方簽字蓋章且不違反法律法規(guī)、業(yè)主公約的，方為有效”。三、合同簽訂與履行的實務(wù)建議（一）簽訂前：盡職調(diào)查與條款協(xié)商1.核查物業(yè)資質(zhì)：要求乙方提供《營業(yè)執(zhí)照》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》（或備案證明），重點關(guān)注服務(wù)經(jīng)驗、投訴率。2.談判核心條款：針對“服務(wù)標準”“費用調(diào)整”“解除條件”等條款，結(jié)合小區(qū)實際需求（如老舊小區(qū)需側(cè)重設(shè)施維護）提出修改意見。（二）履行中：監(jiān)督與證據(jù)留存1.建立溝通機制：每月召開業(yè)主代表與物業(yè)的溝通會，書面記錄服務(wù)問題與整改措施。2.留存關(guān)鍵證據(jù)：如繳費憑證、服務(wù)質(zhì)量照片/視頻、整改通知書等，避免糾紛時舉證困難。（三）糾紛應(yīng)對：協(xié)商優(yōu)先，依法維權(quán)1.友好協(xié)商：小糾紛可通過業(yè)委會與物業(yè)直接溝通，明確整改期限與責(zé)任。2.法律途徑：重大糾紛（如物業(yè)挪用公共收益、服務(wù)