2025年不動產(chǎn)登記代理實(shí)務(wù)考試題庫及答案一、單項(xiàng)選擇題1.依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對登記申請材料的審查重點(diǎn)不包括（）。A.材料形式是否符合法定要求B.申請人與申請登記事項(xiàng)是否具有利害關(guān)系C.不動產(chǎn)權(quán)屬來源的真實(shí)性D.申請登記的不動產(chǎn)是否存在查封登記答案：C解析：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十八條，登記機(jī)構(gòu)審查重點(diǎn)為材料形式、申請人與事項(xiàng)的利害關(guān)系、不動產(chǎn)自然狀況及是否存在沖突登記，不動產(chǎn)權(quán)屬來源的真實(shí)性屬于實(shí)質(zhì)性審查，非登記機(jī)構(gòu)法定職責(zé)（需由申請人承諾并承擔(dān)責(zé)任）。2.某企業(yè)以廠房及建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押，向銀行貸款500萬元，雙方簽訂抵押合同但未辦理登記。此時(shí)抵押權(quán)（）。A.自抵押合同生效時(shí)設(shè)立B.自登記完成時(shí)設(shè)立C.因未登記而無效D.效力待定答案：B解析：《民法典》第四百零二條規(guī)定，以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。未登記則抵押權(quán)未設(shè)立，僅產(chǎn)生抵押合同的債權(quán)效力。3.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起（）內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第二百二十一條第二款明確，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。4.因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的，物權(quán)變動生效時(shí)間為（）。A.法律文書送達(dá)之日B.法律文書生效之日C.權(quán)利人申請登記之日D.登記機(jī)構(gòu)記載于登記簿之日答案：B解析：《民法典》第二百二十九條規(guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力，登記為宣示登記而非設(shè)權(quán)登記。5.不動產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所顯著位置公示的內(nèi)容不包括（）。A.營業(yè)執(zhí)照B.代理服務(wù)流程C.代理人員的職業(yè)資格證書D.上年度財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告答案：D解析：《不動產(chǎn)登記代理管理辦法》第十三條規(guī)定，代理機(jī)構(gòu)需公示營業(yè)執(zhí)照、服務(wù)流程、從業(yè)人員資格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告非法定公示內(nèi)容。6.某住宅因開發(fā)商原因未辦理首次登記，業(yè)主欲辦理轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.直接為業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記B.要求開發(fā)商先辦理首次登記C.要求業(yè)主提供開發(fā)商同意登記的書面承諾D.不予受理答案：B解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，未辦理不動產(chǎn)首次登記的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記。7.異議登記申請人應(yīng)在異議登記之日起（）內(nèi)向人民法院提起訴訟，否則異議登記失效。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：B解析：《民法典》第二百二十條第二款規(guī)定，異議登記申請人應(yīng)在異議登記之日起十五日內(nèi)提起訴訟，逾期不提起的，異議登記失效。8.集體土地所有權(quán)登記中，申請主體應(yīng)為（）。A.村集體經(jīng)濟(jì)組織B.村民委員會C.村民小組D.以上均可能答案：D解析：《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，集體土地所有權(quán)可由村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會或村民小組作為申請主體，具體根據(jù)所有權(quán)歸屬確定。9.下列情形中，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予登記的是（）。A.申請登記的不動產(chǎn)存在查封登記B.申請材料不齊全但申請人當(dāng)場補(bǔ)正C.申請登記的事項(xiàng)與登記簿記載沖突D.申請人為限制民事行為能力人但由法定代理人代理答案：C解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，申請登記的事項(xiàng)與登記簿記載的內(nèi)容沖突的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予登記。10.不動產(chǎn)登記資料查詢中，利害關(guān)系人申請查詢的，需提交的材料不包括（）。A.身份證明B.利害關(guān)系證明C.查詢申請書D.不動產(chǎn)權(quán)屬證書答案：D解析：《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第八條規(guī)定，利害關(guān)系人查詢需提交身份證明、利害關(guān)系證明及查詢申請書，不動產(chǎn)權(quán)屬證書非必要材料（僅權(quán)利人需提供）。二、多項(xiàng)選擇題1.不動產(chǎn)登記代理從業(yè)人員的義務(wù)包括（）。A.保守委托人商業(yè)秘密B.拒絕協(xié)助委托人提供虛假材料C.向委托人說明登記風(fēng)險(xiǎn)D.收取代理費(fèi)用后無需提供后續(xù)服務(wù)答案：ABC解析：《不動產(chǎn)登記代理管理辦法》第二十條規(guī)定，代理人需保守秘密、拒絕違法協(xié)助、充分告知風(fēng)險(xiǎn)，并承擔(dān)后續(xù)服務(wù)義務(wù)（如協(xié)助補(bǔ)正材料）。2.下列情形中，可申請更正登記的有（）。A.登記簿記載的權(quán)利人姓名錯(cuò)誤B.不動產(chǎn)面積測量誤差導(dǎo)致登記簿記載與實(shí)際不符C.抵押權(quán)已消滅但登記簿未注銷D.因法院判決導(dǎo)致權(quán)利轉(zhuǎn)移但未登記答案：ABC解析：更正登記適用于登記簿記載錯(cuò)誤（包括權(quán)利主體、自然狀況、權(quán)利限制等），D項(xiàng)屬于基于法律文書的轉(zhuǎn)移登記，需先辦理轉(zhuǎn)移登記而非更正。3.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審核抵押登記時(shí)，需重點(diǎn)核查的內(nèi)容有（）。A.抵押財(cái)產(chǎn)是否屬于禁止抵押的范圍B.抵押合同約定的擔(dān)保范圍是否明確C.抵押人是否為不動產(chǎn)權(quán)利人D.主債權(quán)合同的合法性答案：ABC解析：登記機(jī)構(gòu)對主債權(quán)合同僅作形式審查（如是否存在），不審查其合法性（屬司法范疇），故D項(xiàng)錯(cuò)誤。4.預(yù)告登記的適用情形包括（）。A.預(yù)購商品房B.以預(yù)購商品房設(shè)定抵押C.不動產(chǎn)買賣協(xié)議簽訂但未辦理轉(zhuǎn)移登記D.不動產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)立答案：ABC解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預(yù)告登記適用于保障將來物權(quán)變動的請求權(quán)，租賃權(quán)屬債權(quán)，不適用預(yù)告登記。5.集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記需提交的材料包括（）。A.有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)文件B.不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表C.土地出讓合同D.集體土地所有權(quán)證書答案：ABD解析：集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記需依據(jù)政府批準(zhǔn)文件（如鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可）、權(quán)籍調(diào)查成果及集體土地所有權(quán)證；土地出讓合同適用于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，故C項(xiàng)錯(cuò)誤。三、案例分析題案例1：2024年3月，張某通過繼承取得其祖父遺留的一套住宅（位于某市A區(qū)），但未辦理繼承登記。2024年5月，張某與李某簽訂房屋買賣合同，約定將該房屋以200萬元轉(zhuǎn)讓給李某，并約定張某應(yīng)于6月30日前辦理繼承登記后協(xié)助李某辦理轉(zhuǎn)移登記。6月15日，張某向A區(qū)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請繼承登記，提交了祖父的死亡證明、遺囑（明確由張某繼承）、親屬關(guān)系證明等材料。登記機(jī)構(gòu)經(jīng)審核，發(fā)現(xiàn)遺囑未經(jīng)公證，遂以“材料不齊全”為由不予受理。李某得知后要求張某承擔(dān)違約責(zé)任，張某則認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)不作為。問題：（1）登記機(jī)構(gòu)以“遺囑未經(jīng)公證”為由不予受理是否合法？為什么？（2）張某是否已取得該房屋所有權(quán)？李某能否直接要求登記機(jī)構(gòu)為其辦理轉(zhuǎn)移登記？答案：（1）不合法。根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6.1條，因繼承取得不動產(chǎn)申請登記的，申請人提交經(jīng)公證的材料或生效法律文書的，可直接辦理；若提交其他形式遺囑（如自書遺囑），登記機(jī)構(gòu)應(yīng)通過詢問所有繼承人、審核親屬關(guān)系證明等方式對遺囑真實(shí)性進(jìn)行查驗(yàn)，而非強(qiáng)制要求公證。因此，登記機(jī)構(gòu)以“未經(jīng)公證”為由不予受理違反規(guī)定。（2）張某已取得房屋所有權(quán)?！睹穹ǖ洹返诙偃畻l規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)（即被繼承人死亡時(shí)）發(fā)生效力，無需登記。但根據(jù)《民法典》第二百三十二條，處分該不動產(chǎn)時(shí)（如轉(zhuǎn)讓給李某），需先辦理登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動效力。因此，李某不能直接要求登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記，需張某先完成繼承登記，再由雙方共同申請轉(zhuǎn)移登記。案例2：2024年4月，某公司以其名下工業(yè)廠房（建筑面積5000㎡，建設(shè)用地使用權(quán)面積3000㎡）向銀行抵押借款1000萬元，雙方簽訂了抵押合同，并共同向登記機(jī)構(gòu)申請抵押登記。登記機(jī)構(gòu)受理后，發(fā)現(xiàn)該廠房已辦理過一次抵押登記（擔(dān)保債權(quán)500萬元），且登記簿記載的“最高債權(quán)額”為500萬元。問題：（1）該公司能否就同一廠房再次設(shè)定抵押？法律依據(jù)是什么？（2）若登記機(jī)構(gòu)同意辦理二次抵押，應(yīng)如何記載登記簿？答案：（1）可以。《民法典》第四百一十四條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，抵押權(quán)的清償順序按照登記的時(shí)間先后確定。允許重復(fù)抵押，只要抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值足以覆蓋擔(dān)保債權(quán)（超價(jià)值抵押不禁止）。（2）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在登記簿“抵押權(quán)登記信息”中記載本次抵押的債權(quán)數(shù)額（1000萬元）、擔(dān)保范圍、抵押順位（第二順位），并注明“該不動產(chǎn)已存在首次抵押登記（登記時(shí)間：XXX，擔(dān)保債權(quán)500萬元）”。同時(shí)，需在“附記”欄備注抵押財(cái)產(chǎn)的累計(jì)抵押金額（1500萬元），但不影響抵押權(quán)的設(shè)立效力。案例3：2024年6月，王某向登記機(jī)構(gòu)申請辦理其名下商鋪的異議登記，稱登記簿記載的“共有人”欄中錯(cuò)誤登記了其前妻陳某（雙方已于2023年協(xié)議離婚，約定商鋪歸王某單獨(dú)所有）。王某提交了離婚證、離婚協(xié)議（明確商鋪歸屬）及身份證明。登記機(jī)構(gòu)受理后，于當(dāng)日完成異議登記。7月5日，陳某得知異議登記后，向法院提起所有權(quán)確認(rèn)之訴。7月20日，法院判決確認(rèn)商鋪歸王某單獨(dú)所有。問題：（1）王某申請異議登記是否符合條件？登記機(jī)構(gòu)的受理是否正確？（2）異議登記的法律效力是什么？法院判決生效后，王某應(yīng)如何申請登記？答案：（1）符合條件。根據(jù)《民法典》第二百二十條，利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿記載錯(cuò)誤的，可申請異議登記。王某作為權(quán)利人，認(rèn)為共有人記載錯(cuò)誤，屬于“認(rèn)為登記簿記載的權(quán)利人不同意更正”的情形（陳某未配合更正），故可申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)受理正確，因王某提交了初步證明材料（離婚協(xié)議），符合異議登記的形式要件。（2）異議登記的法律效力是暫時(shí)阻斷登記簿的公信力，防止第三人善意取得。法院判決生效后，王某應(yīng)持生效法律文書向登記機(jī)構(gòu)申請更正登記，將“共有人”欄中的陳某信息刪除，完成登記簿的更正。案例4：2024年8月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“陽光小區(qū)”一期已竣工，需辦理商品房首次登記。開發(fā)公司提交了國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收備案證明、權(quán)籍調(diào)查表等材料，但登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目存在超規(guī)劃建設(shè)（實(shí)際建設(shè)面積比規(guī)劃許可多500㎡），遂暫停辦理登記。問題：（1）超規(guī)劃建設(shè)是否影響首次登記？法律依據(jù)是什么？（2）開發(fā)公司應(yīng)如何處理才能繼續(xù)申請登記？答案：（1）影響?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，登記申請存在違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的情形，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予登記。超規(guī)劃建設(shè)屬于違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的行為，需先經(jīng)規(guī)劃部門處理并補(bǔ)辦手續(xù)，否則登記機(jī)構(gòu)不得辦理首次登記。（2）開發(fā)公司需向規(guī)劃部門申請核實(shí)超規(guī)劃建設(shè)部分的合法性：若屬于允許補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)的情形（如符合規(guī)劃要求但未及時(shí)申請變更），需補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用并取得規(guī)劃部門出具的同意確認(rèn)文件；若屬于無法糾正的違法建設(shè)，需拆除或接受行政處罰后，方可憑規(guī)劃部門的處理意見向登記機(jī)構(gòu)申請首次登記。案例5：2024年10月，李某通過二手房平臺購買了趙某的住房，雙方簽訂合同后，李某按約定支付了首付款。趙某稱其不動產(chǎn)權(quán)證書丟失，已申請補(bǔ)辦。李某擔(dān)心趙某“一房二賣”，向登記機(jī)構(gòu)咨詢能否辦理預(yù)告登記。問題：（1）趙某未取得新的不動產(chǎn)權(quán)