民宿經(jīng)營合同范本及違約責(zé)任解析近幾年，民宿從“小眾體驗(yàn)”變成了旅游市場的“香餑餑”，但不少房東和經(jīng)營者因?yàn)楹贤瑳]簽好，最后鬧得“不歡而散”——要么房東突然漲租收回房子，要么經(jīng)營者拖欠費(fèi)用還亂改裝修。說到底，還是合同里的權(quán)責(zé)沒捋清楚，違約責(zé)任沒定明白。一份完善的民宿經(jīng)營合同，不僅能“鎖死”雙方的權(quán)利義務(wù)，更能在糾紛發(fā)生時(shí)變成“救命稻草”。今天我們結(jié)合行業(yè)實(shí)踐和法律規(guī)定，拆解民宿經(jīng)營合同的核心條款，再深度分析違約責(zé)任該怎么認(rèn)定、怎么處置，給從業(yè)者一份實(shí)用的參考。一、民宿經(jīng)營合同核心條款（范本參考）（一）合同主體與標(biāo)的：把“人”和“房”說清楚合同里得先明確“誰租給誰、租的哪套房”。舉個(gè)例子：>甲方（出租方）：姓名______，身份證號______，聯(lián)系地址______，電話______；>乙方（承租方）：姓名______，身份證號______，聯(lián)系地址______，電話______。>甲方將位于______（詳細(xì)地址）的房屋（建筑面積約______㎡，結(jié)構(gòu)______，帶家具/電器/院落等附屬設(shè)施______）出租給乙方，僅限民宿經(jīng)營（經(jīng)營范圍以乙方合法證照為準(zhǔn)，沒經(jīng)甲方書面同意，不能改用途）。注意點(diǎn)：簽合同前，一定要核對甲方的房產(chǎn)證，確認(rèn)他真的有權(quán)租這套房（比如不是二房東擅自轉(zhuǎn)租，或者房子有共有人但沒簽字）；房屋里的家具、電器最好列個(gè)清單，注明品牌、好壞，免得后期扯皮。（二）租賃期限與用途：時(shí)間和規(guī)矩要定死民宿裝修、辦證都需要時(shí)間，租期不能太短，續(xù)租也要提前說清楚：>本合同租期從____年____月____日到____年____月____日，共____年。租期到期前，乙方想續(xù)租的話，得提前____天書面通知甲方，雙方商量好再簽續(xù)租合同，租金按當(dāng)時(shí)行情或約定調(diào)整。>乙方承諾：只用來做民宿，遵守國家和地方的民宿管理規(guī)定，不能用房子干違法的事。注意點(diǎn)：租期最好和你的證照有效期（比如特種行業(yè)許可證）匹配，免得剛辦好證，房子到期了。續(xù)租條款別寫“默認(rèn)續(xù)租”，一定要明確“提前申請+協(xié)商一致”，不然甲方可能突然不租了。（三）費(fèi)用與支付：錢的事別含糊租金、押金、水電費(fèi)這些，得寫得明明白白：>1.租金：每月____元（大寫____），按____（月/季/年）付。乙方得在每期到期前____天，把錢打到甲方指定賬戶（開戶行____，賬號____）。>2.押金：合同簽完____天內(nèi)，乙方給甲方____元押金。租期結(jié)束或合同解除后，要是乙方?jīng)]違約，甲方____天內(nèi)無息退還；要是有違約，甲方從押金里扣違約金、賠償金和欠費(fèi)，剩下的退。>3.其他費(fèi)用：水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)這些，乙方自己承擔(dān)，按月/季結(jié)算，每月/季____日前交。注意點(diǎn)：租金支付周期可以結(jié)合民宿淡旺季來定，比如旺季按月付，淡季按季付，緩解現(xiàn)金流壓力；押金別超過3個(gè)月租金，不然可能被認(rèn)定“過高”；“其他費(fèi)用”要列清楚，比如有些民宿在景區(qū)里，可能還有景區(qū)管理費(fèi)，也得約定誰承擔(dān)。（四）雙方權(quán)利義務(wù)：該做什么、不該做什么甲方的義務(wù)：保證房子沒產(chǎn)權(quán)糾紛，能正常交給乙方用；提供房產(chǎn)證、身份證復(fù)印件，配合乙方辦民宿證照（比如特種行業(yè)許可證需要房東的房產(chǎn)證明）；房子主體結(jié)構(gòu)壞了（不是乙方搞壞的），甲方得在接到通知后____天內(nèi)修好，費(fèi)用自己出；要是維修影響乙方做生意，租金可以減免或者租期順延。乙方的義務(wù)：按時(shí)交租金、押金和其他費(fèi)用；合法經(jīng)營，做好消防、衛(wèi)生這些安全管理，自己承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)（比如客人受傷、財(cái)物丟失）；沒經(jīng)甲方書面同意，不能改房子結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)租給別人（哪怕對方也是做民宿）；租期結(jié)束或合同解除后，把房子和設(shè)施按約定還給甲方（正常損耗除外）。（五）違約責(zé)任：違約了要賠多少、怎么賠這部分是合同的“牙齒”，得寫得越細(xì)越好。舉個(gè)常見的例子：>1.甲方違約：>（1）甲方?jīng)]按時(shí)交房或提供辦證材料，每逾期一天，按日租金的____%賠違約金；逾期超過____天，乙方可以解除合同，甲方得退已收的租金、押金，還要賠乙方裝修損失、預(yù)期賺的錢（得有證據(jù)證明）。>（2）甲方突然收回房子或干擾乙方經(jīng)營，賠相當(dāng)于____個(gè)月租金的違約金，還要賠乙方裝修殘值、客源損失、辦證費(fèi)用這些。>2.乙方違約：>（1）乙方逾期交租金或其他費(fèi)用，每逾期一天，按欠費(fèi)的____%賠違約金；逾期超過____天，甲方可以解除合同，扣押金，還要乙方交拖欠的錢和違約金。>（2）乙方擅自改房子結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)租或違法經(jīng)營，甲方可以立刻解除合同，乙方得賠相當(dāng)于____個(gè)月租金的違約金，還要賠甲方修房子的錢和其他損失。>3.不可抗力/第三方原因：>要是遇到地震、政府拆遷，或者房子突然被鄰居告了，雙方都不擔(dān)責(zé)，但得及時(shí)通知對方，商量著改合同或解除合同。（六）爭議解決與其他：出了問題找誰、怎么找>1.爭議解決：先協(xié)商，協(xié)商不成的，去房子所在地的法院起訴（或者約定仲裁，比如“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”，仲裁更快但一裁終局）。>2.合同變更/解除：雙方書面同意才能改或解除，不然擅自解除得擔(dān)責(zé)。>3.通知與送達(dá)：雙方留的地址、電話要準(zhǔn)，要是變了，得____天內(nèi)書面通知對方，不然通知發(fā)到原來的地址就算數(shù)。>4.附件效力：房子平面圖、設(shè)施清單、房產(chǎn)證復(fù)印件這些附件，和合同一樣有法律效力。二、違約責(zé)任深度解析：違約了，到底該怎么處理？（一）哪些行為算違約？邊界在哪？甲方違約的常見坑：房子有問題：比如交房時(shí)水電不通、消防不過關(guān)，導(dǎo)致乙方?jīng)]法開業(yè)；或者房子被法院查封了，甲方?jīng)]提前說。亂插手經(jīng)營：比如甲方覺得“我是房東，我有權(quán)管”，擅自進(jìn)民宿檢查、要求乙方降價(jià)、不讓接某類客人，都算違約。維修拖拖拉拉：房子漏水、墻裂了，甲方接到通知后拖著不修，導(dǎo)致乙方客房沒法租，客人投訴索賠，甲方得賠乙方的直接損失（比如維修期間的租金減免）和間接損失（比如客人流失的錢）。乙方違約的常見坑：拖欠費(fèi)用：租金、水電費(fèi)這些逾期沒交，哪怕只晚了一天，也可能觸發(fā)違約金（看合同約定的逾期天數(shù)）。違約金的計(jì)算基數(shù)要注意，比如合同寫“按日租金的5%”，但日租金可能很低，最好直接約定“按欠費(fèi)總額的5%”。違規(guī)經(jīng)營：沒辦證就開業(yè)、超范圍經(jīng)營（比如民宿偷偷搞餐飲但沒食品證）、衛(wèi)生/消防不達(dá)標(biāo)被罰款，甲方不僅能解除合同，還能要乙方賠房子的“聲譽(yù)損失”（比如鄰居投訴、政府整改影響出租）。搞壞房子/擅自轉(zhuǎn)租：乙方裝修時(shí)砸了承重墻，或者偷偷把房子轉(zhuǎn)租給第三方（哪怕對方也是做民宿），都算“根本違約”，甲方可以解除合同，要乙方恢復(fù)原狀、賠損失（比如修房子的錢、租金損失）。（二）違約了，怎么賠錢？繼續(xù)履行：比如甲方?jīng)]交房，乙方可以告到法院，要求甲方交房、修好房子，同時(shí)賠逾期的損失（比如這段時(shí)間的房租白交了，或者耽誤開業(yè)少賺的錢）。違約金+賠償金：違約金是“懲罰性”的，但要是約定得太高（比如逾期一天賠50%），法院可能會(huì)調(diào)低（根據(jù)《民法典》第585條）。賠償金得有“實(shí)際損失”，比如裝修花了10萬，因?yàn)檫`約被解除合同，這部分損失能不能要回來？得看合同有沒有約定，或者能不能證明是對方違約導(dǎo)致的。解除合同：要是對方違約太嚴(yán)重，導(dǎo)致你沒法繼續(xù)做生意（比如甲方房子被查封，乙方違法經(jīng)營被吊銷證照），你可以解除合同，同時(shí)要對方賠損失。解除合同得書面通知對方，或者直接起訴，解除后租金、押金怎么算，合同里得寫清楚。（三）特殊情況：天災(zāi)、第三方搞事，誰擔(dān)責(zé)？不可抗力：比如地震把房子毀了，雙方都沒過錯(cuò)，合同可以解除，甲方退乙方已付但沒用的租金，押金也退，各自承擔(dān)自己的損失（比如乙方的裝修費(fèi)、甲方的重建費(fèi)）。第三方侵權(quán)：比如鄰居裝修太吵，客人都跑了，甲方作為房東，有義務(wù)去協(xié)調(diào)（比如要求鄰居調(diào)整施工時(shí)間）。要是協(xié)調(diào)不了，乙方可以要求甲方減免租金或延長租期，因?yàn)榈谌角謾?quán)導(dǎo)致的損失，甲方賠了之后可以找第三方要回來。三、簽合同的實(shí)用建議：避開這些坑，少踩雷1.查產(chǎn)權(quán)，看合規(guī)：找甲方要房產(chǎn)證、身份證復(fù)印件，確認(rèn)房子沒抵押、沒查封、共有人都同意出租；還要查當(dāng)?shù)卣?，看你租的地方能不能開民宿（比如有些小區(qū)不讓搞商業(yè)經(jīng)營）。2.證照責(zé)任寫清楚：合同里明確“甲方配合提供房產(chǎn)證明、身份證，乙方負(fù)責(zé)辦所有民宿證照（特種行業(yè)許可證、衛(wèi)生證、營業(yè)執(zhí)照等）”，免得后期互相甩鍋。3.房屋狀況列清單：簽合同前，把房子里的家具、電器、裝修現(xiàn)狀拍照片、列清單，雙方簽字確認(rèn)，作為合同附件。要是甲方要求保留房屋原有風(fēng)格（比如老房子不能亂改），也得寫進(jìn)合同。4.違約責(zé)任要具體：別寫“承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”這種空話，要明確“逾期交房超過15天，賠2個(gè)月租金”“擅自轉(zhuǎn)租，賠5萬違約金+修房子的錢”。5.爭議解決選方便的：要是雙方離得遠(yuǎn)，選仲裁（比如“提交XX仲裁委員會(huì)”），更快更省事；要是選