2025下半年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作)測試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某客戶首次購房，預(yù)算總價(jià)300萬元，首付比例30%，貸款年限25年，利率4.3%，等額本息月還款額約為（）A.10,200元B.10,800元C.11,400元D.12,000元答案：B解析：貸款額210萬元，月利率0.3583%，期數(shù)300期，代入等額本息公式得月還款≈10,800元。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，未約定服務(wù)期限的，視為不定期合同，任一方欲解除合同須提前（）日書面通知對(duì)方。A.3B.7C.15D.30答案：D解析：依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第26條。3.帶客戶看房時(shí)，經(jīng)紀(jì)人首先應(yīng)查驗(yàn)房屋的“五證”，其中不包括（）A.國有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.商品房預(yù)售許可證D.住宅質(zhì)量保證書答案：D解析：住宅質(zhì)量保證書為交房時(shí)開發(fā)商提供，不屬于“五證”。4.某房源掛牌價(jià)520萬元，業(yè)主凈得價(jià)500萬元，客戶一次性付款，經(jīng)紀(jì)人擬以“底價(jià)+2%”策略報(bào)價(jià)，則首次報(bào)價(jià)應(yīng)為（）A.510萬元B.512萬元C.514萬元D.516萬元答案：C解析：500×1.02=510萬元，但需考慮業(yè)主心理，上浮4萬元至514萬元留有談判空間。5.商業(yè)用房租賃中，通常采用“押三付一”方式，其中“押三”指（）A.三個(gè)月租金作為押金B(yǎng).三個(gè)月物業(yè)費(fèi)作為押金C.三個(gè)月租金作為預(yù)付租金D.三個(gè)月租金作為違約金答案：A6.客戶使用公積金貸款購買首套住宅，最高可貸額度為賬戶余額的（）倍且不超過當(dāng)?shù)厣舷?。A.8B.10C.12D.14答案：C解析：以南京2025年政策為例，單人最高可貸60萬元，雙人100萬元，倍數(shù)12倍。7.在房源勘驗(yàn)環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)測面積比產(chǎn)權(quán)證大2%，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）A.按實(shí)測面積發(fā)布廣告B.按產(chǎn)權(quán)面積發(fā)布廣告并備注“實(shí)測略大”C.要求業(yè)主重新測繪D.拒絕接受委托答案：B解析：廣告須與權(quán)屬一致，差異在3%以內(nèi)可備注說明。8.存量房交易資金監(jiān)管賬戶的開戶主體是（）A.買方B.賣方C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)D.房地產(chǎn)交易中心答案：D9.客戶通過VR看房后提出“戶型改造”咨詢，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)首先（）A.推薦裝修公司B.提供原始建筑圖紙C.提示需報(bào)批非承重墻改動(dòng)D.承諾可打通陽臺(tái)答案：C10.根據(jù)《個(gè)人信息保護(hù)法》，經(jīng)紀(jì)人采集客戶人臉信息須取得（）同意。A.口頭B.書面C.明示D.默示答案：C11.某樓盤采用“售后返租”模式，承諾年收益5%，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提示客戶風(fēng)險(xiǎn)，其中不屬于法定風(fēng)險(xiǎn)的是（）A.租金波動(dòng)B.開發(fā)商破產(chǎn)C.政策禁止分割拆零銷售D.物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)答案：D12.簽署《房屋承購確認(rèn)書》時(shí)，客戶要求將成交價(jià)寫成“凈得價(jià)”，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）A.同意B.拒絕并解釋稅費(fèi)各付原則C.報(bào)店長審批D.要求書面免責(zé)答案：B13.下列哪項(xiàng)不屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》規(guī)定的“禁止行為”（）A.賺取差價(jià)B.代收代付房款C.提供貸款咨詢D.偽造簽名答案：C14.客戶購買學(xué)區(qū)房，最需核實(shí)的信息是（）A.房屋竣工日期B.學(xué)區(qū)劃分年度政策C.物業(yè)評(píng)級(jí)D.車位配比答案：B15.在存量房買賣談判中，最常用的“錨定”策略是（）A.先報(bào)高價(jià)B.先報(bào)低價(jià)C.先展示競品低價(jià)D.先給出一次性付款折扣答案：A16.商業(yè)辦公類物業(yè)交易稅費(fèi)中，土地增值稅實(shí)行（）A.比例稅率B.超額累進(jìn)稅率C.定額稅率D.復(fù)合稅率答案：B17.客戶為外籍人士，在上海購買住宅須提供（）A.社保滿60個(gè)月B.勞務(wù)合同滿24個(gè)月C.居留許可滿12個(gè)月D.個(gè)人所得稅滿12個(gè)月答案：C18.房源“獨(dú)家委托”期內(nèi)，業(yè)主自行成交，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可主張（）A.違約金B(yǎng).雙倍傭金C.實(shí)際損失D.差價(jià)賠償答案：A19.帶看結(jié)束后，客戶表示“再考慮”，經(jīng)紀(jì)人最佳跟進(jìn)時(shí)機(jī)為（）A.當(dāng)日傍晚B.次日早上C.三日后D.一周后答案：A20.下列哪項(xiàng)不屬于《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求標(biāo)示的內(nèi)容（）A.套內(nèi)建筑面積B.裝修標(biāo)準(zhǔn)C.代收代辦費(fèi)用D.開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)答案：D21.客戶使用“連環(huán)單”換房，首付資金不足，經(jīng)紀(jì)人可建議（）A.信用貸B.過橋貸C.經(jīng)營貸D.消費(fèi)貸答案：B22.存量房交易網(wǎng)簽后，買方貸款審批未通過，買方希望更換銀行，需（）A.注銷網(wǎng)簽重新簽約B.申請(qǐng)網(wǎng)簽變更C.無需變更網(wǎng)簽D.賣方書面同意即可答案：C23.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)加盟品牌，向總部繳納的費(fèi)用一般不包括（）A.加盟費(fèi)B.品牌使用費(fèi)C.信息端口費(fèi)D.土地增值稅答案：D24.客戶購買別墅，需確認(rèn)土地出讓年限，若為“劃撥”用地，應(yīng)提示（）A.無法貸款B.需補(bǔ)繳出讓金C.不能過戶D.稅費(fèi)減半答案：B25.在帶看過程中，客戶突發(fā)疾病，經(jīng)紀(jì)人首先應(yīng)（）A.撥打120B.通知公司C.拍照取證D.聯(lián)系家屬答案：A26.商業(yè)物業(yè)租金報(bào)價(jià)常采用“元/㎡·天”，若月租金90元/㎡，則日租金約為（）A.2.96元B.3.00元C.3.20元D.3.50元答案：B27.客戶購買新房，開發(fā)商承諾“無理由退房”，退房截止期一般為簽約后（）A.3日B.7日C.15日D.30日答案：B28.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布短視頻廣告，必須標(biāo)明（）A.房源編號(hào)B.經(jīng)紀(jì)備案證書號(hào)C.拍攝日期D.攝影師姓名答案：B29.客戶購買法拍房，最需關(guān)注的隱性成本是（）A.契稅B.增值稅C.清退費(fèi)用D.中介費(fèi)答案：C30.經(jīng)紀(jì)人完成存量房交易后，需將檔案保存不少于（）年。A.3B.5C.8D.10答案：B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)事項(xiàng)告知書》必須提示的內(nèi)容有（）A.房屋抵押情況B.學(xué)區(qū)劃分政策C.周邊不利因素D.經(jīng)紀(jì)人婚姻狀況E.交易資金監(jiān)管方式答案：A、B、C、E32.客戶購買商住兩用房，可能面臨的限制包括（）A.貸款年限最長10年B.首付比例50%C.不能落戶D.水電按民用計(jì)價(jià)E.契稅按3%答案：A、B、C、E33.在房源核驗(yàn)環(huán)節(jié)，需登錄官方平臺(tái)驗(yàn)證的信息有（）A.房屋權(quán)屬B.查封登記C.抵押登記D.租賃備案E.物業(yè)欠費(fèi)答案：A、B、C、D34.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行客戶人臉識(shí)別時(shí)，應(yīng)遵守的原則有（）A.最小必要B.明示同意C.數(shù)據(jù)可識(shí)別D.加密存儲(chǔ)E.永久保存答案：A、B、D35.下列屬于《商品房買賣合同》示范文本必備條款的有（）A.房屋坐落B.交付條件C.裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)D.前期物業(yè)服務(wù)E.業(yè)主子女入學(xué)名額答案：A、B、C、D36.客戶購買期房，應(yīng)重點(diǎn)查看的證照有（）A.國有土地使用證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.施工許可證D.預(yù)售許可證E.住宅使用說明書答案：A、B、C、D37.存量房交易資金監(jiān)管解除條件包括（）A.完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記B.完成抵押登記C.賣方收到全部房款D.物業(yè)交接完畢E.買方簽署收房確認(rèn)答案：A、B、D38.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店選址需考慮的因素有（）A.人流量B.可視性C.租金成本D.周邊競品密度E.500米內(nèi)學(xué)校數(shù)量答案：A、B、C、D39.客戶購買新房，開發(fā)商收取的“電商費(fèi)”違規(guī)表現(xiàn)有（）A.不計(jì)入總房款B.不開具發(fā)票C.強(qiáng)制收取D.超過備案價(jià)E.由第三方收取答案：A、B、C、E40.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員離職時(shí)，必須移交的資料有（）A.客戶通訊錄B.帶看記錄C.未結(jié)傭金清單D.門店鑰匙E.個(gè)人學(xué)歷證書答案：A、B、C、D三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以代收定金，但不得超過房款的20%。（）答案：√42.客戶購買法拍房，法院負(fù)責(zé)清償物業(yè)欠費(fèi)。（）答案：×43.商業(yè)地產(chǎn)的得房率一般高于住宅。（）答案：×44.經(jīng)紀(jì)人可在朋友圈發(fā)布“首付貸”廣告。（）答案：×45.商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶可由開發(fā)企業(yè)自行選擇銀行。（）答案：×46.客戶購買新房，開發(fā)商逾期交房超90日，買方有權(quán)解除合同。（）答案：√47.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期最長不超過一年。（）答案：√48.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息，必須明示房屋抵押情況。（）答案：√49.客戶使用“全款再抵押”方式購房，無需評(píng)估報(bào)告。（）答案：×50.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可同時(shí)受聘于兩個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。（）答案：×四、案例分析題（共40分）（一）案例一（20分）背景：2025年7月，買方王先生通過甲經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)看中一套位于杭州濱江區(qū)、建筑面積89㎡的存量住宅，產(chǎn)權(quán)登記日期2020年6月，業(yè)主李女士掛牌價(jià)520萬元，凈得價(jià)500萬元。王先生計(jì)劃首付40%，組合貸款：公積金60萬元+商業(yè)貸款，貸款年限25年。經(jīng)協(xié)商，雙方以510萬元成交，簽訂《杭州市存量房買賣居間服務(wù)合同》，約定：定金20萬元，首付款204萬元（含定金）于網(wǎng)簽當(dāng)日支付，余款306萬元通過貸款支付；傭金雙方各1%，由各自承擔(dān)。網(wǎng)簽后，王先生因征信問題商業(yè)貸款被拒，需更換銀行，但第二家銀行評(píng)估價(jià)僅480萬元，貸款額度降至288萬元，缺口18萬元。王先生希望甲機(jī)構(gòu)墊付，并承諾2個(gè)月內(nèi)歸還，月息1.5%。問題：1.甲機(jī)構(gòu)能否為王先生提供墊資服務(wù)？說明法律依據(jù)及風(fēng)險(xiǎn)。（6分）2.若李女士不同意延期，王先生構(gòu)成何種違約？甲機(jī)構(gòu)如何自保？（6分）3.若交易終止，定金如何處理？甲機(jī)構(gòu)能否收取傭金？（4分）4.請(qǐng)為甲機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)一份風(fēng)險(xiǎn)告知書要點(diǎn)，列明三條核心提示。（4分）答案：1.不能?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條明確禁止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付或變相融資。墊資屬于變相融資，面臨罰款、吊銷備案證書風(fēng)險(xiǎn)；若資金鏈斷裂，甲機(jī)構(gòu)將承擔(dān)無法收回本息的風(fēng)險(xiǎn)。2.王先生構(gòu)成“逾期付款”違約，李女士可沒收定金或要求繼續(xù)履行。甲機(jī)構(gòu)應(yīng)在居間合同中約定“貸款未獲批且買方無法補(bǔ)款，傭金按實(shí)際損失收取”，并保留已發(fā)生成本票據(jù)，避免全額傭金索賠。3.因買方原因?qū)е潞贤瑹o法履行，李女士可沒收20萬元定金；甲機(jī)構(gòu)尚未完成“過戶”這一居間義務(wù)，只能要求王先生支付必要費(fèi)用，不能收取全額傭金。4.風(fēng)險(xiǎn)告知書要點(diǎn)：（1）貸款額度以銀行最終審批為準(zhǔn)，評(píng)估價(jià)下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)由買方承擔(dān)；（2）任何機(jī)構(gòu)墊資均違規(guī)，切勿簽署私下借款協(xié)議；（3）貸款被拒導(dǎo)致交易失敗，定金可能全部被沒收，傭金按實(shí)際成本收取。（二）案例二（20分）背景：2025年9月，丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受開發(fā)商委托，銷售位于成都成華區(qū)的商業(yè)公寓項(xiàng)目，土地使用年限40年，規(guī)劃用途“商業(yè)辦公”，層高4.2米，開發(fā)商可做loft交付?？蛻魪埮坑徺I其中一套，面積45㎡，單價(jià)1.8萬元/㎡，總價(jià)81萬元。開發(fā)商承諾“售后統(tǒng)一運(yùn)營，前三年年返租5%，一次性抵扣房款”，實(shí)際簽約價(jià)76.95萬元。張女士支付定金5萬元后，發(fā)現(xiàn)合同附件中隱藏條款：第四年起租金按實(shí)際收益分成，業(yè)主得90%，運(yùn)營商得10%，且運(yùn)營商可提前30日解約。張女士要求退定，開發(fā)商以“已簽認(rèn)購書”為由拒絕。問題：1.開發(fā)商“售后返租”模式是否合規(guī)？請(qǐng)引用2025年最新監(jiān)管要求說明。（5分）2.隱藏條款是否構(gòu)成欺詐？張女士可主張何種權(quán)利？（5分）3.丙機(jī)構(gòu)在銷售過程中應(yīng)履行哪些告知義務(wù)？（5分）4.若張女士訴至法院，丙機(jī)構(gòu)可能承擔(dān)何種連帶責(zé)任？（5分）答案：1.不合規(guī)。住建部、市場監(jiān)管總局2025年4月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)禁“售后返租”違規(guī)銷售的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得以承諾收益、回購、包租等方式銷售未竣工或已竣工商業(yè)、辦公類項(xiàng)目。本案返租承諾已觸犯禁令，主管部門可責(zé)令停止合同、罰款。2.構(gòu)成欺詐。《